許昌推進(jìn)區(qū)項(xiàng)目提案

1、易坤地產(chǎn)顧問關(guān)于許昌縣推進(jìn)區(qū)項(xiàng)目初步報(bào)告因?yàn)閷Ｗ?所以專業(yè) 易 坤 地 產(chǎn) 顧 問 公 司 鄭州易坤地產(chǎn)顧問有限公司（簡稱“易坤”），總部設(shè)于鄭州盛潤白宮，現(xiàn)有員工60余人，是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃和銷售代理的外包型顧問團(tuán)隊(duì)，下設(shè)五部一室，即：市場部、策劃部、設(shè)計(jì)部、客服部、財(cái)務(wù)部和辦公室。 四大工作程式：為客戶提供從市場調(diào)研到策略規(guī)劃；從概念構(gòu)思到創(chuàng)意執(zhí)行；從營銷策略到銷售代理；從媒介計(jì)劃到媒體整合運(yùn)營的全方位解決方案。 易坤始終堅(jiān)持“立足本土，放眼世界”的行為理念，從房地產(chǎn)本質(zhì)入手，成功塑造卓越的房地產(chǎn)品牌和不朽的經(jīng)典建筑。 易坤自成立以來，一直致力于住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)形態(tài)的營銷策劃

2、和銷售代理。秉承“客觀公正、信譽(yù)至上、真誠合作”的原則，通過團(tuán)隊(duì)的群策群力已實(shí)現(xiàn)了全方位的專業(yè)服務(wù)，并取得了驕人的成績及飛速的發(fā)展，在業(yè)內(nèi)獲得了同行的肯定及客戶們的認(rèn)同。易坤企業(yè)理念公司使命：為中華民族的富強(qiáng)而努力奮斗執(zhí)行理念：沒有條件、沒有借口、沒有不可能用人理念：優(yōu)秀人才最優(yōu)惠，平庸人才醉昂貴管理理念：對(duì)下服務(wù)，對(duì)上服從品質(zhì)理念：標(biāo)準(zhǔn)決定水準(zhǔn)，人品決定產(chǎn)品工作理念：比最努力的更努力，比用心的更用心服務(wù)項(xiàng)目展示主要概要區(qū)域位置分析項(xiàng)目概況地塊前景項(xiàng)目定位客戶定位營銷策劃許昌縣三國時(shí)期，曹操在此奉天子以令諸侯，鑄就一代偉業(yè)。曹丕因“魏基昌于許”而賜名許昌。 許昌縣居于河南中原城市群隆起帶，盡享

3、河南省構(gòu)建中原城市群的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。京廣鐵路、京珠高速公路和107國道縱貫?zāi)媳保?11國道橫穿東西，許昌至南陽到重慶的高速公路、許昌至開封至青島的高速公路、許昌至登封到洛陽的高速公路、許昌至扶溝到安徽亳州的高速公路交匯于此交友，省道及縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)，距鄭州國際機(jī)場僅40公里。 區(qū)域位置分析 自2001年以來，許昌縣委、縣政府連續(xù)三年開展“加快非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”主題年活動(dòng)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，開展招商引資，各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼投入建設(shè)，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速膨脹。由于縣區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域規(guī)模也不段的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)也迅速的崛起，人們對(duì)生活環(huán)境的要求也越來越高，舒適、健康、便捷成了人們現(xiàn)在的住房指標(biāo)。

4、區(qū)位環(huán)境-優(yōu)勢突出 發(fā)展?jié)摿@人本案本案項(xiàng)目位置分析 該項(xiàng)目位于許昌縣以北，與許昌縣約7.2公里，是許昌縣外擴(kuò)的第一站，緊鄰入縣干道，依傍107國道，交通快捷便利。又處于城郊結(jié)合點(diǎn)。臨近大面積人工湖泊，空氣清新，環(huán)境怡人，是一種全新的健康原生態(tài)的居住環(huán)境。而且，該地塊所在區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施比較齊全：與醫(yī)院只有一路之隔，又在初中和小學(xué)兩所學(xué)校的短距離輻射區(qū)內(nèi)，為該區(qū)域居民提供了良好的教育環(huán)境和便利的醫(yī)療服務(wù)，為該區(qū)域的開發(fā)和發(fā)展加入了籌碼。市場潛力分析 經(jīng)過幾年的籌備和醞釀，使得在該區(qū)域開發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)完全成熟。值得看重的是就眼前該區(qū)域同類項(xiàng)目的開發(fā)還處于起步階段，正所謂“快人一步，勝人一籌”現(xiàn)在啟

