房地產(chǎn)投資潛力綜合咨詢報告

1、 . . 109/109房地產(chǎn)投資潛力綜合咨詢報告 日期：機密資料嚴禁市泛房地產(chǎn)領域投資潛力綜合咨詢報告日期：2004年8月19日 機構：尺度房地產(chǎn)顧問目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80710117第一部分經(jīng)濟走勢分析 PAGEREF _Toc80710117 h 5HYPERLINK l _Toc80710118一、前言 PAGEREF _Toc80710118 h 5HYPERLINK l _Toc80710119二、市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度 PAGEREF _Toc80710119 h 5HYPERLINK l _Toc8071

2、01201、城市總體經(jīng)濟實力 PAGEREF _Toc80710120 h 5HYPERLINK l _Toc807101212、城市人口發(fā)展狀態(tài)，市躍居首位 PAGEREF _Toc80710121 h 6HYPERLINK l _Toc807101223、城市居民購買力總體狀態(tài) PAGEREF _Toc80710122 h 6HYPERLINK l _Toc807101234、城市居民潛在購買力狀態(tài) PAGEREF _Toc80710123 h 7HYPERLINK l _Toc807101245、城市對外開發(fā)程度狀態(tài) PAGEREF _Toc80710124 h 8HYPERLINK l

3、 _Toc807101256、城市居民收入狀況 PAGEREF _Toc80710125 h 8HYPERLINK l _Toc807101267、固定資產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710126 h 9HYPERLINK l _Toc807101278、房地產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710127 h10HYPERLINK l _Toc80710128三、市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020年） PAGEREF _Toc80710128 h 10HYPERLINK l _Toc807101291、歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關性分析） PAGEREF _Toc80710

4、129 h 11HYPERLINK l _Toc807101302相關指標（GDP）的時間趨勢預測與擬合狀態(tài)判斷 PAGEREF _Toc80710130 h12HYPERLINK l _Toc807101313按照擬合模型要求的相關曲線擬合預測數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc80710131 h 13HYPERLINK l _Toc80710132四、市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析 PAGEREF _Toc80710132 h 18HYPERLINK l _Toc807101331、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢 PAGEREF _Toc80710133 h 18HYPERLINK

5、 l _Toc807101342、人均指標至2002年走勢狀態(tài) PAGEREF _Toc80710134 h 19HYPERLINK l _Toc807101353、城市國生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預測走勢 PAGEREF _Toc80710135 h 21HYPERLINK l _Toc80710136第二部分2004年上半年房地產(chǎn)市場綜述PAGEREF _Toc80710136 h 25HYPERLINK l _Toc80710137一、投資與開發(fā) PAGEREF _Toc80710137 h 25HYPERLINK l _Toc807101381、區(qū)域 PAGEREF _Toc807

6、10138 h 27HYPERLINK l _Toc807101392、價格 PAGEREF _Toc80710139 h 28HYPERLINK l _Toc807101403、物業(yè)形態(tài) PAGEREF _Toc80710140 h 29HYPERLINK l _Toc807101414、空置面積 PAGEREF _Toc80710141 h 30HYPERLINK l _Toc80710142三、土地購置情況 PAGEREF _Toc80710142 h 31HYPERLINK l _Toc807101431、上半年土地供應區(qū)域分布PAGEREF _Toc80710143 h 31HYPE

7、RLINK l _Toc807101442、2004年上半年土地市場特點： PAGEREF _Toc80710144 h 32HYPERLINK l _Toc80710145四、上半年市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題 PAGEREF _Toc80710145 h 33HYPERLINK l _Toc807101461、區(qū)商品房供求總量短期失衡 PAGEREF _Toc80710146 h 33HYPERLINK l _Toc807101472、商品房供應結構不合理，非住宅比重過大 PAGEREF _Toc80710147 h 34HYPERLINK l _Toc807101483、二手房價格漲幅太快

8、 PAGEREF _Toc80710148 h 34HYPERLINK l _Toc807101494、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大 PAGEREF _Toc80710149 h 35HYPERLINK l _Toc80710150第三部分舊城改造中的城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設研究 PAGEREF _Toc80710150 h 35HYPERLINK l _Toc80710151一、RBD與RBD與CBD的關系 PAGEREF _Toc80710151 h 36HYPERLINK l _Toc80710152二、RBD的形成特征 PAGEREF _Toc80710152 h

