[洛陽]廣場項目開發(fā)及物業(yè)發(fā)展報告（含經(jīng)濟(jì)評價）

1、洛陽xx廣場項目終稿匯報稿終稿匯報主要內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價3項目風(fēng)險及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧項目發(fā)展戰(zhàn)略 建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)區(qū)域中心化，打造城市第三極項目客戶定位 以洛陽頂端財富人群為核心客戶，同時關(guān)注高端置業(yè)人群項目形象定位 洛陽首席都心大宅房地產(chǎn)市場回顧：1、洛陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場上最活躍的財富階層。2、新區(qū)住宅逐漸放量，在未來2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢較嚴(yán)重，競爭激烈。3、在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問

2、題物業(yè)發(fā)展建議的原則我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。城市豪宅體系的打造毫無疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動客戶的購買欲望，適度控制成本首席都心大宅構(gòu)建洛陽城市豪宅價值體系一.身份感豪宅品相。品質(zhì)感立面、標(biāo)志化屋頂豪宅標(biāo)簽。社區(qū)標(biāo)志物、個性化門牌、精裝修大堂城市豪宅價值體系放大的建筑尺度，奢侈的功能空間三.專屬感二.稀缺感水社區(qū)精裝修王座智能化配置，別墅級享受DIS系統(tǒng)VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權(quán)益管家式服務(wù)123456789項目物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)和策略立面形象1.建筑風(fēng)格2.立面材質(zhì)選擇3.標(biāo)識感強(qiáng)的

3、屋頂造型1.精裝修大堂身份感稀缺感專屬感戶型設(shè)計社區(qū)環(huán)境配套配置1.打造水社區(qū)1.DIS系統(tǒng)1.戶型設(shè)計能體現(xiàn)奢侈的空間尺度1.精裝修王座1.VIP水晶會所2.管家式物業(yè)服務(wù)1.智能化配置公共空間1.社區(qū)標(biāo)志物2.個性化門牌1.雙大堂設(shè)計物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置建筑風(fēng)格立面材質(zhì)屋頂造型建筑風(fēng)格：建議采用新古典主義風(fēng)格，整體挺拔現(xiàn)代、沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感遠(yuǎn)觀棕櫚泉歌德風(fēng)格頂部設(shè)計

4、立面形象棕櫚泉總體建筑風(fēng)格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感風(fēng)格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣外立面標(biāo)識感強(qiáng)，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比,工整的圖案化形成視覺沖擊力示例：ART DECO風(fēng)格立面材質(zhì)：采用面磚與石材的結(jié)合，提升項目價值感立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運(yùn)用強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感。材料的使用上要強(qiáng)化對比。建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。步行時視線向下偏離10，因此需要強(qiáng)調(diào)建筑底面處理。北京珠江帝景立面形象屋頂造型：標(biāo)識感強(qiáng)的屋頂造型，突顯整體形象

5、本項目周邊高層樓盤較多，獨(dú)特新穎的屋頂造型能夠突顯本項目整體形象可以配合頂部燈光，強(qiáng)調(diào)都市感，歸屬感屋頂標(biāo)識感很強(qiáng)，但在設(shè)計時要考慮建設(shè)成本，以及由于屋頂較復(fù)雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝立面形象物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置建筑尺度精裝王座精裝建議建筑尺度：現(xiàn)有的戶型設(shè)計功能空間完備，空間尺度開闊，分區(qū)合理，體現(xiàn)出豪宅居住的奢侈感C戶型：183平米高層住宅情景化戶戶觀景帶書房的主臥套間4.6米寬廳設(shè)計寬大觀景陽臺電梯直達(dá)前廳帶書房的主臥套主仆分開入戶超大觀景陽臺電梯入戶戶型設(shè)計精裝王座：選擇景觀最好、樓

6、層最高的1號樓進(jìn)行精裝修，作為本項目的王座，樹立價格標(biāo)竿，制造稀缺產(chǎn)品1號樓景觀最好，正對中央廣場，并且29層的高度是項目中最高的，通過精裝修奠定1號樓王座的地位，以此作為價格標(biāo)竿拉升項目價格。市場上沒有精裝修產(chǎn)品，產(chǎn)品全部精裝具有一定風(fēng)險性。因此暫定只對1號樓進(jìn)行精裝修，其他樓座向客戶提供菜單式裝修，提供三種風(fēng)格檔次裝修，客戶可以自行選擇。標(biāo)竿產(chǎn)品戶型設(shè)計精裝建議：與項目新古典主義的氣質(zhì)相符，同時體現(xiàn)出業(yè)主的個性化。精裝原則：1、項目戶型亮點(diǎn)的充分演繹和展示；2、有效利用客戶感官取向，以展示為主，根據(jù)客戶群的需求確定風(fēng)格形象；精裝建議：1、與項目整體氣質(zhì)相符，可采用ART DECO風(fēng)格或新古

7、典主義風(fēng)格2、采用統(tǒng)一的硬裝修風(fēng)格，在軟裝飾方面采用菜單式供客戶選擇，以滿足業(yè)主的個性化需求戶型設(shè)計推薦風(fēng)格一： ART DECO風(fēng)格特點(diǎn)：呈現(xiàn)工業(yè)文明所崇尚的簡潔和機(jī)械美 同時表現(xiàn)出古典主義的奢華和繁復(fù)代表項目：NAGA上院 戶型設(shè)計特點(diǎn)：具有凝練的美，既具有傳統(tǒng)建筑之美感，又融匯現(xiàn)代 科技之“靈性”，吸納了古典建筑的比例和色彩，摒棄了傳統(tǒng)歐式的繁復(fù)雕刻和線條，吸收了現(xiàn)代建筑的簡潔和科技手段，摒棄了工業(yè)化社會中的冰冷和千篇一律代表項目：星河灣戶型設(shè)計推薦風(fēng)格二： 新古典主義風(fēng)格物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高

8、端配置大堂精裝雙大堂設(shè)計大堂精裝：挑高的精裝修大堂，并提供休憩和會客空間，提升項目形象和業(yè)主尊貴感把錢花在業(yè)主看的到的地方，既提升了項目品質(zhì)，又相對節(jié)約了建設(shè)成本精裝修大堂，提升業(yè)主的尊貴感在大堂內(nèi)設(shè)置休憩區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等家具，便于訪客在等侯時臨時休息，提升業(yè)主的身份感香蜜湖一號棕櫚泉公共空間雙大堂設(shè)計：為業(yè)主建立專屬通道雙大堂設(shè)計，建立業(yè)主專屬通道智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感通過部分簡單裝修裝飾，改變地下室的簡陋形象，設(shè)置部分封閉的車庫，滿足高端客戶的特殊需求。地下單元大堂：體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。公共空間入戶大堂汽車大堂雙大堂示意圖物業(yè)

