房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例

1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利指標(biāo)的計(jì)算實(shí)例；是本章的重點(diǎn)；也是全書的重點(diǎn)；大家對(duì)計(jì)算公式及應(yīng)用實(shí)例務(wù)必純熟把握 本章的公式: Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 4成本利潤(rùn)率 RPC=（GDV-TDC）/TDC100=DP/TDC100 5投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總(tou2 zi1 li4 run4 lv4 _nian2 li4 run4 zong3)額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資X100 利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金 銷售稅金營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加 項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)

2、營(yíng)資金 6資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金100 7資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率年稅后利潤(rùn)總額或年稅后平均利潤(rùn)總額/資本金(zi1 ben3 jin1)100 Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 9現(xiàn)金回報(bào)率 現(xiàn)金回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中；每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資 稅后現(xiàn)金回報(bào)率=稅后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資 10投資回報(bào)率 在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)；投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資

3、數(shù)額 當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)；投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額 11每年應(yīng)計(jì)利息(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)貸款利率 Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額 13利息備付率 利息備付率=利息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 14償債備付率 償債備付率=可用于還本付息資(ke3 yong4 yu2 hai2 ben3 fu4 xi1 zi1)金/當(dāng)期應(yīng)還本(dang1 qi1 ying1 hai2 ben3)付息資金 15資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)100 16流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額100

4、 17速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額100 63 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 631 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例61 已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流羺蹣下表所示 假如投資者目標(biāo)收益率為10；求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 解 因?yàn)閕c10；利用公式NPV(CICO)t(1+ic)-t；擇該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)(cai2 wu4)凈現(xiàn)值為： NPV1 000+300(PA；10；5) -1000+3003.791137.24(萬元) 解析：本題是利用凈現(xiàn)值公式直接求凈現(xiàn)值的實(shí)例；其中用到了上一章我們講過的等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式. 例62已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流羺蹣下表所示 求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

5、(nei bu shou yi lv _)假如投資者目標(biāo)收益率為12；求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期 解 (1)當(dāng)i120時(shí)；NPVl1547萬元 (2)當(dāng)i220時(shí)；NPV2一1760萬元 (3)所以；IRR20+1547(1547+1760)12047 (4)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值；所以： Pb累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)一1 上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(5-1)+189.65/226.97=484年 解析:本題中要求求出IRR一般來說象本題中經(jīng)營(yíng)期限比較短大家要列出現(xiàn)金流量表來這樣比(zhe4 yang4 bi3)較清晰的表明了各年的收入支出情

6、況假如期限較長(zhǎng)時(shí)一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律就可以用公式直接計(jì)算用公式計(jì)算時(shí)大家最好私下簡(jiǎn)樸列一下以防在計(jì)算中出現(xiàn)錯(cuò)誤比如折現(xiàn)就輕易出錯(cuò). 對(duì)于求i1 i2用內(nèi)插法時(shí)一般用試算的辦法可以先用目標(biāo)收益率來試然后幾個(gè)點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)的試雖然麻煩但也不至于出錯(cuò). 【例63】某投資者以10 000元的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)；該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過程中；又支付了相稱于購(gòu)買價(jià)格4的契稅 、05的手續(xù)費(fèi) 、05的律師費(fèi)用和03的其他費(fèi)用 其中；相稱于樓價(jià)30的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金(股本金)支付；相稱于樓價(jià)70的購(gòu)買投資來自期限為15年 、固定利率為75 、按年等額還款

7、的商業(yè)抵押貸款 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)；其月租金水平始終保持160元；前三年的出租率分別為65 、75 、和85；從第4年開始出租率達(dá)到95且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率 出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28 假如購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初；每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末；整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年；投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10和14 試計(jì)算該投資項(xiàng)膮醌部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)(cai2 wu4)內(nèi)部收益率；并判定該項(xiàng)目的可行性 解 (1)寫字樓購(gòu)買總價(jià)：l0 000元/萬元 (2)寫字樓購(gòu)買過程中的稅費(fèi)： 萬元(4+05+05+03)

