房地產(chǎn)融資方案的綜合評(píng)價(jià)法

1、房地產(chǎn)融資方案的綜合評(píng)價(jià)法房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ), 而房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案的設(shè)計(jì)與選擇是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性的評(píng)判。房地產(chǎn)融資方案綜合評(píng)價(jià)涉及諸關(guān)因素，我們主要從融資方案的安全性、可行性和經(jīng)濟(jì)性等三方面進(jìn)行考慮。安全性和可行性我們自然希望越高越好，而追求較低的融資成本是籌集資金的基本原則。所以，安全性和可行性按A、B、C、D評(píng)定等級(jí)，評(píng)價(jià)得分由A、B、C、D依次降低；經(jīng)濟(jì)性則按綜合籌資資本費(fèi)用率評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)指標(biāo)為逆向指標(biāo)。評(píng)價(jià)方法應(yīng)符合綜合評(píng)價(jià)的兩大原則：D級(jí)淘汰原則；分級(jí)優(yōu)先原則。優(yōu)先按：安全性優(yōu)

2、于可行性，可行性優(yōu)于經(jīng)濟(jì)性。一、綜合評(píng)價(jià)算法(1)我們?yōu)闈M足第一個(gè)原則：D級(jí)淘汰原則。首先根據(jù)得到的各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)定數(shù)據(jù)，把定性指標(biāo)定量化，由于評(píng)定等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，我們指定A、B、C、D各個(gè)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的得分為3、2、1、0。然后把評(píng)價(jià)矩陣規(guī)范化，規(guī)范化采用線性變換法，從而使得最高評(píng)價(jià)等級(jí)為1，最低評(píng)價(jià)等級(jí)為0。最后采用指標(biāo)值集結(jié)法中的乘法規(guī)則。所以如果方案中出現(xiàn)評(píng)價(jià)等級(jí)為D的指標(biāo)，則該方案最后得分將為0，被淘汰。得到綜合指標(biāo)矩陣W1。（2）下面看第二個(gè)原則：分級(jí)優(yōu)先原則。首先我們通過對(duì)A、B、C、D各個(gè)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的得分3、2、1、0經(jīng)過極差變換后得到的結(jié)果是1、2/3、1/3、0。因?yàn)橥ㄟ^上面

3、我們的指標(biāo)值乘法規(guī)則處理會(huì)淘汰D級(jí)，所以觀察剩下三個(gè)指標(biāo)的分值差。一個(gè)等級(jí)分值差為1/3，兩個(gè)等級(jí)分值差為2/3，要體現(xiàn)安全性指標(biāo)的優(yōu)先性，我們需要保證如果M方案的安全性指標(biāo)比N方案的指標(biāo)高一個(gè)等級(jí)，而可行性M方案的指標(biāo)比N方案的低兩個(gè)等級(jí)的情況下，我們?nèi)匀灰x擇M方案。所以安全性指標(biāo)的比重應(yīng)該略高于可行性的2倍，這樣就可以保證M方案在指標(biāo)值集結(jié)法加法規(guī)則情況下其綜合指標(biāo)值仍高于N方案的，體現(xiàn)了安全性的優(yōu)先原則。下面考慮可行性和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)比重比值。經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)不分等級(jí)，但是分值差最大也就是1，而如果可行性指標(biāo)兩方案相差一個(gè)等級(jí)的話，只需要可行性指標(biāo)的比重略高于經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)比重的3倍，即可達(dá)到可行性

4、優(yōu)于經(jīng)濟(jì)性的原則。經(jīng)過以上討論得到比重的臨界值為：0.6:0.3:0.1。所以我們可以取比重比為：0.61:0.30:0.09。然后對(duì)剩余的方案運(yùn)用指標(biāo)值集結(jié)法的加法規(guī)則，得到最后的指標(biāo)綜合值矩陣W2。利用以上兩種算法的結(jié)果，將（1）得到的結(jié)果處理為：因?yàn)閁中的指標(biāo)值都是0和1之間的數(shù)值，現(xiàn)在定義為：取大于等于括號(hào)內(nèi)值的最小整數(shù)。通過從而實(shí)現(xiàn)U中等于0的方案被淘汰，而其他大于0小于1的只能取1，所以不等于0的方案相當(dāng)于按指標(biāo)值集結(jié)法的加法規(guī)則進(jìn)行運(yùn)算。最后結(jié)果取指標(biāo)值最大者，即為最優(yōu)方案。二、示例現(xiàn)在針對(duì)某一個(gè)待建項(xiàng)目有6個(gè)房地產(chǎn)融資方案，經(jīng)濟(jì)性按籌資成本費(fèi)用率作為判斷依據(jù)，（這里就沒有把籌資

5、成本具體內(nèi)容，如向股東支付的股利或向債權(quán)人支付的利息，長(zhǎng)期借款利息等等，細(xì)分開來，而是直接給出了最后的指標(biāo)）其安全性、可行性和經(jīng)濟(jì)性的評(píng)價(jià)得分見下表： 指標(biāo)方案安全性可行性經(jīng)濟(jì)性A1AB30%A2BC10%A3AC25%A4BA35%A5AD15%A6DB20%將定性指標(biāo)定量化，得出下表： 指標(biāo)方案安全性可行性經(jīng)濟(jì)性A13230%A22110%A33125%A42335%A53015%A60220%得到評(píng)價(jià)矩陣A通過線性變換公式對(duì)于正向型指標(biāo)：對(duì)于逆向型指標(biāo)：其中，安全性指標(biāo)和可行性指標(biāo)屬于正向型，經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)屬于逆向型。根據(jù)上面推斷得首先根據(jù)指標(biāo)值集結(jié)法乘法規(guī)則計(jì)算根據(jù)計(jì)算結(jié)果淘汰A5、A6兩個(gè)方案。再對(duì)剩余的方案根據(jù)指標(biāo)值集結(jié)法加法規(guī)則計(jì)算根據(jù)最好結(jié)果，我們選擇A1方案，其綜合指標(biāo)值為最大的0.8400，A1方案優(yōu)于A3方案，A3優(yōu)于A4，A4優(yōu)于A2，A5和 A6方案被淘汰。三、結(jié)論以上討論這種對(duì)綜合指標(biāo)值進(jìn)行的計(jì)算方法，達(dá)到了綜合評(píng)價(jià)的兩個(gè)原則。利用了指標(biāo)值集結(jié)法中乘法規(guī)則和加法規(guī)則，然后通過數(shù)學(xué)方法將兩者優(yōu)勢(shì)結(jié)合，從而形成了一種更符合評(píng)價(jià)融資方案原則的方法。四、不足三個(gè)指標(biāo)的權(quán)重確定科學(xué)性及準(zhǔn)確性需要調(diào)整。三個(gè)指標(biāo)相應(yīng)的評(píng)分過程及細(xì)則沒有深究，只考慮了綜合評(píng)分計(jì)算過程。經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)值確定細(xì)則沒有確定。而且我們認(rèn)為這個(gè)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)用籌資成本費(fèi)用率來表示