房屋征收評估項目可行性服務(wù)方案（純方案32頁）

1、1.項目實施方案1.1.項目服務(wù)優(yōu)勢根據(jù)招標(biāo)文件介紹，入圍后我公司將承擔(dān)XXX人民政府房屋征收評估工作。我公司己在XXX省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評估工作達(dá)八年之久，擁有注冊房地產(chǎn)估價師8人，注冊土地估價師8人，承擔(dān)過多宗類似項目的房地產(chǎn)評估，我公司對本項目具有長期的評估服務(wù)經(jīng)驗。房地產(chǎn)評估工作設(shè)計被評估單位的方方面面，委托方的配合是至關(guān)重要的、決定性的，配合程度直接決定工作的進度甚至影響評估報告的質(zhì)量。根據(jù)評估房地產(chǎn)的規(guī)模及性質(zhì)等特點，我們分析認(rèn)為，執(zhí)行本項冃我公司具有很大優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：1、快速優(yōu)勢：根據(jù)我們已經(jīng)掌握的房地產(chǎn)信息，可快速制定工作方案，進行人力安排，進行現(xiàn)場勘查工作。2、團隊及溝通

2、優(yōu)勢：基于多年的工作經(jīng)驗，我們擁有專業(yè)的工作團隊，我們能夠分清主次，抓住重點，與負(fù)責(zé)人以及具體經(jīng)辦人進行溝通，使工作更有針對性，溝通更加順暢，結(jié)果更具說服力。3、技術(shù)優(yōu)勢：我公司是經(jīng)中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會具有評估全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)的貳級估價機構(gòu)，擁有強大的估價團隊和估價技術(shù)支持。12項目組織管理1、總負(fù)責(zé)人項目由我公司法定代表人XXX先生負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)與處理。2、技術(shù)小組鑒于本項目的特殊性，技術(shù)支持工作尤為重要，本項目由我公司法定代表人XXX先生、公司技術(shù)部負(fù)責(zé)人XXXX等組成，在整個項目過程中提供技術(shù)指導(dǎo)與支持。3、保證措施本公司具有多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，具有豐富的評估執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，擁有強大的專業(yè)隊伍。針對

3、被評估對象的具體情況，本公司將根據(jù)委托方的評估要求，在全公司范圍內(nèi)安排經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀評估專業(yè)人員，組成強大的專業(yè)服務(wù)隊伍，按時保質(zhì)完成委托方交與的評估任務(wù)。更具項目特點，項目負(fù)責(zé)人由具有豐富評估經(jīng)驗的評估師擔(dān)任；鑒于本項目的特殊性，技術(shù)支持工作尤為重要，本項目擬由本公司法定代表人xxx先生、技術(shù)部負(fù)責(zé)人XXX、資深估價師xxx在整個項目過程中提供技術(shù)指導(dǎo)與支持1.3.項目實施流程及措施為更好的開展該項目房地產(chǎn)評估工作，提高工作效率，保證工作進度，結(jié)合以往實際工作經(jīng)驗，我公司將按以下工作流程進行：委托立項定估價項目基本情況81寫評估報告提交評估報吿按要求處理客戶貪料為針對此次項目的評估，我公司制

4、定以下實施計劃，以保證評估過程順利進行。1）評估前期工作內(nèi)容明確評估目的所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。明確評估對象即房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體地產(chǎn)。明確評估時點評估時點是評估結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)評估目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與評估時點密切相關(guān)。評估結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，同時又具有很強的時效性。此外，評估對象在不同的評估時點的狀態(tài)是不同的，相對應(yīng)就會有不同的價格。評估時點釆用公歷表示，精確到日。2）擬定評估作業(yè)方案確定評估技術(shù)路線房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方

5、式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證評估最接近實際。確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個評估對象，釆用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，理應(yīng)正確確定評估方法。評估人員應(yīng)正確使用市場比較法、收益法、成本法并在實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：a、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；b、對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；c、相關(guān)房地產(chǎn)交易

6、、成本、收益實例資料；d、反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機構(gòu)，評估機構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)査收集的資料及其來源渠道。預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費根據(jù)所需評估的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下,應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費最省的目標(biāo)。擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。3）收集評估所需的資料在平時收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)著重收集反映可能估價對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如

7、該地區(qū)房屋、土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評估對象相關(guān)的其他背景資料。4）實地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親自感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。以上四個步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應(yīng)做的工作。在這個階段，估價師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。（2）估價中的工作內(nèi)容完成了評估的各項準(zhǔn)備，就能夠開展實

8、際評估活動，這個階段包括4個步驟,其工作內(nèi)容是：1）選定評估方法計算對于評估對象可選用合適的評估方法進行計算，計算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn),防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。2）確定評估結(jié)果對不同評估方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時,應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：評估過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選擇是否合理；評估項目是否遺漏或重復(fù)；是否符合評估原則；公式選用是否恰當(dāng)；選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因

9、素，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在評估報告中明確闡述理由。3）撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選

10、，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。4）將評估報告送達(dá)委托人評估機構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告送達(dá)給委托人避免因無謂的時間浪費而影響項目進度，損害當(dāng)事人利益。（3）評估的修訂歸檔工作在評估報告送達(dá)給當(dāng)事人后，評估活動并未結(jié)束。當(dāng)事人有權(quán)提出異議，申請復(fù)議或重新鑒定。1）聽取反饋意見當(dāng)把評估報告送達(dá)給委托人后，作為評估機構(gòu)有義務(wù)聽取當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業(yè)務(wù)水平。口頭反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員對此作出判斷。2）作出解釋或修訂意見對當(dāng)事人的異議，應(yīng)予重視，認(rèn)真對待每一位客戶的意見，本著有則改之,無則加勉的原則，及時

