城市綜合開發(fā)建設(shè)項目策劃書

1、第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目承辦單位一、項目名稱寧陽縣城綜合開發(fā)建設(shè)項目二、項目建設(shè)地址項目位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東三、項目承辦單位及概況1、單位名稱：泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司2、法定地址：海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi)3、注冊資本金：2000萬美元4、公司類型：有限公司5、資質(zhì)等級：叁級四、可行性研究報告編制單位單位名稱：泰安德祿工程咨詢有限公司單位地址：寧陽縣城欣街路中段工程咨詢資格等級：丙級資格證書編號：工咨丙11820090007發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)報告編制依據(jù)1、國家及地方頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策2、寧陽國民經(jīng)濟和社會發(fā)展遠景目標綱要3、寧陽2009、201

2、0年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報4、寧陽縣城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）5、寧陽的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃6、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額7、泰安市市區(qū)基準地價8、寧陽縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料9、編制報告的委托合同10、其他有關(guān)依據(jù)資料第三節(jié)項目概況一、項目建設(shè)的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)如今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力

3、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，并制定了相關(guān)的鼓勵政策。按照泰安市第十二個五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，“十二五”期間，要進一步加強縣級城市建設(shè)。新泰、肥城、寧陽、東平4個縣級城市，在整個城鎮(zhèn)體系中處于次中心地位，按照強化中心、重點推進的原則，因地制宜，合理規(guī)劃，搞好交通通信、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)，增加市場容量和就業(yè)機會，努力擴大城市規(guī)模，強化城市功能，提高承載能力，加快人口、產(chǎn)業(yè)和市場的合理集聚，促進新泰、肥城向中等城市，寧陽、東平向小城市發(fā)展。要加快城市化進程，就要擴大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場購買力。寧陽縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴展。城市基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及

4、綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和項目區(qū)活水平的提高，原有的住宅房型老化，設(shè)施陳舊，已不能滿足人們的居住要求。泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司為了積極響應國家和地方的有關(guān)政策要求，決定規(guī)劃建設(shè)寧陽縣城綜合開發(fā)。寧陽縣城綜合開發(fā)工程位于位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東。該地塊屬于縣城東部新區(qū)黃金地段。此處的開發(fā)建設(shè)，將會進一步提高附近地段的商品房價值，提升寧陽房產(chǎn)的品位，使寧陽房地產(chǎn)的發(fā)展再上一個新臺階。二、項目建設(shè)地點項目位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東三、市場需求分析1、市場調(diào)查針對該項目，報告編制單位對寧陽的房產(chǎn)市場進行了調(diào)查。1.1房價調(diào)查情況據(jù)2010年寧陽房指數(shù)報告顯示：寧陽小高層住

5、宅平均價格為3000元/m2，商業(yè)房為5000元/m2。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示,寧陽縣購房者所能承受的價格在25-45萬之間，是主要購買力的承受范圍1.2住房的供應根據(jù)調(diào)查，目前寧陽縣房地產(chǎn)投資大幅增加。2010年及2011年寧陽的幾個小區(qū)如酈水花園、興業(yè)家園、秀水佳苑、錦繡城、富通太陽城等約計幾十萬平方米。在住房市場供應上,住房主要有以下面積的：有100m2以下的,有101120m2的，有121140m2的，141m2以上的。從市場調(diào)查的情況來看，120m2-140m2以及90m2以下的經(jīng)濟戶型目前是寧陽縣住宅市場上供應的主力，也是市

6、場接受程度最高的。附近樓盤銷售的調(diào)查在這次調(diào)查中，還重點調(diào)查了項目所在位臵的房地產(chǎn)市場及項目周邊的樓房銷售情況。目前該項目所在地附近開發(fā)房產(chǎn)銷售的住宅平均價格約在3000元/平方米左右，商業(yè)5000元/平方米左右。并且在這些房產(chǎn)中，銷售較好原因有兩方面，一是有良好的地理位臵，交通方便；二是該區(qū)域樓盤的戶型設(shè)計較好。房產(chǎn)的開發(fā)寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項目地處縣城東部新區(qū)，土地成本比較高，目前開發(fā)的項目多為中高層的住宅樓和商住樓。2、產(chǎn)品供需預測房產(chǎn)供應的預測根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，當某一行業(yè)處于供不應求狀態(tài)時，價格高于價值，會給企業(yè)帶來高額利潤，這時會吸引更多經(jīng)營者進入該行業(yè)。目前寧陽的房地產(chǎn)市場還處