9、 38HYPERLINK l _Toc80710153三、城市RBD的形成過程 PAGEREF _Toc80710153 h 40HYPERLINK l _Toc807101541、杜甫草堂片區(qū) PAGEREF _Toc80710154 h 40HYPERLINK l _Toc807101552、武侯祠片區(qū) PAGEREF _Toc80710155 h 41HYPERLINK l _Toc807101563、青羊宮片區(qū) PAGEREF _Toc80710156 h 41HYPERLINK l _Toc807101574、文殊院片區(qū) PAGEREF _Toc80710157 h 42HYPERL

10、INK l _Toc807101585、大慈寺片區(qū) PAGEREF _Toc80710158 h 42HYPERLINK l _Toc807101596、寬窄巷子PAGEREF _Toc80710159 h 43HYPERLINK l _Toc80710160第四部分、房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究 PAGEREF _Toc80710160 h 50HYPERLINK l _Toc80710161一、波動景氣指標的選擇 PAGEREF _Toc80710161 h 50HYPERLINK l _Toc807101621、房地產(chǎn)業(yè)總量指標 PAGEREF _Toc80710162 h 51

11、HYPERLINK l _Toc807101632、房地產(chǎn)投資類指標 PAGEREF _Toc80710163 h 51HYPERLINK l _Toc807101643、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標 PAGEREF _Toc80710164 h 52HYPERLINK l _Toc807101654、房地產(chǎn)交易類指標 PAGEREF _Toc80710165 h 52HYPERLINK l _Toc807101665、房地產(chǎn)金融類指標 PAGEREF _Toc80710166 h 52HYPERLINK l _Toc807101676、房地產(chǎn)價格類指標 PAGEREF _Toc80710167 h 52

12、HYPERLINK l _Toc80710168二、房地產(chǎn)周期波動分析 PAGEREF _Toc80710168 h 52HYPERLINK l _Toc807101691、房地產(chǎn)擴散指數(shù) PAGEREF _Toc80710169 h 53HYPERLINK l _Toc80710170三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710170 h 55HYPERLINK l _Toc807101711、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的長度 PAGEREF _Toc80710171 h 55HYPERLINK l _Toc807101722、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的幅度 PAGEREF _Toc80

13、710172 h 56HYPERLINK l _Toc80710173第五部分中高檔餐飲市場研究 PAGEREF _Toc80710173 h 56HYPERLINK l _Toc80710174一、大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710174 h 56HYPERLINK l _Toc807101751.1 大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc80710175 h 56HYPERLINK l _Toc807101761.2 中高檔餐飲市場特點 PAGEREF _Toc80710176 h 61HYPERLINK l _Toc807101771.3

14、 中高檔餐飲行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc80710177 h 63HYPERLINK l _Toc807101781.4 大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710178 h 66HYPERLINK l _Toc80710179二、居民中高檔餐飲消費特征研究 PAGEREF _Toc80710179 h 67HYPERLINK l _Toc807101802.1 消費結構分析 PAGEREF _Toc80710180 h 67HYPERLINK l _Toc807101812.2 消費區(qū)域分析 PAGEREF _Toc80710181 h 70HYPERLINK l _

15、Toc80710182第六部分休閑娛樂市場研究 PAGEREF _Toc80710182 h 72HYPERLINK l _Toc807101831 休閑娛樂市場整體狀況 PAGEREF _Toc80710183 h 72HYPERLINK l _Toc807101841.1 休閑娛樂市場的構成 PAGEREF _Toc80710184 h 72HYPERLINK l _Toc807101851.2 休閑娛樂市場特點 PAGEREF _Toc80710185 h 72HYPERLINK l _Toc807101861.3 休閑娛樂市場發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710186 h 73

16、HYPERLINK l _Toc807101872 休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 PAGEREF _Toc80710187 h 73HYPERLINK l _Toc807101882.1 酒吧業(yè) PAGEREF _Toc80710188 h 73HYPERLINK l _Toc807101892.2 電影院 PAGEREF _Toc80710189 h 75HYPERLINK l _Toc80710190第七部分外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 PAGEREF _Toc80710190 h 77HYPERLINK l _Toc807101911、市外商投資零售企業(yè)的特征 PAGEREF _Toc807101