8、143l萬元 (3)投資者投入的資本金：27 000萬元30+1431萬元9 531萬元 (4)抵押貸款金額：(di3 ya1 dai4 kuan3 jin1 e2 _)27 000萬元7018 900萬元 (5)抵押貸款年還本付息額： APil-(1+i)-n18 90075/1一(1+75)-15 2 14113萬元 (6)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表： (7)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1)求NPV因?yàn)閕c10；故NPV=4747.1(萬元) 2)求IRR a)因?yàn)閕1=11時(shí)；NPV1l7016萬元 b)設(shè)i212；擇可算出NPV2一8707萬元 c)所以IRR14+1Xl7016(1

9、7016+8707) 1166 (8)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1)求NPVE 因?yàn)閕cE=14；故 NPVE=789.8(萬元) 2)求IRRE a)因?yàn)閕E114時(shí)；NFVE17898萬元 b)設(shè)iE215；擇可算出NPVE2一2243萬元 c)所以IRRE14+17898(7898+2243) 1478 (9)因?yàn)镹PV4 7471萬元0；IRR116610；故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行 因?yàn)镹PVE7898萬元0；IRRE147814；故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看；可行 解析: 1 、本題較為復(fù)雜布驟也枷多對(duì)于這樣的題型大家一定要先看題吃透題而后才能逐布計(jì)算. 2 、本題要求分

10、別求出全投資和資本金的NPVIRR.所謂的錢(suo3 wei4 de0 qian2)投資是指把項(xiàng)目 的所有投資看作是凈流入而資本金內(nèi)部收益率擇只是把投資者的資本金的投入看作是凈現(xiàn)金流入而把貸款的還本付息看作是現(xiàn)金流出. 3 、對(duì)于本題大家一定要親自做一做詳細(xì)地按著布驟看是 否能獨(dú)立完成假如做不下來再看書上是如何做的過一段時(shí)間再獨(dú)立做一下直到能獨(dú)立完成為止. 例64 某公司購(gòu)買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)；該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示 假如當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18；試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；并判定該投資項(xiàng)目的可行性；假如在10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)

11、年平均通貨膨脹率為5；(_)問公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少? 解 (1)在不考慮通貨膨脹的情況下；計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益(nei4 bu4 shou1 yi4)率(或稱表面收益率)；計(jì)算過程如下表： 從上表的計(jì)算可以得出；該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為27193萬元；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面(nei4 bu4 shou1 yi4 lv4 huo4 biao3 mian4)收益率的計(jì)算可以通過內(nèi)插法計(jì)算得到： IRR18+1. 02719327193(73534)182718 由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平；因此該項(xiàng)目可行 (

12、2)計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收(xiang mu shi ji shou)益率 實(shí)際收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通貨膨脹率(Rd)之間的關(guān)系式為： (1+Ra)(1+Rr)(1+Rd) 通過計(jì)算已得到Ra1827；又知Rd5；所以Rr可以通過下式計(jì)算得： (1+0.1827)(1+Rr)(1+0.05) 求解得Rr1264 因此；該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為1264 解析: 1.本題中提到了一個(gè)公式就是(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd)是實(shí)際收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通貨膨脹率(Rd)之間的關(guān)系.大家要要記住在考試中有可能會(huì)這樣問也有可能在單選擇中出現(xiàn). 2.本題中每年的凈現(xiàn)金流量無規(guī)

13、律只好逐年(zhi hao zhu nian)計(jì)算比較麻煩但是大家一定要細(xì)心. 632 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例65 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的 價(jià)格獲得了一宗占地面積為4 000 2的土地50年的使用權(quán)(nian de shi yong quan)；建筑容積率為55；建筑覆蓋率為60；樓高14層；1至4層建筑面積均相等；5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)；建造成本為3 500元；專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8；行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元；治理費(fèi)為土地成本 、建造成本 、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的35；市場(chǎng)推廣費(fèi) 、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的05 、30和65；預(yù)計(jì)建成

14、后售價(jià)為12 000元 項(xiàng)目開發(fā)周期為3年；建設(shè)期為2年；地價(jià)于開始一次投(nian2 _de0 jia4 yu2 kai1 shi3 yi1 ci4 tou2)入；建造成本 、專業(yè)人員費(fèi)用 、其他費(fèi)用和治理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)平均投入；年貸款利率為12；按季度計(jì)息；融資費(fèi)用為貸款(_an ji du ji xi _rong zi fei yong wei dai kuan)利息的10 問項(xiàng)目總建(_wen4 xiang4 mu4 zong3 jian4)筑面積 、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少? 解 (1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 1)項(xiàng)目建筑面積：4 0005522 000() 2)

