商品房驗收完全手冊(含建筑面積計算)_secret

1、商品房驗收完全手冊目錄 HYPERLINK l A1 一)驗收新房的注意事項 HYPERLINK l B1 二)具體詳細(xì)講解如下三)關(guān)于驗房常見問題的解答 HYPERLINK l C1 1.怎樣計算商品房套內(nèi)建筑面積 HYPERLINK l C2 2.因為房屋有質(zhì)量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費(fèi)，我可以不交嗎？ HYPERLINK l C3 3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié) HYPERLINK l C4 4.配套施工受阻不屬不可抗力 HYPERLINK l C5 5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款 HYPERLINK l C6 6.辦理交房手續(xù)時拒付物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司無權(quán)扣鑰匙 HYPERL

2、INK l C7 7.住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？ HYPERLINK l C8 8.商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？ HYPERLINK l C9 9.什么是房屋的公共地方？ HYPERLINK l C10 10.哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍 HYPERLINK l C11 11.房屋面積多算了怎么辦 HYPERLINK l C12 12.購買的商品房面積不足怎么辦？ HYPERLINK l C13 13.什么是“八房五證二書”？ HYPERLINK l C14 14.住戶有哪些權(quán)利和義務(wù)？ HYPERLINK l C15 15.物業(yè)管理收費(fèi)有什么規(guī)定？ HYPERLINK l

3、 C16 16.房屋售出后誰來維修？ HYPERLINK l D1 四)戲談新房的”風(fēng)水” HYPERLINK l E1 五)業(yè)主散文 HYPERLINK l bag 17. 驗收如何把關(guān) HYPERLINK l ZHF 六）相關(guān)政府規(guī)定及商品房質(zhì)量書 HYPERLINK / 房地產(chǎn)E網(wǎng) HYPERLINK / / HYPERLINK /范文吧 HYPERLINK / 房地產(chǎn)E網(wǎng) HYPERLINK / / HYPERLINK /范文吧 HYPERLINK / /一)驗收新房的注意事項1、 房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。2、 門、窗是否穩(wěn)當(dāng)、密封，是否在開關(guān)

4、時發(fā)出雜音。3、 地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。 4、 可視、對講系統(tǒng)是否正常。 5、 開關(guān)是否開關(guān)自如、插否有電（請使用電筆測試）。 6、 廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運(yùn)作正常 、是否有裂痕、少配件7、 廁所、廚房地漏是否夠用（防止發(fā)生意外時水外流）。 8、 操作臺尺寸，流線是否符合使用。 9、 廚房、廁所地面應(yīng)關(guān)水24小時，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。 10、用尺將各房內(nèi)徑尺寸量清楚，并仔細(xì)記錄下來，便于裝修設(shè)計和購買家具。 這十條檢查你都應(yīng)仔細(xì)做到。驗收如發(fā)現(xiàn)損壞情況應(yīng)記錄下來交發(fā)售方盡快維修。必要時可拍照作記錄。還有一點請記住在入住后更換

5、大門門鎖。 HYPERLINK l _top 二)具體詳細(xì)講解如下:1招 看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書。2招 衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)

6、生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。3招 門窗靈活嚴(yán)又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。4招 輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招 頂層住戶查

7、滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實驗。6招 陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。7招 保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。8招 大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點

8、，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招 暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差。10招 供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高出地面厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招 拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招

9、 保險插座護(hù)幼童為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招 衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。14招 廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。15招 開關(guān)接口拉一拉檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設(shè)。 HYPERLINK l _top 返回頂部三)關(guān)于驗房常見問題的解答:1.怎樣計算商品房套內(nèi)建筑面積人們在買房時，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內(nèi)建筑

10、面積及其計算方法卻不甚了解。本文介紹一些關(guān)于套內(nèi)建筑面積計算的方法。套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。一、套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。二、套內(nèi)墻體面積的計算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻

11、墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。三、陽臺建筑面積的計算：(1)原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 HYPERLINK l _top 返回頂部2.因為房屋有質(zhì)量問題，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費(fèi)，我可以不交嗎？答：根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第

12、四十六條規(guī)定，新建商品住宅交付使用之前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由住宅出售單位承擔(dān)。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費(fèi) HYPERLINK l _top 返回頂部3.檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié)簽好質(zhì)量條款驗收 入住房屋注意保留證據(jù)房屋質(zhì)量是購房者最關(guān)心的問題之一。要避免房屋質(zhì)量困擾，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細(xì)驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。（一）簽好質(zhì)量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應(yīng)對房屋質(zhì)量留個心眼。本市目前采

