房地產(chǎn)行業(yè)暴利分析研究

1、 . . 7/7房地產(chǎn)行業(yè)暴利分析研究 日期：房地產(chǎn)行業(yè)暴利分析前幾年，記者在加拿大溫哥華訪問的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇特的現(xiàn)象，好幾位知名的房地產(chǎn)商，早已悄悄的在這里買下了自己的“洋豪宅”。 在當(dāng)?shù)仫L(fēng)景最優(yōu)美的花園?伊麗莎白公園，旁邊一最佳位置上佇立著一棟三層樓的“大豪司”(豪華別墅)。住在這里的是一位在家喻戶曉的房地產(chǎn)商。這位的“名人”平時(shí)并不住在這里，只是夫人帶著孩子住在這兒。沒幾天在當(dāng)?shù)氐牧硗庖粋€(gè)富人區(qū)，其他朋友又告訴記者，在這里也有好幾位來自的房地產(chǎn)商。有人甚至連到超市買菜，都是用長城卡刷的。回國后，記者把在溫哥華的“見聞”告訴了房產(chǎn)界的幾位熟人，誰知“見怪不怪”的他們會心一笑，說房地產(chǎn)商

2、到溫哥華“投資移民”，早已成了一種時(shí)尚。 當(dāng)時(shí)的第一印象，就是的百姓買高價(jià)房多花的“血汗錢”，一轉(zhuǎn)身就成了開發(fā)商在海外的豪華別墅。不知的市長和百姓，知道了這樣的“財(cái)富轉(zhuǎn)移大法”，會作怎樣的感想。據(jù)說，這幾年來自中國的房地產(chǎn)商在溫哥華買房，已再也不滿足在一般的富人區(qū)了。在溫哥華最豪華的西溫地區(qū)，九七前后在此地置辦豪宅的的富豪大亨們，已經(jīng)多了不少來自中國大陸的房產(chǎn)富 豪鄰居。 其實(shí)，和像別墅這樣的有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相比，更多的則是人們看不見的大量資產(chǎn)私下的悄悄流出。如果按照溫哥華當(dāng)?shù)氐膶ν顿Y移民的基本要求以與投資者在當(dāng)?shù)刭I房的費(fèi)用，每個(gè)房地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)氐拈_支，至少在 1000萬元以上。整個(gè)算起來，僅一地仍

3、在“奔小康”的百姓，就為早已現(xiàn)代化的溫哥華的發(fā)展，貢獻(xiàn)了數(shù) 億元的資金。 和這些“看的出來”的房地產(chǎn)商的“腰包”相比，中國房地產(chǎn)商的“暴富”的“水平”，往 往是“偶爾露崢嶸”的時(shí)候，人們才能“窺見”其中的“威力”。 人們也許還記得，在前年舉辦的某次名人字畫拍賣會上，來自的某房地產(chǎn)商“面無表情地”用15分53秒的時(shí)間，花掉了6930萬元，買了一套名畫家的山水畫冊。據(jù)說這近七千萬的投資對這位房地產(chǎn)商來說還一筆“小”買賣。按照當(dāng)?shù)孛襟w的說法，該新富的收藏已多到“齋室盈滿，無下足處”。以他為主的幾位房地產(chǎn)商合搞的“國首屈一指”的民營博物館，現(xiàn)已“有6000多件書畫藏品，價(jià)值10億元人民幣”。并且每年還

4、用超過一億元的資金“用于收藏”。 不過，你要是以為這位把頃刻間甩手近7000萬視為“小買賣”的地產(chǎn)商是房地產(chǎn)界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地產(chǎn)大亨的力量了。在某媒體去年評出的富豪榜中，盡管前10名中有6名以房地產(chǎn)為主業(yè)或者和房地產(chǎn)有關(guān)，但并不能見到他的名字。別說拿到全國和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般 ”了。 其實(shí)早在2001年也就是房改剛剛開始的2-3年的時(shí)候，人們就注意到房地產(chǎn)業(yè)成為制造中國巨富的“特別行業(yè)”。在當(dāng)年評出的福布斯2000年度中國大陸首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要從事房地產(chǎn)，房地產(chǎn)商成為富豪榜人氣最旺的“族群”。這種“造富”的勢頭近年來一

5、直不減。到了2005年，福布斯當(dāng)年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共計(jì)六人都從事房地產(chǎn)業(yè)，而這還是在當(dāng)年國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控、使房地產(chǎn)商財(cái)富的積累速度受到制約的情況下的結(jié)果。 據(jù)了解，由于不規(guī)造成的“極大的尋租和投機(jī)空間”，中國房地產(chǎn)商比全球其他地方的同行更有“點(diǎn)石成金”的“運(yùn)氣”。和福布斯中國大陸富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地產(chǎn)業(yè)形成強(qiáng)烈對比的是，福布斯全球500富豪榜中卻 只有30人左右是地產(chǎn)商。 不過，與房地產(chǎn)商暴富同樣急劇高速增長的，是大眾對中國房地產(chǎn)公認(rèn)的批判。從掠奪式的城鄉(xiāng)拆遷、土地尋租中的腐敗合謀，到哄抬操縱房價(jià)暴利、以與暴富后各種目無法紀(jì)的偷漏稅等，房地