9、發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置打造水社區(qū)：水是環(huán)境景觀設(shè)計要點(diǎn)，是社區(qū)的魂水象征著財氣、靈動、生態(tài)，在高端客戶的認(rèn)知中，水能聚財，因此它也是豪宅的必備要素我們項目的水源是洛南的“水頭”，洛河水經(jīng)過的第一個高端住區(qū)，位于“上水”的位置，水可以被我們用來做足文章新區(qū)多數(shù)住宅開始關(guān)注水景，注重大面積水景的打造。但這些景觀大都缺乏變化和活力，水資源很少為項目帶來增值以水為魂，移步換景，精心打造”水社區(qū)”園林景觀現(xiàn)有規(guī)劃方案設(shè)計了集中的中心園林，有利于打造有沖擊力的集中開放空間，但水主題還需強(qiáng)化，體現(xiàn)出景觀的層次性園

10、林景觀增加核心水景與散水園林，共同組成極致的景觀體驗考慮到日后的維護(hù)成本，增加散水園林體系設(shè)立標(biāo)志物加強(qiáng)設(shè)計感園林景觀水社區(qū)之靈動的水景：采用小型噴泉和疊瀑，讓水動起來，打造靈動的水景疊瀑和噴泉相結(jié)合，既體現(xiàn)了水景園林的氣勢，又做出水的活力。園林景觀水社區(qū)之水岸互動，拉近業(yè)主與水的距離，增加項目的親水性水是可以近距離觀賞的、可以嬉戲的在水岸增加木棧道、座椅等設(shè)施，方便業(yè)主的停留和觀賞水景利用小品精心點(diǎn)綴水岸，打造風(fēng)情水岸步入式噴泉，成為兒童嬉戲的娛樂場所園林景觀水社區(qū)之景觀造型充分考慮維護(hù)成本和枯水季效果結(jié)合硬質(zhì)鋪地，枯水季節(jié)可作為休閑廣場園林景觀園林層次之植被：不同的植被和樹種，高低錯落的形

11、式，打造立體的綠化空間以樹木、灌木、草地營造出項目的綠化層級多層次的園林綠化可以舒緩空間高層比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景分配比例園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點(diǎn)標(biāo)竿。豐富的樹冠，高層住宅往下看，景觀視野不全是高層建筑體，調(diào)節(jié)空間的張馳、層次園林景觀園林層次之空間：通過下沉廣場及壘坡等形式，增加地勢起伏，放大園林的空間感中央圍合部分下臥形成下沉式廣場，增加園林的空間感，增強(qiáng)園林景觀的視覺沖擊力。通過堆坡和下沉制造出上下起伏的園林地勢，增加園林景觀的形式變化。室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合園林景觀物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)

12、配套物業(yè)服務(wù)高端配置社區(qū)標(biāo)志物：獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項目形象入口可以直接與區(qū)域的標(biāo)志性公共空間廣場或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。大尺度的社區(qū)入口標(biāo)定領(lǐng)袖性項目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項目相區(qū)別。北京珠江帝景北京棕櫚泉DIS系統(tǒng)確立邊界：項目四至處用綠植、護(hù)欄等界定邊界，建立私家領(lǐng)地感豪宅領(lǐng)地專屬感必不可少，需要與外部地塊產(chǎn)生區(qū)隔，以保證業(yè)主對私密性、專屬感的要求建議在護(hù)城河岸用草坡、綠植和欄桿進(jìn)行區(qū)隔。統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)外植被變化來標(biāo)識界限。護(hù)城河市政道路建議河岸用綠植以及欄桿進(jìn)行區(qū)隔建議用草坡以及部分綠植進(jìn)行區(qū)隔DIS系統(tǒng)門牌標(biāo)識：符合豪宅的奢華感在每戶的門外放置特

13、有的標(biāo)識石牌，標(biāo)明業(yè)主身份，體現(xiàn)尊貴感門口懸掛做工華貴的銅質(zhì)門牌，替代傳統(tǒng)門牌，符合豪宅的奢華感。DIS系統(tǒng)道路鋪裝：統(tǒng)一的道路地面及鋪面，在節(jié)點(diǎn)鋪裝時加入社區(qū)標(biāo)志物DIS系統(tǒng)采用統(tǒng)一的道路地面，加強(qiáng)社區(qū)意向，同時在鋪裝中可加入社區(qū)LOGO，加強(qiáng)項目的領(lǐng)地感。物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置會所對于本項目的意義1. 提升項目整體形象和檔次。高端的會所配套可以提升項目的檔次和價值。項目定位于“洛陽首席都心大宅”，會所作為“洛陽城市豪宅價值體系”中的一部分，也承擔(dān)著樹立項目豪宅形象的重任。2. 配合銷售展示，

14、促進(jìn)一期銷售。會所作為提升項目價值和形象的特色配套，配合項目銷售過程進(jìn)行展示，讓客戶看得到未來的生活場景，能起到促進(jìn)銷售的作用。3. 提供業(yè)主交流的平臺，維護(hù)客戶。會所對社區(qū)業(yè)主將實行會員制，這不僅是提供了業(yè)主休閑、交流的場所，同時也是客戶維護(hù)的一種方式，為后續(xù)的項目開發(fā)提供條件。水晶會所位置的選擇：建議保持原位置不變，水系四周環(huán)繞建議會所位置保持原有規(guī)劃不變，將水系延伸到會所南側(cè)，形成會所四面環(huán)水的效果。1. 經(jīng)營管理角度：目前的會所位置可以方便一、二期業(yè)主共同使用會所的配套功能，利于后期經(jīng)營。同時也能兼顧到會所未來的外向性經(jīng)營。2. 建筑風(fēng)格角度：結(jié)合一期的“護(hù)城河”，可以打造特色的四面環(huán)