7、于供不應求的狀態(tài)，所以會吸引更多的經(jīng)營者進入。另一方面，“住”是人的生存條件之一，隨著人口的不斷增多，對房產(chǎn)的需求也會不斷增加，相應地，房產(chǎn)的供應也應該增加。房產(chǎn)的需求預測從寧陽的房地產(chǎn)發(fā)展狀況來看，結(jié)合周邊小區(qū)良好的銷售，還有國家對居民購買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。3、價格預測據(jù)調(diào)查，今年寧陽縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動寧陽縣房價穩(wěn)中求升。今年寧陽縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得

8、大量居民重新臵業(yè)，為寧陽縣商品房的銷售提供了契機，這將導致寧陽縣商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有以下：在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。需求量大。從目前我縣房地產(chǎn)的消費市場來看，大部分的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房臵業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。購買力的增強。市民人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（

9、貸款）力度的加大，居民購房能力將大大提高，致使房價仍有上漲空間。住宅品質(zhì)的提高，也促使房市升溫。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格平穩(wěn)。競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷兩旺，也有外地知名開發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于寧陽縣人口不斷增多，消費市場潛力巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地知名企業(yè)紛紛進入寧陽。外地房地產(chǎn)商的到來，使寧陽房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合寧陽縣城建綜合開發(fā)公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)住宅銷售價格約3000元/平方米，商

10、業(yè)5000/平方米。4、競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入寧陽由于寧陽縣人口不斷增多，消費市場潛力被拓展至最大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽以爭奪市場。外地房地產(chǎn)商的到來，使寧陽房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。知名企業(yè)得到追捧品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在寧陽縣居民購房消費中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司的優(yōu)勢分析鑒

11、于泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司實力雄厚、信譽良好，可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上該項目開發(fā)的地段是位于縣城的黃金地段，具有濃厚的人文氣息，高收入階層的市民較多。再加上由于寧陽近年來的快速發(fā)展，致使周邊地段居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以在該地段具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信寧陽縣城建綜合開發(fā)公司開發(fā)的商品房有較強的競爭力。5、市場風險分析該居民小區(qū)主要居住對象為中高層收入人群，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：職業(yè)穩(wěn)定：由于該部分人的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，他們的收入水平也

12、逐步的提高。收入穩(wěn)定：該區(qū)市民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。5.1.3文化水平較高。5.1.4對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資安全性的保證。所以投資風險不會太大。通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，

13、這就為該項目的投資減輕了風險。房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。四、建設(shè)目標與規(guī)模1、項目建設(shè)目標我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，項目單位將以超前的思想，規(guī)劃、開發(fā)“寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項目”，建設(shè)中高檔的住宅小區(qū)，為寧陽縣民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對生活細節(jié)完美的追求讓寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項目為您營造溫馨的家。2、項目建設(shè)規(guī)模寧陽縣城綜

14、合開發(fā)工程建設(shè)項目規(guī)劃總征地面積390000平方米，總用地352000平方米，總代征道路用地面積38000平方米，商業(yè)總建筑面積6000平方米，居住總建筑面積43900平方米，容積率0.14，建筑密度7%，綠化覆蓋率45%。五、工程建設(shè)方案寧陽縣城綜合開發(fā)工程的總體設(shè)計方案如下：1、項目的建設(shè)依據(jù)1.1、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法1.2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-932002年版）1.3、寧陽縣城市總體規(guī)劃（20002020）1.4、1:1000現(xiàn)狀地形圖及其電子文件。1.5、國家和省相關(guān)的標準、規(guī)范。2、項目的建設(shè)理念本方案倡導簡約、自然、大氣、流暢，布局完整、結(jié)構(gòu)清晰、

15、道路通暢，進入21世紀與國際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境體現(xiàn)人們對自然與美好生活的向往和寄托。3、項目的建設(shè)目標3.1、高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導思想以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。3.2、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境加強綠化保護，充分利用原有地形地貌，達到高質(zhì)量的居住環(huán)境標準3.3、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。3.4、超前的公共服務設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟、耐久。高效能的、完

16、善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。4、項目的建設(shè)原則4.1、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個人與自然相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。4.2、注重規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟可行性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。4.3、符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮

17、每一戶住宅，使其均具有良好的通風、采光條件，并方便利用綠化景觀，力爭達到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠地景觀帶對各院落的滲透以及分布均勻的院落綠化；服務設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。4.4、加強空間領(lǐng)域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過小區(qū)入口標志性建筑，進一步加強空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。4.5、堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當?shù)鼐用裆钐攸c的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達