15、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 0004 000604)101 240() 3)項(xiàng)目總銷售收入：l200026 400(萬元) 4)銷售稅費(fèi)：26 40065l 716(萬元) 5)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26 400171624 684(萬元) (2)項(xiàng)目總開發(fā)成本 1)土地成本：5 000萬元 2)建造成本：22 0003 5007 700(萬元) 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師 、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等費(fèi)用)：7 7008616(萬元) 4)其他費(fèi)用：460萬元 5)治理費(fèi)：(5 000+7 700十616+460)3548216(萬元) 6)財(cái)務(wù)費(fèi)用 a土地費(fèi)訙匊息： 5 000(1+124) 341

16、2 12880(萬元) b建造費(fèi)用專(_jian zao fei yong _zhuan)業(yè)人員費(fèi)用其他費(fèi)用治理費(fèi)訙匊息： (7 700十616+460十48216)(1十124) (2/2)x41)l 16198(萬元) c融資費(fèi)用：(2 12880+1 16198) 1032908(萬元) d財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2 12880+1 16198+329083 61986(萬元) 7)市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26 400(05+30)924(萬元) 8)項(xiàng)目總開發(fā)成本： 5 000+7 700+616+460+48216+3 61986+92418 80202(萬元) (3)開發(fā)商利潤(rùn)：24 684

17、18 802025 88198(萬元) (4)成本利潤(rùn)率：5 8819818 802021003128 解析: 1. 本題是較為典型的一道計(jì)算成本利潤(rùn)率的題大家在計(jì)算時(shí)一定要象材中那樣規(guī)范先求什么后求什么按布驟做題. 2. 在做完本題后項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值開發(fā)成本都包括哪幾項(xiàng)大家好好總結(jié)一下計(jì)算中不要落項(xiàng). 3. 關(guān)于利息計(jì)算是輕易出錯(cuò)的地方土地費(fèi)用從開發(fā)期算起而建造費(fèi)用專業(yè)人員(er2 jian4 zao4 fei4 yong4 _zhuan1 ye4 ren2 yuan2)費(fèi)用其他費(fèi)用治理費(fèi)訙匊息擇從建設(shè)期算起. 例66 某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地(wan yua

18、n de jia ge gou mai le yi kuai xie zi lou yong de)50年的使用權(quán) 該地塊規(guī)劃答應(yīng)建筑面積為4 500 開發(fā)商通過市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元；銀行同意提供的貸款利率為15的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)；融資費(fèi)用為貸款利息的10 開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1 000元；專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的125；行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬元；治理費(fèi)為土地成本 、建造成本 、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的30；市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20； 當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為95 項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月；建設(shè)期

19、為12個(gè)月；可出租面積系數(shù)為0.85試通過計(jì)算開發(fā)申忌本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初布評(píng)估 解 (1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 1)項(xiàng)目可出租建(xiang mu ke chu zu jian)筑面積：4 5000853 825() 2)項(xiàng)目每年凈租金收入：3 825450172125(萬元) 3)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：P172125(PA；95；485)1 78963(萬元) (2)項(xiàng)目總開發(fā)成本 1)土地成本：425萬元 2)建造成本：4 5001 000450(萬元) 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師；結(jié)構(gòu) 、造價(jià) 、機(jī)電 、監(jiān)理工程師等費(fèi)用)： 4501255625(萬元) 4)其他費(fèi)用：60萬元 5)治理費(fèi)：(42

20、5+450+5625+60)302974(萬元) 6)財(cái)務(wù)費(fèi)用 a土地費(fèi)訙匊息：425(1+174) 1.54-112056(萬元) b建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他費(fèi)用治理費(fèi)訙匊息： (450+5625+60+2974)(1+174) 0.54-1)5174(萬元) c融資費(fèi)用：(12056+51.74)X101723(萬元) d財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：12056+5174+172318953(萬元) 7市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172125X203443(萬元) 8項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)： 425+450+5265十60+2974+18953+34431 24135(萬元) (3)開發(fā)商利潤(rùn)：1 78963一l 2

