房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)提綱

1、PAGE PAGE 21 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)提綱 第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險1、作為房地產(chǎn)估價師的專業(yè)顧問服務(wù)能力應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析和房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價與可行性研究的技術(shù)與方法。2、投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。投資的特性：投資是一種經(jīng)濟行為；投資具有時間性，過程越長，未來報酬的獲得就越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大；投資的目的是在于得到報酬；投資具有風(fēng)險性。投資的作用：投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力；投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)；投資可以促進(jìn)人

2、民生活水平的提高；投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。3、房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)實物資產(chǎn)和基于房地產(chǎn)實物資產(chǎn)的證券。房地產(chǎn)實物投資又分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種類型。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)投資。房地產(chǎn)投資的目的是財富價值的最大化，獲得經(jīng)常性收益和資本增值，同時可以降低其投資組合的總體風(fēng)險，抵御通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資物業(yè)類型：居住物業(yè)；商業(yè)物業(yè)(經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè))，位置對于此類型物業(yè)有特殊重要性；工業(yè)物業(yè)，重工業(yè)廠房有其特殊性；特殊物業(yè)。4、房地產(chǎn)的特性：不可移動性，房地產(chǎn)的價值就在于其位置，投資者進(jìn)行投資時要關(guān)注對未來地區(qū)環(huán)境的可能

3、變化的分析與預(yù)測；壽命周期長，房地產(chǎn)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命；適應(yīng)性；異質(zhì)性；弱流動性(變現(xiàn)能力差)；政策影響性；專業(yè)管理依賴性；相互影響性。5、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資但建成后用于出租或經(jīng)營則變成了長期置業(yè)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有：自用和出租給使用者獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，同時可以不需要時可以轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益。間接投資有：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券；投資房地產(chǎn)投資信托資金，其優(yōu)點收益相對穩(wěn)定、流動性好，類型有權(quán)益性、抵押型、混合型；購買住房抵押支持證券。房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平；易于獲得金融機

4、構(gòu)的支持；能抵消通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價格年平均上漲率是同期年通貨膨脹率的2倍；提高投資者的資信等級。房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差；投資數(shù)額巨大；投資回收周期長；需要專門知識和經(jīng)驗。6、風(fēng)險是獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險涉及變動和可能性。變動通常用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險也越小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項目的變現(xiàn)性；資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。系統(tǒng)風(fēng)險有：通貨膨脹風(fēng)險；市場供求風(fēng)險；周期風(fēng)險，美國周期大約18-20年，香港7-8年，日本為7年；變現(xiàn)風(fēng)險；利率風(fēng)險；政策風(fēng)險；政治風(fēng)險；或然損失風(fēng)險。個別風(fēng)險有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險；未來運營費用風(fēng)險；資本價值風(fēng)

5、險；比較風(fēng)險(機會成本)；時間風(fēng)險(選擇時機)；持有期風(fēng)險；投資者投資決策取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望。風(fēng)險盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等估計都會受各種風(fēng)險因素的影響而存在一定的變動范圍。7、投資組合的目標(biāo)就是尋找一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小或是在一個預(yù)設(shè)或接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。資本資產(chǎn)定價模型：項目要求的收益率無風(fēng)險報酬率項目的（市場平均報酬率無風(fēng)險報酬率） 第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律1、房地產(chǎn)市場可理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是

6、由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。2、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境：社會環(huán)境；政治環(huán)境；經(jīng)濟環(huán)境；金融環(huán)境；房地產(chǎn)法律制度環(huán)境；技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：社會因素；經(jīng)濟因素；政策因素。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量：金融業(yè)的發(fā)展；信息通訊技術(shù)水平的提高；生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；人文環(huán)境的變化；自然環(huán)境的變化；政治制度的變遷。房地產(chǎn)市場的參與者：土地所有者或當(dāng)前的土地使用者；開發(fā)商；政府及政府機構(gòu)；金融機構(gòu)；建筑承包商；專業(yè)顧問(建筑師、工程師、會計師、造價工程師或

7、經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；律師)；消費者或買家。3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu)；區(qū)域結(jié)構(gòu)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；供求結(jié)構(gòu)；投資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有：地域范圍；房地產(chǎn)用途；存量增量，一級市場指的是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場指的是土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房租售市場，三級市場指的是存量房地產(chǎn)交易市場；交易形式，買賣、租賃、抵押等子市場存在于新建和存量市場中，存量市場還有一個保險子市場；目標(biāo)市場。五種標(biāo)準(zhǔn)劃分方式相互疊加得到更細(xì)的市場。房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)：存量，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。新竣工量，按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住條和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格的建筑面積。滅失量

8、空置量，不包括報告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套設(shè)施、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積?？罩寐剩瑘蟾嫫谄谀┛罩梅课菡纪诜课荽媪康谋壤??？晒┳馐哿?，可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量。一般情況下，某時點的空置量大于可供銷售量房屋施工面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積，本期開工又竣工及又停建緩建的房屋面積也包括在施工面積中。房屋新開工面積平均建設(shè)周期，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(量)?？⒐し课輧r值。房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值；人口數(shù)；城市家庭人口；就業(yè)人員數(shù)量；就業(yè)分布；城