18、性及舒適性，做到以人為本。在滿足日照、采光和通風的基礎(chǔ)上，著重進行綠地、水系規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。4.6、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原則按照高起點、高質(zhì)量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社會環(huán)境效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結(jié)合。5、項目的總體建設(shè)方案5.1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。整個小區(qū)的規(guī)劃為小高層及高層，在相接觸地為中心綠地和廣場，構(gòu)成一組合團體東西通透，每戶具有較好的環(huán)境。5.2、公共設(shè)施超前性與便捷性小區(qū)公共服務設(shè)施的設(shè)

19、臵，結(jié)合現(xiàn)狀特點，以符合居民的活動規(guī)律和日常使用為原則，以適應家務勞動的社會化趨勢和市場需求。同時所配臵的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復，兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。5.2.1、商業(yè)服務商業(yè)設(shè)施主要沿街設(shè)臵。建筑布局注重入口景觀塑造，局部退讓后形成半開敞空間，豐富城市街道景觀。5.2.2、文化娛樂設(shè)施在小區(qū)中心設(shè)中心綠地及會所，為居民提供公共聚會空間，豐富社區(qū)文化生活。在各片區(qū)院落綠地內(nèi)設(shè)娛樂健身場地。5.2.3、其他服務設(shè)施小區(qū)垃圾實行袋裝化收集管理，各道路拐角處設(shè)垃圾收集點。其他市政設(shè)施按居住區(qū)規(guī)范要求設(shè)臵。5.3、住宅布局識別性和認同感本規(guī)劃在住宅建筑布臵上強調(diào)整體組織和空

20、間塑造。在平面布局上通過點式住宅錯落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。5.4、道路交通規(guī)劃整體性與高效便捷結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點加強組團內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。同時道路設(shè)計強調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。1、出入口根據(jù)小區(qū)的外圍交通條件，布臵主入口在主要街道上，面對小區(qū)中心綠地設(shè)綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。2、道路網(wǎng)規(guī)劃整個小區(qū)環(huán)以雙車道為主，與中心組團步行帶相連接。小區(qū)停車主要考慮智能立體停車方式。住宅采用地下儲藏室

21、及停車場；室外停車位于宅間綠化帶的一側(cè)。5.4.3、消防、緊急救援系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達每幢住宅的入口，同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場地結(jié)合地面停車設(shè)臵回轉(zhuǎn)場地，以滿足消防要求。5.5、綠地系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)性規(guī)劃結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機聯(lián)系各院落綠地，使各個院落綠地彼此相互連接，增強公共空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地和宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。5.5.1綠地系統(tǒng)綠地和中心景觀設(shè)計是本規(guī)劃的重點。由小區(qū)入口進入小區(qū)后，視野漸開闊直至中心組團綠地，銜接踏步式綠化帶將住宅、組團綠地與景觀帶有機滲透又自成一體，是整個小區(qū)成為有機整體。5.5.

22、2植物配植小區(qū)內(nèi)綠化對外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應追求名貴的花木樹種，樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易長易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡運用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境5.6、智能化系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。，一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。(3)信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)(可接入Internet)、背景音樂、視頻點播等。5.7、技術(shù)經(jīng)濟指標

23、5.7.1、主要技術(shù)經(jīng)濟指標寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項目總圖規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：項目名稱單位數(shù)量1、總征地面積m23900002、總用地面積m23520003、總代征道路用地面積im2380004、規(guī)劃總建筑面積m249900其中商業(yè)建筑面積m26000居住建筑面積m2439005、容積率0.146、建筑密度%77、綠地率%456、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案6.1建筑設(shè)計方案6.1.1、建筑總體設(shè)計本項目的建設(shè)立足于高起點設(shè)計、高標準建設(shè)。6.1.2立面造型設(shè)計本設(shè)計采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。為了營造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用電

24、梯設(shè)備間的高低錯落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。在構(gòu)圖和均衡方面細加推敲，通過構(gòu)件的穿插，屋面返臺的處理和屋面細部的處理，營造了豐富的動感空間和陰影效果。建筑單體設(shè)計造型高雅精致、簡潔大方，充分體現(xiàn)了城市的建筑特色建筑分三段式處理，色彩明快淡雅，主墻面采用紅色墻磚，底部采用灰色面磚，部分為乳白色外墻漆。本設(shè)計將以其獨特的風格，鮮明的個性，別具一格的整體形象，而成為寧陽縣住宅小區(qū)中的一道亮麗的風景。6.1.3、消防設(shè)計根據(jù)民用建筑防火規(guī)范的有關(guān)要求，建筑周邊設(shè)環(huán)形車道。沿街建筑長度控制在150米以內(nèi)，建筑總長度控制在220米以內(nèi)。人員疏散及疏散通道寬度均滿足規(guī)范要求