17、91 h 78HYPERLINK l _Toc807101922、市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 PAGEREF _Toc80710192 h 79HYPERLINK l _Toc807101933、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢 PAGEREF _Toc80710193 h 81HYPERLINK l _Toc807101944、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關系 PAGEREF _Toc80710194 h 83HYPERLINK l _Toc807101955、結論與意義 PAGEREF _Toc80710195 h 84HYPERLINK l _Toc80710196第八部分市商務

18、辦公物業(yè)市場調(diào)查 PAGEREF _Toc80710196 h 85HYPERLINK l _Toc80710197一、前言： PAGEREF _Toc80710197 h 85HYPERLINK l _Toc80710198二、供應市場 PAGEREF _Toc80710198 h 86HYPERLINK l _Toc807101991.供應市場的總體狀況 PAGEREF _Toc80710199 h 86HYPERLINK l _Toc807102002.基本數(shù)據(jù)： PAGEREF _Toc80710200 h 87HYPERLINK l _Toc807102013、需求市場 PAGERE

19、F _Toc80710201 h 94HYPERLINK l _Toc807102021）基本情況 PAGEREF _Toc80710202 h 94HYPERLINK l _Toc807102032）目標消費市場的需求心理分析 PAGEREF _Toc80710203 h 95HYPERLINK l _Toc807102043）商務辦公物業(yè)消費群體的需求傾向 PAGEREF _Toc80710204 h 96HYPERLINK l _Toc80710205第九部分市別墅市場淺 PAGEREF _Toc80710205 h 97HYPERLINK l _Toc80710206一、市別墅市場概況

20、： PAGEREF _Toc80710206 h 97HYPERLINK l _Toc807102071、區(qū)域位置分布零散 PAGEREF _Toc80710207 h 97HYPERLINK l _Toc807102082、檔次之間的差異巨大 PAGEREF _Toc80710208 h 98HYPERLINK l _Toc807102093、產(chǎn)品不斷變化 PAGEREF _Toc80710209 h 98HYPERLINK l _Toc807102104、整體銷售欠佳局部反差極大 PAGEREF _Toc80710210 h 99HYPERLINK l _Toc80710211二、典型案例

21、 PAGEREF _Toc80710211 h 99HYPERLINK l _Toc807102121、頂級別墅代表草堂之春 PAGEREF _Toc80710212 h 99HYPERLINK l _Toc807102132、大眾型別墅代表君臨天下 PAGEREF _Toc80710213 h 100HYPERLINK l _Toc807102143、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）錦官新城 PAGEREF _Toc80710214 h 101HYPERLINK l _Toc807102154、郊縣別墅（大眾型）華楠半島 PAGEREF _Toc80710215 h 102HYPERLINK

22、l _Toc80710216第十部分小戶型市場調(diào)查研究報告 PAGEREF _Toc80710216 h 102HYPERLINK l _Toc80710217一、市小戶型物業(yè)的演變 PAGEREF _Toc80710217 h 103HYPERLINK l _Toc80710218二、小戶型項目各單項指標分析 PAGEREF _Toc80710218 h 104HYPERLINK l _Toc80710219三、市場供應分析 PAGEREF _Toc80710219 h 104HYPERLINK l _Toc80710220四、產(chǎn)品基本類型： PAGEREF _Toc80710220 h 1

23、05HYPERLINK l _Toc80710221五、需求市場特征 PAGEREF _Toc80710221 h 106HYPERLINK l _Toc80710222六、目前市小戶型物業(yè)存在的缺陷 PAGEREF _Toc80710222 h 108HYPERLINK l _Toc80710223七、目前市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc80710223 h 109HYPERLINK l _Toc807102241、小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布 PAGEREF _Toc80710224 h 109HYPERLINK l _Toc807102252、小戶型項目開發(fā)的環(huán)線分布 P