21、413554828(萬元) (4)開發(fā)申忌本利潤(rùn)率為：548281 24135X10044.17 應(yīng)當(dāng)指出的是當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)；由于經(jīng)營(yíng)期限很大；計(jì)算(ji suan)開發(fā)申忌本利潤(rùn)率就顯自得義不大；因?yàn)殚_發(fā)申忌本利潤(rùn)率中沒有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素 此時(shí)可通過計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性 例67 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中央?yún)^(qū)甲級(jí)地段建設(shè)一集辦公 、商住 、購(gòu)物 、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中央 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為；總建筑面積297 000；總?cè)莘e率為7425；其中地上建筑面積約247 000(含寫字樓104 900；商住樓60 l00；(_)申肌81

22、 000；治理服務(wù)用房l 000)；地上容(_de0 shang4 rong2)積率為6175；地下建筑面積50 000(含申肌11 000；停車庫(kù)25 000；倉(cāng)庫(kù)5 000；技術(shù)設(shè)備用房7 000；治理用房2 000) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于2002年4月初至6月底購(gòu)買土地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷(yue di gou mai tu de shi yong quan bing jin xing chai qian)安頓工作；2002年7月初至2003年2月底完成基礎(chǔ)工程并開始預(yù)售樓面 地上建筑分兩期建設(shè)；一期工程于2003年3月初開始；建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B；于2003年11月底結(jié)構(gòu)封頂；2

23、004年5月底完成裝修工程；(yue4 di3 wan2 cheng2 zhuang1 xiu1 gong1 cheng2 _)第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D；于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程；2005年1月底完成裝修工程 整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使用 假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開始的第一年內(nèi)平均支付；建造成本(開發(fā)成本)和治理費(fèi)用等在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)平均投入 有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)用 、開發(fā)成本 、貸款利率和銷售價(jià)格情況；可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初布財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 解(1)項(xiàng)目銷售收入 1銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目的銷售面積為地上寫字樓 、申肌 、餐飲娛樂用房的面積共245 000和地(_h

24、e de)下11 000的申肌 、5 000的倉(cāng)庫(kù)和668個(gè)停車位 開發(fā)商制定的銷售計(jì)劃中；銷售面積的詳細(xì)分配情況如下表所示 注:寫字樓主樓 、副樓 、商住樓 、申肌 、地下申肌 、地下停車場(chǎng) 、倉(cāng)庫(kù)的售價(jià)分別為3000 、 2 800 、3 850 、720和1 000渼元 (2)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用情況分析 (3)開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算 1)總開發(fā)價(jià)值：86 0664 75881 308(萬渼元) 2)總開發(fā)成本：57 0984 75852 340(萬渼元) 3)開發(fā)商牙1j潤(rùn)：8l 30852 34028 968(萬渼元) 4)開發(fā)申忌本利潤(rùn)率(28 96852 340)X1005535 應(yīng)該指出的

25、是；通過這種方法計(jì)算出的開發(fā)申忌本利潤(rùn)率為項(xiàng)(chu de kai fa shen ji ben li run lv wei xiang)目在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的成本利潤(rùn)率 而且由于開發(fā)申忌本利潤(rùn)率是一個(gè)較為粗略的評(píng)價(jià)指標(biāo)；所以用這種方法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初布評(píng)估時(shí)一般也不計(jì)算繳納所得稅后的成本利潤(rùn)率情況 例65例67中所使用的評(píng)(zhong1 suo3 shi3 yong4 de0 ping2)價(jià)方法在評(píng)估實(shí)踐中常常所用；但大家可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個(gè)缺點(diǎn)；即成本支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒有彈性；計(jì)算過程主要依賴“最好的估計(jì)”這種單一的情況；沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素 通過采用現(xiàn)金流評(píng)估法就