5、動(dòng)該項(xiàng)目就首先占據(jù)了天時(shí)；另外，根據(jù)現(xiàn)今許昌縣城鎮(zhèn)格局的現(xiàn)狀和大背景下城鎮(zhèn)化的進(jìn)程來看，城鎮(zhèn)外擴(kuò)是城市化發(fā)展的必然趨勢。而該項(xiàng)目所在地塊的交通、環(huán)境和基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較完善，加上又與縣城的距離適中，這些又保證了該項(xiàng)目的地利優(yōu)勢；在2009年底，許昌縣縣委縣政府決心加強(qiáng)加快推進(jìn)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)步伐，加強(qiáng)推進(jìn)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的扶持力度。而且城區(qū)住房用地的緊張態(tài)勢又讓一大部分人把目光投向城區(qū)近郊地帶，提供了穩(wěn)妥的消費(fèi)需求。所以說，該項(xiàng)目占據(jù)天時(shí)、地利、人和優(yōu)勢。 Advantage /優(yōu)點(diǎn)：空氣好、環(huán)境好小區(qū)管理逐步完善比市區(qū)樓盤性價(jià)高處于發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡乩韰^(qū)域交通便利Shortcoming/缺點(diǎn)：生活配套不

6、全，生活不便利項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目定位生態(tài)-花園洋房 生態(tài)環(huán)境的需求，是人們對(duì)生活質(zhì)量有更高要求的一種體現(xiàn)。所謂生態(tài)，即指生物在一定的自然環(huán)境下發(fā)生有序發(fā)展的狀態(tài)。生態(tài)住宅，就是滿足人們對(duì)自然環(huán)境下的綠色和環(huán)保、和諧和自由的心理需求而營建的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 花園洋房發(fā)展現(xiàn)狀 低密度 花園洋房是低密度。在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)，但實(shí)際上，低容積率、高綠化率，足夠大的樓間距離，仍然是與花園洋房掛鉤的指數(shù)。目前花園洋房的容積率大多在1左右。 花園洋房的產(chǎn)品特色舒適、自然 “洋房生活”所代表的是一種平民百姓無法企及的生活方式：與客廳甚至是臥室相連的寬大露臺(tái)上，紅花綠草生機(jī)勃勃、競相斗艷，吐露芬芳。閑暇的時(shí)

7、候，可以在花團(tuán)錦簇中品茗、談心，仰望天空之高遠(yuǎn)，俯瞰坡地之蔥蘢。在與自然的直接交流中，縱有千般心緒，也會(huì)豁然開朗。別樣風(fēng)情 花園洋房發(fā)展現(xiàn)狀 花園洋房銷售特點(diǎn) 市場上花園洋房的銷售總體情況良好，只有少許項(xiàng)目出現(xiàn)明顯的銷售遲緩現(xiàn)象； 市區(qū)的花園洋房由于總供應(yīng)量較小，而需求旺盛，所以銷售同多層和電梯相比沒有明顯的緩慢特征； 花園洋房銷售周期比多層和電梯住宅更長，這與花園洋房在同一區(qū)域檔次較高，面積較大，總價(jià)相對(duì)較高以及大多處于郊區(qū)交通和配套設(shè)施很差有很大的關(guān)系； 同為郊區(qū)的花園洋房，房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)越成熟，交通條件越好，價(jià)格越具競爭力的項(xiàng)目銷售速度越快。 洋房建筑風(fēng)格建議整體以軍營聯(lián)排格式規(guī)化；規(guī)劃