25、。6.1.4、戶型設(shè)計住宅戶型以85和89平方米的兩室兩廳為主，擬設(shè)少量120-140平方米的三室戶及140平方米以上的四室戶，在滿足國家有關(guān)要求的前提下盡量滿足市場多樣化的要求。各種戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計方案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風，儲藏室（部分按車庫設(shè)計）均設(shè)于地下，便于居民儲物之用。6.1.5、公建建筑本項目公建配套包括沿街商業(yè)、物業(yè)管理用房等，根據(jù)各自的使用要求，功能設(shè)計要求也將是多樣化的。6.1.6、室內(nèi)裝飾室外（1）外墻：采用高級外墻涂料，局部面磚裝飾。（2）屋面：現(xiàn)澆平屋面。室內(nèi)：（1）內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房、廁所高級瓷磚到頂。（2）頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁

26、合金扣板吊頂。（3）地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚（4）窗：戶外窗用彩鋁窗。（5）門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。（6）、廚房：由住戶自行裝修。（7）、衛(wèi)生間：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。（8）樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為防滑地面磚。6.2、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案6.2.1、自然條件抗震設(shè)防烈度：六度（設(shè)計基本地震加速度值為0.15g）結(jié)構(gòu)安全等級：二級。6.2.2、荷載取值根據(jù)使用要求，活荷載取值如下：住宅2.0kN/m2上人屋面2.0kN/m2其余未注明處及恒荷載根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范相應取值。6.2.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)選型小高層

27、住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)及其他公共建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配電室等公共建筑均采用砌體結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)抗震住宅抗震等級初定為6度。墻體材料框架結(jié)構(gòu)建筑外墻采用加氣砼砌塊，內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻體，砌體結(jié)構(gòu)建筑采用多孔煤矸石磚?；A(chǔ)設(shè)計本工程基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探報告提供后確定。7、給排水設(shè)計方案7.1、用水量測算7.1.1、生活用水量根據(jù)居住小區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范，本項目住宅均設(shè)有衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應。根據(jù)構(gòu)建節(jié)約型社會的指導思想，生活用水量標準按為120升人日，小區(qū)內(nèi)460戶居民全部入住后，總?cè)丝诩s計1610人，日用水量約193.2立方米。7.1.2、公建用水量本項目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服

28、務設(shè)施，用水較少，其用水量暫按每平米5升估計，公建用水量為30立方米/日。7.1.3、綠化用水量綠化及道路用水指標平均1升/說日，按小區(qū)綠化率43.8%，全部采用自來水進行澆灑，為150立方米/日。7.1.4、未預見用水量管網(wǎng)漏失量按以上三項之和的5%計，日用水量約為18.66立方米。3.2.5、消防用水量小區(qū)人口不足萬人，本期工程按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)為1次，一次滅火用水量10L/s，火災延續(xù)時間1小時計算，消防用水量36立方米。以上合計，本期工程最高日用量約為427.86立方米。7.2、給水設(shè)計方案7.2.1、水源及計量本項目水源由寧陽縣華龍水業(yè)有限公司供給，從市政給水管引入供水，住宅和公

29、共建筑均每戶設(shè)水表進行計量。7.2.2、生活給水系統(tǒng)小區(qū)由周邊市政道路引兩路DN200給水管，給水管在小區(qū)內(nèi)分二路，一路供生活，另一路供消防，分設(shè)水表計量。室內(nèi)生活給水管道采用PP-R管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。室外生活給水管（市政給水管）管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，以減少水資源的浪費。7.2.3、消防給水系統(tǒng)室外消防管道兩路供水，消防管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以確保供水安全可靠。室外設(shè)臵地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40米范圍內(nèi)應有室外消火栓。住宅室內(nèi)不設(shè)消防系統(tǒng)。公共建筑設(shè)臵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)公

30、建樓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水量估計為15L/S，消火栓布臵應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的）另需設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險級I級考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為20L/S。消火栓、噴淋系統(tǒng)均采用臨時高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，水箱內(nèi)存放滅火初期10分鐘不動用消防水量，超過18立方米的按18立方米計。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房內(nèi)。消防系統(tǒng)管徑小于100的采用熱鍍鋅鋼管，大于等于100的采用熱鍍鋅無縫鋼管。根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GBJ140-90），在建筑室內(nèi)布臵滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配臵基準按A類火