9、鎮(zhèn)登記失業(yè)率；城市家庭可支配收入；城市家庭總支出；房屋空間使用數(shù)量；商品零售價格指數(shù)；城市居民消費價格指數(shù)。房地產(chǎn)市場交易指標(biāo)：銷售量；出租量；吸納量，吸納量=銷售和出租房屋的數(shù)量之和；吸納率，吸納率=吸納量/同期可供租售量；吸納同期，吸納率的倒數(shù)；預(yù)售面積；房地產(chǎn)價格指數(shù)；房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)租金。4、房地產(chǎn)市場供給特點是在短期很難有較大的增減，因此在短期內(nèi)供給缺乏彈性，供給主體間的競爭不充分不廣泛。房地產(chǎn)市場需求特點是具有廣泛性和多樣性，同時開支巨大。房地產(chǎn)市場交易特點是要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費時間較長，交易費用通常比較多房地產(chǎn)市場價格的特點與所處的位置關(guān)系極大，其次總體呈向上波動的

10、趨勢，同時也受交易主體個別因素的影響。以上是房地產(chǎn)市場的四個特征，但對于某一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定房地產(chǎn)市場的功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益；顯示房地產(chǎn)市場需求的變化，引起需求變化的原因有未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化；指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化，房地產(chǎn)市場供給變化的原因有建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。房地產(chǎn)市場供給變化需要一定的時間才能完成，對市場供給和需求的有效調(diào)節(jié)還要假設(shè)有一個完全的資本市場存在，但由于房

11、地產(chǎn)市場的不完全性，不可能短期內(nèi)達(dá)到市場供需平衡；指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃；引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。5、由于房地產(chǎn)兼有消費品和投資品的雙重特征，房地產(chǎn)市場存在有房地產(chǎn)空間市場和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場兩個層面?？臻g市場上需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。資產(chǎn)市場是被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益(租金和轉(zhuǎn)售時的增值收益)，其新增供給的來源是新建的建筑物。房地產(chǎn)空間市場和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的關(guān)系：空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求，同時，空間市場的供給

12、又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場存在著一個均衡狀態(tài)，此時，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量與折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。但這均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，市場大部分時間是處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動。6、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的原因：供需因素的影響；市場信息不充分；生產(chǎn)者和消費者心理因素的影響；政策因素的影響；政治沖擊；制度因素的影響；生產(chǎn)時間落差；季節(jié)性調(diào)整和總體經(jīng)濟形勢。傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論：房地產(chǎn)市場經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。但由于經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系、就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長、經(jīng)濟活動的擴

13、張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加。因此強調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅僅是利用過去作預(yù)測。無論是供給短缺還是過剩，還是需求超過或少于現(xiàn)存供給數(shù)量，市場機制都在市場周期運動中找到一個供需平衡點(從供給角度來看，允許有一定數(shù)量的空置)，房地產(chǎn)市場的自然周期有四個階段：第一階段是市場周期谷底；第二階段是增長超過平衡點；第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點；第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時，供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。房地產(chǎn)市場的投資周期，由于房地產(chǎn)市場信息不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場，因此形成房地產(chǎn)市場的投資周期。第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投

14、入新項目的開發(fā)建設(shè)。第二階段，投資者小心翼翼回到房地產(chǎn)市場上來，第三階段，投資者繼續(xù)贖買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。投資周期在第一階段和第二階段初期是滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則是超前于市場自然周期的變化。7、房地產(chǎn)泡沫的由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，特別是投機性因素使用的結(jié)果。房地產(chǎn)泡沫成因有：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。過度開發(fā)的原因是：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行

15、為；開發(fā)資金的易得性。過度開發(fā)反映了市場上的供求關(guān)系，泡沫則是反映了市場價格與實際價值之間的關(guān)系。投機性泡沫往往在周期循環(huán)的上升階段，過度開發(fā)一般在于循環(huán)的下降階段。如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，而過度開發(fā)不一定是由泡沫引起的。過度開發(fā)往往是投資者為了獲得長期利益而泡沫是市場參與者對短期資本收益的追逐。房地產(chǎn)泡沫的衡量：實際價格/理論價格、房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)、房價收入比、個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求等指標(biāo)。8、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則：目標(biāo)確定性，使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用，保證為各

16、類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱∨c使用空間，引導(dǎo)新建項目的位置的選擇，滿足特殊群體的需要；政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性；政策的針對性和導(dǎo)向性；政策的公平性和效率。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段：土地供應(yīng)政策；金融政策；住房政策；城市規(guī)劃；地價政策；稅收政策；租金控制。規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施：健全市場準(zhǔn)入制度；推動行業(yè)誠信體系建設(shè)；規(guī)范交易程序；加強產(chǎn)權(quán)管理。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序1、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動，多種資源有：土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、資金、勞動力和專業(yè)人員的經(jīng)驗。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究

17、、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計與方案報批；簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析；前期工作；建設(shè)階段和租售階段。投資機會選擇包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析包括市場分析和項目財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格或租金水平。后者根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進(jìn)行比較分析。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。2、獲取土地的途徑有：土地使用權(quán)出讓，可以招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓

18、等形式，對于商業(yè)旅游娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須采用前三種形式；土地使用權(quán)劃撥。對于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及經(jīng)濟適用房和廉租住房用地可以劃撥；原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；與當(dāng)前土地使用者合作。出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計條件通知及附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及附圖，是國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件。3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目選址、定點審批階段；申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；規(guī)劃設(shè)計條件審批階段；設(shè)計方案審批階段，不少于2個方案設(shè)計； 申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。建設(shè)工程招標(biāo)方式有

19、公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)要發(fā)布招標(biāo)公告，公開招標(biāo)的時間長工作量大費用較高。邀請招標(biāo)中被邀請的承包商通常在3-10人之間。招標(biāo)機構(gòu)要組織一個招標(biāo)工作小組。招標(biāo)工作小組成員要有決策人員、專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家和助理人員。可以自行成立也可以和招標(biāo)代理機構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。招標(biāo)過程中的決定活動：確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，一般采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包；確定承包方式和承包內(nèi)容，開發(fā)商一般采用全部包工包料的總價合同方式；確定標(biāo)底；決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。招標(biāo)程序：申請招標(biāo)，獲得規(guī)劃雙證后，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)可以持建設(shè)主管部門同意

20、招標(biāo)的建設(shè)工程開工審批表和招標(biāo)申請書。向當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門登記、申請招標(biāo)并領(lǐng)取招標(biāo)用表。開發(fā)商只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，才可進(jìn)行招標(biāo)。編制招標(biāo)文件；編制招標(biāo)工程標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效；確定招標(biāo)方式、發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函；招標(biāo)人資格審查，開發(fā)商應(yīng)考慮投標(biāo)人的企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級、主要施工經(jīng)歷、技術(shù)力量簡況、施工機械設(shè)備簡況、在施工的承建項目、資金和財務(wù)狀況。外地建筑企業(yè)參加投標(biāo)，要有建設(shè)工程所在地的城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。招標(biāo)工程交底及答疑開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)，開標(biāo)會議由招標(biāo)人邀請各投標(biāo)人、公證機構(gòu)、招標(biāo)管理部門參加。如果投標(biāo)人報價都

21、超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤后，開發(fā)商可宣布本次投標(biāo)無效另組織投標(biāo)。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會評審有效投標(biāo)后，忘不了評出一、二、三名候選中標(biāo)單位，交給開發(fā)商做最后抉擇。決標(biāo)后開發(fā)商應(yīng)向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書簽訂合同。開工申請和審批，注意申請領(lǐng)取開工許可證的條件和程序。(見基本制度與政策)前期工作的其他內(nèi)容還包括征地、拆遷、安置、補償、三通一平、市政設(shè)施接駁談判和協(xié)議、短期和長期信貸、尋找預(yù)租預(yù)售客戶、分析市場狀況、確定目標(biāo)市場、確定售價和租金水平、制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略、洽談開發(fā)項目保險事宜。上述完成后還要做一次財務(wù)評價。開發(fā)商要保持一種“健康的懷疑”來對待其所獲得的

22、專業(yè)咨詢意見。4、建設(shè)階段要實施質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等工程項目管理。質(zhì)量控制要在決策階段、設(shè)計階段和施工階段進(jìn)行，工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括：對原材料的檢驗；對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗；確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，對施工設(shè)備儀器進(jìn)行檢查，控制混凝土質(zhì)量，對砌筑工程裝飾工程和水電安裝進(jìn)行檢查和評定；確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。進(jìn)度控制主要內(nèi)容：對項目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進(jìn)度計劃；編制其他配套進(jìn)度計劃，如材料供應(yīng)計劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃、臨時工程計劃；監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。進(jìn)度控制中應(yīng)注意影響進(jìn)度的因素有材料設(shè)備的供應(yīng)情況、設(shè)計

23、變更、勞動力的安排情況、氣象條件。成本控制中首先要編制成本計劃，成本計劃分為：材料設(shè)備成本計劃、施工機械費用計劃、人工費成本計劃、臨時工程成本計劃、管理費成本計劃。合同管理包括建設(shè)工程合同的總體策劃；投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。在施工中對于出現(xiàn)的臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)以外的場地、可能損壞道路管線電力郵電通信等公共設(shè)施、臨時停水停電中斷交通、進(jìn)行爆破企業(yè)等情況要按規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。5、竣工驗收的工作程序：單項工程竣工驗收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶、質(zhì)量監(jiān)管部門進(jìn)行；綜合驗收；在初驗的基礎(chǔ)上組織建委、計委、建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局參加正式

24、綜合驗收，簽發(fā)驗收報告?？⒐を炇諅浒?，開發(fā)商自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或其他部門備案。商品住宅要提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書竣工結(jié)算，開發(fā)商在收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告和結(jié)算資料后，通常在1個月內(nèi)予以核實，承包商在收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在半個月內(nèi)將竣工工程交付開發(fā)商。6、成功的房地產(chǎn)租售過程一般包括針對客戶的宣傳溝通階段；就價格和租金及合同條件的談判階段；雙方協(xié)調(diào)一致后的簽約階段。租售的方式有自行租售和委托租售兩種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理方式有：聯(lián)合代理和獨家代理；買方代理賣方代理