13、用的預(yù)售合同示范文本里沒有明確約定房屋質(zhì)量問題的解決辦法，只約定了保修責(zé)任和賠償責(zé)任，對購房人來說很難解決實際問題，這使得簽訂質(zhì)量補(bǔ)充條款就非常必要。購房者可和開發(fā)商約定，房屋交付時，若有質(zhì)量問題，購房者有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，并不承擔(dān)違約責(zé)任；若出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房價款，并支付利息及賠償相應(yīng)損失。（二）仔細(xì)驗收房屋。辦理交房入住手續(xù)時，購房者首先應(yīng)要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應(yīng)提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務(wù)的書面文件。其次，購房者只有在

14、仔細(xì)驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題后才可以辦理入住手續(xù)，莫要草草驗收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認(rèn)并加蓋公章，并盡量在開發(fā)商解決問題后再辦理入住手續(xù)。如果問題無法及時解決，購房者應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果房屋質(zhì)量問題很嚴(yán)重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據(jù)最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.（三）注意保留證據(jù)。購房者實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，首先要分析該質(zhì)量問題的性質(zhì)，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發(fā)商

15、無關(guān)。這種情況下，購房者一定要保管好當(dāng)初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照有關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房者應(yīng)向開發(fā)商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發(fā)商蓋章確認(rèn)。若開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進(jìn)行維修，此時購房者要保管好發(fā)票和相關(guān)書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用，賠償因修復(fù)給自身造成的合理損失，包括花時間維修而造成的誤工費(fèi)。如果開發(fā)商拒絕承擔(dān)維修費(fèi)，購房者可向法院起訴。如果質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認(rèn)定為嚴(yán)重的質(zhì)量問題。購房者可依法解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修費(fèi)、

16、房款利息和損害賠償?shù)取?HYPERLINK l _top 返回頂部4.配套施工受阻不屬不可抗力大產(chǎn)證延期一年 開發(fā)商賠款七萬 購房者認(rèn)為開發(fā)商延期交房一年需承擔(dān)違約責(zé)任，而開發(fā)商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。2001 年5月10日，顧某與一家房產(chǎn)公司簽訂了一份上海市商品房預(yù)售合同，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98 平方米、總價為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發(fā)商取得大產(chǎn)證及住宅交付使用許可證，

17、注銷房屋抵押。合同同時約定，因非不可抗力因素導(dǎo)致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發(fā)商直至2002 年6月才辦出大產(chǎn)證，同月6日通知顧某辦理小產(chǎn)證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關(guān)辦證手續(xù)。2002 年9月，顧某將房產(chǎn)公司告上法院。他認(rèn)為房產(chǎn)公司對房屋設(shè)定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時，他要求房產(chǎn)公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。庭審中，房產(chǎn)公司的辯解是樓房確實抵押給了農(nóng)行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內(nèi)部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續(xù)，不存在因未辦理抵押

18、注銷手續(xù)影響交房入住的問題。此外，房產(chǎn)公司認(rèn)為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應(yīng)支付違約金，故對顧某的要求不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，合同約定的交房條件為辦出大產(chǎn)證和注銷抵押，但據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權(quán)利人是顧某，其他權(quán)利人為市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，設(shè)定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農(nóng)行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產(chǎn)證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房責(zé)任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗收手續(xù)，故此后的責(zé)任應(yīng)自理。據(jù)此，法院作出上述判決。 HYPER

19、LINK l _top 返回頂部5.開發(fā)商延期交房買家可延付尾款問：我預(yù)訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發(fā)商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發(fā)商在預(yù)售合同中約定：我在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日，將尾款交齊。由于開發(fā)商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續(xù)，我也就未付尾款。誰知，開發(fā)商日前來函說我未交尾款，構(gòu)成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？市民李先生答：你反映的情況屬于合同法中的“先履行抗辯權(quán)”。按照我國合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果合同一方義務(wù)的履行以另一方義務(wù)的履行為前提，即有先后關(guān)系的，若負(fù)有先履行義務(wù)的一方不履行義務(wù)，則后履行