15、水的水晶會所，從建筑風(fēng)格上體現(xiàn)項目的與眾不同，同時也能成為社區(qū)的標(biāo)示性建筑。3. 工程實現(xiàn)角度：目前一期工程已經(jīng)施工，整體規(guī)劃的可調(diào)整性有限。會所水晶會所建筑特色：一是結(jié)合周邊水系，打造晶瑩剔透的水晶會所會所四面環(huán)水，因此建議采用晶瑩剔透的“水晶會所”形式，能更好的體現(xiàn)項目高貴品質(zhì)整體采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；外墻、屋頂、等及部分室內(nèi)設(shè)施可采用玻璃材質(zhì)，使整個會所的外觀晶瑩剔透，極富現(xiàn)代氣息，盡顯高端品質(zhì)建議部分使用弧形墻面及屋頂設(shè)計，進(jìn)一步增強(qiáng)會所的現(xiàn)代感，減少轉(zhuǎn)角處通透感的折減水晶會所建筑特色：二是增加會所周邊的親水設(shè)施，使其和周邊環(huán)境融為一體，相得益彰會所通過棧橋等平臺與一、二期相連；會所外圍

16、增設(shè)親水平臺和木棧道，增加會所的親水性以及與水景的融合性水晶會所功能設(shè)置：原則上要切合本項目的豪宅定位，同時兼顧后期運(yùn)營效率會所功能選取原則：切合項目定位便于后期運(yùn)營本項目中會所承擔(dān)著樹立豪宅形象、提升項目價值的功能，需引入1-2個標(biāo)桿性功能，以彰顯首席城市豪宅的高端形象；考慮到會所的后期運(yùn)營效率，會所功能設(shè)置以營利性較好的大眾消費(fèi)項目為主，以提升會所自身的盈利能力；建議精選少量高端功能，以標(biāo)定形象；以盈利性較好的利潤型項目為主，以保證經(jīng)營利潤。本項目會所功能建議：水晶會所項目篩選依據(jù)會所常見功能的經(jīng)濟(jì)屬性及價值貢獻(xiàn)序號相關(guān)科目經(jīng)濟(jì)屬性價值貢獻(xiàn)投資運(yùn)營成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈

17、利b門球、棋牌、閱覽少低少高后期盈利c籃球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d網(wǎng)球、壁球高高少高樹立形象eSPA、高檔餐飲、咖啡廳、茶座中中高高樹立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高爾夫、保齡球高高少低樹立形象水晶會所本項目會所功能建議2000平米，主要包括接待、休閑、餐飲和康體等四項功能俱樂部服務(wù)內(nèi)容類別內(nèi)容規(guī)模（）接待貴賓接待廳150休閑美容spa200咖啡廳150茶座150餐飲高檔西餐廳500康體乒乓球和桌球150健身300游泳池400面積小計2000會所功能設(shè)置參考北京星河灣的四季會和波托菲諾的會所水晶會所物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)

18、配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置商業(yè)定位：為豪宅提供配套服務(wù)的生活配套型商業(yè)商業(yè)定位依據(jù)：1、商業(yè)氛圍分析：一期商業(yè)緊鄰項目北側(cè)的太康路，與二期南側(cè)緊鄰的政和路相比缺乏商業(yè)氛圍，經(jīng)營外向型商業(yè)的氛圍不足。2、為一期住宅提供配套：社區(qū)周邊缺乏生活配套，且豪宅社區(qū)需要有自己的生活配套設(shè)施，因此一期商業(yè)要為豪宅社區(qū)提供配套服務(wù)：3、一期商業(yè)與豪宅部分的區(qū)隔較弱，若引入外向型商業(yè)將對豪宅形成較大干擾。因此建議發(fā)展生活配套型商業(yè)。商業(yè)配套業(yè)態(tài)選擇：高端餐飲、中小超市以及其他小型配套商業(yè)業(yè)態(tài)建議：建議引進(jìn)高端餐飲、生活型超市以及干洗店、美容美發(fā)店等生活服務(wù)型配套商業(yè)。布局建議：東北角獨(dú)棟商業(yè)有較好

19、的昭示性和進(jìn)入性，建議引入高端餐飲，作為項目會所功能的補(bǔ)充，除服務(wù)社區(qū)業(yè)主之外，還可服務(wù)項目東側(cè)政府部門的政府招待西北角的獨(dú)棟商業(yè)也有較好的資源條件，建議引入中等規(guī)模超市干洗店、美容美發(fā)等小型配套商業(yè)安排在1號樓底商內(nèi)，主要為社區(qū)業(yè)主服務(wù)商業(yè)配套服 務(wù)沖印店、美發(fā)店、干洗店燈飾、床上用品店、家具裝飾家 居高端餐飲（中餐、西餐）餐 飲中小型超市、便利店、音像店、藥店超 市休 閑花店、服飾店、寵物店銷售模式：建議商業(yè)先進(jìn)行招租，二期開盤時再帶租約銷售目前區(qū)域商業(yè)氛圍較差，直接銷售，有一定難度根據(jù)市場表現(xiàn)，返租等能夠保證售后一定期限內(nèi)投資收益的銷售方式在價格和速度上均有提高商業(yè)配套因此，建議先進(jìn)行招

20、租，二期開盤后帶租約銷售，既可保證銷售速度和價格，又可以根據(jù)需求引入合適的商家，促進(jìn)一期銷售商業(yè)展示先行：建議將配套商業(yè)統(tǒng)一包裝，對未來生活氛圍進(jìn)行模擬，促進(jìn)住宅銷售住宅開盤時，一期商業(yè)尚未入住，難以展示社區(qū)生活配套完善后的生活氛圍建議對這些商鋪進(jìn)行統(tǒng)一包裝，將可能引入業(yè)態(tài)的招牌、LOGO提前展示出來，對未來的社區(qū)生活氛圍進(jìn)行“提前預(yù)演”，以提高業(yè)主對社區(qū)配套的信心商業(yè)配套物業(yè)發(fā)展建議立面形象物業(yè)發(fā)展建議建筑單體戶型設(shè)計公共空間社區(qū)環(huán)境園林景觀DIS系統(tǒng)配套配置水晶會所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)高端配置為每個單元設(shè)置一個對接人，為業(yè)主提供貼心式管家的一對一服務(wù)物業(yè)服務(wù)家政服務(wù)送取洗燙衣物庭院綠化維護(hù)日常

21、用品代購訂餐代送代聘家教、鐘點(diǎn)工寵物短期托管兒童看護(hù)住區(qū)服務(wù)房屋租賃專業(yè)工具出租交通信息咨詢商務(wù)服務(wù)代訂出租車票務(wù)代訂復(fù)印傳真代發(fā)信函場地租賃每個單元設(shè)立一個物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)戶式中央空調(diào)、智能一卡通、可視對講系統(tǒng)，為客戶帶來別墅級的享受高層智能直達(dá)電梯可視對講系統(tǒng)智能一卡通戶式中央空調(diào)高端配置可視對講智能一卡通，出入社區(qū)大門、地下停車場、單元門、電梯，全部刷卡通行，業(yè)主的安全得到了充分保證。終稿匯報主要內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價3項目風(fēng)險及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1一、二期物業(yè)之間需要從概念上整合，形式上區(qū)隔 一期定位