25、和雙重代理；首席代理和分代理。租售進(jìn)度的安排要考慮工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預(yù)測的市場吸納速度協(xié)調(diào)。租售價格有三種定價方法：成本導(dǎo)向定價法(成本加成定價法、目標(biāo)定價法)；購買者導(dǎo)向定價法(認(rèn)知價值定價法、價值定價法)；競爭導(dǎo)向定價法(領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法)。廣告宣傳的目的是刺激目標(biāo)顧客對企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的需求、增加銷售、改善形象、提高知名度等方面起作用。房地產(chǎn)企業(yè)做好宣傳工作的內(nèi)容：確定宣傳目標(biāo)；選擇宣傳的信息與工具；實施宣傳方案、評價宣傳效果。制定廣告方案的所需的五種決策；任務(wù)、資金、信息、媒體、衡量(廣告效果評價) 第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1、市場調(diào)

26、查的目的在于為企業(yè)決策者進(jìn)行預(yù)測和決策、制定計劃提供重要的依據(jù)，是市場營銷的出發(fā)點，是企業(yè)進(jìn)行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。市場調(diào)查的內(nèi)容：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查，政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化環(huán)境；技術(shù)發(fā)展調(diào)查；市場需求容量調(diào)查；消費者和消費者行為調(diào)查；競爭情況調(diào)查；市場營銷因素調(diào)查，產(chǎn)品、價格、分銷渠道、促銷策略的調(diào)查。前5項屬于不可控制因素的調(diào)查，目的是為了分析市場環(huán)境、適應(yīng)市場環(huán)境變化。提高企業(yè)的應(yīng)變能力，還在于尋找和發(fā)掘市場機會，開拓新市場。對于第6項調(diào)查可以運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進(jìn)消費者購買和新市場開發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期

27、目標(biāo)。市場調(diào)查的步驟：確定問題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項目可分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查三類；制定調(diào)查計劃，一般包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個方面。資料來源有收集二手資料和一手資料，二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低可以立即使用。調(diào)查方法有觀察、專題討論、問卷調(diào)查和實驗四種方法，問卷調(diào)查適用于描述性調(diào)查。實驗法是最科學(xué)的調(diào)查方法。調(diào)查手段主要是問卷，問卷是收集一手資料最普遍采用的手段。答卷有閉合式和開放式兩種。開放式在試探性調(diào)查特別適用。抽樣方案必須確定的抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序三個問題，其中抽樣中有概率抽樣(簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣)和非概率抽樣

28、(隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣)。聯(lián)系方法有郵寄問卷、電話訪問、面訪三種方法。收集信息，是成本最高也是最容易出錯的階段。分析信息報告結(jié)果。2、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性，有效的市場調(diào)查必須具備特點：方法科學(xué)、調(diào)查具有創(chuàng)造性、調(diào)查方法多樣、模型和數(shù)據(jù)相互依賴、合理的信息價值和成本比率、正常懷疑態(tài)度、市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。市場規(guī)模的估計就是預(yù)測市場的需求，市場規(guī)模就是特定商品的購買者數(shù)量，潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入和途徑。有效市場就是對某種特定商品有興趣、收入和途徑的消費者的集合。企業(yè)的目標(biāo)市場就是公司決定追求的那部分合格的有效市場。滲透市場是指已經(jīng)購買了該

29、產(chǎn)品的消費者的集合。市場總需求是指在特定的地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可以購買的總量。不需任何刺激需求的費用就會有的基本銷售量就是市場最低量，市場需求的上限稱為市場潛量。市場最低量與市場潛量之間是市場營銷敏感性，可以有可擴展性市場和非擴展市場。市場預(yù)測是在相對條件下預(yù)期的市場需求，但這個需求不是最大的需求。市場趨勢分析三個步驟：首先是宏觀環(huán)境預(yù)測然后是行業(yè)預(yù)測最后是企業(yè)的銷售預(yù)測 。分析市場趨勢的方法有：購買者意圖調(diào)查法，通過直接詢問的形式，在購買人數(shù)不多、訪問購買者的成本不高、購買者具有明確的意圖并愿意配合調(diào)查時，此方法具有很大的價值；銷

30、售人員意見綜合法，通過詢問銷售人員；專家意見法，專家小組由經(jīng)銷商、分銷商、市場影響顧問和其他權(quán)威人士組成，一般20人左右，單線聯(lián)系。時間系列分析法，有簡單平均法(在各期實際銷售量增減變化不大時采用，但不能反映近遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢)、移動平均法(可以看出數(shù)據(jù)變化和發(fā)展過程和演變趨勢)、加權(quán)移動平均法(如果各項銷售量比較平均不宜采用此方法)、指數(shù)平滑法(也是加權(quán)平均法的一種，平滑指數(shù)是新舊數(shù)據(jù)在平滑過程中分配比率，公式為：本期預(yù)測值=平滑指數(shù)X前期實際銷售量+(1-平滑指數(shù))X前期預(yù)測值，平滑指數(shù)越小，說明新數(shù)據(jù)所占的比重越低、反之新數(shù)據(jù)所起的作用越大，)；相關(guān)分析法(回歸分析法、市場因子推演法)