20、的一方可以拒絕履行自己的義務(wù)直至應(yīng)先履行義務(wù)的一方履行了自己的義務(wù)。從你與開發(fā)商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負(fù)有義務(wù)，即開發(fā)商的義務(wù)是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務(wù)則是在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日將尾款交齊。因此，你們之間的義務(wù)有先后履行順序，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先履行交房義務(wù)。在開發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。在此需注意的是，“先履行抗辯權(quán)”只是延遲你的付款責(zé)任，在開發(fā)商將房屋實際交付后，你仍應(yīng)履行付款義務(wù)。 HYPERLINK l _top 返回頂部6.辦理交房手續(xù)時拒付物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司無權(quán)扣鑰匙物業(yè)公司受開發(fā)商委托代辦交房手續(xù)，購房者

21、因?qū)ξ飿I(yè)管理有意見而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續(xù)。由于不知物業(yè)公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報。據(jù)有關(guān)法律專家介紹，業(yè)主在辦理交房手續(xù)時不付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司無權(quán)扣押房屋鑰匙。2001 年年底，王小姐買了一套預(yù)售商品房。今年年初辦理入住手續(xù)時，她被告知要找物業(yè)管理公司辦理。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫了有關(guān)表格、交納了相關(guān)手續(xù)費(fèi)。由于對物業(yè)管理費(fèi)漲價心存疑問，王小姐拒絕預(yù)付3個月的物業(yè)管理費(fèi)。誰知物業(yè)公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時付了物業(yè)費(fèi)，何時才準(zhǔn)王小姐辦理交房手續(xù)，入住新房。帶著物業(yè)公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務(wù)

22、所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發(fā)商之間形成了房屋買賣法律關(guān)系。購房人的主要義務(wù)是交納房款，而開發(fā)商的主要義務(wù)則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關(guān)系的體現(xiàn)。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發(fā)商就應(yīng)把房屋交給購房人。交房時，開發(fā)商應(yīng)把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務(wù)。如果開發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關(guān)規(guī)定，代理機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。物業(yè)管理公司作為代理交房機(jī)構(gòu)，只能替開發(fā)商完成交房義務(wù)，不能在此過程中將自己的權(quán)利

23、附加為業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)。因為購房人和開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系與購房人和物業(yè)管理公司之間的委托管理關(guān)系是兩個獨(dú)立的法律關(guān)系，兩者不應(yīng)混為一談。7.住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費(fèi)？標(biāo)準(zhǔn)是什么？ HYPERLINK l _top 返回頂部答：入住時可一次性收取的項目和標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設(shè)備的，分別按成本價的3和4繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2和3繳納。成本價由市房地部門公布。（2）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項費(fèi)用后，出具市供電部門的專用收據(jù)。（3）有線電視初裝費(fèi)。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330

24、元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費(fèi)后，出具有線臺專用收據(jù)。（4）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費(fèi)用。除上述收費(fèi)外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的入住須知、住宅使用手冊等不得收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對施工人員予以登記管理并發(fā)放小區(qū)出入證，收費(fèi)不得超過每人10元。物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)部門規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設(shè)施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設(shè)施交付的，此

25、費(fèi)用應(yīng)包含在房價內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi)，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費(fèi)用。在差價換房或單位分房、配房過程中發(fā)生房屋空關(guān)，空關(guān)期間的物業(yè)管理費(fèi)或公房租金按同期標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人計收。對同一時段的管理費(fèi)或租金，不得重復(fù)收取。對違反上述規(guī)定的，由物價檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法律法規(guī)實施處罰。 HYPERLINK l _top 返回頂部8. 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？商品房也是一種商品。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對消費(fèi)者的權(quán)利和經(jīng)營者的義務(wù)作了明確規(guī)定。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第七條規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、

26、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。”第十一條規(guī)定：“消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利?！钡谑藯l規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求?！钡诙l和第二十三條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限。經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，按照國家規(guī)定或者與消費(fèi)者的約定，承擔(dān)包修、包換、包退或者其他責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”第三十五條規(guī)定：“消費(fèi)者在購買、使用商品

27、時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費(fèi)者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償?！苯ㄔO(shè)部發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法對建設(shè)工程的質(zhì)量問題作了具體細(xì)致的規(guī)定。該辦法規(guī)定：建設(shè)工程自辦理交工驗收手續(xù)后，在保修期內(nèi)，因勘察設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)責(zé)維修。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到

28、保修通知書之日起，必須在兩周內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。辦法還規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身及財產(chǎn)損害的，侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，給予受害人賠償。因建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任發(fā)生民事糾紛，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據(jù)辦法第四十五條規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時效期限為1年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時開始計算。因此，在商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，如在規(guī)定的期限內(nèi)，既可找房地產(chǎn)公司，也可以找施工單位，如果房地產(chǎn)公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當(dāng)