22、于“洛陽首席都心大宅”，已經(jīng)奠定了項目的高起點(diǎn)和高價值平臺。 二期地塊的開發(fā)需要在一期的高形象和高價值的統(tǒng)領(lǐng)之下，借助一期之勢。 因此我們建議：一、二期物業(yè)在概念上要整合，不能進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。 二期地塊的開發(fā)意向，是相對外向的、開放的、活潑的，這里將成為項目對外的活力中心，但也必定會帶來相對混雜的人群。 一期豪宅相對私密，為了避免二期對于一期豪宅的干擾，一、二期地塊需要進(jìn)行適當(dāng)區(qū)隔。我們建議：采用軟性隔離，看似不刻意，但具備實際效果概念上整合形式上區(qū)隔區(qū)隔方式充分利用現(xiàn)有水系，結(jié)合草坡、綠植以及微地形的打造，實現(xiàn)軟隔離利用已有水系將一期與二期進(jìn)行物理上的區(qū)隔，同時在水系兩側(cè)種植喬木、灌木、草坪

23、，以隔絕視線并形成更強(qiáng)的區(qū)隔感同時可以通過邊界處微地形的處理，如在水系內(nèi)側(cè)堆砌土坡等，加強(qiáng)軟性區(qū)隔的效果這種綠化和水系隔離，一方面可以起到區(qū)隔的效果，同時也能成為兩側(cè)高層單位的景觀，提升價值。水系配合草坡、植被草坡、綠植、駁岸造型綠植、道路綠植、水岸處理一期：內(nèi)城專屬、私密、安靜的生活區(qū)市中心的現(xiàn)代豪宅社區(qū)之內(nèi)的私密空間外城：開放空間內(nèi)城：私密空間過渡節(jié)點(diǎn)過渡帶貴氣的城市豪宅品相與社區(qū)充分相融的立體水景富于活力與變化的水社區(qū)身份感專屬感稀缺感豪宅品相、豪宅標(biāo)簽(品質(zhì)感立面，標(biāo)志化屋頂；放大的建筑尺度，奢侈的功能空間；社區(qū)標(biāo)志物，個性化門牌，精裝修大堂)DIS系統(tǒng)， VIP水晶會所，俱樂部會員專

24、屬權(quán)益，管家式服務(wù)水社區(qū)，智能化配置，別墅級享受，精裝修王座大氣的標(biāo)識性城雕二期：外城餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂異國風(fēng)情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳工藝品、飾品、家居用品酒吧、藝術(shù)工作室、咖啡廳、迪士高等品味餐飲文化鑒賞藝術(shù)參與休閑娛樂外向、開放、熱鬧的綜合區(qū)參與體驗為主、與外界充分融合社區(qū)之外的活力空間外城：開放空間內(nèi)城：私密空間過渡節(jié)點(diǎn)過渡帶終稿匯報主要內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價3項目風(fēng)險及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1兩種方案具體的物業(yè)配比二期服務(wù)式公寓(含底商)：50000平米LOFT公寓(含底商)：17000平米獨(dú)立商業(yè)：8000平米二期規(guī)模：75000平

25、米總規(guī)模：195574.23平米二期服務(wù)式公寓(含底商)：30000平米五星級酒店：30000平米二期規(guī)模：60000平米總規(guī)模：180574.23平米以高形象物業(yè)，提升項目總體形象和價值；其余地塊盡量實現(xiàn)高價值。充分挖掘地塊價值，實現(xiàn)高利潤；以可銷售型物業(yè)為主，保證資金迅速回籠。一期規(guī)模保持不變：住宅：109249平米商業(yè)：9325平米會所：2000平米合計：120574平米方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商業(yè)方案一測算前提成本取費(fèi)：地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)取甲方提供的數(shù)據(jù)按照甲方提供的數(shù)據(jù)，一期住宅建安成本2228元/平米，精裝修造價增加1500元/平米考慮到二期外立面檔次略低，

26、服務(wù)式公寓建安成本取2100元/平米，LOFT建安成本稍高于公寓，取2200元/平米建安費(fèi)用，公寓精裝修費(fèi)用加300元/平米二期：服務(wù)式公寓(含底商)：5萬平米LOFT公寓(含底商)：1.7萬平米獨(dú)立商業(yè)：8千平米二期規(guī)模：7.5萬平米總規(guī)模：195574平米銷售價格：按照甲方的銷售目標(biāo)，一期住宅毛坯銷售均價3500元/平米，精裝修銷售均價6000元/平米，按照市場情況，商業(yè)銷售均價7500元/平米按照市場情況，二期服務(wù)式公寓銷售均價4200元/平米，Loft銷售均價5000元/平米，商業(yè)銷售均價8500元/平米價格半年增長率6%方案一方案一總成本6.4億元（不含銷售相關(guān)稅費(fèi)）序號項目名稱建筑

27、面積（平米）單價(元/)金額(萬元）一地價255.665000.00二前期工程費(fèi)195574.23300.005867.23三建筑安裝工程費(fèi)1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.713一期商業(yè)9325.001500.001398.755會所2000.003000.00600.006二期服務(wù)式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期獨(dú)立商業(yè)8000.001500.001200.00建安成本總計195574.23251

28、0.9749108.17四基礎(chǔ)配套費(fèi)195574.2346.00899.64五管理費(fèi)用195574.2385.711676.25六不可預(yù)見費(fèi)195574.2388.281726.54七合計（不含地價）195574.233030.9659277.83八開發(fā)成本195574.233286.6264277.83方案一除投入自有資金1.5億元之外，期間需向銀行貸款4億元項目來源與運(yùn)用表（萬元）自有資金來源：已支付土地款5千萬元和中央花園在2008年銷售回款1億元 項目合計2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一資金來源 158237 2200

29、0 14000 23918 11393 25826 33751 16754 10596 1 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 1 銷售收入103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 2 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 55000 22000 14000 16000 3000 2 .1自有資金15000 5000 5000 5000 2 .2銀行借款40000 17000 9000 11000 3000 二資金運(yùn)用 127449 21402 13807 23886 11378 26283 1999