8、中含：多層花園洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅、普通公寓。配套設(shè)施：中心幼兒園、景觀園林、停車場及其他相應(yīng)設(shè)施。戶型建議952室2廳1衛(wèi)1、戶型方正2、南北通透3、180 景觀空間4、多功能陽臺(tái)設(shè)置5、270三面采光6、明廳明衛(wèi)120平米戶型每戶設(shè)置180度觀景空間，大尺度花園露臺(tái)，輕松納別墅生活于己有， 真正受到市場青睞。外立面風(fēng)格建議坡度景觀建議花園洋房所有的優(yōu)秀均來自其建筑特點(diǎn)層層退臺(tái)。產(chǎn)品對(duì)比通過此表格，產(chǎn)品對(duì)比更加直觀的了解情景洋房與傳統(tǒng)多層、疊拼/聯(lián)排別墅類產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)建筑形式傳統(tǒng)多層情景花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅外觀外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變面積面

9、積較小，常在135平米以下面積100-200平米左右通常面積150-250左右通常面積200-300左右私密性弱較弱較好較好舒適度較舒適舒適舒適舒適功能具有基本功能增加庭院、陽光房、露臺(tái)等功能面積增加車庫、疊下私家花園、疊上閣樓等面積增加車庫、私家花園、閣樓等功能面積環(huán)境自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀自然環(huán)境較好，密度較高，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺(tái)、庭院景觀自然景觀較好，低密度，疊下有前后花園，疊上有露臺(tái)自然景觀較好，低密度，有前后花園位置城市內(nèi)部城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊交通主要依靠城市公交系統(tǒng)城市公交系統(tǒng)，公交車私家車私家車車位車位出租或獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)

10、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)周邊配套設(shè)施配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全配套不完善，需社區(qū)內(nèi)部提供補(bǔ)充配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部作為補(bǔ)充居所定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顧工作和生活城市中產(chǎn)階級(jí)，要求一定生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)居住模式實(shí)在、便利便利舒適個(gè)性化個(gè)性化價(jià)格低適中較高較高 主要針對(duì)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并渴望回歸自然、享受原生態(tài)靜謐環(huán)境的人群，以及一些需要靜養(yǎng)修身和頤養(yǎng)天年的中老年人群、想要置辦世傳產(chǎn)業(yè)的人群、那些渴求超大居住空間而經(jīng)濟(jì)能力有所限制的群體。 購買花園洋房主力年齡集中

11、在3050周歲之間； 絕對(duì)多數(shù)愿意購買花園洋房的購買者以自用為目的； 影響購房者首選的條件是價(jià)格；客 戶 定 位體驗(yàn)式營銷 由于該項(xiàng)目所在的位置不在老城區(qū)，也不在房地產(chǎn)發(fā)展較成熟的東區(qū)，客戶對(duì)該區(qū)的認(rèn)識(shí)需要時(shí)間，所以，我們建議該項(xiàng)目在營銷上導(dǎo)入體驗(yàn)式營銷模式，在項(xiàng)目開始銷售時(shí)間，就能使客戶有一個(gè)對(duì)未來生活更為直觀的感觸，再配合營銷活動(dòng)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好的銷售回款。我們提供的服務(wù)！營銷策劃內(nèi)容第一部分 市場研究第二部分 營銷策略報(bào)告第三部分 營銷跟進(jìn)服務(wù)第四部分 廣告服務(wù) 本部分將在對(duì)房地產(chǎn)市場總體情況及相關(guān)政策把握的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專門市場供給、需求及影響因素的研究，為發(fā)展商把握宏觀市場

12、及項(xiàng)目發(fā)展提供依據(jù)。 在認(rèn)真做好市場宏觀分析的基礎(chǔ)上，深入研究項(xiàng)目地塊特征，并結(jié)合發(fā)展商的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，為項(xiàng)目做出市場定位。第一部分：市場研究2、市場客戶特點(diǎn)（1）了解整體市場需求狀況以及客戶構(gòu)成分析（2）客戶需求特點(diǎn)調(diào)查（一）宏觀背景分析1.城市發(fā)展現(xiàn)狀2.城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目影響3.政策變化對(duì)項(xiàng)目影響（二）市場調(diào)查1、市場競爭分析（1）在售以及代表性入住項(xiàng)目調(diào)查（供應(yīng)規(guī)模、地域分布、特征、產(chǎn)品形式、 市場價(jià)格、銷售情況、優(yōu)缺點(diǎn)分析）（2）潛在項(xiàng)目調(diào)查（土地供應(yīng)及新項(xiàng)目規(guī)劃情況） （3）主要競爭對(duì)手分析(特征、客戶特征、市場反映等)第一部分：市場研究第二部分：營銷策略報(bào)告 一、營銷推廣策略二、競爭