31、3、現(xiàn)代營銷先是細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場、最后市場定位。買方市場中的產(chǎn)品需求、購買能力、地理位置、購買態(tài)度都會有差異、這些差異就形成了市場細(xì)分的依據(jù)。細(xì)分市場是市場上規(guī)模較大的、易于識別的顧客群體。相對應(yīng)的的彌隙市場，細(xì)分市場通常吸引好幾個競爭對手，而彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭對手。彌隙市場的消費者有自己獨特的相對復(fù)雜的需求、消費者對于能滿足自己需要的企業(yè)，愿意支付較高的價格。市場細(xì)分的模式有：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好，對于集群偏好市場的企業(yè)有三種選擇無差異營銷和集中性營銷以及差異性營銷。市場細(xì)分的程序：調(diào)查階段，掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為；分析階段，找出差異性最大的細(xì)分市場。

32、歸納總結(jié)階段，用每個細(xì)分市場最顯著的差異特征為每個細(xì)分市場命名。每一個細(xì)分市場可以擁有其獨特的人口變量、心理變量和媒體變量。消費者的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有地理因素、人口標(biāo)準(zhǔn)、心理標(biāo)準(zhǔn)、購買行為。生產(chǎn)者市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有地理因素、用戶行業(yè)、用戶規(guī)模、購買行為。4、目標(biāo)市場的選擇要在對細(xì)分市場進(jìn)行評價的基礎(chǔ)上，細(xì)分市場評價涉及：細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前途、細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力、企業(yè)的目標(biāo)和資源三個方面。目標(biāo)市場的選擇一般有以下幾種模式：單一市場集中化；選擇專業(yè)化(有選擇進(jìn)入幾個細(xì)分市場，這幾個細(xì)分市場不發(fā)生聯(lián)系，但在這幾個細(xì)分市場都可以盈利)；產(chǎn)品專業(yè)化(向幾個市場銷售一種產(chǎn)品)；市場專業(yè)化(企業(yè)集中滿足某一特定消

33、費群體的各種需求)；、全面覆蓋、大量定制。 目標(biāo)市場規(guī)定后，就要在目標(biāo)市場給本企業(yè)產(chǎn)品做出具體的市場定位決策。實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化是至關(guān)重要的。行業(yè)可分為：批量行業(yè)(只能取得少數(shù)的競爭優(yōu)勢，但其優(yōu)勢規(guī)模大，企業(yè)的盈利水平與企業(yè)的規(guī)模和市場份額有關(guān))、僵滯行業(yè)(競爭優(yōu)勢數(shù)目而且規(guī)模小的行業(yè)，企業(yè)的盈利水平與市場份額無關(guān))、分塊行業(yè)(每個機會規(guī)模都很小，企業(yè)的盈利水平與企業(yè)規(guī)模無關(guān))、專業(yè)化行業(yè)(大企業(yè)和小企業(yè)都有盈利機會)產(chǎn)品市場定位是確定市場營銷組合策略和基礎(chǔ)。確定產(chǎn)品的市場定位，首先要了解目標(biāo)顧客的需求和愛好，其次研究競爭者產(chǎn)品的屬性和特色以及市場滿足程度。將無差異的產(chǎn)品

34、轉(zhuǎn)化為差異化的產(chǎn)品。產(chǎn)品差別的標(biāo)準(zhǔn)有：重要性、獨特性、優(yōu)越性、溝通性、先發(fā)制人、可支付性、盈利性。5、競爭者一般指那些本企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)相類似、并且有相似目標(biāo)顧客和相似價格的企業(yè)?？梢詮墓┣笄闆r了解產(chǎn)業(yè)競爭模式，供求情況影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響產(chǎn)業(yè)行為，產(chǎn)業(yè)行為影響產(chǎn)業(yè)績效。識別競爭者關(guān)鍵在于，從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。確定競爭者的目標(biāo)，每個競爭者側(cè)重不同的目標(biāo)組合，如獲利能力、市場份額、現(xiàn)金流量、技術(shù)領(lǐng)先、服務(wù)領(lǐng)先。競爭者目標(biāo)的差異會影響到其經(jīng)營模式。每一個競爭者都有一定的經(jīng)營哲學(xué)和指導(dǎo)思想，競爭者的反應(yīng)模式有：從容不迫型、選擇型、兇猛型、隨機型。企業(yè)應(yīng)

35、采取的對策可根據(jù)以下情況做出決定：競爭者的強弱；競爭者與本企業(yè)的相似程度；競爭者表現(xiàn)的好壞，競爭通常有表現(xiàn)良好和具有破壞性兩類型。6、消費者市場的購買對象：便利品、選購品、特殊品。影響消費者購買的因素中，有許多理性的情緒在影響購買決策。其中有社會文化因素(文化因素、社會因素)、個人因素(年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性和自我形象，按個性可以分為習(xí)慣型、理智型、沖動型、經(jīng)濟型、感情型、不定型)。心理因素(動機，有生理、安全、社會、自我尊重、自我需要，感覺，學(xué)習(xí)，信念和態(tài)度)分析消費者購買決策過程中注意參與購買的角色有：發(fā)起者；影響者；決策者；購買者；使用者，購買行為類型有：