30、6 4856 5842 1 開發(fā)成本投資64278 20778 12207 21972 9321 2營銷費(fèi)用1549 119 126 387 506 251 159 3銷售稅金及附加5709 438 464 1428 1866 926 586 4土地增值稅3512 3512.455所得稅5263 3678 1584.616借款本金償還40000 23000 17000 7借款利息支付(財務(wù)費(fèi)用)7138 624 1600 1357 1467 1467 624 三盈余資金30788 598 193 32 15 -456 13755 11898 4754 四累計盈余資金598 792 823 83

31、9 382 14137 26035 30788 方案一開發(fā)周期四年，凈利潤1.58億元總投資=8.22億元，凈利潤=1.58億元；稅前投資利潤率=25.61%；稅后投資利潤率=19.21%項目損益及利潤分配表（萬元）序號項 目合計2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 2開發(fā)成本64278 20778 12207 21972 9321 3營銷費(fèi)用1549 119 126 387 506 251 159 4銷售稅金及附加5709 438 464 1

32、428 1866 926 586 5財務(wù)費(fèi)用7138 624 1600 1357 1467 1467 624 6土地增值稅3512 3512 7營業(yè)利潤21051 -21402 -13807 -15968 -2985 22544 30755 15576 6338 8補(bǔ)前期虧損21402 35208 51177 54161 31618 863 9利潤總額21051 -21402 -35208 -51177 -54161 -31618 -863 14713 6338 10所得稅5263 3678 1585 11凈利潤15788 -35208 -51177 -54161 -31618 -863 11

33、035 4754 方案二測算前提成本取費(fèi)：地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)甲方提供的數(shù)據(jù)取費(fèi)按照甲方提供的數(shù)據(jù)，一期住宅建安成本2228元/平米，精裝修增加1500元/平米考慮到公寓立面等造價略低于一期豪宅，二期公寓建安成本取2100元/平米，另加300元/平米精裝修費(fèi)用；酒店成本取7300元/平米，其中建安費(fèi)用同住宅2300元/平米，室內(nèi)裝修、裝飾和機(jī)電工程根據(jù)五星級酒店經(jīng)驗取費(fèi)5000元/平米二期：服務(wù)式公寓(含底商)：3萬平米五星級酒店：3萬平米二期規(guī)模：6萬平米總規(guī)模：180574.23平米銷售價格：由于酒店對項目形象的提升，故提高一期住宅的銷售價格，毛坯均價取4000元/平米，商

34、業(yè)售價根據(jù)市場平臺水平，取7500元/平米根據(jù)對未來市場預(yù)測，二期服務(wù)式公寓銷售均價4500元/平米銷售價格半年增長率6%酒店2009年開始建設(shè)，2011年上半年開始經(jīng)營，酒店客房數(shù)250間，房晚價格500元/間/天，按入住率70%計方案二方案二總成本（不含銷售相關(guān)稅費(fèi)）序號項目名稱建筑面積（平米）單價(元/)金額(萬元）備注一地價276.895000.00二前期工程費(fèi)180574.23300.005417.23三建筑安裝工程費(fèi)1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精裝修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精裝修費(fèi)用3一期商業(yè)

35、9325.001500.001398.754會所2000.003000.00600.005二期服務(wù)式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安費(fèi)用，加300元/平米精裝修費(fèi)用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安費(fèi)用外，另加5000元/平米的內(nèi)裝和機(jī)電設(shè)備建安成本總計180574.233392.9661268.17四基礎(chǔ)配套費(fèi)180574.2346.00830.64五管理費(fèi)用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可預(yù)見費(fèi)180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七

36、合計（不含地價）180574.233966.6771627.76八開發(fā)成本180574.234243.5676627.76方案二自有資金1.5億元，需銀行貸款3.5億元序號 項目合計2007年2008年2009年2010年2011年2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源 148868 21500 13500 23519 9030 19602 21628 11656 12252 852 852 852 1.0 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源98868 8519 9030 19602 21628 11656 12252 852 852 852 1

37、.1 銷售收入81837 8519 9030 19602 21628 11656 11401 1.2 酒店收入17031 852 852 852 852 2.0 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 50000 21500 13500 15000 2.1 自有資金15000 5000 5000 5000 2.2 銀行借款35000 16500 8500 10000 二資金運(yùn)用 124995 21218 13585 21900 9904 20147 21441 11851 4948 1.0 開發(fā)成本投資76628 20613 12041 20018 7985 7985 7985 2營銷費(fèi)用1228 128 1

38、35 294 324 175 171 3銷售稅金及附加4526 471 499 1084 1196 645 630 4 所得稅2218 212.88212.885 借款本金償還35000 9500 11000 10500 4000 6 借款利息支付(財務(wù)費(fèi)用)7614 605 1544 1284 1284 1284 935 532 147 三盈余資金23872 282 -85 1619 -873 -545 187 -195 7304 852 852 852 四累計盈余資金282 196 1815 942 397 584 389 7693 8545 2302123872 方案二投資回收期8年，2

39、015年下半年開始盈利，年經(jīng)營收益1700萬元總投資=9億元，投資回收期8年， 2015年下半年開始盈利；持有3萬平米酒店物業(yè)，年經(jīng)營收益1700萬元項目損益及利潤分配表（萬元）2015年下半年開始盈利序號項 目合計2007年2008年2009年2015年2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入81837 8519 9030 19602 2經(jīng)營收入17031 852 852 852 852 3開發(fā)成本76628 20613 12041 20018 7985 7985 4營銷費(fèi)用1228 128 135 294 5銷售稅金及附加4526 471 499 1084

40、 6財務(wù)費(fèi)用7614 605 1544 1284 1284 1284 7營業(yè)利潤8872 -21218 -13585 -13381 -873 8955.17 851.53 851.53 851.53 851.53 8補(bǔ)前期虧損21218 34804 48185 49058.23 1345.97 494.44 9利潤總額8872 -21218 -34804 -48185 -49058 -40103.06 -494.44 357.09 851.53 851.53 10所得稅2218 89.27 212.88 212.88 11凈利潤6654 -34804 -48185 -49058 -40103.