13、性營銷推廣策略三、產(chǎn)品價(jià)格策略四、推廣策略與媒體選擇五、銷售監(jiān)控營銷總體定位 項(xiàng)目SWOT分析，鎖定競爭對(duì)手，確定類比項(xiàng)目 主題定位 客戶群(客源)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項(xiàng)目劣勢淡化方案建議 總體廣告思路建議 廣告定位訴求建議（即SLOGAN） 廣告?zhèn)鞑ゲ呗越ㄗh SP活動(dòng)策略建議 現(xiàn)場包裝布置建議 銷售中心包裝建議 樣板樓設(shè)計(jì)建議 廣告宣傳定位 一、營銷推廣策略制定完備的營銷推廣策略，必須了解與項(xiàng)目構(gòu)成競爭的市場和對(duì)手。在這一部分中，主要針對(duì)競爭對(duì)手的所在區(qū)域、推廣策略、價(jià)格和產(chǎn)品的優(yōu)劣勢進(jìn)行全方位的對(duì)比和研判，不但為項(xiàng)目后期實(shí)施的價(jià)格策略提供可靠的依據(jù)，也為后期產(chǎn)品進(jìn)入市場儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)有效的

14、競爭策略。 產(chǎn)品競爭優(yōu)劣勢分析 （1）競爭分析前提（2）競爭項(xiàng)目對(duì)比（3）對(duì)比競爭總體SWOT分析 針對(duì)性營銷競爭策略 （1）營銷競爭策略及核心推廣概念提練（2）目標(biāo)客戶群特征分析可行性論證 二、競爭性營銷推廣策略在價(jià)格定位之前，從產(chǎn)品和銷售時(shí)段中求證每個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)格的支撐點(diǎn)，為后期投入市場的產(chǎn)品價(jià)格創(chuàng)造理性的漲幅空間。 1、價(jià)格定位依據(jù)和原則 2、項(xiàng)目價(jià)格定位（入市價(jià)格定位起價(jià)、均價(jià)建議）3、價(jià)格實(shí)現(xiàn)路徑分析4、價(jià)格實(shí)現(xiàn)與銷售推廣節(jié)奏（銷控）的搭配策略 三、產(chǎn)品價(jià)格策略針對(duì)這部分內(nèi)容，主要結(jié)合項(xiàng)目的物業(yè)檔次和賣點(diǎn)選取相應(yīng)的宣傳媒體。合理的安排廣告投放計(jì)劃，除了要配合項(xiàng)目的銷售周期確定以何種媒體、

15、何種形式進(jìn)行廣告宣傳，還要考慮開發(fā)商用于項(xiàng)目宣傳方面的投入預(yù)算，制定出適合項(xiàng)目營銷推廣的最佳方案。廣告投放計(jì)劃建議 （1）廣告投放時(shí)間建議 （2）廣告投放媒體建議 （3）廣告投放節(jié)奏建議 （4）廣告投放內(nèi)容建議 （5）媒體廣告預(yù)算建議四、推廣策略與媒體選擇1、對(duì)每月銷售量進(jìn)行監(jiān)控；2、目標(biāo)客戶群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化；3、對(duì)付款方式監(jiān)控分析；4、對(duì)廣告效果，包括創(chuàng)意、認(rèn)識(shí)率、來訪客戶多少進(jìn)行監(jiān)控；5、對(duì)廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控；6、對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析目標(biāo)客戶評(píng)價(jià)反映；7、對(duì)市場走勢進(jìn)行分析，對(duì)大勢進(jìn)行預(yù)測把握；8、對(duì)周圍競爭樓盤進(jìn)行分析，爭取適度對(duì)策。五、銷售監(jiān)控第三部分：營