11、作出決策。如當(dāng)事人出于誤解的，評估機構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非,消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構(gòu)應(yīng)作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準(zhǔn)確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構(gòu)應(yīng)本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構(gòu)的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，且后來者優(yōu)于先者。1.4.質(zhì)量監(jiān)督管理手段根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司的具體情況，制定本公司的質(zhì)量控制制度如下：第一條本制度是為了確保公司的房地產(chǎn)評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量符合房地產(chǎn)評估法規(guī)、準(zhǔn)則和有關(guān)規(guī)范意見的要求而制定。公司所有執(zhí)業(yè)人員應(yīng)恪守執(zhí)業(yè)道德,按照“獨立、客觀、公正”的原則，以房地產(chǎn)

12、的操作規(guī)范和有關(guān)規(guī)定為指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行本質(zhì)量控制制度。第二條本制度適用于公司執(zhí)業(yè)過程中的全部評估質(zhì)量控制過程。質(zhì)量控制過程包括：評估前期工作計劃的合理及可行性，評估目的與評估方法的匹配、現(xiàn)場工作的質(zhì)量檢查、權(quán)證及其他證明材料的取證要求及取證范圍、評估報告及工作底稿的逐級復(fù)核、重大項目及特定項目的專家評審制度，評估報告的簽發(fā)等。第三條本公司的質(zhì)量控制實行執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，執(zhí)行（副）總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定前期工作計劃、工作人員的確定、工作時間的安排、評估案例的重點審核。部門經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場工作安排、市場調(diào)查取證、評估參數(shù)的確定、工作底稿復(fù)核?？偨?jīng)理和執(zhí)行總經(jīng)理為項目質(zhì)量的最終考核人。第四條本公司的評估報告、工作

13、底稿實行二級復(fù)核制度。以部門經(jīng)理、公司經(jīng)理分別為各級復(fù)核人，逐級復(fù)核后簽發(fā)。第五條公司成立房地產(chǎn)評估質(zhì)量審核專家委員會，負(fù)責(zé)審核、復(fù)核公司重大項目和特定項目的質(zhì)量審核和把關(guān)。專家委員會設(shè)主審、副審各一人，委員若干人，由學(xué)術(shù)造詣深、實踐經(jīng)驗豐富的專家、學(xué)者、房地產(chǎn)評估師組成，公司定期聘任。第六條各級復(fù)核人和專家委員會應(yīng)就復(fù)核意見作出必要的書面記錄并著名。未經(jīng)復(fù)核的報告不得對外簽發(fā)，否則作為質(zhì)量事故提交股東會討論處理。第七條公司對重大項目和特定項目實行專家委員會指導(dǎo)把關(guān)制度。重大項目指對整體評估資產(chǎn)總額在5000萬元以上的項目。特定項目是指法律訴訟、標(biāo)的糾紛、破產(chǎn)清算等有難度的評估項目。專家委員會

14、有權(quán)對責(zé)權(quán)范圍內(nèi)的審核報告出具否定意見，否定后未經(jīng)再次討論通過的評估報告不得對外出具。當(dāng)專家意見出現(xiàn)較大分歧時由公司總經(jīng)理作出裁決。第八條二級復(fù)核人的職責(zé)范圍：部門經(jīng)理為第一級復(fù)核，稱為全面復(fù)核。包括房地產(chǎn)的權(quán)證和權(quán)證資料是否確鑿、工作底稿的復(fù)核簽字、評估參數(shù)選擇及計算正確與否、評估目的與方法是否匹配、評估范圍界定是否清楚、報告的文字是否有錯、格式是否符合要求等。公司經(jīng)理為二級復(fù)核，稱為重點復(fù)核。重點復(fù)核報告中的重大事項處理是否恰當(dāng)，取價依據(jù)是否可靠、適用，重大項目的評估結(jié)果是否準(zhǔn)確，評估報告書的規(guī)范性、完整性以及自我保護條款是否恰當(dāng)?shù)?。第九條公司所制定的質(zhì)量控制制度將不斷完善，對執(zhí)行過程中發(fā)

15、現(xiàn)的問題逐步加以解決，建立、健全各項質(zhì)量控制制度，保證公司的評估工作始終按評估規(guī)范要求執(zhí)行，切實提高公司的評估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)。第十條本制度的有關(guān)規(guī)定由本公司負(fù)責(zé)解釋，公司所有執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守，年度末進行質(zhì)量綜合考核，并與崗位工資掛鉤。1.5.技術(shù)保證措施公司房地產(chǎn)評估服務(wù)工作實行三級督導(dǎo)制度。一級為部門經(jīng)理；二級為項目經(jīng)理；三級為技術(shù)負(fù)責(zé)人。各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。（一）部門經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：1、監(jiān)督評估過程；2、了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當(dāng)修改計劃；3、解決

16、專業(yè)判斷分歧，必要時應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；4、對評估工作底稿進行第三次復(fù)核。（二）項目經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：1、評估工作己按具體計劃的要求進行；2、工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；3、所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；4、預(yù)定的評估目標(biāo)已實現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果一致；5、對評估工作底稿進行第二次復(fù)核。（三）技術(shù)負(fù)責(zé)人在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)1、對評估工作技術(shù)問題進行指導(dǎo)與審核；2、項目技術(shù)問題登記備案；3、所有重大技術(shù)問題已適當(dāng)解決；4、對評估工作底稿進行第一次復(fù)核。對評估工作底稿的復(fù)核釆用三級復(fù)核制度。在出具報告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復(fù)核。各級

17、復(fù)核均需做出必要的復(fù)核記錄，書面表示復(fù)核意見，并注明復(fù)核時間、復(fù)核人姓名。凡未執(zhí)行復(fù)核程序的評估報告一律不得簽發(fā)。xxx公司承諾在與貴單位合作的評估工作中認(rèn)真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準(zhǔn)則的規(guī)定，在評估過程中堅持公正、公平、科學(xué)的估價原則，依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)評估規(guī)范、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承接、現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線的確定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格恪守謹(jǐn)慎、獨立、客觀、公正原則。承諾所出

18、具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設(shè)、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極答復(fù)貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。同時嚴(yán)格依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費用，無故意壓低或抬高收費標(biāo)準(zhǔn)等不正當(dāng)競爭行為的發(fā)生。工作方案（1）實地查勘由項H負(fù)責(zé)人帶隊進行現(xiàn)場踏勘工作，親自感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，同時對委托方提供的房地產(chǎn)進行清查核實，并對產(chǎn)權(quán)資料、相關(guān)文件進行驗證。對周邊房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，獲得相關(guān)評估的基礎(chǔ)資料；收集估價對象的相關(guān)資料，包括房屋