31、災中危險級考慮，滅火器設(shè)置位置保護半徑不超過20米。住宅部分配臵基準按A類火災危險級考慮，滅火器設(shè)臵位臵保護半徑不超過25米。7.3、排水系統(tǒng)方案采用雨水、污水分流體制：3.4.1、雨水建筑物設(shè)雨水斗及雨水立管，地面設(shè)雨水口，匯集雨水后進入埋地雨水管道，排入小區(qū)雨水管。3.4.2、生活污水生活排水采用污、廢合流制，室外雨廢分流制，室外設(shè)化糞池，對糞便污水進行預處理后，部分再經(jīng)過自備污水處理系統(tǒng)處理后用于綠化噴灑其余的與其它廢水合并排入市政污水管。8、強電設(shè)計方案8.1、負荷等級本項目按二、三級負荷要求供電。8.2、用電量估算8.2.1、住宅：平均8kW/戶每戶負荷同時利用系數(shù)：0.5小區(qū)負荷同

32、時利用系數(shù)：0.7住宅：8x460 x0.5x0.7=1288(kW)8.2.2、商業(yè)及公共配套公建：30W/m2負荷同時利用系數(shù)：0.7配套設(shè)施：0.03x6000 x0.7=126(kW)8.2.3、草坪燈及景觀燈等：15kKW負荷同時利用系數(shù)：0.88.2.4、變壓器安裝容量(1288+126+12)三0.9(功率因數(shù))=1584.4(kVA)經(jīng)測算，本期工程設(shè)計供電負荷約為1584.4kVA，建議業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)置2組1000kVA小區(qū)箱式變壓器，變壓器平均負荷率為79.2%。8.3、電源電源由附近高壓線直接引入小區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)

33、主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。8.4、照明系統(tǒng)住宅電氣照明設(shè)計照度：起居室及一般活動區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)Ra80。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。8.5、計量為實現(xiàn)用電計量的準確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表(自動斷電保護)分層戶外集中設(shè)置。商業(yè)及公建單獨設(shè)置。8.6、供電方案8.6.1、高壓配電小區(qū)由兩條來自不同母線段的10kV高壓線，按建

34、筑規(guī)劃建設(shè)變配電設(shè)施1處，位置根據(jù)使用要求靈活布置。變電室內(nèi)的10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關(guān)柜。繼電保護采用定時限過流速斷保護方式，直流彈簧操動機構(gòu)，計量方式為高供高計混合計量。變壓器選用國產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開關(guān)柜，單母線分段，設(shè)聯(lián)絡開關(guān)。低壓側(cè)設(shè)無功補償裝置，補償后10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在0.9以上。8.6.2、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鎧裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體主干線均采用電纜埋地或穿管敷設(shè)。建筑單體內(nèi)配電箱之間均穿

35、鋼管暗敷。負荷均采用單電源供電，直接由變電室內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動力配電箱和照明配電箱。8.6.3、消防供電所有消防用電均按二類用電負荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電纜。9、弱電設(shè)計方案9.1、通訊與網(wǎng)絡小區(qū)通訊線路和寬帶網(wǎng)絡線路由中國聯(lián)通泰安市話網(wǎng)免費引入。在住宅、辦公及商業(yè)房內(nèi)設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座，可方便使用。9.2、CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)小區(qū)CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費接入，每套房設(shè)2-3個電視機頂盒接口。9.3、建筑智能化系統(tǒng)主要包括安全閉路監(jiān)控、紅外防盜報警

36、、訪客可視對講及語音廣播四套子系統(tǒng)。9.4、消防系統(tǒng)主要由火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在公建設(shè)施、商業(yè)房、地下停車庫設(shè)臵。其他消防系統(tǒng)的設(shè)計應滿足有關(guān)防火規(guī)范要求。10、燃氣供應設(shè)計方案10.1、系統(tǒng)設(shè)計住宅燃氣采用管道天然氣。天然氣由市政天然氣中壓管道引入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)臵調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機動車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。住宅每戶設(shè)2.4立方米/小時的天然氣表1只。10.2、天然氣用量計算商業(yè)天然氣用量預計50m3/h：則：天然氣用氣量Q=50m3/h11、采暖設(shè)計方案11.1、設(shè)計基礎(chǔ)參數(shù)采暖期室外計算溫度：-7C，冬季室外風速：2.8m/s