16、銷跟進(jìn)服務(wù) 一、銷售培訓(xùn) 二、營銷跟進(jìn)服務(wù) 三、跟進(jìn)人員安排 一、銷售培訓(xùn) 顧問單位將在本合同約定的時(shí)間內(nèi)，安排專人前往項(xiàng)目現(xiàn)場，對(duì)建設(shè)單位的銷 售團(tuán)隊(duì)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，此階段的工作主要包含以下三方面內(nèi)容： 一、日常銷售技巧培訓(xùn)； 二、銷售現(xiàn)場及團(tuán)隊(duì)管理培訓(xùn)； 三、售后服務(wù)技巧培訓(xùn)。 二、營銷跟進(jìn)服務(wù)在本項(xiàng)目正式開盤后顧問單位開始開展?fàn)I銷跟進(jìn)服務(wù)，營銷跟進(jìn)工作主要包含四方面內(nèi)容：一、營銷指導(dǎo)此項(xiàng)工作主要是在本協(xié)議簽約后，由顧問單位對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行定期持續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)和指導(dǎo)，協(xié)助銷售團(tuán)隊(duì)解決銷售過程中面臨的相關(guān)問題。二、營銷診斷此項(xiàng)工作主要是定期（以半個(gè)月為單位）根據(jù)項(xiàng)目的相關(guān)銷售報(bào)表，結(jié)合市場實(shí)際情況

17、對(duì)項(xiàng)目的營銷進(jìn)程進(jìn)行分析、判斷，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷等不利局面出現(xiàn)的原因，并提供對(duì)應(yīng)的解決方案。三、營銷策略調(diào)整顧問單位將定期（以月為單位）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的營銷進(jìn)程，結(jié)合當(dāng)時(shí)市場情況對(duì)先前制定的項(xiàng)目營銷推廣策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以更好地適應(yīng)市場的變動(dòng)。四、完成甲方當(dāng)月布置的定向研展報(bào)告，及建設(shè)單位有關(guān)本項(xiàng)目的所需的其它策劃方案五、協(xié)助推薦、選擇其它相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資源整合工作。三、跟進(jìn)人員安排營銷跟進(jìn)階段顧問公司將安排至少兩名策劃負(fù)責(zé)人進(jìn)行跟進(jìn)服務(wù)，人員臨時(shí)調(diào)動(dòng)需征求建設(shè)單位同意。在重要營銷節(jié)點(diǎn)，顧問公司將安排總監(jiān)或以上崗位人員到項(xiàng)目現(xiàn)場參加相關(guān)會(huì)議。第四部分：廣告服務(wù)內(nèi)容一、行銷環(huán)境分析意見及建議二

18、、產(chǎn)品市場定位意見及建議 三、整合行銷傳播策略意見及建議四、整合傳播策略執(zhí)行五、視覺系統(tǒng)部分一、行銷環(huán)境分析意見及建議市場研究、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目優(yōu)勢、 項(xiàng)目劣勢 、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 、項(xiàng)目威脅分析(1)市場定位(2)產(chǎn)品定位(3)形象定位二、產(chǎn)品市場定位意見及建議 三、整合行銷傳播策略意見及建議(1)項(xiàng)目傳播目標(biāo) (2) 目標(biāo)受眾定位及特性 (3)項(xiàng)目訴求點(diǎn)（賣點(diǎn)/利益點(diǎn)） (4)品牌個(gè)性/品牌寫真 (5)項(xiàng)目傳播定位 (6)表現(xiàn)策略廣告調(diào)性及文案發(fā)想元素 (7)階段性傳播策略四、整合傳播策略執(zhí)行（1）推廣工作計(jì)劃及廣告預(yù)算建議（2）媒介策略（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（包括媒體、時(shí)間、頻率、版面、版位等）五、視覺系統(tǒng)部分（一）VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)A、核心部分（1）LOGO標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)規(guī)范 標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)制圖規(guī)范 標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色彩數(shù)值規(guī)范（2）名稱標(biāo)準(zhǔn)字體名稱中文標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)規(guī)范 名稱中文標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)制圖規(guī)范 名稱英文標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)規(guī)范 名稱英文標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)制圖規(guī)范（3）標(biāo)準(zhǔn)色彩標(biāo)準(zhǔn)色彩數(shù)值設(shè)定