19、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平等，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行多角度拍照及攝像。（2）估價計算及確定評估結(jié)果A、估價計算：經(jīng)過實地查勘及對收集的評估資料分析、論證，選用合適的評估方法進行測算，測算的成敗，關(guān)鍵在于合法、合規(guī)及嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。B、確定評估結(jié)果：對不同評估方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：評估過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選擇是否合理；評估項

20、目是否遺漏或重復(fù)；是否符合評估原則；公式選用是否恰當(dāng)；選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕

21、率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。審核及出具評估報告書估價師撰寫評估報告完成后，首先由估價師進行初審核對，初審?fù)瓿捎身椖控?fù)責(zé)人進行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后由技術(shù)總監(jiān)進行終審的三級審核完成后，出具正式評估報告并向委托方提交。評估工作后期階段A、按土地及房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)程序及時申請評估報告?zhèn)浒浮、及時處理評估報告?zhèn)浒笇彶閱挝坏姆答佉庖姡瓿蓚浒笇彶?。C、提交相對應(yīng)的備案資料給委托方，并配合進行土地招

22、拍掛組件工作。D、整理編號，評估報告及工作底稿歸檔備查如我公司未能按工期承諾所述按時、按質(zhì)完整評估項目的，我公司將接受以下所列條例的懲罰：、如因我公司原因未能在合同有效期內(nèi)提交評估報告時，我公司將承擔(dān)保證金0.1%的懲罰。、如因我公司未按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，提交審核時未能通過的，貴單位有權(quán)退回，且拒付評估費用。、若本次承諾與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸的，則以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。技術(shù)路線與評估方法一、技術(shù)路線公司房地產(chǎn)評估服務(wù)工作實行三級督導(dǎo)制度。一級為部門經(jīng)理；二級為項目經(jīng)理；三級為技術(shù)負(fù)責(zé)人。各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況進

23、行監(jiān)控。（一）部門經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：1、監(jiān)督評估過程；2、了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當(dāng)修改計劃；3、解決專業(yè)判斷分歧，必要時應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；4、對評估工作底稿進行第三次復(fù)核。（二）項目經(jīng)理在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：1、評估工作己按具體計劃的要求進行；2、工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；3、所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；4、預(yù)定的評估目標(biāo)已實現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果一致；5、對評估工作底稿進行第二次復(fù)核。（三）技術(shù)負(fù)責(zé)人在項目進行期間應(yīng)履行以下職責(zé)1、對評估工作技術(shù)問題進行指導(dǎo)與審核；2、項目技術(shù)問題登記備案；3、所有重大技術(shù)問題已適當(dāng)

24、解決；4、對評估工作底稿進行第一次復(fù)核。對評估工作底稿的復(fù)核釆用三級復(fù)核制度。在出具報告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復(fù)核。各級復(fù)核均需做出必要的復(fù)核記錄，書面表示復(fù)核意見，并注明復(fù)核時間、復(fù)核人姓名。凡未執(zhí)行復(fù)核程序的評估報告一律不得簽發(fā)。xxx公司承諾在與貴單位合作的評估工作中認(rèn)真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準(zhǔn)則的規(guī)定，在評估過程中堅持公正、公平、科學(xué)的估價原則，依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)評估規(guī)范、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承接、現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線

25、的確定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格恪守謹(jǐn)慎、獨立、客觀、公正原則。承諾所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設(shè)、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極答復(fù)貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。同時嚴(yán)格依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費用，無故意壓低或抬高收費標(biāo)準(zhǔn)等不正當(dāng)競爭行為的發(fā)生。（二）評估方法我公司承諾在接到XXX人民政府的委托當(dāng)日，即組建評估工作組，明確分工及職責(zé)。受理委托

26、當(dāng)日起1個工作日內(nèi)，安排估價師進行現(xiàn)場勘查及收集相關(guān)資料。受理委托當(dāng)日起2個工作日內(nèi)完成評估測算，并向委托方提供初評結(jié)果書。房地產(chǎn)評估在一級成本審核認(rèn)定后3個工作日內(nèi)提供正式報告。（1）實地查勘由項目負(fù)責(zé)人帶隊進行現(xiàn)場踏勘工作，親自感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，同時對委托方提供的房地產(chǎn)進行清查核實，并對產(chǎn)權(quán)資料、相關(guān)文件進行驗證。對周邊房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，獲得相關(guān)評估的基礎(chǔ)資料；收集估價對象的相關(guān)資料，包括房屋外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平等，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行多角度拍照

27、及攝像。（2）估價計算及確定評估結(jié)果A、估價計算：經(jīng)過實地查勘及對收集的評估資料分析、論證，選用合適的評估方法進行測算，測算的成敗，關(guān)鍵在于合法、合規(guī)及嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。B、確定評估結(jié)果：對不同評估方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：評估過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選擇是否合理；評估項目是否遺漏或重復(fù)；是否符合評估原則；公式選用是否恰當(dāng)；選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)

28、考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。（3）撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型

29、、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。（4）審核及出具評估報告書估價師撰寫評估報告完成后，首先由估價師進行初審核對，初審?fù)瓿捎身椖控?fù)責(zé)人進行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后由技術(shù)總監(jiān)進行終審的三級審核完成后，出具正式評估報告并向委托方提交。（5）評估工作后期階段A、按土地及房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)程序及時申請評估報告?zhèn)浒浮、及時處理評估報告?zhèn)浒笇彶閱挝坏姆答佉庖姡瓿蓚浒笇彶?。C、提交相對應(yīng)的備案資料給委托方，并配合進行土地招拍掛組件工作。D、整理編號，評估報告及工作底稿歸檔備查如我公司未能按工期承諾所述按時、按質(zhì)完整評估項目的，我公司將接受以下所列條例的懲罰：、如因我公司原因未能在合同有效