24、AGEREF _Toc80710225 h 110HYPERLINK l _Toc807102263、小戶型項目的開發(fā)方式 PAGEREF _Toc80710226 h 111HYPERLINK l _Toc807102274、小戶型項目的交房標準 PAGEREF _Toc80710227 h 112HYPERLINK l _Toc807102285、小戶型項目的建筑形態(tài) PAGEREF _Toc80710228 h 112HYPERLINK l _Toc80710229八、目前市小戶型物業(yè)典型案例分析 PAGEREF _Toc80710229 h 113第一部分 經(jīng)濟走勢深度研究一、前言研究

25、目的：基于有利于項目決策者更清醒地把握市經(jīng)濟形勢與走勢的研究，從而為項目決策提供理論信息體系的支持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項目決策者充分了解市的經(jīng)濟環(huán)境與未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個方面進行了深度的剖析，同時我們對市經(jīng)濟形勢與地產(chǎn)密切結合的經(jīng)濟指標進行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解市經(jīng)濟狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟形勢方向的把握。研究方法：運用類別分析，解決橫向發(fā)展形勢；建立相應的時間趨勢預測模型，解決縱向經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)；應用一系列的數(shù)學轉換的手法，進行地產(chǎn)相關經(jīng)濟指標的狀態(tài)分析 二、市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度1、 城市總體經(jīng)濟實力

26、市國生產(chǎn)總值（GDP）排第四位，其相對發(fā)展速度與、并列第二位2、城市人口發(fā)展狀態(tài)，市躍居首位3、城市居民購買力總體狀態(tài)從社會消費品銷售總額角度判斷，市居民的購買總體實力位居第三位，其相對發(fā)展速度與同步居第四位4、城市居民潛在購買力狀態(tài)從居民儲蓄余額角度判斷，市居民潛在購買力居第四位，其相對發(fā)展速度與并列第四位5、城市對外開發(fā)程度狀態(tài)從實際利用外資角度，市的對外開放程度還相當落后位居倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，與同步居第五位6、城市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，市城市居民人均可支配收入水平處于中游，相對增長速度也較緩慢，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高7、固定資產(chǎn)投資狀

27、況市固定資產(chǎn)投資位居第四位，其相對發(fā)展速度與、并列第二位8、房地產(chǎn)投資狀況市房地產(chǎn)投資居第三位，其相對發(fā)展速度排第五位，就對比情況，房地產(chǎn)投資對開發(fā)商是很有吸引力的三、市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020年）注釋建立經(jīng)濟指標后期預測模型目的：在保證國民經(jīng)濟在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭、大規(guī)模騷動、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獲取可對未來至2020年（市規(guī)劃方案至2020年）的經(jīng)濟指標狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可判斷未來一段時期市經(jīng)濟發(fā)展宏觀態(tài)勢的大致狀況。方法：就能獲取的歷史數(shù)據(jù)進行深度分析，力求找到能進行相關預測的指標，建立相應的數(shù)學模型，完成未來20年市經(jīng)濟指標的

28、數(shù)據(jù)擬合，基本上在具備統(tǒng)計學意義的基礎上對未來經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢有一定的了解。簡要建模進程概要：1歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關性分析）2相關指標（GDP）的時間趨勢預測擬合狀態(tài)判斷（涉與時間序列分析、曲線擬合、相關曲線模型、各檢驗指標驗證）3按照擬合模型要求的相關曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉與線性相關分析、各檢驗指標驗證）簡要建模進程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉與相關性分析）考慮國的經(jīng)濟發(fā)展歷程以與市的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)，我們擬采用近5年的歷史經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)作為預測引導因子，為了得到統(tǒng)一的經(jīng)濟變化趨勢，我們需要找到作為線性相關擬合的自變量指標，對5年歷史數(shù)據(jù)作相關性分析（就相關性分析而言，評價指標01，因素相關程度越高，指