41、06 -494.44 267.82 638.65 638.65 兩種方案的投資收益及風(fēng)險比較方案一公寓+商業(yè)方案二酒店+公寓+商業(yè)收益：開發(fā)周期四年，凈利潤1.58億元；收益：投資回收期8年， 2015年下半年開始盈利； 持有3萬平米酒店物業(yè)，年經(jīng)營收益1700萬元風(fēng)險：洛陽的酒店經(jīng)營需要行業(yè)背景和政府資源支持，且后續(xù)經(jīng)營存在不確定性；項目投資回收期延長，投資風(fēng)險相對大。投資：總投資8.22億元；投資：總投資9億元；風(fēng)險：銷售型物業(yè)，分階段滾動開發(fā)，市場變現(xiàn)風(fēng)險相對較小。方案一敏感性分析售價升降對項目開發(fā)利潤的影響幅度較大，影響比例超過1：1單因素敏感性分析表（萬元）變動幅度-10%-5%0%

42、5%10%售價成本利潤率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影響幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%凈利潤8389 11972 15554 19137 22719 影響幅度-7165 -3583 0 3583 7165 建設(shè)成本成本利潤率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影響幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%凈利潤20000 17777 15554 13331 11108 影響幅度4446 2223 0 -2223 -4446 項目售價變化10%，利潤率變化達(dá)到11.15%，變化幅度超過1：1，

43、可見，售價是本項目最重要的影響因素單因素變動對開發(fā)利潤影響分析圖方案一盈虧平衡分析從銷售率和銷售價格的盈虧平衡分析看出，項目抗風(fēng)險能力強(qiáng)盈虧平衡點(diǎn)所需要的銷售率和售價，低于市場平均水平，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)通過計算項目總體銷售率達(dá)到79.82%時即可保本銷售率盈虧平衡點(diǎn)分析：一期：毛坯住宅：2794元/平方米；精裝住宅：4789元/平方米；商 業(yè)：5987元/平方米；二期：服務(wù)式公寓：3352元/平方米； L o f t ：3991元/平方米；商 業(yè)：6785元/平方米。銷售價格盈虧平衡點(diǎn)分析：終稿匯報主要內(nèi)容一、二期的關(guān)系處理2兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價3項目風(fēng)險及防范4一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議1項目未

44、來面臨的風(fēng)險將主要是：政策風(fēng)險和市場風(fēng)險 項目開發(fā)過程中，通常會面臨宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險、政策風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險等多項風(fēng)險。 目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢整體向好，經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險?。?銀潤作為具有豪宅開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，在項目操作方面具備一定的把控能力。 因此這些風(fēng)險類型不在本次項目主要考慮范圍內(nèi)。政策風(fēng)險市場風(fēng)險本項目未來主要面臨的將會是兩方面的風(fēng)險：政策風(fēng)險：當(dāng)前為政策多發(fā)期，建議在地產(chǎn)市場形勢向好時盡早入市，規(guī)避風(fēng)險目前中國地產(chǎn)市場處于政策多發(fā)期，國家關(guān)于房地產(chǎn)的政策不斷推出，政策風(fēng)險較大由于房地產(chǎn)市場對宏觀政策非常敏感，而政策的推出又不可預(yù)測，因此，政策風(fēng)險是本項目面臨的主要風(fēng)險之一。三線城市對

45、政策的反應(yīng)相對滯后，因此突發(fā)的政策風(fēng)險對三線城市影響有限當(dāng)前全國地產(chǎn)市場形勢大好，建議項目盡早入市，以避免承受不必要的政策風(fēng)險解決方案風(fēng)險特征市場風(fēng)險：后期銷售過程中，通過定價策略、推售節(jié)奏、推廣策略等取得競爭優(yōu)勢除尋找市場空檔規(guī)避風(fēng)險外，主要依靠銷售上的措施取得競爭優(yōu)勢定價策略：緊盯對手價格，以較高的產(chǎn)品力和合理的價格實現(xiàn)快速銷售；同時進(jìn)行消費(fèi)者心理價位探底，了解市場預(yù)期價格開盤策略：開盤前進(jìn)行充分準(zhǔn)備，預(yù)留蓄客期進(jìn)行市場預(yù)熱和客戶摸底，不能倉促開盤推售策略：通過詳細(xì)的客戶摸牌，根據(jù)誠意客戶的數(shù)量制定推盤策略，控制推盤節(jié)奏，分期分批推售，形成期期熱銷的局面，塑造項目成功的市場形象推廣策略：每

46、一期的形象定位必須與當(dāng)期產(chǎn)品的核心價值相吻合，同時，整個項目必須維持一個統(tǒng)一不變的整體形象，通過宣傳不斷增強(qiáng)整個項目的市場影響力風(fēng)險定義來自于市場上競爭對手的競爭風(fēng)險解決方案附件一：院街案例院街商業(yè)所謂院街，就是通過建筑的曲折錯落，形成多節(jié)點(diǎn)的線性空間，延長營業(yè)面，增加商鋪的臨街性，建筑形式上通過局部的建筑合圍成單個院落，以主街、次街、支巷等將單個院落串聯(lián)起來，形成院街。院街商業(yè)普通社區(qū)商業(yè) 曲折但不迂回的街道、極具趣味性 寬窄尺度不一的街和巷子 不同空間組合的鋪子 街區(qū)多樣化、鋪鋪臨街 建筑與景觀相融，體驗式休閑購物 筆直的街道 尺度單一的街道 形式單一的鋪子 所有鋪子都朝一條街開門 為買東

47、西才來逛街vs北京蘋果社區(qū)充分挖掘商業(yè)價值，增加沿街面，形成錯落街區(qū)，使內(nèi)外街融為一體項目本身只有一面臨街，通過蘋果街的打造，將商業(yè)氛圍引入社區(qū)內(nèi)部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)街的商業(yè)價值。百子灣路百子灣路蘋果街院街案例1蘋果街長500米，由底商商業(yè)街和二十二院街圍合而成底商商業(yè)街，約1.2萬平米，由公寓首層、二層底商商鋪組成，共有商鋪60余個。底商商業(yè)街二十二院街，獨(dú)立的院落商街，2-3層低層人文院落建筑，地上2萬多平米，地下1.9萬平米。二十二院街特點(diǎn)一：造街。通過在主街上支出支巷，造出更多的街，讓更多的鋪子臨“街”這些院落集中在一條主街上，衍生出

48、許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對獨(dú)立的外院串連起來，又通過合理的交通組織實現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入。回廊及宅前、宅間綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。曲折的街和小小的巷子，邊逛邊欣賞，眼前都是鋪子，但永遠(yuǎn)不會迷路。特點(diǎn)二：造院。通過支巷將人流引導(dǎo)到各個院落，將商鋪的價值最大化，同時增加逛街的趣味性院中空間院中空間院入口通道樓梯小小的巷子，將人流以引入院子里，又是一個豁然開朗的空間。特點(diǎn)三：景觀化。景觀綠化與建筑相融合院的本身包含環(huán)繞的概念，連續(xù)的屋頂創(chuàng)造出連續(xù)變化的屋頂空間，也成為上部公寓的風(fēng)景每個院落內(nèi)部點(diǎn)綴景觀園林，讓景觀無處不在特點(diǎn)四：小小尺度，趣味空間。主街寬15米，支巷寬2-