30、期內(nèi)提交評估報告時，我公司將承擔(dān)保證金0.1%的懲罰。、如因我公司未按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，提交審核時未能通過的，貴單位有權(quán)退回，且拒付評估費用。、若本次承諾與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸的，則以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。4.項目設(shè)計計劃項目建議書編制方案項目建議書(又稱項目立項申請書或立項申請報告)由項目籌建單位或項目法人根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，就某一具體新建、擴建項目提出的項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。它要從宏觀上論述項目設(shè)立的必要性和可能性，把項目投資的設(shè)想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。項目建議書是由項目投資方向其主管部門

31、上報的文件，當(dāng)前廣泛應(yīng)用于項目的國家立項審批工作中。它要從宏觀上論述項目設(shè)立的必要性和可能性，把項目投資的設(shè)想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。項目建議書的呈報能夠供項目審批機關(guān)作出初步?jīng)Q策。它能夠減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎(chǔ)。項目建議書編制工作流程簽訂委托協(xié)議如我公司中標(biāo)，招標(biāo)人與我公司就項目項目建議書編制工作的范圍、重點、深度要求、完成時間、費用預(yù)算和質(zhì)量要求交換意見，并簽訂委托協(xié)議，據(jù)以開展項目建議書各階段的工作。組建工作小組根據(jù)委托項目建議書的工作量、內(nèi)容、范圍、技術(shù)難度、時間要求等我公司組建項目建議書工作組。為使各專業(yè)組協(xié)調(diào)工作，保證報告總體質(zhì)量，由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。項目

32、組進行行業(yè)相關(guān)信息與市場、文本編制、技術(shù)方案、融資與財務(wù)、政策與法律等的研究。3）制定工作計劃內(nèi)容包括工作的范圍、重點、深度、進度安排、人員配置、費用預(yù)算及項目建議書編制大綱，并與委托單位交換意見。4）調(diào)查研究收集資料各專業(yè)組根據(jù)項目建議書編制大綱進行實地調(diào)查，收集整理有關(guān)資料,包括向市場和社會調(diào)查，向行業(yè)主管部門調(diào)查，向項冃所在地區(qū)調(diào)查，向項目涉及的有關(guān)企業(yè)、單位調(diào)查，收集項目建設(shè)、生產(chǎn)運營等各方面所必需的相關(guān)背景資料和項目最新進展信息資料、數(shù)據(jù)。5）方案編制與優(yōu)化在調(diào)查研究收集資料的基礎(chǔ)上，對項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、場址方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、公用工程與輔助工程方案、環(huán)境保護

33、方案、組織機構(gòu)設(shè)置方案、實施進度方案以及項目投資與資金籌措方案等，研究編制備選方案。6）項目評價對方案進行環(huán)境評價、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價及風(fēng)險分析，以判別項目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟可行性、社會可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，應(yīng)對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。7）編寫項目建議書項目建議書各專業(yè)方案，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，由各專業(yè)組分工編寫。經(jīng)過綜合匯總，提出項目建議書初稿。8）與委托單位交換意見項目建議書初稿形成后，與委托單位交換意見，修改完善，形成正式項目建議書。4.1.2.質(zhì)量控制1）滿足如下編制依據(jù)國家投資政策、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展條件、總體規(guī)劃

34、、相關(guān)優(yōu)惠政策以及項目的發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等與擬建項目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額項目主管部門的有關(guān)批文編制項目建議書的委托協(xié)議其他有關(guān)依據(jù)資料2）做好政策、規(guī)劃等信息資料釆集與應(yīng)用編制項目建議書需要大量的、準(zhǔn)確的、可用的信息資料作為支持。本項目在項目建議書編制過程中，將收集積累整理分析以下重要資料：市場分析資料、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境資源條件資料、區(qū)域的規(guī)劃資料、場址條件資料、環(huán)境條件資料、財政稅收資料、金融與投次資料等方面的信息資料，并用科學(xué)的方法對占有資料進行整理加工。信息資料收集與應(yīng)用要達(dá)到三個方面的要求：（1）充足性要求,即占有的信息資料的廣度和

35、數(shù)量，應(yīng)滿足各方案設(shè)計比選論證的需要。（2）可靠性要求，即對占有信息資料的來源和真?zhèn)芜M行辨識，以保證可行性研究報告準(zhǔn)確可靠。（3）時效性要求，應(yīng)對占有的信息資料發(fā)布的時間、時段進行辨識，以保證項目建議書，特別是有關(guān)預(yù)測結(jié)論的時效性。3）項目建議書結(jié)構(gòu)滿足建設(shè)項目可行性研究報告編制辦法，內(nèi)容滿足市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定。項目建議書應(yīng)能充分反映項目項目建議書研究工作的成果，內(nèi)容齊全,結(jié)論明確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，論據(jù)充分，滿足決策者定方案定項目要求。項目建議書中應(yīng)反映在項目建議書研究過程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被釆納的理由，以供委托單位與投資者權(quán)衡利弊進行決策。項目建議書中確定的主要工程技術(shù)數(shù)

36、據(jù)，應(yīng)能滿足項目可行性研究報告的要求。4.1.3.人員安排為加強對該項目項目建議書的編制的領(lǐng)導(dǎo)和管理，確保技術(shù)上能創(chuàng)新、進度上有保證、質(zhì)量上達(dá)到優(yōu)質(zhì)，編制工作嚴(yán)格按照我公司ISO進行管理和控制。我公司擬由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)本項目的項目建議書編制工作，我公司資深專家為項目實施提供技術(shù)支持，實行項目負(fù)責(zé)制。成立專門的項目工作組，選派具有注冊咨詢工程師、專業(yè)技術(shù)過硬、工程經(jīng)驗豐富、組織協(xié)調(diào)能力強的復(fù)合型人才擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人；同時，各個分項均配備充足溝通協(xié)作能力強的專業(yè)人員參與工作，以保證研究工作的順利進行、提高工作效率。4.1.4.時間安排我公司在合同簽訂后10日歷天內(nèi)提交成果文件。完成項目可