6、產(chǎn)不僅成了中國腐敗的集聚地，而且也成為社會不安的制造者。眾多房地產(chǎn)商的“為富不仁”，不僅使其在公眾心目中名譽(yù)掃地，八成以上的網(wǎng)民對其持負(fù)面印象，而且就是其他行業(yè)的富翁也因其“太臭”而不屑于與之為伍。 預(yù)期利潤達(dá)千億？一個(gè)房地產(chǎn)富豪的財(cái)富讀本 那么，房地產(chǎn)商又是通過怎樣的運(yùn)作，像巨大無比 的高速泵一樣，把國家和社會的財(cái)富頃刻“抽吸“到自己的懷中的呢？讓我們以一個(gè)中國房地產(chǎn)大亨為標(biāo)本來解剖 起。 許榮茂，去年福布斯中國大陸富豪榜中的第九名，在國房地產(chǎn)界算的上地地道道的“大碗”級人物。據(jù)報(bào)道，他去年的房地產(chǎn)的銷售額就在70億元左右(據(jù)說這還是受到宏觀調(diào)控的影響，否則可以做到10 0億)。根據(jù)其執(zhí)行董

7、事許世壇(也是許的兒子)對外的公布，“利潤估計(jì)是銷售額的 30 %”。就按照他的 “謙虛的說法”推算，世茂集團(tuán)一年的利潤就在21億元以上。那么，世茂又是憑借何方“魔力”，一年就“輕輕 松松”的幾十億到手的呢？ 據(jù)許世壇向媒體介紹，世茂集團(tuán)房地產(chǎn)利潤，主要來源于地產(chǎn)而不是房產(chǎn)。據(jù)以調(diào)查和給中國富豪排行而著名的胡潤領(lǐng)銜的百富雜志報(bào)道：“許世壇透露說，世茂集團(tuán)七八成利潤來源于地產(chǎn)，房產(chǎn)的利潤來源只占到兩三成。”這也是世茂極為重視買地的原因所在，他還坦率承認(rèn)：世茂集團(tuán)一般將土地價(jià)格控制在成本的20%以，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)界50%的水平。他還舉例說，當(dāng)年世茂在常熟買了 200萬平米 地，價(jià)格大約是80萬一畝，而

8、現(xiàn)在市值已經(jīng)翻了一番僅此一項(xiàng)世茂便已經(jīng)賺到了20多億元。另外，他們4年前購買的北外灘項(xiàng)目的土地在，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平米4000元一平米，花費(fèi)4億元，而現(xiàn)在的市值上漲到了3 0多億元。這也就是說，房子還沒蓋，他們已經(jīng)先賺了20多各億。 其實(shí)，世茂在房產(chǎn)上所取得的高利潤率與巨額利潤，一點(diǎn)也不比地產(chǎn)遜色。世茂在的世茂濱江花園，每平方米售價(jià)24000-28000元左右，在的世茂濱江新城，住宅類均價(jià)也高達(dá)10500元上下。如果按“30%的利潤率”來計(jì)算，前者每平米給世茂帶來的利潤是7000-9000多元，后者也達(dá)到了3000多元，相當(dāng)于去年平均房價(jià)的68% 。 我們拿世茂在的世茂濱江新城為例做個(gè)簡單的剖析

9、。2004年7月以2億元注冊世茂開發(fā)的這項(xiàng)占地面積51.89萬平米、總建筑面積150萬平米，由17幢53層的超高層組成的酒店、住宅與商業(yè)項(xiàng)目由超大建筑群，對外公布的投資有50億、75億和100億三種。 實(shí)際上，世茂買下這塊土地花費(fèi)了 18個(gè)億(據(jù)說還是分期向市政府付款)，150萬平米的高層建筑按每平米2000元的建安成本算也就是 30個(gè)億，基本上符合最早有些股東所知道的50億元投資總額。而世茂在這項(xiàng)操作上得到的回報(bào)究竟是多少呢？ 在市房管局的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，住宅的均價(jià)為10500左右(而住宅和商業(yè)項(xiàng)目與酒店比較是價(jià)格最低的)。我們就以1.05萬150萬(總建筑面積)來計(jì)算世茂得到的回報(bào)。得出的結(jié)果是世茂在這一個(gè)項(xiàng)目上銷售收入高達(dá)157.5億元。如果按照50億元總投資的說法，