49、10米，商鋪面積劃分從45平米到700平米，共同構(gòu)建趣味購物空間 主街寬15米支巷寬2-10米共有70余個商鋪，45-700平米單層商鋪和雙層商鋪，主力商鋪150-450平米萬科運(yùn)河?xùn)|1號項目概況項目區(qū)位：位于莞城區(qū)邊緣，成熟度較低項目規(guī)模：總建筑面積24.1萬，分5期，1期商業(yè)為主，1.6萬，公寓0.4萬。商業(yè)設(shè)計：開放式步行街，臨街面長320m，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行。經(jīng)營模式：銷售后返租，招租餐飲發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域商業(yè)中心院街案例2通過各種形式的街區(qū)設(shè)置，實現(xiàn)了街鋪價值的最大化。1.1.1.1.外街內(nèi)街主街次街二層商鋪街鋪化，提升二層商鋪的商業(yè)價值二層大鋪有 專屬一樓大堂和直通電梯，提高了二層鋪位的使

50、用價值和形象檔次。上下不規(guī)則貫通，逛街新體驗街鋪二層通過連廊連通，形成“雙層街”，提升逛街的趣味性增加街區(qū)的情趣和體驗價值，打造體驗式風(fēng)情街區(qū)通過廣場、旱地噴泉、城市寫意畫以及二層的聯(lián)廊設(shè)置，增加了街區(qū)的情趣和體驗價值。附件二：租售并舉案例錦州寶地城商業(yè)案例通過租售并舉的方式緩解商業(yè)壓力，實現(xiàn)銷售區(qū)位概況：項目位于老城區(qū)南側(cè)的錦州新區(qū)，是城市未來的發(fā)展中心，綜合性新區(qū)。市政府已于一年前遷入，住宅開發(fā)也已經(jīng)有2年歷史，但目前區(qū)域尚未成熟，仍處于區(qū)域發(fā)展前期。項目情況：開發(fā)商未實行銷控，西側(cè)和北側(cè)商業(yè)價值較好區(qū)域全部售罄，東側(cè)云飛南街商鋪銷售壓力較大。世聯(lián)營銷顧問團(tuán)隊推出先租后售方案，獲得了較好的

51、市場實現(xiàn)。商務(wù)樓及品牌店集群遼西建材家飾展銷中心南城餐飲店鋪集群MALL、寫字樓、酒店、品牌店租售并舉案例1 ABC中央大街市府大路云飛南街深圳街科技路D 錦州寶地城商業(yè)規(guī)劃根據(jù)項目本體條件及對應(yīng)的業(yè)態(tài)發(fā)展KPI，將云飛南街定位于情景餐飲街區(qū)南城第一商街定位深圳街: 精品裝飾街區(qū)(精品街區(qū))科技路：時尚家飾街區(qū)（時尚街區(qū)）云飛街：情景餐飲街區(qū)（情景街區(qū)）市府路：名品長廊街區(qū)（名品街區(qū)）開封路、社區(qū)入口：隨便購物街區(qū)市府大路深圳街中央大街云飛南街科技路情景餐飲街區(qū)建材裝飾銷售的集中地時尚家飾街區(qū)交通樞紐或干道兩側(cè)、居住區(qū)內(nèi)、寫字樓內(nèi)、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)車行道路，可以是單面街可以上二層但不能是底商，要

52、求有較多的停車位不限不需要成熟的商業(yè)氛圍，并且能帶動周邊的商業(yè)氛圍偏好一定的同業(yè)聚集度餐飲類商業(yè)KPI體系硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)位置道路條件建筑形式區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)氛圍同業(yè)競爭對錦州餐飲最集中的人民街進(jìn)行品牌經(jīng)營者摸排，選擇十幾家合適的品牌店進(jìn)行深入了解人民街是錦州餐飲較為集中的區(qū)域，餐飲占到所有業(yè)態(tài)的70%。選擇在該區(qū)域?qū)Ω鞑惋嫷甑囊?guī)模、檔次、經(jīng)營狀況等進(jìn)行調(diào)查，選擇錦州品牌的餐飲店。對選擇的10-20家餐飲店進(jìn)行深入了解，包括該店鋪的分店數(shù)量、總規(guī)模、目前的經(jīng)營狀況等，進(jìn)行進(jìn)一步的篩選。招商洽談：以主動走出去為主，對外宣傳推廣造勢推廣方式主要分為三類：點(diǎn)對點(diǎn)客戶推廣、傳媒推廣、關(guān)鍵事件推廣在主力店的

53、推廣過程中，點(diǎn)對點(diǎn)推廣的效果更佳，后兩者起輔助作用，能夠提升項目的知名度招租主力店的洽談過程中應(yīng)注意雙方的具體情況：1.該商家對商業(yè)區(qū)能起到什么作用，以決定所應(yīng)給予的優(yōu)惠條件2.商家自身的擴(kuò)展需求和商家對該區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)知，即商家開設(shè)分店的意愿是否強(qiáng)烈點(diǎn)對點(diǎn)客戶推廣方式招商手冊發(fā)放電話介紹面談（上門拜訪、現(xiàn)場講解）其他（E-mail、DM、短信等）傳媒推廣方式戶外廣告報紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等口碑傳播等關(guān)鍵事件推廣方式自有會員、客戶群活動社會型活動主題性活動參與型活動商業(yè)推廣方式東側(cè)飲食一條街采用租售并舉模式，引入當(dāng)?shù)刂惋嬜鳛橹髁Φ辏o予較優(yōu)惠的租金價格，通過多種途徑集中宣傳，提高了項

54、目的知名度，使得銷售速度大幅提升引入主力店，形成示范效應(yīng)，帶動相關(guān)品牌，通過營銷配合促進(jìn)了后期商鋪的銷售引入”新極品”、”秦三驢肉餃子”、”天橋海邊”等三家錦州當(dāng)?shù)胤浅Ｖ牟惋嬂系曜鳛橹髁Φ辍８鶕?jù)不同商家的檔次，給予不同程度的優(yōu)惠政策，部分甚至給予零租金的優(yōu)惠措施。通過報廣、路牌廣告、圍擋等途徑集中宣傳，在部分傳單和廣告上標(biāo)示主力商家位置。舉措：效果：引入主力店之后，銷售速度從700平米/月上升到1200平米/月售價維持地下一層、一層、二層均價5000元/平米，顯著高于周邊價格（3900元/平米）深圳萬科城商業(yè)背景概況：萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總建面43萬平米，屬于陌生區(qū)域