37、行性研究報告的編制，并將階段性成果提交給項目單位，在項目單位認(rèn)可后提交正式研究成果。根據(jù)提供文件日期的要求，由項目負(fù)責(zé)人和項目組一起商定，進一步細(xì)化工作安排，制定一個詳細(xì)的進度計劃安排表，落實研究內(nèi)容的各個環(huán)節(jié)。項目負(fù)責(zé)人分階段向我公司工程咨詢中心經(jīng)理匯報工作計劃執(zhí)行情況，工程咨詢中心經(jīng)理全面協(xié)助項目負(fù)責(zé)人對工作計劃的管理。42可行性研究報告編制方案可行性研究報告（以下簡稱報告）是投資項目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，是由項目建設(shè)單位法人代表，通過招投標(biāo)或委托等方式，確定有資質(zhì)的和相對應(yīng)等級的設(shè)計或咨詢單位承擔(dān)，項目法人應(yīng)全力配合，共同進行這項工作?？尚行匝芯繄蟾妫琼椖拷ㄔO(shè)程序中十分重要的階段，

38、必須達(dá)到規(guī)定要求，為組織審查、咨詢金融等單位評估提供政策、技術(shù)、經(jīng)濟、科學(xué)的依據(jù)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。為保證報告的質(zhì)量，需要切實做好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、報告文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，報告表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制項目初步設(shè)計的需要。4.2.1.報告編制工作流程1）簽訂委托協(xié)議可行性研究報告編制單位與委托單位，就項目可行性研兗報告編制工作的范圍、重點、深度要求、完成時間、費用預(yù)算和質(zhì)量要求交換意見，并簽訂委托協(xié)議，據(jù)以開展可行性研究各階段的工作。2）組建工作小組根據(jù)委托項目可行性研究的

39、工作量、內(nèi)容、范圍、技術(shù)難度、時間要求等組建項目可行性研究工作組。為使各專業(yè)組協(xié)調(diào)工作，保證報告總體質(zhì)量，由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，項目組進行行業(yè)相關(guān)信息與市場、文本編制、技術(shù)方案、融資與財務(wù)、政策與法律等的研究。3）制定工作計劃內(nèi)容包括工作的范圍、重點、深度、進度安排、人員配置、費用預(yù)算及報告編制大綱，并與委托單位交換意見。4）調(diào)查研究收集資料各專業(yè)組根據(jù)報告編制大綱進行實地調(diào)查，收集整理有關(guān)資料，包括向市場和社會調(diào)查，向行業(yè)主管部門調(diào)查，向項冃所在地區(qū)調(diào)查，向項目涉及的有關(guān)企業(yè)、單位調(diào)查，收集項目建設(shè)、生產(chǎn)運營等各方面所必需的相關(guān)背景資料和項目最新進展信息資料、數(shù)據(jù)。5）方案編制與優(yōu)化在調(diào)

40、查研究收集資料的基礎(chǔ)上，對項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、場址方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、公用工程與輔助工程方案、環(huán)境保護方案、組織機構(gòu)設(shè)置方案、實施進度方案以及項目投資與資金籌措方案等，研究編制備選方案。進行方案論證比選優(yōu)化后，提出推薦方案。6）項目評價對推薦方案進行環(huán)境評價、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價及風(fēng)險分析，以判別項目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟可行性、社會可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，應(yīng)對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。7）編寫報告項目可行性研究各專業(yè)方案，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，由各專業(yè)組分工編寫。經(jīng)過綜合匯總，提出報告初稿。8）與委托單位交換意見

41、報告初稿形成后，與委托單位交換意見，修改完善，形成正式報告。9）組織專家評審，最終定稿10）上報發(fā)改委等相關(guān)部門422.質(zhì)量控制1）滿足如下編制依據(jù)項目建議書國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；醫(yī)療發(fā)展規(guī)劃等國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額編制報告的委托協(xié)議其他有關(guān)依據(jù)資料2）做好政策、規(guī)劃等信息資料釆集與應(yīng)用編制可行性研究報告需要大量的、準(zhǔn)確的、可用的信息資料作為支持。本項目在可行性研究工作中，將收集積累整理分析以下重要資料：市場分析資料、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境資源條件資料、區(qū)域的規(guī)劃資料、場址條件資料、環(huán)境條件資料、財政稅收資料、金融與投次資料等方面的信息資料，并用科

42、學(xué)的方法對占有資料進行整理加工。信息資料收集與應(yīng)用要達(dá)到三個方面的要求：（1）充足性要求，即占有的信息資料的廣度和數(shù)量，應(yīng)滿足各方案設(shè)計比選論證的需要。（2）可靠性要求，即對占有信息資料的來源和真?zhèn)芜M行辨識，以保證可行性研究報告準(zhǔn)確可靠。（3）時效性要求，應(yīng)對占有的信息資料發(fā)布的時間、時段進行辨識，以保證可行性研究報告，特別是有關(guān)預(yù)測結(jié)論的時效性。3）報告結(jié)構(gòu)滿足建設(shè)項目可行性研究報告編制辦法，內(nèi)容滿足市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定報告應(yīng)能充分反映項目可行性研究工作的成果，內(nèi)容齊全，結(jié)論明確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，論據(jù)充分，滿足決策者定方案定項目要求。報告中的重大技術(shù)、經(jīng)濟方案，應(yīng)有兩個以上方案的比選。

43、報告中確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)能滿足項目初步設(shè)計的要求。報告中應(yīng)反映在可行性研究過程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被釆納的理由，以供委托單位與投資者權(quán)衡利弊進行決策。報告應(yīng)附有評估、決策（審批）所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等。4）報告文本格式報告文本排列封面。項目名稱、編制單位、出版年月、并加蓋編制單位印章。封一。編制單位的項目負(fù)責(zé)人、技術(shù)管理負(fù)責(zé)人、法人代表名單。封二。編制人、校核人、審核人、審定人名單。目錄。正文。附圖、附表、附件。報告文本的外形尺寸統(tǒng)一為A4(210X297mm)o人員安排為加強對該項目可研報告的編制的領(lǐng)導(dǎo)和管理，確保技術(shù)上能創(chuàng)新、進度上有保證、質(zhì)量上達(dá)到優(yōu)質(zhì)，

