最新大學(xué)城商業(yè)街招商方案

1、東區(qū)大學(xué)城商業(yè)招商執(zhí)行方案XXXXX策劃公司XXXXX項(xiàng)目組2010年6月10日第一部分、招商準(zhǔn)備工作1、招商主體A、成立以東區(qū)大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目招商小組為主體的專職招商小組進(jìn)行招商。B、成立以XX公司策劃部、銷售部、物管公司、XX公司為策略支持的招商協(xié)作小組進(jìn)行策略支持。2、招商隊(duì)伍組建為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺 乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。招聘原則：專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從

2、事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作 經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量客戶資源者。招商部人員招聘計(jì)劃：由于本項(xiàng)目的體量不大，招商存在一定的難度，需要項(xiàng)目招商組進(jìn)行商家的洽談、市場(chǎng)資料、信息的收集反饋與招商合同等的 洽談和簽訂。故項(xiàng)目招商組的人數(shù)建議在5-6人左右：招商組長(zhǎng)：1名招商員/市場(chǎng)研究員：1名商業(yè)策劃師：1名精品文檔3、招商架構(gòu)本案以項(xiàng)目工作組形式，采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)兩個(gè)招商小組,一個(gè)負(fù)責(zé)策略的制定另一個(gè)負(fù)責(zé)具體的招商細(xì)則。招商經(jīng)理向公司直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)， 進(jìn)行招商工作協(xié)調(diào)、對(duì)接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。項(xiàng)目招商小組架構(gòu)圖：備注：以上

3、人員建議在項(xiàng)目招商正式啟動(dòng)前半個(gè)月到位（2010年6月20日前），并針對(duì)招商進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。4、招商工作管理招商人員上崗前培訓(xùn)，做招商前準(zhǔn)備；每周項(xiàng)目例會(huì)，通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題；每日以書面形式匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周、月小結(jié)形式報(bào)告呈報(bào)；定期提交周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月總結(jié)；每周定期組織招商小組與招商協(xié)助小組人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，相應(yīng)調(diào)整營(yíng)銷策略，提交宣傳推廣計(jì)劃書。精品文檔5、招商物料準(zhǔn)備招商物料：招商手冊(cè)、招商單張、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。商業(yè)概況，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商條件和日期（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功

4、 能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹）A3大小，銅版印刷廣告公司制作，用于招商推介、說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)或直郵招商合同文本（制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等）。甲方負(fù)責(zé)招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等甲方負(fù)責(zé)、乙方協(xié)助商業(yè)部分總平圖（工程圖）、商業(yè)街平面圖（規(guī)劃效果圖）甲方負(fù)責(zé)完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配，招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。乙方公司行政部負(fù)責(zé)制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。物管公司負(fù)責(zé)招商處的籌建、確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。乙方公司第二部分、招商時(shí)間及節(jié)奏安排1、招商對(duì)象風(fēng)味餐飲、小吃、美食廣場(chǎng)大、中

5、型網(wǎng)吧、臺(tái)球廳中小型超市、冰吧、休閑茶餐廳社區(qū)型醫(yī)療診所精品服飾、家居用品，社區(qū)服務(wù)配套2、招商及經(jīng)營(yíng)模式建議1、百貨區(qū)：建議進(jìn)行招商（租賃），引進(jìn)知名運(yùn)動(dòng)、休閑名品折扣店為主，提升項(xiàng)目服裝區(qū)的檔次，時(shí)尚散戶為輔，補(bǔ)充業(yè)態(tài)的多元化經(jīng)營(yíng)。方案1、與鄭州市內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)、休閑連鎖企業(yè)進(jìn)行招商聯(lián)系，以項(xiàng)目遠(yuǎn)景招商談判，并告知正式建成后的項(xiàng)目體量及周邊社區(qū)及學(xué)校人口數(shù)量，及學(xué)校周 邊的適合消費(fèi)群體，并可對(duì)其承諾，待后期商業(yè)街建成后，原址回遷，并給予一定的條件優(yōu)惠。方案2、開發(fā)鄭州市內(nèi)及周邊服裝、服飾、化妝品、日化用品等散戶，利用主力店效應(yīng)進(jìn)行招商（租賃）來(lái)補(bǔ)充，完善百貨區(qū)域的業(yè)態(tài)完整性。2、超市區(qū)：建議進(jìn)