29、地消費(fèi)者協(xié)會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴. HYPERLINK l _top 返回頂部9. 什么是房屋的公共地方？對公共地方的規(guī)定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個環(huán)節(jié)，購房人在簽公約時，一定要注意公約對公共地方的規(guī)定。如某大廈公約規(guī)定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機(jī)大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區(qū)、休憩地方、各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制房、消防泵房、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該大廈的業(yè)主、訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍發(fā)展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公

30、共地方，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該大廈權(quán)益的人士同意，但發(fā)展商在享有此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規(guī)定，“公共設(shè)施和共用設(shè)備指為該物業(yè)的公共利益或公共服務(wù)而在該物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的供所有業(yè)主享用的各種器械、設(shè)備、裝置包括游泳池、健身房等”、“在物業(yè)的公共部位或共用設(shè)備等地方，開發(fā)企業(yè)保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權(quán)利”。上述公約對公共地方的有關(guān)規(guī)定不同程度地存在一些問題。一般購房者尤其是購房自用的消費(fèi)者也許對公共地方以及上述規(guī)定不太在意，認(rèn)為有關(guān)公共地方的規(guī)定與自己的切身利益沒太大關(guān)系，其實在今后的生活中，它與購房是有著千絲萬縷的聯(lián)系的。假如有一天，在

31、您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動的地方的同時，還要負(fù)擔(dān)這片綠地的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發(fā)現(xiàn)您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒有關(guān)系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權(quán)歸全休產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人相應(yīng)地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無動于衷嗎？再比如，某家物業(yè)管理公司通知您，從本月起，您應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)增加了，原因是原本不屬于公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時劃定為公共地方，需要由您承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，而您不曾使用到該地方時，您愿意承擔(dān)這部分管理費(fèi)嗎？究竟什么是公共地方，有關(guān)政策法規(guī)中有明

32、確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設(shè)部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據(jù)國家物價局、建設(shè)部、財政部商品住宅價格管理暫行辦法中規(guī)定的分?jǐn)偟缴唐贩糠績r中的基礎(chǔ)配套設(shè)施部分，如公共綠地、道路等。業(yè)主對公共地方享有權(quán)利的原因在于，房價構(gòu)成中包含住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)如道路、公共綠地等。正因為享有權(quán)利，所以才要交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)。

33、業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)利。對于自有物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)的完全而相當(dāng)明確；對于共有部分，由于共為全體產(chǎn)權(quán)人所有，需由全體業(yè)主同意后才有效。在房屋出售前，由于所有財產(chǎn)歸開發(fā)單位，所以開發(fā)單位可在政策允許的范圍內(nèi)任意決定，但隨著房屋的售出，開發(fā)單位對公共地方的權(quán)利也就相應(yīng)減少，并逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業(yè)主共同使用外，對公共地方進(jìn)行的任何改動，都需要通過全體業(yè)主的同意并經(jīng)政府批準(zhǔn)，或通過業(yè)主委員會的決議達(dá)成，因為業(yè)主委員會是由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活

34、動、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)等權(quán)利。如果出現(xiàn)對公共地方的侵權(quán)行為，除可通過物業(yè)管理委員會干涉外，還可通過雙方協(xié)商，向政府有關(guān)部門投訴，申請仲裁，或向法院提起訴訟。 HYPERLINK l _top 返回頂部10. 哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍？不計算在商品房建筑面積中的項目包括：1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。3、房屋之間無上蓋的架空通道。4、無柱雨篷。5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行

35、的部分。7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、游池。8、消防、檢修等用途的室外爬梯。9、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。如何計算商品房的建筑面積？商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。計算商品房全部建筑面積的范圍包括：1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計算。3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不

36、論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計算。5、突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）

37、外圍水平面積計算。11、有柱雨篷或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計算。14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其設(shè)計超過2.2米以上部位水平投影計算。（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）計算商品房一半建筑面積的范圍包括：1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無柱走廊、檐廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計算。2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。4、無上蓋的室外

38、樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。 HYPERLINK l _top 返回頂部11. 房屋面積多算了怎么辦一幢住宅中的某一套房屋，購房者比較容易丈量和計算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計算其建筑面積。因為作為分割出售的商品房，除了自己一套房屋范圍以內(nèi)的房屋建筑面積以外，還包括分?jǐn)偟墓膊课缓凸δ苌蠟檎狈课莘?wù)公共用房和管理用房的建筑面積。每一套房屋，無論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應(yīng)分?jǐn)傆嬎憬ㄖ娣e。以上計算的是一套房屋的套內(nèi)建筑面積。然后計算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房