44、編制工作嚴(yán)格按照我公司ISO進行管理和控制。我公司擬由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)本項目的項目建議書編制工作，我公司資深專家為項目實施提供技術(shù)支持，實行項目負(fù)責(zé)制。項目設(shè)計組由各專業(yè)技術(shù)骨干組成，根據(jù)本項目的工作量、工作周期、質(zhì)量要求和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)等因素進行分析,科學(xué)、合理地安排項目的各分項工作，對參加人員的數(shù)量和素質(zhì)上進行事先控制,明確各崗位工作人員的職責(zé)，確保有充足的技術(shù)力量完成本項目的設(shè)計工作，做好工作的計劃安排。成立專門的項目工作組，選派具有注冊咨詢工程師、專業(yè)技術(shù)過硬、工程經(jīng)驗豐富、組織協(xié)調(diào)能力強的復(fù)合型人才擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人；同時，各個分項均配備充足溝通協(xié)作能力強的專業(yè)人員參與工作，以保證研

45、究工作的順利進行、提高工作效率。時間安排我公司在合同簽訂后10日歷天內(nèi)提交成果文件。完成項目可行性研究報告的編制，并將階段性成果提交給項目單位，在項目單位認(rèn)可后提交正式研究成果。根據(jù)提供文件日期的要求，由項目負(fù)責(zé)人和項目組一起商定，進一步細(xì)化工作安排，制定一個詳細(xì)的進度計劃安排表，落實研究內(nèi)容的各個環(huán)節(jié)。項目負(fù)責(zé)人分階段向我公司工程咨詢中心經(jīng)理匯報工作計劃執(zhí)行情況，工程咨詢中心經(jīng)理全面協(xié)助項目負(fù)責(zé)人對工作計劃的管理。5.管理制度（一）質(zhì)量控制制度根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司的具體情況，制定本公司的質(zhì)量控制制度及實施辦法如下：第一條本制度是為了確保公司的房地產(chǎn)評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量符合房地產(chǎn)評估法規(guī)、準(zhǔn)則

46、和有關(guān)規(guī)范意見的要求而制定。公司所有執(zhí)業(yè)人員應(yīng)恪守執(zhí)業(yè)道德,按照“獨立、客觀、公正”的原則，以房地產(chǎn)的操作規(guī)范和有關(guān)規(guī)定為指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行本質(zhì)量控制制度。第二條本制度適用于公司執(zhí)業(yè)過程中的全部評估質(zhì)量控制過程。質(zhì)量控制過程包括：評估前期工作計劃的合理及可行性，評估目的與評估方法的匹配、現(xiàn)場工作的質(zhì)量檢查、權(quán)證及其他證明材料的取證要求及取證范圍、評估報告及工作底稿的逐級復(fù)核、重大項目及特定項目的專家評審制度，評估報告的簽發(fā)等。第三條本公司的質(zhì)量控制實行執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，執(zhí)行（副）總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定前期工作計劃、工作人員的確定、工作時間的安排、評估案例的重點審核。部門經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場工作安排、市場調(diào)查取證、

47、評估參數(shù)的確定、工作底稿復(fù)核。總經(jīng)理和執(zhí)行總經(jīng)理為項目質(zhì)量的最終考核人。第四條本公司的評估報告、工作底稿實行二級復(fù)核制度。以部門經(jīng)理、公司經(jīng)理分別為各級復(fù)核人，逐級復(fù)核后簽發(fā)。第五條公司成立房地產(chǎn)評估質(zhì)量審核專家委員會，負(fù)責(zé)審核、復(fù)核公司重大項目和特定項目的質(zhì)量審核和把關(guān)。專家委員會設(shè)主審、副審各一人，委員若干人，由學(xué)術(shù)造詣深、實踐經(jīng)驗豐富的專家、學(xué)者、房地產(chǎn)評估師組成，公司定期聘任。第六條各級復(fù)核人和專家委員會應(yīng)就復(fù)核意見作出必要的書面記錄并著名。未經(jīng)復(fù)核的報告不得對外簽發(fā)，否則作為質(zhì)量事故提交股東會討論處理。第七條公司對重大項目和特定項目實行專家委員會指導(dǎo)把關(guān)制度。重大項目指對整體評估資產(chǎn)

48、總額在5000萬元以上的項目。特定項目是指法律訴訟、標(biāo)的糾紛、破產(chǎn)清算等有難度的評估項目。專家委員會有權(quán)對責(zé)權(quán)范圍內(nèi)的審核報告出具否定意見，否定后未經(jīng)再次討論通過的評估報告不得對外出具。當(dāng)專家意見出現(xiàn)較大分歧時由公司總經(jīng)理作出裁決。第八條二級復(fù)核人的職責(zé)范圍：部門經(jīng)理為第一級復(fù)核，稱為全面復(fù)核。包括房地產(chǎn)的權(quán)證和權(quán)證資料是否確鑿、工作底稿的復(fù)核簽字、評估參數(shù)選擇及計算正確與否、評估目的與方法是否匹配、評估范圍界定是否清楚、報告的文字是否有錯、格式是否符合要求等。公司經(jīng)理為二級復(fù)核，稱為重點復(fù)核。重點復(fù)核報告中的重大事項處理是否恰當(dāng)，取價依據(jù)是否可靠、適用，重大項目的評估結(jié)果是否準(zhǔn)確，評估報告書

49、的規(guī)范性、完整性以及自我保護條款是否恰當(dāng)?shù)取５诰艞l公司所制定的質(zhì)量控制制度將不斷完善，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題逐步加以解決，建立、健全各項質(zhì)量控制制度，保證公司的評估工作始終按評估規(guī)范要求執(zhí)行，切實提高公司的評估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)。第十條本制度的有關(guān)規(guī)定由本公司負(fù)責(zé)解釋，公司所有執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守，年度末進行質(zhì)量綜合考核，并與崗位工資掛鉤。（二）公司財務(wù)管理制度第一章總則第一條為加強財務(wù)管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及財務(wù)制度，結(jié)合公司具體情況，制定本制度。第二條財務(wù)管理工作必須在加強宏觀控制和微觀搞活的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，以提高經(jīng)濟效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力為宗旨。第三條財務(wù)管理工作要貫徹“勤儉