6、行招商（租賃），引進(jìn)大型連鎖超市，確保檔次和具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，否則建議以便民超市或項(xiàng)目周邊小型為宜，可適當(dāng)增加數(shù)量。方案1、考慮到整體的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和管理投入，目前僅僅考慮為便民設(shè)施。待正式建成后后考慮以全國(guó)大型連鎖超市為主。方案2、可考慮以社區(qū)周邊小型超市為主流招商對(duì)象，并適當(dāng)增加超市經(jīng)營(yíng)數(shù)量以滿足規(guī)劃面積之需要。3、娛樂區(qū)：建議進(jìn)行招商（租賃），引進(jìn)較有實(shí)力的網(wǎng)吧、臺(tái)球廳經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。學(xué)校周邊網(wǎng)吧、臺(tái)球廳市必不可少的配套服務(wù)之一，也是學(xué)生最喜 愛的娛樂項(xiàng)目之一。方案1、可考慮鄭州市內(nèi)大型網(wǎng)吧、臺(tái)球廳為主要引進(jìn)對(duì)象。從項(xiàng)目所處的位置及環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化組合，來(lái)吸引招商對(duì)象的關(guān)注度。并可對(duì)其承諾，待后

7、期 商業(yè)街建成后，原址回遷，并給予一定的條件優(yōu)惠。方案2、可組織項(xiàng)目周邊的網(wǎng)吧進(jìn)行集群經(jīng)營(yíng)。管理上同一門頭，并對(duì)運(yùn)營(yíng)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。4、餐飲區(qū)：建議進(jìn)行招商（租賃），引進(jìn)鄭州市內(nèi)大型美食廣場(chǎng)，一可以為周邊服務(wù)，二可以提升整體形象。學(xué)校周邊就餐環(huán)境較差，衛(wèi)生條件不達(dá)標(biāo)。 精品文檔因此餐飲區(qū)必須引進(jìn)一家大型美食廣場(chǎng)作為亮點(diǎn)，來(lái)突顯餐飲配套的完善效果。方案1、與鄭州市內(nèi)知名美食廣場(chǎng)進(jìn)行招商聯(lián)系，以項(xiàng)目遠(yuǎn)景招商談判，并告知正式建成后的項(xiàng)目體量及周邊社區(qū)及學(xué)校人口數(shù)量。并可對(duì)其承諾，待后 期商業(yè)街建成后，原址回遷，并給予一定的條件優(yōu)惠。方案2、如大型美食廣場(chǎng)無(wú)法入住，建議項(xiàng)目自身組織各風(fēng)味小吃，統(tǒng)一裝

8、修，統(tǒng)一管理。達(dá)到美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效果。5、社區(qū)大型的配套：社區(qū)醫(yī)院、銀行、郵局、建議進(jìn)行意向性的客戶接觸，建立良好的關(guān)系，積累客戶。附：A、主力店的招商方向與經(jīng)營(yíng)方式區(qū)域面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式超市區(qū)中小型超市建議進(jìn)行直接招商，引進(jìn)中小型的連鎖超市。先找中型連鎖超市，在實(shí)現(xiàn)不了招商的情 況下，建議進(jìn)行社區(qū)超市招商。百貨區(qū)運(yùn)動(dòng)、休閑折扣店建議品牌代理商直接招商，引進(jìn)折扣店為主。暫時(shí)不考正品形象店娛樂區(qū)大型高檔網(wǎng)吧、臺(tái)球廳建議進(jìn)行直接招商，引進(jìn)大型的網(wǎng)吧為主，高檔臺(tái)球 廳為輔。正規(guī)、高檔、形象好。餐飲區(qū)大型連鎖美食廣場(chǎng)建議進(jìn)行直接招商，引進(jìn)大型連鎖美食廣場(chǎng)。先找大型連鎖美食廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)不了招商的情