39、屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨(dú)立使用的空間，如地下室、車庫及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。據(jù)此計算出公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內(nèi)面積之和。以這一分?jǐn)傁禂?shù)乘以套內(nèi)建筑面積求得該套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，再加上原來求得的套內(nèi)建筑面積，就是該套房屋的面積。這一計算方法較為復(fù)雜，實際上，國家工商行政管理局和建設(shè)部監(jiān)制的商品房購銷合同中第二條已標(biāo)明

40、了購房者的實得建筑面積和分?jǐn)偣膊课缓凸梅课莸慕ㄖ娣e，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在對商品房進(jìn)行備案登記時，也使用這一方法來計算建筑面積。因此，在已經(jīng)使用統(tǒng)一的商品房購銷合同后，面積計算的錯誤比較少見。上述計算方法是從1995年12月1日開始使用的。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計算錯誤外，仍應(yīng)維護(hù)合同所約定的面積。如果買賣雙方有一方（有時賣方也會因原面積計算偏小而提出向購房者追加售房款的要求）提出按上述方法計算商品房銷售面積，或是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)按上述方法計算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進(jìn)行調(diào)整，但對合同中所約定

41、的銷售價款則不能變更。房地產(chǎn)開發(fā)公司確實多計算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內(nèi)（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產(chǎn)開發(fā)公司不愿意糾正，則可以向有關(guān)部門（如消費(fèi)者協(xié)會）投訴，也可以依照合同規(guī)定，申請仲裁或提出訴訟。 HYPERLINK l _top 返回頂部12. 購買的商品房面積不足怎么辦？購買商品房，面積是否符合合同的規(guī)定，是人們非常關(guān)心的問題。如袁某從某家房地產(chǎn)開發(fā)公司購置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購房款。在辦完一切手續(xù)，買賣成交后，袁某發(fā)現(xiàn)該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產(chǎn)

42、開發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經(jīng)有關(guān)方面測定，該商品房的實際面積為89.14平方米，房地產(chǎn)開發(fā)公司在出售時多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協(xié)投訴：要求開發(fā)商補(bǔ)足面積或退款。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十條第六款規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數(shù)量不足的），除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任?！边@一條款是關(guān)于經(jīng)營者為損害消費(fèi)者權(quán)益的行為承擔(dān)民事責(zé)任的規(guī)定。所謂“銷售的商品數(shù)量不足”，是指商品的實際數(shù)量

43、低于消費(fèi)者與經(jīng)營者約定的數(shù)量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據(jù)該條款的精神，經(jīng)營者售出的商品數(shù)量不足的應(yīng)給予消費(fèi)者賠償或者補(bǔ)足。據(jù)此，袁某以所購買的商品房面積與實際付款的面積不符，向房地產(chǎn)開發(fā)公司提出補(bǔ)足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)這個民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司不承擔(dān)這個民事責(zé)任，袁某可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請求法院調(diào)解或判決。作為一個購房者，如你也遇到類似情況，不妨學(xué)學(xué)袁某的作法。 HYPERLINK l _top 返回頂部13. 什么是“八房五證二書”？下列八種情況的房屋買賣國家有規(guī)定：一、違法或違章建筑，不能買賣；二、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的，不

44、能買賣；三、教學(xué)、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護(hù)的房屋，不許買賣；五、由于國家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；禁止買賣；六、單位不得擅自購買城市私房；七、出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；八、對出賣享有國家或單位補(bǔ)貼廉價購買或建造的房屋有一定的限制。商品房銷售應(yīng)持有的“五證”包括：計委立項、可行性研究的批件；規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產(chǎn)權(quán)保證）；建委開工許可證；房管局的商品房預(yù)售許可證。在這其中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，它表

45、明所購房屋屬合法交易范疇。建設(shè)部近日規(guī)定，1998年9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售新建住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用權(quán)說明書。住宅質(zhì)量保證書可作為商品房購銷合同的補(bǔ)充內(nèi)容。 HYPERLINK l _top 返回頂部14.住戶有哪些權(quán)利和義務(wù)？在住宅小區(qū)中，住戶按照對房屋所擁有權(quán)屬的不同，分為業(yè)主和非業(yè)主使用人。業(yè)主指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人；非業(yè)主使用人指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。作為物業(yè)的主人，業(yè)主依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)