36、習(xí)慣性購買行為；尋求多樣化購買行為；化解不協(xié)調(diào)購買行為；復(fù)雜購買行為。在復(fù)雜購買行為中，購買者購買決策過程由引起需要、收集信息、評價方案、決定購買和買后行為五個階段組成。購買者的需要是由內(nèi)部刺激和外部刺激引起的，要注意本企業(yè)產(chǎn)品的驅(qū)使力和消費者對產(chǎn)品的需求強度受誘因所觸發(fā)。收集信息可以從個人來源、商業(yè)來源、公共來源、經(jīng)驗來源。消費者的評價行為一般要求涉及產(chǎn)品屬性、屬性權(quán)重、品牌信念、效用函數(shù)、評價模型等問題。同時兩種因素會起作用：別人的態(tài)度和意外情況。所以并不總是偏好和購買意圖就導(dǎo)致實際購買。消費者修正、推遲或回避做出決定往往是受到了可覺察風(fēng)險的影響，可察覺風(fēng)險的大小隨著冒風(fēng)險所支付的貨幣數(shù)量

37、、不確定屬性的比例以及消費者的自信程度而變化。7、房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義。市場分析的目的是將風(fēng)險降到最低，來爭取最大的盈利機會。房地產(chǎn)市場分析對于不同的使用者作用是不同的，使用者有開發(fā)商、投資者和金融機構(gòu)、設(shè)計人員、營銷經(jīng)理、地方政府、租戶和購房者。房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的，定義市場區(qū)域是房地產(chǎn)市場的分析的第一步工作，市場區(qū)域是指主要需求的來源地或主要競爭物業(yè)所在地。定義市場區(qū)域的工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域

38、邊界的依據(jù)。影響市場區(qū)域的形狀和大小的關(guān)鍵因素：自然特征、建筑阻礙、人口密度的大小、政治區(qū)域、鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征、發(fā)展的類型和范圍、競爭性項目的區(qū)域。同時物業(yè)類型和市場分析目的也會對確定市場區(qū)域產(chǎn)生影響。準(zhǔn)確定義項目層次的市場區(qū)域就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，(1)首先對宏觀因素的分析(國家和地方的經(jīng)濟特性，所開發(fā)項目所在地的城市發(fā)展與建設(shè)情況)，(2)其次要市場供求分析，供給分析可以調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢未來可能的供給，分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用交通基本建設(shè)投資等計劃，分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動的情況。需求分析可以進(jìn)行

39、需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。競爭分析，可以列出與競爭有關(guān)項功能和特點，明確擬建項目的目標(biāo)使用者，市場占有率分析，先估計項目的市場占有率、充分考慮開發(fā)項目的優(yōu)勢下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，然后估算項目吸納量，最后計算出項目的市場占有率，擬建項目的租售進(jìn)度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。(3)最后是相關(guān)因素分析，特別是物業(yè)類型和開發(fā)項目所處地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況的分析。住宅項目要與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)管理人員和住戶的溝通，寫字樓項目要研究項目所處地段的交通通達(dá)程度和內(nèi)外設(shè)計公共服務(wù)的內(nèi)容。商業(yè)購物中心項目考慮流動人口和常住人口的

40、數(shù)量、購買力水平以及對零售業(yè)的特殊需求。工業(yè)或倉儲項目要考慮勞動力、交通運輸、原材料和專業(yè)人員的來源和未來入住者的意見。無論是什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要對以下問題進(jìn)行詳細(xì)的分析：項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系、項目用地工程地質(zhì)資料、附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)、城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)、針對未來用戶需求信息、同類競爭性發(fā)展項目的信息、政府對此發(fā)展項目的態(tài)度、項目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力、金融信息、針對項目的成本價格租金空置率市場吸納能力分析。房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位，為了盡可能降低房屋建筑的功能性貶值對房地產(chǎn)價值的影響，要求房屋建筑的功能設(shè)計和生產(chǎn)中具有

41、超前性和適當(dāng)?shù)膹椥?。房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，功能定位的目的是為市場提供適銷對路，有較高性能價格比的產(chǎn)品。設(shè)計住宅戶型的功能的要求有：超前的戶型設(shè)計、功能分明突出舒適便利、嚴(yán)格控制每套的價格與功能價格比、住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置最大限度的滿足建筑功能及美觀要求。房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的原則是以未來潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向。站在使用者的立場上精打細(xì)算，體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷。產(chǎn)品功能定位的方法與步驟：明確目標(biāo)使用者群體、把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力、針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計。 第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值1、現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入和

42、其他經(jīng)營收入?，F(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金。2、資金的時間價值隨著時間的推移，資金的價值會增加，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，體現(xiàn)為放棄即期消費和損失得到補償。資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素。利率分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率，一般以無風(fēng)險的國債收益率作為基礎(chǔ)利率。利息多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率。利率高低取決于利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例，同時，市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、