9、況下，可考慮形象好的餐廳進(jìn)行招商。（華萊士、阿麗茄汁面等）B、餐飲區(qū)的招商方向與經(jīng)營(yíng)方式樓層面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式餐飲區(qū)1874 E高檔餐飲鄭州或全國(guó)知名的連鎖美食廣場(chǎng)招商（租賃）（前期對(duì)外經(jīng)營(yíng)，適當(dāng)可做優(yōu)惠活動(dòng)）西餐、咖啡廳1、麥當(dāng)勞甜品站、華萊士漢堡等2、以小型水吧、餐吧為主招商（租賃）商戶自主經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃街1452 E風(fēng)味小吃知名風(fēng)味小吃招商（租賃）商戶自主經(jīng)營(yíng)C、百貨區(qū)的經(jīng)營(yíng)方式類型面積業(yè)態(tài)定位招商方向經(jīng)營(yíng)方式品牌服裝折扣店677.6 E名品折扣運(yùn)動(dòng)、休閑品牌折扣服飾店目前僅僅做銷售，統(tǒng)一的包裝、展示。營(yíng)造氛圍，積累客戶。時(shí)尚散貨537 E日韓流行服飾時(shí)尚男、女裝、流行飾品、流行

10、小件等營(yíng)造氛圍，積累客戶?；瘖y、日用154.8 E化妝品、日用 品大眾消費(fèi)的化妝品店、日用品店。營(yíng)造氛圍，積累客戶。學(xué)習(xí)、文具1462 E書店、文具店教學(xué)類書店、精品文具店?duì)I造氛圍，積累客戶。2、招商范圍鄭州市內(nèi)的知名中檔餐飲品牌連鎖店鄭州市內(nèi)知名中、低檔中西餐廳、超市連鎖鄭州市內(nèi)知名品牌折扣店、精品店、化妝品、日用洗化等配套相關(guān)行業(yè)鄭州市內(nèi)大型網(wǎng)吧、臺(tái)球廳3、招商時(shí)間計(jì)劃第一階段：精品文檔2010年6月2010年7月（短期需求性商業(yè)形態(tài)，美食廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、超市）第二階段：2010年6月2010月8月（周邊需求型商業(yè)形態(tài)，精品一條街、餐飲一條街）4、招商節(jié)奏安排由于本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目實(shí)際

11、需要，對(duì)上述三階段工作進(jìn)行分解如下:第一階段第一步初步招商工作組建招商隊(duì)伍及籌備招商物料少量的宣傳公關(guān)工作直抵大型主力店（餐飲、網(wǎng)吧、超市），同時(shí)盡量積累經(jīng)營(yíng)定位類別的商家資源檢討第一階段招商的市場(chǎng)反應(yīng)，并就招商策略、目標(biāo)商家及招 商條件，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整第二步全面招商工作繼續(xù)對(duì)主力商家的跟進(jìn)，逐步縮減范圍確定核心商家跟進(jìn)核心商家并展開宣傳攻勢(shì)跟據(jù)商家的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)擬定其進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能性和條件評(píng)估第二階段工作的效果，對(duì)商家進(jìn)行取舍，在此階段工 作不可行的情況下，盡快調(diào)整招商方案。I項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)入第三階段6、招商計(jì)劃及時(shí)間表：（第一階段、第二階段）（詳見附件）第三部分、招商實(shí)施戰(zhàn)略一、招商戰(zhàn)

12、略、策略1、招商將實(shí)施快、準(zhǔn)、靈的戰(zhàn)略快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和大型全國(guó)連鎖型主力商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確 定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發(fā)布及行動(dòng)達(dá)到招商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。準(zhǔn)：認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，把項(xiàng)目準(zhǔn)確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)無(wú)限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家和未來(lái)的投資者；準(zhǔn)確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，專業(yè)地操作招商計(jì)劃。 靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，根據(jù)

13、市場(chǎng)情 況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。2、招商總策略走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)由于本項(xiàng)目依托政府，面向市場(chǎng)，服務(wù)學(xué)校、周邊社區(qū)的定位。因此，在招商過(guò)程中也將針對(duì)大中型的餐飲及連鎖超市走出去將招商的范圍擴(kuò)展至全 市范圍內(nèi)，充分的利用卓越生活圈在深圳的知名度、號(hào)召力進(jìn)行商家的引進(jìn)。建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可省去營(yíng)銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。通過(guò) 各種招商物料將項(xiàng)目的招商信息發(fā)布、傳遞到目標(biāo)消費(fèi)者（如：集團(tuán)公司網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、項(xiàng)目市內(nèi)住宅銷售點(diǎn)、招商