37、。11.2、室內(nèi)設(shè)計參數(shù)冬季室內(nèi)溫度17C土1C11.3、熱負荷估算根據(jù)以上參數(shù)和有關(guān)設(shè)計規(guī)范，經(jīng)估算，本期工程冬季采暖所需熱負荷為3583kW。詳見下表:暖通負荷估算表建筑名稱面積（m2）負荷（w/m）熱負荷（kW）1住宅439007030732商業(yè)建筑600085510合計49900358311.4、采暖方案根據(jù)建設(shè)單位的意見，本項目因處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由寧陽縣市政供熱管網(wǎng)引入。本小區(qū)可采用換熱站，換熱站采用汽水加熱器間接加熱方式，可供應本區(qū)內(nèi)所有居民的采暖。六、項目建設(shè)期安排1、組織機構(gòu)為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、銷售經(jīng)營等實

38、行全過程負責。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位共同抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財務部、辦公室等機構(gòu)對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。2、工程進度安排為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本期工程建設(shè)計劃自2011年8月開始籌建，至2013年1月竣工，建設(shè)工期1.5年。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目開發(fā)建設(shè)進度的計劃安排如下:2.1、項目前期工作2011.082011.092.2、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計2011.092011

39、.102.3、施工建設(shè)期2011.112013.012.4、完善綠化等輔助設(shè)施2012.92013.012.5、竣工驗收并投入使用2013.013、實施措施為進一步提高項目效益，項目實施保障措施主要是完善項目法人責任制、工程招投標制、工程監(jiān)理制等。3.1、項目法人責任制為加強工程建設(shè)，實行項目法人責任制縣城市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司作為項目法人負責全部工程的建設(shè)實施。3.2、工程招投標制為規(guī)范招標投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟效益，保證項目質(zhì)量，凡屬于國家工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項目，必須進行招標。3.3、工程監(jiān)理制為了加

40、強對建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護居民生命和財產(chǎn)安全，提高項目經(jīng)濟效益，凡屬于國家規(guī)定的工程建設(shè)項目監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項目，必須進行工程監(jiān)理。七、總投資估算及資金來源1、項目投資估算1.1、估算依據(jù)1.1.1、山東省建筑工程消耗量定額；1.1.2、山東省安裝工程消耗量定額；1.1.3、泰安市材料預算價格；1.1.4、省內(nèi)同類工程造價情況；1.1.5、有關(guān)建筑材料市場價格調(diào)研情況；1.1.6、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。1.2、估算說明1.2.1、根據(jù)有關(guān)協(xié)議，本期工程土地費用為2000萬元；1.2.2、勘察設(shè)計費按土建工程費用的0.5%計算；1.2.3、工程咨詢

41、監(jiān)理費按土建工程費用的0.5%計算；1.2.4、建設(shè)單位管理費按工程費用的1%計取；1.2.5、基本預備費按1、2項費用之和的5%計?。?.2.6、工程建設(shè)其他各類規(guī)費盡量爭取優(yōu)惠政策。1.3、估算范圍本項目總投資估算包括工程費用、其他費用、預備費和建設(shè)期利息。1.4、總投資估算經(jīng)估算，本期工程總投資為9550.80萬元，其中：工程費4400萬元工程建設(shè)其他費4696萬元，預備費454.80萬元。詳見下表：投資估算一覽表單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值建筑工程費設(shè)備購置及安裝費其它費用合計一工程費用440044001商業(yè)380038002其他配套600600二工程建設(shè)其他費用4696469

42、61土地費用400040002勘察設(shè)計費22223工程咨詢監(jiān)理費22224建設(shè)單位管理費44445其他各類規(guī)費608608三基本預備費454.80454.80四建設(shè)期利息00五總投資合計44005150.89550.802、融資方案2.1、資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此，主要從以下幾個方面去籌措資金：2.1.1、籌措和利用自有資金投入4000萬元；2.1.2、其余5550.80萬元通過滾動開發(fā)和房屋預售解決。2.2、資金的使用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責

43、任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題2.2.1資金問題主要包括以下幾個方面：由于資金的時間價值形成的利息。注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重性較大一一般1市場風險2資源3技術(shù)4工程5資金6政策7外部協(xié)作條件2.2.2、優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：將工程初期準備費用單列項目以增加初期收入，可以緩和資金矛盾。根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。材料設(shè)備付款方面，

44、通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表：主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1本期工程建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積平方米499001.1.1商業(yè)平方米60001.1.2居住平方米439002總征地面積平方米3900003總用地面積平方米3520004總代征道路用地面積平方米380003容積率0.145綠化覆蓋率%456項目總投資萬元9550.806.1工程費用萬元44006.2其他費用萬元46966.3預備費萬元454.807銷售收入萬元1