43、政策性因素和國際經(jīng)濟環(huán)境。貸款利率水平主要取決于資金成本、稅收經(jīng)營費用、風(fēng)險成本以及收益率、我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押價款都是以復(fù)利計算的，復(fù)利有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利兩種之分，生活中主要是間斷復(fù)利。名義利率與實際利率的關(guān)系：實際利率=(1+名義利率/次數(shù))次數(shù)-1和i=er-1(當(dāng)次數(shù)趨于無限時)名義利率是以年利率。名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大，3、資金等效性是指不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。計算形式有：復(fù)利計算、年金計算、等差序列的現(xiàn)值計算和等比序列的現(xiàn)值計算。等差序列的現(xiàn)值= A1年金現(xiàn)值系數(shù)+G等差系列現(xiàn)值系數(shù)。(G為收入支出年等差值)等

44、差序列的年金= A1+G等差系列年費用系數(shù) (A1為第一期的現(xiàn)金收入或支出)等比序列的現(xiàn)值=A1等比序列現(xiàn)值系數(shù)，當(dāng)利率=收入支出年變化百分比時，P=nA1/(1+i)。等比序列的年金=A1等比序列年費用系數(shù)。 第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，也稱為完全成本。影響產(chǎn)品成本高低的因素有：生產(chǎn)技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式、技術(shù)水平管理水平、物資供應(yīng)與銷售產(chǎn)品條件、不同的自然環(huán)境等都會導(dǎo)致產(chǎn)品成本不同。財務(wù)會計中的成本是實際發(fā)生的費用，數(shù)據(jù)是唯一的。投資分析中成本是對未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，不同的方案會有不同的成本數(shù)據(jù)，同時還會有一些財務(wù)中沒有

45、的成本，如機會成本、沉沒成本和不可預(yù)見費用。2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中的成本有開發(fā)建設(shè)成本、出租成本、經(jīng)營成本，對于房地產(chǎn)置業(yè)投資中的成本有購買成本、出租成本、經(jīng)營成本。開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金，開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用，經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資有：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費。開發(fā)產(chǎn)品成本類似企業(yè)中的產(chǎn)成品，經(jīng)營成本類似企業(yè)中產(chǎn)品銷售成本，主要有：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷售成本、配套設(shè)施銷售成

46、本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。期間費用是指經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用，房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期間的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期間的期間費用計為運營費用，房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。3、經(jīng)營收入包括銷售收入、出租收入和自營收入。自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

47、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅4、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加方面。租金通常表現(xiàn)在月租金收入、而增值和股權(quán)增加則在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)。置業(yè)投資經(jīng)濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益等指標(biāo)來衡量。房地產(chǎn)投資收益包括投資回收和投資回報兩個部分。投資回收是指投資者對其投資資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則表現(xiàn)為投資所獲得

48、的或期望獲得的收益率或利息率。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本回收，而投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，靜態(tài)指標(biāo)通常在概略評價時采用。動態(tài)指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段和經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)有：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)回收期。房地產(chǎn)置業(yè)投資的靜態(tài)指標(biāo)有： 投資報酬率、現(xiàn)金報酬率、 靜態(tài)回收期。房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的動態(tài)指標(biāo)有：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動態(tài)回收期。房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、利息備付率、償

49、債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動速動比率。通貨膨脹是總體價格水平上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。房地產(chǎn)的增值往往是需求超過供給從而導(dǎo)致價值上升造成的。通貨膨脹會使折現(xiàn)率提高，而增值不影響折現(xiàn)率。6、財務(wù)凈現(xiàn)值，按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將計算期各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。開發(fā)投資出售的，計算期為項目開發(fā)期和銷售期之和，項目開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期，銷售期從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時間周期。開發(fā)投資出租或自營的，計算期為開發(fā)期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營期為預(yù)計出租經(jīng)營或自營的時間周期，取土地使用剩余年限和建

50、筑物經(jīng)濟壽命中較短的年限為最大值，為計算方便也可取10-20年。置業(yè)投資的計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和，經(jīng)營準(zhǔn)備期從獲取物業(yè)所有權(quán)開始到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止。基準(zhǔn)收益率是投資要求最低投資報酬率，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。內(nèi)部收益率是使計算期各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。對于常規(guī)項目，內(nèi)部收益率有唯一的實數(shù)解。對于非常規(guī)項目則會有多個實數(shù)解。(1+表面收益率)=(1+實際收益率)(1+通貨膨脹率)。動態(tài)回收期一般用于評價開發(fā)完后結(jié)后用于出租經(jīng)營或自營房地產(chǎn)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。7、成本利潤率

51、是指開發(fā)利潤(項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本)占項目總開發(fā)成本的比率。成本利潤率=(項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本)/項目總開發(fā)成本X100%項目總開發(fā)價值，如果是用于銷售，等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入，如果是用于出租時，為項目在整個持有期間內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入和現(xiàn)值累計之和。項目總開發(fā)成本包括土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費(不是銷售稅費)、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費。目標(biāo)利潤率水平的高低與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平有關(guān)。對于開發(fā)期