50、辦企業(yè)”的方針，勤儉節(jié)約，精打細(xì)算,在企業(yè)經(jīng)營中制止鋪張浪費和一切不必要的開支，降低消耗，增加積累。第四條公司的一切財務(wù)工作，都必須執(zhí)行本制度。第二章財務(wù)機構(gòu)與會計人員第五條公司設(shè)置獨立的財務(wù)機構(gòu)，配備專職財務(wù)人員。第六條公司的財務(wù)機構(gòu)。公司設(shè)財務(wù)部。第七條財務(wù)主管協(xié)助總經(jīng)理管理好整個公司的財務(wù)會計工作，對全公司的財務(wù)會計工作負(fù)責(zé)。財務(wù)主管主要職責(zé)如下：執(zhí)行公司章程和股東會的決議，主持編制并簽署公司的財務(wù)計劃、信貸計劃和會計報表等，落實完成計劃的措施，對執(zhí)行中存在的問題提出改進措施，指導(dǎo)各項財務(wù)活動，考核生產(chǎn)經(jīng)營成果，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)并報告工作；審查公司基建、投資、貿(mào)易等發(fā)展項目及重要經(jīng)濟合同，對

51、可行性報告提出評估意見；負(fù)責(zé)全公司的資金融通調(diào)拔決策工作，經(jīng)總經(jīng)理簽署后執(zhí)行。編制公司員工工資、獎金、福利方案和股東分紅派息方案；對財務(wù)人員的離職、任免、晉升、獎懲等提出建議、評定，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；主持財務(wù)部的工作，領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)人員實行崗位責(zé)任制，切實地完成各項會計業(yè)務(wù)工作；執(zhí)行公司有關(guān)財務(wù)工作的決定，控制和降低公司的經(jīng)營成本，審核監(jiān)督資金的動用及經(jīng)營效益，按月、季、年度向總經(jīng)理提交財務(wù)分析報告；籌劃經(jīng)營資金，負(fù)責(zé)公司資金使用計劃的審批、報批和銀行借、還款工作；定期或不定期地進行財務(wù)檢查，監(jiān)督財經(jīng)紀(jì)律和規(guī)章制度的執(zhí)行情況；第八條會計人員的主要職責(zé)是：1.負(fù)責(zé)完成各項會計業(yè)務(wù)的工作；搞好會計核算，

52、及時、準(zhǔn)確、完整地核算生產(chǎn)經(jīng)營成果，考核計劃執(zhí)行情況，定期提供數(shù)據(jù)、資料和財務(wù)分析報告；負(fù)責(zé)編制會計報表，主持清查財產(chǎn)；執(zhí)行財經(jīng)法令、制度、決定，堅持原則，增收節(jié)支，提高經(jīng)濟效益；監(jiān)督、檢查資金使用、費用開支及財產(chǎn)管理，嚴(yán)格審核原始憑證及帳表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支。會計人員都要認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制，各司其，互相配合，如實反映和嚴(yán)格監(jiān)督各項經(jīng)濟活動。記帳、算帳、報帳必須做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實，數(shù)字準(zhǔn)確，帳目清楚,日清月潔，按期報帳。第九條財務(wù)部門必須建立稽查制度。出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權(quán)債務(wù)帳目的登記工作。第十條各級領(lǐng)導(dǎo)必須切實保障財會人員依法行使職權(quán)和履行職

53、責(zé)。第十一條財會人員在辦理會計事務(wù)中，必須堅持原則，照章辦事。對于違反財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)制度的事項，必須拒絕付款、拒絕報銷或拒絕執(zhí)行，并及時向上級財務(wù)部門報告。第十二條公司支持財務(wù)人員堅持原則，按財務(wù)制度辦事。嚴(yán)禁任何人對敢于堅持原則的財會人員進行打擊報復(fù)。公司對敢于堅持原則的財會人員予以表揚或獎勵。第十三條財會人員力求穩(wěn)定，不隨便調(diào)動。財會人員調(diào)動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續(xù)，沒有辦清交接手續(xù)的，不得離職，亦不得中斷會計工作。移交交接包括移交人經(jīng)管的會計憑證、報表、帳目、款項、公章、實物及未了事項等。移交交接必須監(jiān)交。第三章會計核算原則及科目報表第十四條公司執(zhí)行中華人民共和國會計法

54、、會計人員職權(quán)條例、企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)財務(wù)通則等法律法規(guī)關(guān)于會計核算一般原則、會計憑證和帳簿、內(nèi)部審計和財產(chǎn)清查、成本清查等事項的規(guī)定。第十五條公司釆用國家規(guī)定的會計制度的會計科目和會計報表，并按有關(guān)的規(guī)定辦理會計事務(wù)。第十六條記帳方法釆用借貸記帳法。記帳原則釆用權(quán)責(zé)發(fā)生制。以人民幣為記帳位幣。人民幣同其他貨幣折算，按國家規(guī)定的會計制度規(guī)定辦理。第十七條一切會計憑證、帳簿、報表中各種文字記錄用中文記載，必要時可用外國文字旁述；數(shù)目字用阿拉伯?dāng)?shù)字記載。記載、書寫必須使用鋼筆，不得用鉛筆及圓珠筆書寫。第十八條公司對公司資本堅持資本確定、資本充實的原則。第十九條公司收益與費用的計算，實行分級核算，按