46、的權(quán)利。前者包括依法對物業(yè)自用部位占有、使用、經(jīng)營、處置、修繕、改建等基本權(quán)利和依法使用物業(yè)共用設(shè)施及設(shè)備、共用部位和公用設(shè)施、公共場所的權(quán)利以及擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。后者包括對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督、建議、咨詢、批評投訴的權(quán)利。業(yè)主的基本義務(wù)就是遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同所載明的各項條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項決議、決定，這就要求業(yè)主的各項行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說，權(quán)利與義務(wù)是對等的，在享有權(quán)利的同時，必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人

47、的基本權(quán)利義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予非業(yè)主使用人哪些權(quán)利、義務(wù)；同時，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。 HYPERLINK l _top 返回頂部15.物業(yè)管理收費(fèi)有什么規(guī)定？國家計委和建設(shè)部制定了關(guān)于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，確定價格形式有三種：政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實行政府定價或政府指導(dǎo)價；凡

48、屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。 如果物業(yè)管理單位按普通居住小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供無法分開的公共性服務(wù)，如保潔、保安、各項費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)、綠化等，高檔住宅亦享受同樣服務(wù)的，則按普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納；如果物業(yè)管理單位按高檔住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供公共性服務(wù)，普通住宅同樣享受的，則按高檔

49、住宅服務(wù)交費(fèi)。為普通住宅與高檔住宅分別提供的服務(wù)項目如樓體維修，普通住宅按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定交費(fèi)，高檔住宅的維修可不執(zhí)行此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 HYPERLINK l _top 返回頂部16. 房屋售出后誰來維修？購房后房屋的共用部位如承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)施設(shè)備如分戶電表以外的設(shè)備線路、分戶水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報箱、避雷設(shè)施、共用電視天線等的維修應(yīng)由房管組織負(fù)責(zé)，費(fèi)用由維修基金來承擔(dān)。共用部分的維護(hù)基金來源于售房單位從售房款中提取的10%和購房人交納的

50、相當(dāng)于購房款的1%，維修基金要專門存入銀行，由售房單位專項使用，當(dāng)維修資金不足時，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面積分?jǐn)?。售出房屋的自用部分和自用設(shè)備如戶門窗、戶內(nèi)頂棚、內(nèi)墻面、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道的維修和維修費(fèi)用由房屋所有人負(fù)責(zé)和承擔(dān)。上層房屋的居室、衛(wèi)生間、廚房、過道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負(fù)責(zé)維修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問題發(fā)生糾紛時應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的由房管組織或區(qū)縣房管部門進(jìn)行調(diào)解，也可向人民法院起訴。 HYPERLINK l _top 返回頂部四)戲談新房的”風(fēng)水”1.衣櫥鏡引出“風(fēng)水”爭端林先生的臥室內(nèi)擺了一個四門衣櫥

51、，其中兩扇邊門的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。鄰居家的樓與林先生家的樓前后并排，客廳正對林家臥室。鄰居幾次找到林先生，要求把衣櫥的鏡面換成普通板材，鄰居的理由是：你的鏡子正對我家客廳，這是“照妖鏡”，“克”我家“風(fēng)水”！ 2.設(shè)計師學(xué)起“家居風(fēng)水” “其實更多講求風(fēng)水的還是那些裝修的業(yè)主?！比兰揖庸ぷ魇业囊晃辉O(shè)計師說，有的業(yè)主在設(shè)計時就先期請“風(fēng)水師”介入意見，也有的是在工程即將完工時請“大師”驗收。只要“大師”提出意見，業(yè)主都不惜浪費(fèi)財力、物力重新裝修。這位設(shè)計師說，他現(xiàn)在已經(jīng)開始買書學(xué)習(xí)有關(guān)“家居風(fēng)水”方面的“知識”，不僅能避免“無用功”，而且更容易得到業(yè)主認(rèn)可和滿意，“錢能賺得輕松些”。

52、3.“風(fēng)水大師”主動登門 雖然主動請“風(fēng)水先生”的人還是少數(shù)，但實際上，有不少都市人正越來越重視“風(fēng)水”的說法，這使得一部分人得以“趁火打劫”。 有報道稱，現(xiàn)在有一些人就專門到各新建小區(qū)“拜訪”正在裝修的業(yè)主，一進(jìn)門就大侃業(yè)主房內(nèi)風(fēng)水如何不好，并放言“只要給錢就給破招”。于是，業(yè)主往往出于“寧可信其有也不信其無”的心理而掏錢買平安。 看風(fēng)水各有不同看法 清華大學(xué)一位建筑評論家對風(fēng)水持否定觀點：風(fēng)水建立在易學(xué)基礎(chǔ)上。易經(jīng)里有很多智慧的東西，但兩千年前的一本書，管得了兩千年后的建筑規(guī)劃嗎？研究風(fēng)水，只能作為一種歷史現(xiàn)象，而不是當(dāng)成科學(xué)來研究。 天津大學(xué)一位論著“風(fēng)水”的教授則認(rèn)為，風(fēng)水能保留幾千年