29、標越趨于1），作雙尾檢驗，結果如下：可以看到，各指標的相關程度都較高，但很明顯年份、國生產(chǎn)總值的與其他指標相關程度與檢驗效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢發(fā)展模型，唯體現(xiàn)城市總體經(jīng)濟實力的指標國生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標選擇，故作國生產(chǎn)總值的時間序列預測判斷未來發(fā)展狀態(tài)。2相關指標（GDP）的時間趨勢預測與擬合狀態(tài)判斷（涉與時間序列分析、曲線擬合、相關曲線模型、各檢驗指標驗證）按照上述判斷前提，我們作出國生產(chǎn)總值（GDP）未來20年的時間趨勢預測擬合曲線，采用近10種的曲線模型擬合，得到了國生產(chǎn)總值的三種大概發(fā)展走向，如下的評述方式：由此，可得到三個水平（繁榮增長型、穩(wěn)定發(fā)展型、經(jīng)濟蕭

30、條型）上的市國生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時間趨勢預測值。同時，對指標預測值進行了擬合優(yōu)度R2 檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，都具備統(tǒng)計學意義。3按照擬合模型要求的相關曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉與線性相關分析、各檢驗指標驗證）針對三個水平上的GDP預測值，建立于上述兩個步驟結論的基礎上，我們作GDP于其他經(jīng)濟指標的線性相關分析，由此，得到統(tǒng)一的在三個水平上的各經(jīng)濟指標后期至2020年的發(fā)展趨勢預測，從而得到了整體意義上市宏觀各經(jīng)濟指標后期趨勢預測。同時，針對建立于GDP基礎上的線性相關分析的各指標預測值均作了擬合優(yōu)度R2 檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，也都具備統(tǒng)計學意義。4、建模

31、簡要結論：通過上述簡要的建模過程，我們建立在統(tǒng)計學、計量分析基礎上的趨勢預測得到了三個水平上的市宏觀經(jīng)濟后期至2020年預測走勢，大致上反映了未來20年的市經(jīng)濟發(fā)展在三個水平上的可能程度，并對全部預測結果作了各個程度的檢驗，都具備統(tǒng)計學意義，同時，考慮建立在上述目的所提示的客觀前提的基礎上，上述分析進程所擬合的市至2020年各經(jīng)濟指標的預測數(shù)據(jù)是具備決策參考價值的。1） 城市總體經(jīng)濟實力，市國生產(chǎn)總值（GDP）至2020年三個水平上的預測走勢狀態(tài)2）城市人口發(fā)展在三個水平上至2020年走勢預測3）城市居民購買力總體狀態(tài)，從社會消費品銷售總額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測4）城

32、市居民潛在購買力狀態(tài)，從居民儲蓄余額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測5）城市對外開發(fā)程度狀態(tài)，從實際利用外資角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測6）城市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測7）固定資產(chǎn)投資狀況，市固定資產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測8）房地產(chǎn)投資狀況，市房地產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測四、市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析說明：建立于上述預測數(shù)據(jù)基礎上，針對房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列相關性較強的深度剖析，以期對房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢（采用非

33、農(nóng)化指標）注釋：城市化水平是一個城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，是一個城市和地區(qū)的競爭力與現(xiàn)代化程度的重要標志；城市化水平的提高，有利于城市經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟結構明顯改善，是國民經(jīng)濟增長的重要的動力源。就房地產(chǎn)行業(yè)的相關角度，城市化水平的提高，將改善城市居民的總體住宅意識觀念，趨向于（城市化水平在50%-60%是分界點）郊區(qū)化旅游住宅概念。2、人均指標至2002年走勢狀態(tài)注釋：人均指標，主要是指人均GDP、人均儲蓄余額、人均消費額、人均可支配收入四項指標，主要目的是為了消減掉量化效果（市人口量排在副省級城市首位）反映城市居民的發(fā)展狀態(tài)（人均消費額的計算后有詳解，人均儲蓄余額 = 城市居民儲蓄余

34、額總值/城市總人口）。3、城市國生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預測走勢注釋：同時給出了20年發(fā)展的平均增長率，計算公式為復利公式。4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢狀況注釋：主要是通過上述走勢狀態(tài)，判斷在現(xiàn)有發(fā)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的發(fā)展狀態(tài)演化過程的大致程度，以期對房地產(chǎn)決策提供支持。5、人均消費額2001年市四個副省級城市狀態(tài)比較，市處于倒數(shù)第五位，相對其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間很大注釋：人均消費額 = 社會消費品零售總額/城市人口 ，若定義城市個人的消費量恒等相近，則該指標主要反映城市間物價水準的大致高低變化態(tài)勢。人均消費額越低，反映城市的物