55、部設(shè)帳。對同一時期的各項收入及與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用都必須在同一時期內(nèi)反映,如應(yīng)付工資、應(yīng)提折舊等均按規(guī)定時間進行，不應(yīng)提前或延后。第二十條公司釆用的會計處理方法，前后各期必須一致，非股東會同意，任何人不得隨意改變。第二十一條凡與公司合作經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)按合同規(guī)定的資本總額、出資比例、出資方式，在規(guī)定期限內(nèi)投入資本。具體如下：以現(xiàn)金投資的，應(yīng)以收到或匯入開戶銀行的日期和金額作為記帳依據(jù)；以廠房、設(shè)備、原材料等實物投資的，應(yīng)按合同規(guī)定并經(jīng)檢驗核實的實物清單、金額、收到實物的日期作為記帳依據(jù)；以專有技術(shù)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)作投資的，應(yīng)以合同規(guī)定的金額和日期為記帳依據(jù)；各方交付的出資額，應(yīng)由政府批準(zhǔn)的注

56、冊會計師事務(wù)所驗證，出具驗資報告后，據(jù)以發(fā)給出資證明。第二十二條公司向其他單位投出的資金，應(yīng)按投出時交付的金額記帳，所發(fā)生的收益和損失，應(yīng)在投資損益科目中入帳，在利潤表中單獨反映。第二十三條公司對境外的投資或在境外購置房屋等固定資產(chǎn)，必須經(jīng)股東會批準(zhǔn)后方可行。第二十四條長期借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)使用單位用款時間計算利息。第二十五條公司以單價2000元以上、使用年限1年以上的資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，分為5大類：房屋及其他建筑物；機器設(shè)備；電子設(shè)備（如手提程控電話機、復(fù)印機、電傳機等）；運輸工具；其他設(shè)備。第二十六條各類固定資產(chǎn)折舊年限為：房屋及建筑物35年；機器設(shè)備（含室內(nèi)裝修）10年；電子設(shè)備、運輸工

57、具5年；其他設(shè)備5年。固定資產(chǎn)以不計留殘值提取折舊。固定資產(chǎn)提完折舊后仍可繼續(xù)使用的，不再計提折；提前報廢的固定資產(chǎn)要補提足折舊。第二十七條購入的固定資產(chǎn)，以進價加運輸、裝卸、包裝、保險等費用作為原價。需安裝的固定資產(chǎn)，還應(yīng)包括關(guān)稅及工商稅等。作為投資的固定資產(chǎn),應(yīng)以投資協(xié)議約定的價格為原價。第二十八條固定資產(chǎn)必須每年盤點一次，對盤盈、盤虧、報廢及固定資產(chǎn)的計價，必須嚴(yán)格審查，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后，于年度決算時處理完畢。盤盈的固定資產(chǎn)，以重置完全價值作為原價，按新舊的程度估算累計折舊入帳，原價減累計折舊后的差額轉(zhuǎn)入公積金。盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)沖減原價和累計折舊，原價減累計折舊后的差額作營業(yè)外支出處理。

58、報廢的固定資產(chǎn)的變價收入（減除清理費用后的凈額）與固定資產(chǎn)凈值的差額，其收益轉(zhuǎn)入公積金，其損失作營業(yè)外支出處理。公司對固定資產(chǎn)的購入、岀售、清理、報廢及內(nèi)部轉(zhuǎn)移等都要辦理會計手續(xù)，并設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)帳進行核算。第二十九條凡單項債權(quán)（不論境內(nèi)外）帳齡超過1年仍未回收時，各核算單位按年度提取10%的比例提取壞帳準(zhǔn)備金。第三十條公司主要的會計報表有如下幾種：1.資產(chǎn)負(fù)債表（年、季、月）；損益表（年、季、月）；股息紅利分配方案（年度）；財務(wù)狀況變動表（年度）；固定資產(chǎn)增減變化表（月）；現(xiàn)金出納月終盤存表（月）；提取壞帳準(zhǔn)備金明細(xì)表（月）；應(yīng)收、應(yīng)付和預(yù)付款項明細(xì)表（月）。第四章資金、現(xiàn)金、費用管理第三

59、十一條財務(wù)部門要加強對資產(chǎn)、資金、現(xiàn)金及費用開支的管理，防止損失，杜絕浪費，良好使用，提高效益。第三十二條銀行帳戶必須遵守銀行的規(guī)定開設(shè)和使用0銀行帳戶只供本單位經(jīng)營業(yè)務(wù)收支結(jié)算使用，嚴(yán)禁出借帳戶供外單位或個人使用，嚴(yán)禁為外單位或個人代收代支、轉(zhuǎn)帳套現(xiàn)。第三十三條銀行帳戶的帳號必須保密，非因業(yè)務(wù)需要不準(zhǔn)外泄。第三十四條銀行帳戶印鑒的使用實行3章分管并用制。即：財務(wù)章由出納保管，經(jīng)理私章和會計私章由本人各自保管，不準(zhǔn)由1人統(tǒng)一保管使用。印鑒保管人臨時出差時由其委托他人代管。第三十五條銀行帳戶往來應(yīng)逐筆登記入帳，不準(zhǔn)多筆匯總記帳，也不準(zhǔn)以收頂支記帳。岀納人員應(yīng)按月與銀行對帳單核對，未達(dá)收支，應(yīng)作出

60、調(diào)節(jié)表逐筆調(diào)節(jié)平衡,財務(wù)人員應(yīng)不定期進行抽查核對。第三十六條財會人員辦理信匯、電匯、票匯（含自帶票匯）、轉(zhuǎn)帳支付等付出款項，一律憑付款審批單辦理。付款審批單應(yīng)附入付款憑證記帳備查。付款審批單由項目經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理報批。對未經(jīng)審批的付款，財務(wù)人員有權(quán)且必須拒絕支付，并及時向上級請求處理。第三十七條根據(jù)已獲批準(zhǔn)簽訂的合同付款的，應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定的期限付出，不得早付或退付，也不準(zhǔn)改變支付方式和用途，未經(jīng)收款單位書面正式委托，也不準(zhǔn)改變收款單位（人）凡委托其他單位（人）代付款的，一律上報總經(jīng)理批準(zhǔn)。第三十八條公司應(yīng)建立資金回籠情況的跟蹤制度。凡付出款（物）5萬元以上的，財務(wù)人員必須逐項跟蹤資金回籠情況，