45、61708實現(xiàn)利稅萬元6295.809實現(xiàn)利潤萬元5083.0410投資利潤率%53.2211投資利稅率%65.9213項目建設(shè)期年1.5第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、項目建設(shè)符合國家和山東省國民經(jīng)濟及社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要中指出：，在，十一五”規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)

46、管理行為，提高市場化程度。國家“十二五”規(guī)劃同時指出，“按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護有特色的農(nóng)村建筑風貌?！薄皥猿执笾行〕鞘泻托〕擎?zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。國家的這一舉措，必將進一步促進我國住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平。山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要指出：“要把擴大消費需求作為拉動經(jīng)濟增長的基本立足點和宏觀政策的著力點，促進投資型經(jīng)濟逐步向消費型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，為經(jīng)濟良性循環(huán)和長期平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！皥猿謴淖顝V大人

47、民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實現(xiàn)社會公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會管理和協(xié)調(diào)機制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進社會主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會建設(shè)全面發(fā)展。項目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實力并且憑借自己的良好信譽，根據(jù)寧陽縣城市規(guī)劃要求，進行寧陽縣城綜合開發(fā)工程的建設(shè)。該項目的建設(shè)，有利于促進寧陽縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比例，提高城市的生活品位，促進城市建設(shè)進程和經(jīng)濟的良性發(fā)展，因此，符合國家“十二五”規(guī)劃的要求。二、項目建設(shè)符合泰安市及寧陽縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃泰安市和寧陽縣國

48、民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進一步指出，堅持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式。緊緊抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，大力調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有較強競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。調(diào)整投資和消費的關(guān)系，逐步增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用。堅持走新型工業(yè)化道路，依靠科技進步，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加快建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。，加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供應。加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價關(guān)系，形成梯級消費的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務水平。綱要圍繞擴大內(nèi)需、擴

49、大就業(yè)、擴大財源三個目標，按照“政府引導、市場運作、企業(yè)經(jīng)營、社會參與”的原則，以市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化為方向，創(chuàng)新發(fā)展思路，改革體制機制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進一步強化旅游龍頭地位，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、餐飲娛樂、社區(qū)服務、中介服務、房地產(chǎn)5個重點行業(yè)。目前寧陽縣居民的生活水平不斷提升，對于住房的需求數(shù)量及質(zhì)量越來越高，本項目具有規(guī)劃起點高、建設(shè)標準高的特點，項目的建設(shè)有助于寧陽縣居民生活居住環(huán)境條件的改善，有助于社會經(jīng)濟向消費型轉(zhuǎn)變。該工程建設(shè)項目將現(xiàn)代簡潔的建筑形式和精致體貼、富含文化底蘊的環(huán)境空間相交融，形成了“建筑與文化”相融合的新型居住觀念，為寧陽縣居民提供新一類的居住的優(yōu)雅生活方式，有利于

50、寧陽縣物質(zhì)文明、政治文明和精神文明的建設(shè)因而符合泰安市及寧陽縣的“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國家鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)為全面落實科學發(fā)展觀，加強和改善宏觀調(diào)控，引導社會投資，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，促進一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，2011年6月1日，經(jīng)國務院批準，國家發(fā)展和改革委員會頒布了新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2011年本），該目錄將“城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)”列為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價不斷上漲。市場經(jīng)濟

51、條件下，商品價格是由價值規(guī)律和市場供需關(guān)系共同決定的。當前房地產(chǎn)市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動需求和往來人口消費需求，還包括超前消費需求、投資需求和投機需求等。社會與科技的進步、經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場的需求。在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體頂端窗體底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的1.2倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家GDP約10%,加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到G

52、DP的20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之長，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟中所占比重之大。通過培育住宅消費,發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境,而且還可以帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,并為社會提供大量的就業(yè)機會,促進國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。二、，十二五”期間房產(chǎn)政策“十二五”規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵”市場發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于“繼續(xù)深化住房長期制度改革，堅持對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地發(fā)揮促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展、改善人民群眾住房條件”。簡單來說，改善居民居住條件成為重中之重。保障性住房政策的大力推行,政策對于保障房項目的大力扶持將改變著目前房地