35、價水平較低，城市后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間將更大 第二部分 2004年上半年房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計完成383.6億元，比去年同期增長24.5%，增幅下降16個百分點。投資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資管理渠道觀察，基建、技改、房地產(chǎn)分別完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點。房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金與預付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商

36、的主要融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實行貸款總量控制。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購房戶定金與預付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個百分點，為本年資金來源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來源合計190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實際完成投資的2.06倍，開發(fā)資金充足。2、開發(fā)狀況根據(jù)市建委的數(shù)據(jù)，今年16月，在市五城區(qū)（含高新區(qū)）圍核準開工建設項目317個。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米

37、，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項目78690平方米，商業(yè)項目424617平方米，其它項目110336平方米；工程造價675169萬元，同比增加12.9。全市新開工房屋面積536.22萬平方米，比去年同期減少30.55萬平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是城區(qū)開發(fā)的重點，但是商業(yè)項目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。二、樓市簡析2004年上半年房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年

38、同期擴大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達2148.7萬平方米。16月市新開樓盤57個，供應面積達到346.709萬平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤供應仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點沉寂，城北由于藍光金荷花等商業(yè)項目的連續(xù)面世使城北樓市供應有所提升。2、價格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預售轉竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長15.6%。商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅價格變化有起有落，從

39、第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應使1月價格處在一個相對較低的水平，隨著越來越多高價小戶型和別墅的推出，住宅均價在4月達到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應量銳減，住宅均價在郊區(qū)樓盤的拉動下下滑了18個百分點。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價格上的優(yōu)勢，加之市向東向南發(fā)展的方針，郊區(qū)樓盤注定會在樓市中扮演越來越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，主要是由于如別墅和體量較大的部分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機電城。多層和小高層供應增長平緩，增長率分別為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑，下滑幅度為

40、78.98%，主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應體量下降。 多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達到近1/3，但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這主要是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應向城郊和郊縣偏移，從而能夠進行較大規(guī)模地開發(fā)。電梯物業(yè)供應與去年同期相比上升了13.01%，占了整個住宅供應量的近三成，主要集中在二環(huán)路?？梢灶A見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積 由于商品房市場的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。2-6月，空置面積分別比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上

41、半年，全市商品房空置157.92萬平方米，比去年年底減少了25%。其中，住宅78.3萬平方米，同比下降41.4。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以”的“待銷房”面積大大降低，待銷面積為70.16萬平方米；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為87.76萬平方米?？罩妹娣e總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”面積有所上升。在短短六個月時間里，的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨樓市的火爆，在其他城市空置面積不斷增加的時候，樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也說明了樓市仍然在一條健康的軌道上運行，真實的需求拉動了市場的繁榮，令人擔憂的房產(chǎn)泡沫在難成氣候。三、土地購置情

42、況 2004年上半年國土局共拍賣25塊土地，除2 塊流標外，其余23塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達到2327.87畝；成交金額達到248967.92萬元。值得關注的是，在4月15日拍出了至今為止拍賣的最塊，面積達到1811畝，使上半年的土地供應量有了大幅上升。1、上半年土地供應區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：市國土局2、2004年上半年土地市場特點： 1、一環(huán)置換土地速度加快。上半年一環(huán)共提供拍賣地塊15宗，總面積188.08畝。共成功拍出13塊土地，共計165.22畝。由于舊城改造的原因，一環(huán)所拍賣的土地的特點是數(shù)量較多，面積偏小、價格較高。值得重視的是，流標的兩塊土地都位于一環(huán)，但是由于價格較高都未

43、能成功拍賣。 2、拍賣競爭日趨激烈。從成交價與起拍價比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。第一季度二環(huán)外所拍賣土地成交價與起拍價比率均高于50%；第二季度一環(huán)最高的比率達到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達到了70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線可以看出，在土地供應日趨緊以與土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場，今后的土地爭奪可能會更為激烈。 3、市最大塊土地成功拍賣。在4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣出讓地塊的面積約120.7