52、2年的大約為35-45%。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率不是年利潤率。注意在計算利息時是用實際利率來計算的。實際利率=(1+名義利率/次數(shù))次數(shù)-1項目建成后用于出租時，由于經(jīng)營期限長，計算開發(fā)成本利潤率是沒有實際意義的，此時可以通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標(biāo)來進(jìn)行評價經(jīng)濟可行性。對于成本利潤率計算由于沒有考慮資金流入與流出的時間分布所以用現(xiàn)金流評估法修正?，F(xiàn)金流法對于居住小區(qū)綜合開發(fā)項目、商業(yè)區(qū)開發(fā)項目、工業(yè)開發(fā)項目、新區(qū)開發(fā)和舊城改造等所需時間長、資金需求量大而且來源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況復(fù)雜更需要。8、投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。開發(fā)投資的投資利潤率

53、指開發(fā)利潤占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發(fā)成本的差異是不含財務(wù)費用，所以與成本利潤率中分母不同之處在于此。置業(yè)投資的投資利潤率是指正常經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率。對各年利潤變化幅度較大的用年平均利潤總額來算。利潤總額=經(jīng)營收入(含銷售、出租、自營)-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金。項目總投資=項目總開發(fā)成本+經(jīng)營資金資本金利潤率是指的置業(yè)投資資本金利潤率，與投資利潤率不同在于分母為資本金。資本金凈利潤率是置業(yè)投資年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比率。靜態(tài)回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益接觸抵償全部投資所需的時間。

54、現(xiàn)金回報率是指在置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，有稅后現(xiàn)金回報率和稅前現(xiàn)金回報率兩種?，F(xiàn)金是指凈現(xiàn)金流量，要用凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量來計算投資回報率是指在置業(yè)投資中每年獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報率收益包括了稅后現(xiàn)金流量和還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益中。9、清償能力指標(biāo)有： 利息，一次還本付息照付、等額還本付息照付、等額還本付息、一次性償還、氣球法。貸款償還期，房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期，只有在開發(fā)后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項目要計算借款償還期。還款

55、資金可以是用于還款的利潤、折舊、攤銷和其他還款資金。注意資本金支付的建設(shè)期的利息不能計算在內(nèi)。利息備付率，用支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率，稅息前利潤是利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息費用是當(dāng)期計入總成本費用的全部利息，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)應(yīng)該大于2。償債備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息的資金比率。用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等，當(dāng)期應(yīng)還本付息的金額包括應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)應(yīng)該大于1.2資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率 第七章

56、 風(fēng)險與不確定性分析1、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及主要的不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、資本化率、貸款利率、建筑容積率等。土地費用要參照按期土地成交的案例，土地費用由土地出讓金、城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費用組成。租售價格的確定也是通過與市場近期成交的類似物業(yè)的租售價格進(jìn)行比較、修正后得出的。開發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。租售期的長短與宏觀社會經(jīng)濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢、房地產(chǎn)項目的類型等有直接關(guān)系。資本化率常常選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率。除了以上項目外，開發(fā)項

57、目總投資中資本金或借貸資金所占比例等變動也會對項目的評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。2、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素有：購買價格、權(quán)益投資比率、空置率、運營費用(是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用)、租金水平、貸款利率、有效面積系數(shù)。3、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種，當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量成線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析就是線性盈虧平衡分析。房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩類，臨界點是達(dá)到

58、允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值時的各個風(fēng)險因素組合，保本點是使利潤為零時的各個風(fēng)險因素組合。單個風(fēng)險因素分析用列表法和圖解法，多個因素分析用列表法。房地產(chǎn)的盈虧平衡分析有：最低租售價格的分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率。注意它們抵抗風(fēng)險能力的強弱判斷。4、敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素。其目的是：指出有影響的敏感性因素并分析其原因；研究敏感性因素引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值并分析其項目承擔(dān)風(fēng)險的能力；比較多方案的敏感性大小選出不敏感的投資方案。敏感性分析的步驟：確定用于敏感性分析的

59、經(jīng)濟評價指標(biāo)、通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率、也可選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標(biāo)。確定不確定性因素的變動范圍計算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值通過評價指標(biāo)的變動情況、找出較為敏感的不確定因素進(jìn)一步分析?？梢圆捎昧斜矸ㄒ部梢杂脠D表法。敏感性分析的三項預(yù)測值法是對項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分，但其有一個弱點，對找出的敏感性因素?zé)o法確定其未來發(fā)生變動的可能性有多大，所以要進(jìn)行概率風(fēng)險。5、在經(jīng)濟評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險分析，

60、并提出規(guī)避風(fēng)險的對策，盈虧平衡分析和敏感性分析不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析比較成熟的方法是概率分析法。6、風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險分析的三個階段：風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價。風(fēng)險辨識的常用方法有：專家調(diào)查法、故障樹分析法、幕景分析法和篩選監(jiān)測診斷法。風(fēng)險估計與評價的常用方法，采用定性與定量相結(jié)合的方法，目的是估計風(fēng)險大小、評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。方法有：調(diào)查和專家打分法，適用項目決策前期；解析方法；蒙特卡洛模擬法。解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計，解析方法主要用于解決2-3個變量的情況，蒙特卡洛模擬法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機