53、，是因為“氣”和“水”都是經(jīng)過長期實踐和思考后總結(jié)出來的，風(fēng)水是把宅舍作為大地有機(jī)體的一部分，強(qiáng)調(diào)建筑與自然及周圍環(huán)境的和諧，從某種意義上說，風(fēng)水學(xué)與建筑生態(tài)學(xué)的步調(diào)是一致的。 雖然專家各有看法，但是有一點是一致的：風(fēng)水里畢竟有迷信和糟粕，即使其中有科學(xué)，也絕不是“風(fēng)水先生”能輕易掌握的。而建筑學(xué)者王貴祥的觀點對遏止都市新迷信現(xiàn)象的蔓延會更有些說服力：風(fēng)水學(xué)對現(xiàn)代建筑的意義很小，主要是因為現(xiàn)代建筑觀念和傳統(tǒng)的不一樣，空間感也不一樣，與古代的宏大空間相比，現(xiàn)代人的空間太狹小了。 HYPERLINK l _top 返回頂部五)業(yè)主散文:1.裝修-讓我歡喜讓我憂（一）驗房領(lǐng)鑰匙（上）終于所有手續(xù)都辦

54、妥了，準(zhǔn)備領(lǐng)鑰匙了，沒想到遇到了這么多麻煩事，在這里記錄下來，給大家作為參考。我們的房子買的時候，很多人已經(jīng)入住了有半年多了，KFS手里壓了幾套樓層好的，等到現(xiàn)在房價上漲比較兇的時候拋出，賺了不少我們的血汗錢啊！我和LG算了一下，這兩年掙工資的錢不吃不喝存起來也沒有房價漲的多，了解到我們這棟樓里正在裝修的一位鄰居他們年前買的，我們3月份剛剛買的，結(jié)果多花了4萬呀！我哭。終于等所有的貸款手續(xù)都辦好了，該是領(lǐng)鑰匙的時候了，心情無比激動，但是我把驗房這個環(huán)節(jié)看的太輕了，致使接下來發(fā)生了很多不愉快的事情。（需要事先說明的是，我們買房子之前來看房的時候，這里有人住，是在小區(qū)里維修的工人，KFS跟我們解釋

55、說房子沒賣出的時候總是會讓民工住的，否則他們也沒地方呀，當(dāng)時心里挺不是滋味的，但是回來仔細(xì)考慮后，覺得現(xiàn)在這個時候我們這個房子的性價比就已經(jīng)很不錯了，想想其實房子沒蓋好的時候民工都是在里面住著的，反正KFS已經(jīng)保證我們一交錢，就讓他搬走，于是也就想通了。）辦入住手續(xù)的時候挺讓我傷心的，首先KFS給我打電話說可以辦入住了，我特意請假去辦，結(jié)果才知道原來KFS只是負(fù)責(zé)開入住單，但是沒有權(quán)利給鑰匙，必須到小區(qū)的物業(yè)去辦理，那也沒什么，我就去了，到了那里發(fā)現(xiàn)，會計不在辦不了，這我可急壞了，好不容易才請了假，我跟人家好說歹說，人家才答應(yīng)先給我鑰匙，并和我去驗房，回來再補(bǔ)辦手續(xù)。第一次接觸物業(yè)感覺并不象傳

56、說中那么不負(fù)責(zé)任，覺得不錯，盡管當(dāng)時總是有人去投訴，說房子這里那里有問題，不過物業(yè)那個人態(tài)度依然和藹，我心里高興。上了樓，物業(yè)給我開門，開了半天就是打不開，正在這時，門自己開了，嚇了我倆一跳，啊！竟然里面有人，他給我們打開的。當(dāng)時物業(yè)就跟她急了，經(jīng)過一番質(zhì)問，才知道原來這個人就是一直住在這里的維修工，現(xiàn)在已經(jīng)是我們的房子了，竟然還沒搬走！我都要?dú)獐偭?，不過物業(yè)一直維護(hù)我的權(quán)利，斥責(zé)了他一頓，又經(jīng)過一番聯(lián)系，終于通過他的上級決定讓他當(dāng)天晚上就搬走。沒辦法，我終究還是沒有辦成入住，物業(yè)那個人安慰我說反正會計也不在，下次一起辦吧，我也只好答應(yīng)了。回家的路上，我在想其實那個工人沒什么錯，根本就是物業(yè)和