44、3公頃（1811畝），用于建設高標準國際社區(qū)。 本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。 4、藍光壟斷東大街。東大街仍然是藍光的天下，東大街3號、4號商業(yè)金融用地，均以起拍價成交被藍光競得，共計約2.38億元。四、上半年市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題市房地產(chǎn)市場總體上處于健康發(fā)展的態(tài)勢，但有些問題也值得進行重視，主要表現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)批準預售面積114.05萬平方米，其中住宅87.94萬平方米，同比分別減少21.8%、22.1%，只分別相當于同期銷售量的53.2%、47.6%。供

45、銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供銷比還處在1.852的高位。供應量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。2、商品房供應結構不合理，非住宅比重過大據(jù)市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應量過大而住宅供應短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應結構的不合理不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視。3、二手房價格漲幅太快據(jù)有關

46、數(shù)據(jù)顯示，二手房14月成交103萬平方米，同比增長55，其中住宅增長幅度達到64，成交套數(shù)相當于去年上半年的總成交套數(shù)。14月二手房價格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。不過，進入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進入低谷期。4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大從上半年市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠遠快于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對平穩(wěn)，主要原因在于部分消費者有房價上漲的心理預期，提前購房或加大投資購房比重所致。租金售價比逐步下降，投資購房風險加大。第三部分 舊城

47、改造中的城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設研究伴隨著經(jīng)濟活動的發(fā)展和信息時代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔當著區(qū)域經(jīng)濟、文化、政治、信息服務的中心職能，更成為了旅游活動的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟基礎較好的城市顯露雛形。西部開發(fā)的推進給予了這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨特的魅力。回顧20012004年的城市建設中的閃光點，串連起的恰恰就是新世紀伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。一、RBD與

48、RBD與CBD的關系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文Recreational Business District 的漢語意譯，縮寫為RBD。這一典型的舶來品最早由西方學者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時，為描述這類旅游地的結構和功能特性而提出。隨著中國城市游憩商業(yè)區(qū)發(fā)展進程的加劇和對外學術交流的深入，近年來也有不少國學者展開了針對國城市游憩商業(yè)區(qū)所進行的研究,較為突出的有大學旅游發(fā)展與規(guī)劃研究中心主任、著名教授保繼剛，他在前人研究的基礎上,結合國外建設的實際，將城市RBD定義為：城市中以游憩與商業(yè)服務為主的各種設施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、

49、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的說，就是城市具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。近年來，國RBD發(fā)展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的天河城地段和市步行街、舊城歷史文化改造型的夫子廟地段和城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的華僑城和九州城地段。由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容易被人混淆，或者認為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但其實，RBD與CBD的關系是復雜的。所謂CBD,即Central Bussiness District,國通常將之翻譯為“中央商務區(qū)”。這是20世紀20年代由城市空間結構的芝加哥學派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提

50、出的概念。CBD位于城市的相對中心，是城市與城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標志和依靠，在城市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對研究中出現(xiàn)的關于CBD結構功能演變方面的認識分歧，國的學者又以20世紀80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與城市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工。RBD是相對CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價格、可進入性和經(jīng)濟地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點，或者一個歷史區(qū)

51、域里，旅游點是影響RBD區(qū)位的最重要的力量。在形態(tài)上，相對于CBD是城市零售設施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設計。在功能上，以旅游者導向的旅游吸引物于服務設施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。相比而言，CBD講求經(jīng)濟效益，是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。根據(jù)相關研究，兩者重要特征的比較如下表：表1 CBD與RBD的比較從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的

52、代表而吸引游客，加上地價昂貴，部缺乏發(fā)展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會看到傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動的發(fā)展演變過程。二、RBD的形成特征作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)城市，市的商圈主要集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，所以，幾千年來積淀的眾多歷史景點也多散布在這個區(qū)域，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以與較遠一點的著

53、名景點草堂、武侯祠等等21世紀初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老的城市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老風情味道的消逝，特別是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜歡游玩的場所。在這樣的特殊情況之下，市政府針對涉與歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以保護歷史街區(qū)風貌為主題，通過整合包裝的策略，擴大文化保護區(qū)的圍，由政府組織專家設計舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設計方案，再將土地出讓給開發(fā)商進行實質性的開發(fā)。這種新的舊城改造模式如下圖：運用這項新措施，市劃定了最受老百姓關注的中心城區(qū)三個重點歷史保