14、手冊(cè)、DM等）。2.1以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔在現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到展示效果時(shí)，建議采用必須采用“售點(diǎn)+通路”雙管齊下營(yíng)銷模式，以流動(dòng)招商為主，以現(xiàn)場(chǎng)招商為輔。二、商業(yè)部分整體租金水平預(yù)計(jì)（僅為參考）區(qū)域樓層面積業(yè)態(tài)租金建議（元/就.月）主會(huì)所負(fù)1F大型康體設(shè)施街鋪40100/內(nèi)鋪整體35-751 F辦公401002F大型的健身中心25-453F辦公16-24商業(yè)會(huì)所負(fù)1F1874 E高檔餐飲/休閑、娛樂20-45（有落差）1 F1603 E精品一條街/綜合性會(huì)所或?qū)I(yè)會(huì)所40-1002F1452 E高檔餐飲/健身、康體2555商業(yè)街1F臨街商鋪677.6 E社區(qū)配套、餐飲40-1002F商鋪537

15、E休閑、娛樂2555內(nèi)街部份154.8 E社區(qū)配套35-75超市（一二、層）1462 E1015備注：以上租金建議僅為參考，具體租金標(biāo)準(zhǔn)需要在招商工作正式開展前進(jìn)行最終確定。三、招商政策：1、招商政策、：項(xiàng)目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施A、主力商家進(jìn)入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%；B、對(duì)各商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區(qū)域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因位置而影響經(jīng)營(yíng)利益的提供不同的優(yōu)惠政策。不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營(yíng)程度提供不同的優(yōu)惠政策。專賣零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)專賣零售的知

16、名品牌和規(guī)模不同而提供不同的優(yōu)惠政策。 精品文檔如:為了鼓勵(lì)客戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優(yōu)惠政策A、租約簽訂時(shí)間3年，一次性免租半年；免租期結(jié)束后第一年收取正常租金的80%；第二年、第三年開始收取全部租金。第四年開始租金以正常租金的 5%逐年遞增；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20%。B、租約簽訂時(shí)間5年，一次性免租1年；免租期結(jié)束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5%逐年遞增，第四年租金遞增6%； 第六年租金遞增7%；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20%。三、招商具體工作流程1、

17、確定招商對(duì)象；2、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng);3、制定招商優(yōu)惠策略；4、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施；5、招商主管制定客戶招商周計(jì)劃；6、客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒；7、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽；8、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)；9、商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表10、商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)客戶與開發(fā)商的溝通談判；11、開發(fā)商、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金;12、商業(yè)項(xiàng)目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可；13、開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議第四部分、招商媒體策略1、媒體選擇適

18、用的招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，針對(duì)每個(gè)推廣階段的目標(biāo)，制訂最適當(dāng)媒體組合策略。各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析:媒體優(yōu)點(diǎn)局限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清 楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果； 觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣告面比較窄廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低僅有聽覺效果；宣傳短暫；聽眾零星分散戶外廣告靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng)受眾分散，針對(duì)性差雜志讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼閱讀率 高發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小建議本項(xiàng)目前期第一階段推廣以虛擬經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)展示、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝展示、招商手冊(cè)、DM直郵為主，輔以POP、戶外廣告等2.媒體組合組合原則：1、立體交叉組合，視覺感染：現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視牌、POP、樓體形象、現(xiàn)場(chǎng)虛擬經(jīng)營(yíng)包裝、招商/售銷中心等因素對(duì)商家產(chǎn)生最直接的沖擊；2、聽覺感染：與商戶面對(duì)面的溝通交流；3、理念感染：本項(xiàng)目所定位的高檔時(shí)尚商業(yè)定位逐漸深入人心；4、第二、三階段媒體組合：報(bào)紙的時(shí)效較短，POP、廣告牌時(shí)效較長(zhǎng)，在推廣前期注重長(zhǎng)期即時(shí)效應(yīng)媒體應(yīng)用（如現(xiàn)場(chǎng)虛擬經(jīng)營(yíng)廣告包裝和直 郵），有