53、產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。一直以來,作為國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè),扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過去很長一段時間內(nèi)被作為政策的方向,縱觀目前面臨的國際經(jīng)濟形勢,房地產(chǎn)在國內(nèi)的經(jīng)濟地位仍然重要,但是作為重點扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會已經(jīng)透露,房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代,調(diào)控維穩(wěn)將成為未來5年行業(yè)最重要課題?？梢灶A見，在“十二五”規(guī)劃中，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，居住小區(qū)性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。二、支柱地位將“重而不重”過去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國內(nèi)GDP增長的重要性不言而喻。在目前的國際經(jīng)濟形勢下，專家認為，“下半年國內(nèi)經(jīng)

54、濟增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)擴內(nèi)需的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮”，維穩(wěn)將是未來一段時間內(nèi)政策考慮的重點。盡管面臨著住房價格漲幅遠超居民收入增幅的現(xiàn)實問題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。但另一方面，一系列新出臺的政策表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過去十年那么強勢。早在去年9月27日，國土資源與住建部共同發(fā)布關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，在這一份文件當中，強調(diào)的是進一步加強市場的調(diào)控，嚴格執(zhí)行土地和住房供應向居住小區(qū)領(lǐng)域傾斜的政策。政府相關(guān)負責人曾解釋，“這是國家部委有關(guān)負責人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)。在政府關(guān)

55、于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，也明確提出，“加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競爭力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務業(yè)，促進經(jīng)濟增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變。而對于房地產(chǎn)，“則堅持把保障和改善居住小區(qū)作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點。顯然，在發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)的支柱地位很有可能將在“十二五”規(guī)劃中被新興產(chǎn)業(yè)所取締。其在經(jīng)濟中的重要性會隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達到一個市場與居住小區(qū)的雙向平衡。三、指導方向向民生小區(qū)轉(zhuǎn)移在今年3月的兩會中，溫家寶總理作政府工作報告闡述了“十二五”規(guī)劃綱要和今年的工作目標。在政府對于“十二五”期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出“加強市場

56、監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展。其中繼續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性居住小區(qū)工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重?？梢钥闯?，在“十二五”規(guī)劃中，政府指導方向轉(zhuǎn)向居住小區(qū)，房地產(chǎn)市場面臨嚴峻調(diào)控將成為現(xiàn)實。如同“十一五”開端一樣，作為“十二五”開端的2011年，政策的落實情況將反映出未來五年的基本步伐。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障居住小區(qū)已經(jīng)成為主調(diào)。春節(jié)前房產(chǎn)稅試點、中央，新國八條”調(diào)控令相繼出臺，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺調(diào)控細則，限購令開始全國性蔓延。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進行得如火如荼。2011年千萬套保障房計劃正式拉開帷幕，

57、2月24日國家保障性安居工程直轄市小組與各省級政府簽訂工程建設(shè)目標責任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務分解到地方。據(jù)統(tǒng)計，相比去年全國保障房建設(shè)任務為580萬套，千萬套造房計劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達1.4萬億元。大規(guī)模的保障安居計劃是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一大舉措。作為同步運行的兩條主線，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場發(fā)展推進的“雙軌”。在“十二五”規(guī)劃的5年時間里，這將成為國內(nèi)市場最主要的特征。業(yè)內(nèi)分析認為，往后幾年時間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴利時代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)行業(yè)準入分析一、項目的住房結(jié)構(gòu)符合行業(yè)準入要求2006年7月6

58、日，國家建設(shè)部頒布了關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房“2006”165號）。該文件明確要求：各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。城市規(guī)劃主管部門要會同建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門將住房建設(shè)規(guī)劃納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體要

59、求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。本項目主要建設(shè)內(nèi)容為普通經(jīng)濟適用住宅和配套商業(yè)建筑，住宅建筑中單戶面積90平方米以下的住宅建筑面積約37400平方米，約420套，占住宅總面積的75%；符合建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房“2006165號）中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”的行業(yè)準入條件。二、項目承辦單位符合行業(yè)準入條件泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司是一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和相對充

60、裕的資金實力，符合行業(yè)資質(zhì)等準入條件。第三章節(jié)能分析一、分析依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會原計交能19972542號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）編制及評估的規(guī)定2、中華人民共和國節(jié)約能源法；3、中華人民共和國節(jié)約用電管理辦法；4、國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定國發(fā)“2006”28號；5、山東省節(jié)能條例；6、公共建筑節(jié)能設(shè)計標準GB50l89-2005；7、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準；8、民用建筑照明設(shè)計標準GB50034-2004；9、建筑采光設(shè)計標準GB/T500332001；10、各專業(yè)的設(shè)計規(guī)范及提供的資料。二、節(jié)能措施分析寧陽縣城綜合開發(fā)工程建筑環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應貫徹