55、大盤。04年10月1日開始銷售，共規(guī)劃30000平米的大型商業(yè)街區(qū)，首期啟動2.1萬平米區(qū)域背景：（1）項目開始銷售時，區(qū)域認(rèn)知度較差，所處的整個片區(qū)普遍充斥著各種低檔消費(fèi)場所；（2）該片區(qū)擁有華為集團(tuán)、新天下集團(tuán)、富士康集團(tuán)、納米科技、中石化等10多個高收入企業(yè)消費(fèi)群體；（3）政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施，規(guī)劃中的地鐵經(jīng)過該項目；商業(yè)街及廣場租售并舉案例2明確項目定位，設(shè)定三大主題：餐飲、購物、休閑美食坊規(guī)劃總面積為1萬平米，中餐針對湖南人、四川人等定位地方小吃民族風(fēng)味，西餐以西式快餐時尚購物中心風(fēng)情街區(qū)，體驗式購物 “街、鋪、景”等多角度建筑景觀，同時注入西班牙地中海風(fēng)情，使整個商業(yè)街變

56、成為一個集購物、休閑、游玩于一體的風(fēng)情街。主題購物業(yè)態(tài)分為二種類型：日常購物：社區(qū)超市，具備生活必需品特色購物：西班牙風(fēng)情的購物走廊，針對周圍高收入人群國際美食坊打造深圳最著名的中西美食街時尚購物中心風(fēng)情街區(qū)，體驗式購物娛樂休閑廣場12200平方米的開放式城市廣場 娛樂休閑業(yè)態(tài)設(shè)置茶館、酒吧等沙龍組織，針對周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層，是一個社區(qū)精神場所。吸引大型主力商家進(jìn)駐，標(biāo)定商區(qū)檔次，增強(qiáng)商業(yè)吸引力招商主要客戶華潤萬家已簽約丹桂軒已簽約國際美食購物中心休閑娛樂華潤超市丹桂軒中國銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養(yǎng)生

57、堂小白兔干洗科達(dá)沖印大型主力店的進(jìn)駐有助于增強(qiáng)整個商業(yè)區(qū)的商業(yè)氛圍，吸引更多知名商家進(jìn)入04年底，華潤和丹桂軒的入駐標(biāo)定了該商業(yè)區(qū)的檔次，大量知名商家接踵而入，目前簽約主要客戶有中國銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日本料理、EITIE時裝名店、三春輝書店、自然美美容、逍遙養(yǎng)生堂、小白兔干洗、柯達(dá)沖印等等培育一定商業(yè)氛圍，并成功售出剩余商鋪萬科和華潤萬家、丹桂軒正式簽署協(xié)議，進(jìn)駐萬科城，大型主力店的入駐增強(qiáng)了區(qū)域的商業(yè)吸引力正式開盤發(fā)售余下的20%商鋪，面積150-200m2，主力商鋪價格7080萬元。商鋪全部順利銷售。租售并舉步驟解析：Step1. 引進(jìn)主力商家 2004年11月20日Ste

58、p2. 大規(guī)模集中出租 2004年11月-2005年5月商鋪出租率達(dá)到80%，各色商業(yè)的進(jìn)駐，使得社區(qū)商業(yè)氛圍大為提升Step3. 保留商鋪高價出售 2005年6月11日時機(jī)把握：服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項目中便全部建設(shè)完成，盡早展示，提升住宅售價；而銷售時機(jī)則放在一期住宅入伙之際，價格實現(xiàn)大幅度提升提升；整個策略可謂開發(fā)經(jīng)驗與資金實力的結(jié)合。附件三：會所案例北京奧林匹克花園北京紫玉山莊北京棕櫚泉奧林匹克花園會所，奧林匹克花園運(yùn)動城運(yùn)動就在家門口北京奧林匹克花園運(yùn)動城是北京奧林匹克花園的標(biāo)志性建筑，由悉尼奧運(yùn)會體育場館的主設(shè)計師菲利浦考克斯親自設(shè)計，占地面積為5601.75平方米，總建

59、筑面積為14258.3平方米。 奧林匹克花園運(yùn)動城是奧林匹克花園的賣點(diǎn)之一，配合奧林匹克花園主打健康社區(qū)的概念，在一期銷售時投入使用Case 1會所以大眾型體育運(yùn)動項目為主運(yùn)動城以會員制經(jīng)營為主，以科學(xué)化健康服務(wù)為宗旨，是一家集健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂、餐飲聚會等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。 層數(shù)項目規(guī)模經(jīng)營狀況一層羽毛球10個標(biāo)準(zhǔn)場地在營籃球2個標(biāo)準(zhǔn)場地在營乒乓球12張球臺在營游泳25*12.5米國際標(biāo)準(zhǔn)短池在營二層健身共1500平方米空置，考慮引入專業(yè)公司外包經(jīng)營跆拳道在營瑜伽在營壁球2個在營三層屋頂網(wǎng)球場1個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場在營目前會所內(nèi)全部為體育運(yùn)動項目，餐飲等項目沒有設(shè)置功能設(shè)置在不考

60、慮房租的情況下，奧林匹克花園運(yùn)動城經(jīng)營基本維持平衡收入會員制經(jīng)營，包括年卡、VIP卡、半年卡、季卡、月卡、記次卡，會員卡一共200-300人，年流水100多萬元。游泳池年流水40萬元左右，好的時候45-46萬元，差的時候38萬元。游泳池日人流量少時20-30人，多時200-300人，最多同時接待150-160人經(jīng)營成本構(gòu)成：人員工資，水電消耗、契稅、設(shè)備維護(hù)成本、攤銷費(fèi)用等：人員設(shè)置：三班設(shè)置，一人收銀，一人前臺，游泳池前臺，游泳池兩個救生員冬天一天的供暖費(fèi)500元，包括地?zé)?、暖風(fēng)、熱水等等運(yùn)動城已經(jīng)運(yùn)營三年，投入使用一年后基本可以做到盈虧平衡（不考慮房租和設(shè)備折舊）運(yùn)營情況前期定位定位清晰：