26、可以彌補(bǔ)上述第一個(gè)缺點(diǎn)；因?yàn)檫@種方法能使資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近 下面我們將例65用現(xiàn)金流評(píng)估法耘砒行一次評(píng)估 例68 假定例65中各項(xiàng)主要開發(fā)成本的投入比例(zhong1 ge4 xiang4 zhu3 yao4 kai1 fa1 cheng2 ben3 de0 tou2 ru4 bi3 li4)分配如下表所 示；試用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估 從上表的計(jì)算中；可以得出如下結(jié)論： (1)總開發(fā)成本：18 6198萬元； (2)項(xiàng)目總銷售收入：26 400萬元； (3)銷售稅費(fèi)：l 716萬元； (4)總開發(fā)價(jià)值：24 684萬元； (5)開發(fā)

27、商利潤(rùn)：24 68418 61986 0642(萬元)； (6)開發(fā)申忌本利潤(rùn)率：6 064218 6198X1003257 從這個(gè)例子可以看出； 當(dāng)建設(shè)進(jìn)行到2005年第四季度末時(shí)；時(shí)間正好是建設(shè)期的中點(diǎn)；但建設(shè)費(fèi)用僅投入了40 經(jīng)過少量的調(diào)查研究；人們發(fā)現(xiàn)；對(duì)于建安成本；在工程開始時(shí)其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的 達(dá)到合同工期的60時(shí)；這種增長(zhǎng)達(dá)到峰值；工程造價(jià)累計(jì)曲線類似于“S”型(如圖64所示) 對(duì)于一個(gè)典型的項(xiàng)目來說；40的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部；而不是過去假設(shè)的50；和計(jì)算開發(fā)申忌本利潤(rùn)率時(shí)假設(shè)的；工程進(jìn)行到一半；建安費(fèi)用的支出也達(dá)到一半；顯然有較大差異 隨著一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司

28、和組織的不斷出現(xiàn)； 以及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度不斷提高(例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中；工程的一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工)；人們往往要考慮使用更為精確完善的現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估 例68中所使用的現(xiàn)金流法對(duì)于下面幾種類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效： (1)居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目 對(duì)于居住小區(qū)綜合發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)商為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；往往先建成一部分出售；然后利用出售所獲得的收益；投資于后一部分項(xiàng)目的開發(fā)；即所謂滾動(dòng)開發(fā) 這樣；當(dāng)一部分住宅樓建成出售時(shí)或出售前；另一部分才開始動(dòng)工；所以；投入項(xiàng)目后一部分的現(xiàn)金流量收支情況相稱復(fù)雜 由于現(xiàn)金流評(píng)估法是把每期的現(xiàn)金流量分別按其實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮的；

29、因此在評(píng)估這類項(xiàng)目時(shí)不需作任何假設(shè)；就可精確地得出評(píng)估結(jié)論 (2)商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展；城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目已不僅僅局限于建筑各種大型商業(yè)零售中央了；它還要求這些商業(yè)零售中央具有完備的附屬設(shè)施；如多層停車樓 、寫字樓 、餐飲中央 、文化娛樂和休閑場(chǎng)所等 這類項(xiàng)目規(guī)模大 、形式多樣 、功能復(fù)雜 、開發(fā)周期長(zhǎng)；因此；一個(gè)商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)分階段開發(fā)；某些部分可能在其他部分建成之前投入使用 這類項(xiàng)目現(xiàn)金收支情況也很復(fù)雜；適合用現(xiàn)金流評(píng)估法評(píng)估 (3)工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 一些工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目；如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房 、倉(cāng)庫(kù)等；也同樣存在著部分廠房或倉(cāng)庫(kù)先期建成后出租時(shí)；另外一些廠房或倉(cāng)庫(kù)正處在施工階段的情況 更復(fù)雜的是；一些廠房或倉(cāng)庫(kù)不是以出租形式；而是將其出售給使用者；這樣就會(huì)有較大的現(xiàn)金收支情況出現(xiàn) 同時(shí)；開發(fā)項(xiàng)目中的另一部分場(chǎng)地；當(dāng)其基礎(chǔ)設(shè)施建成后；可能按租約出租；這樣就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目中的一部分現(xiàn)金流量較少；但比前一部散發(fā)生的時(shí)間更早一些 這類開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)評(píng)估；只能采用現(xiàn)金流法 另外；新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目；所需時(shí)間長(zhǎng)；資金需求量大；而且來源于各種渠道；現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜；更需要用現(xiàn)金流法評(píng)估 例6-9 某小型寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬元；其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元；另外30萬