54、護區(qū)大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對性的特殊保護與開發(fā)策略，于是，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，市的城市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。在下文中，我們將逐一展開對三個街區(qū)規(guī)劃思路的述和評析。 簡單的來說，城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：1、具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)與人氣資源優(yōu)勢；2、擁有能夠代表城市歷史風貌的景點和街區(qū)；3、在城市經(jīng)營時代大規(guī)模的舊城改造過程中展開；4、得到了自上而下全面的社會關注。三、城市RBD的形成過程如前所述，城市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎之上，但其實，核心城區(qū)著名的旅游景點還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宮等。之所以選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其

55、他景點、街區(qū)的比較優(yōu)勢：1、杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩人杜甫為避“安史之亂”而流寓時的居所，并在此留下了茅屋為秋風所破歌、恨別、病桔、枯棕等膾炙人口的著名詩篇，因而后人也把杜甫草堂譽為中國文學史上的一塊圣地。這里常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是市一日游的主要景點之一。配套設施：隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫、餐飲等經(jīng)營商家的聚集，客觀上已經(jīng)形成了草堂旅游經(jīng)濟商圈。2、武侯祠片區(qū)武侯祠作為紀念三國時期蜀國武侯諸亮的祠堂，歷來是外地游客游覽的必訪之處，其最大的特點是“君臣合廟”，在全國三國景點中影響力突出

56、，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化涵，和后世對諸亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜與其才智、韜略的認同，使得武侯祠魅力持久。配套設施：武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以與三國文化對該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展帶動作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場號召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進度，對以武侯祠為核心的“蜀漢三國文化旅游城”的經(jīng)濟商圈的形成，有巨大的推動作用，相關配套業(yè)已形成。3、青羊宮片區(qū)青羊宮為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是市建筑年代最久遠的一座道教宮觀。宮保存著道教主要典籍道教輯要為全國僅有。雖然道教文化與佛教文化相比，其影響力和覆蓋面遠不與前者，但由于信仰的差異性以與其歷史的深遠，其影

57、響力也不可小覷。配套設施：緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺路的成功改造，加上青羊宮門票的低廉，該片區(qū)已經(jīng)形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟商圈。4、文殊院片區(qū)初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界著名的高僧，同時，寺供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書等絕世珍寶。由于佛教文化的影響力和號召力，來此香客絡繹不絕，每年達200萬人次，被譽為“鬧市中的一片凈土”。5、大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家升、后蜀畫家黃荃父子都曾在

58、此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其珍貴的藝術寶庫。地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。整個春熙路大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標始建成具有國際影響力的新都市商業(yè)中心。1、國際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購物天堂。2、原生、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂土。3、具有強烈現(xiàn)代感和本土文化特色的城市中心商業(yè)區(qū)和風貌展示區(qū)。6、寬窄巷子目前現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；規(guī)劃的目標：該區(qū)域有計劃結合長順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里圍的“古少城”特色旅

59、游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀。政府的支持：決定了其土地成本較低。突出優(yōu)勢：文化價值較高、形象好以與政府的大力支持。表2 基于城市RBD資源要求的優(yōu)劣勢比較在大規(guī)模舊城改造進行得如火如荼的20012004年間，針對三大歷史街區(qū)的保護開發(fā)工作相繼展開：文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由市住房保障中心牽頭，聘請了著名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問機構協(xié)力展開對文殊院片區(qū)文化價值和商業(yè)價值等的全新挖掘詮釋，提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設計了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。伴隨著即將開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設正式破土動工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前。寬窄巷子正式提出打造“新天地”的設想，預示著這里將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時尚商業(yè)”的完美結合，其成功運作將意味著這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現(xiàn)代化時尚元素，展現(xiàn)自身獨特魅力的極好途徑。作為地理位置最好，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺保護區(qū)規(guī)劃占地面積相當大，商業(yè)基礎也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢復維修工程業(yè)已竣工并已正式對外開放。大慈寺恢復開放籌備小組委托專業(yè)設計公司設計了新的擴建方案，這幅大慈寺的未來藍圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀者的一致好評。在最近開展的市民最關心的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大