57、KFS的責(zé)任（物業(yè)說是KFS的責(zé)任），有種被欺騙的感覺，可是房子已經(jīng)買了呀，能怎么辦呢？ 幾天后，我又厚著臉皮向領(lǐng)導(dǎo)請假，領(lǐng)導(dǎo)還是很通融，我想不管怎樣，這次一定要辦妥。 先交錢，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人管理費(fèi)（我至今不明白他們費(fèi)了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒見物業(yè)在哪兒）、裝修后樓道整修費(fèi)以及小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)。交完錢，物業(yè)才跟我說，樓道大門鑰匙共有3把，自家房門鑰匙共有6把，但是呢現(xiàn)在我家的只有5把，還有1把在他們維修工人手里，過兩天就幫我要回來，我當(dāng)時越想越覺得這樣不妥，物業(yè)看出我有些顧慮，就答應(yīng)我如果要不回來，就給我換鎖，這樣我才

58、拿了鑰匙。這是我第一次體會到物業(yè)的狡詐之處。他們出了一個人陪我去驗房，我當(dāng)時也沒有經(jīng)驗，沒怎么仔細(xì)看，只是跟她說盡快給我們換鎖，結(jié)果那個小姐竟然在這時提出我們需要交鎖錢，我無比驚訝，這根本不是我的錯，憑什么讓我出錢換鎖？小姐說這個他們不管，反正這個不是他們的問題，錢由誰出，只能我們自己與KFS去協(xié)商解決，我當(dāng)時沒話說，唉！這是我第二次體會到物業(yè)的狡詐之處。周末和LG以及他的家人說好去看看新房子，我給了他們大門以及自家門鑰匙各1把，約好轉(zhuǎn)天直接在家里集合，我到那里的時候發(fā)現(xiàn)他們已經(jīng)到了，可是他們說給他們的那把大門鑰匙根本打不開門，沒辦法又去找物業(yè)開的門，我說這怎么可能呢？拿出鑰匙一比對，發(fā)現(xiàn)根本

59、不是一套鑰匙，我后悔那天為什么沒仔細(xì)看清楚，在屋里看了一圈發(fā)現(xiàn)多了一些垃圾：一個鞋盒，里面有破錢夾以及一些什么臟東西，還有一把掃帚，還有一個破木凳等等，我立刻察覺肯定是有人進(jìn)來過，我們立即去找物業(yè)，跟他們說明情況后，問他們有沒有把鑰匙要過來，結(jié)果才發(fā)現(xiàn)他們根本沒跟那個人聯(lián)系，更別提要鑰匙了。我當(dāng)時氣壞了，他們這時態(tài)度倒是蠻好的，不過這次我可不會被他們蒙騙了，這是我第三次體會到他們的狡詐之處。經(jīng)過聯(lián)系，那個工人的上級推諉說他們手里沒有鑰匙了，可是他們又實在沒辦法解釋屋里有人進(jìn)去這回事，于是在我們的再三要求下，他們答應(yīng)給我們換鎖，錢由施工隊來出。事情終于這樣不愉快地解決了，結(jié)果我并不滿意，因為我深

60、刻體會到了物業(yè)是如何推卸責(zé)任的，我也深刻體會到這種有人住的房子根本不能買，早知道事后會有這么多麻煩，我還不如多花點錢買別處的房子呢。等到要換鎖的時候，我才在親戚的提醒下發(fā)現(xiàn)我忽略了一個重要的問題，就是驗房，因為那件事把我的想法整個打亂了，我決定需要重新檢驗我的水電管路。未完待續(xù)。我在重新檢驗房子之前找了裝修公司來度尺（這部分將在后續(xù)中仔細(xì)記錄），這過程中他提出了一個問題，可能大家都知道，在房子剛剛蓋好時，施工者為了方便從這個樓棟穿到那個樓棟，都挖有人孔，等到竣工之前再將該孔填補(bǔ)上。但是我的房子呢可以明顯看到有填補(bǔ)的痕跡，裝修公司的人告訴我說必須讓維修人員進(jìn)行一下處理，否則恐怕裝修后也會有開裂的