全國房地產(chǎn)行業(yè)月報（5月刊）

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本期看點 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市場 HYPERLINK l _bookmark1 4 HYPERLINK l _bookmark2 全國客戶看房熱度指數(shù) 4 HYPERLINK l _bookmark3 全國新房供求走勢 HYPERLINK l _bookmark3 5 HYPERLINK l _bookmark4 全國供應(yīng) 5 HYPERLINK l _bookmark5 全國成交： 6 HYPERLINK l _bookmark6 分區(qū)域城市成交走勢 HYPERLINK l _bookmark6 7

2、HYPERLINK l _bookmark7 2、土地市場 HYPERLINK l _bookmark7 10 HYPERLINK l _bookmark8 全國土地成交走勢 10 HYPERLINK l _bookmark9 全國土地分區(qū)域成交 11 HYPERLINK l _bookmark10 城市土拍熱度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark11 3、地產(chǎn)金融環(huán)境 HYPERLINK l _bookmark11 14 HYPERLINK l _bookmark12 典型房企融資量價監(jiān)測 14 HYPERLINK l _bookmark13 居民房貸量價監(jiān)測 16 HY

3、PERLINK l _bookmark14 后市研判 18本期看點1、“五一”節(jié)后供需現(xiàn)回落，成交下滑幅度小于供應(yīng)，部分城市地市火熱傳導(dǎo)至樓市需求經(jīng)歷 4 月底搶開后，全國客戶看房熱度指數(shù)較“銀四”小幅下滑。5 月房企推貨積極性減弱，五一節(jié)點后自然回落較明顯，成交下滑幅度小于供應(yīng)且呈現(xiàn)分化態(tài)勢。其中一線供應(yīng)不足限制成交放量；二線成交呈現(xiàn)分化，“兩集中”下部分城市受土拍帶動明顯；三四線熱度略有提升，但較近兩年同期微降。華東市場整體維持火熱，熱度持續(xù)向外圍傳導(dǎo)，引發(fā)蘇州、湖州等調(diào)控加碼；華南城市在政策影響下熱度環(huán)比小幅回落，但仍好于去年同期；西部核心城市熱度走高，重慶土拍帶動下量價齊漲；中部核心城

4、市市場向好，武漢中下旬供應(yīng)攀升帶動成交；海西、華北熱度提升，廈門土拍高熱帶動漳州、泉州臨廈板塊熱度上漲，北京、青島受土拍帶動部分板塊熱度上升；東北表現(xiàn)平穩(wěn)，客戶預(yù)期無明顯變化。展望后市，全國樓市持續(xù)輪動，范圍由一線向強二線、強二線向弱二線、強三線擴散。目前部分一線城市政策短期效果初現(xiàn)，未來二三線城市熱度或在全國趨勢帶動下有所提升。同時，本月重提房地產(chǎn)稅，未來將有望先在試點城市進行改革。同時，限價限簽影響持續(xù)深化，進一步重塑城市價格體系。2、“兩集中”首輪供地持續(xù)，華東全線、華南及西部核心地市高熱，華北升溫全國重點 55 城宅地供求量環(huán)比表現(xiàn)穩(wěn)定，受多城集中供地影響，供應(yīng)量略微高于近三年同期水平

5、。華東核心城市集中供地下成交熱度高企，三四線預(yù)期不減熱度延續(xù)；華南深莞惠地市熱度維持高位，江門熱度有所回升；中西部成交集中于弱二線及三四線城市，溢價率下降明顯；海西廈門兩集中熱度高企；華北北京、青島等城兩集中熱度分化，市區(qū)及熱點板塊熱度高企。上海、武漢、成都和長沙首輪供地將在 6 月進行，隨著首批“兩集中”逐漸落幕，第二輪土地出讓即將掛牌，部分城市在首輪中地市表現(xiàn)過熱的，不排除后續(xù)將會進行土拍條件的升級加碼。3、房企融資持續(xù)收緊、資金壓力凸顯，房貸利率維持上行態(tài)勢房企端，5 月房企融資總量同環(huán)比持續(xù)下行，資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，房企融資總量維持下行趨勢，部分房企資金壓力較大。境外債券融資占比大幅提

6、高，近期人民幣升值，房企境外融資意愿有所增加；居民端，首二套房貸利率連續(xù)四月上升，廣深、部分二線城市利率上行明顯。5 月，中央要求不得新設(shè)資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)，同時窗口指導(dǎo)叫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)。未來房企將加大土地款前融、土拍保證金資金池、明股實債等非標(biāo)渠道。近期廣深等地繼續(xù)嚴查資金違規(guī)流入樓市，融資擔(dān)保、小額貸款公司等均被監(jiān)管約談，嚴查“贖樓貸”、 “過橋貸”等行為，銀保監(jiān)會表示當(dāng)前資金過度流入房地產(chǎn)市場的問題得到初步扭轉(zhuǎn)，下一步將繼續(xù)保持對違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢。1、新房市場全國客戶看房熱度指數(shù)全國客戶看房熱度指數(shù)較“銀四”現(xiàn)回落根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，5 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 14

7、1，較“銀四”呈現(xiàn)小幅回落，接近去年 9 月水平，主要由于多項目 4 月底搶開，5 月整體推貨節(jié)奏放緩，客戶看房熱情小幅下滑。圖：全國客戶看房熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點進行指數(shù)化處理。全國新房供求走勢全國供應(yīng)“五一”后房企推貨積極性減弱，華東表現(xiàn)分化、華中供應(yīng)穩(wěn)定，其他區(qū)域節(jié)后供貨積極性均有所下降5 月重點40 城商品住宅供應(yīng)面積2301 萬，同環(huán)比均有所下滑，同比下降 23%，環(huán)比下降 34%。“五一”節(jié)前房企搶開現(xiàn)象明顯，5 月推貨積極性減弱，供應(yīng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。圖：全國 40 城商品住

8、宅供應(yīng)走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn)分化，同環(huán)比分別回落 32%和 28%。其中上海 4 月集中放量后本月供應(yīng)回落明顯，環(huán)比腰斬；湖州、嘉興等三四線城市節(jié)后推貨積極性減弱，同環(huán)比均下滑超 6 成。合肥受土拍帶動下市場向好，房企推貨積極性高，供應(yīng)放量明顯。華南區(qū)域節(jié)后供應(yīng)下降明顯，環(huán)比降幅超 6 成，供應(yīng)規(guī)模為近三年最低位。其中廣州經(jīng)歷 4 月房企搶開、供應(yīng)大幅放量后，本月供貨節(jié)奏大幅放緩，同環(huán)比雙降，環(huán)比降幅超 7 成，但仍好于去年同期水平；深圳供貨量較上月基本持平；東莞前三月受新政影響供應(yīng)低位運行，本月放量明顯，同環(huán)比漲幅超 4 成。華中區(qū)域供應(yīng)穩(wěn)定，同環(huán)比均

9、較上期基本持平。其中武漢中下旬供應(yīng)量攀升，同比大幅上漲 46%；長沙供應(yīng)穩(wěn)定；三四線城市如岳陽、衡陽等 4 月供應(yīng)放量后本月呈現(xiàn)自然小幅下降。西部區(qū)域供應(yīng)量同環(huán)比降幅超 3 成，其中重慶供貨持續(xù)，其他城市均呈現(xiàn)小幅下滑；海西區(qū)域供應(yīng)環(huán)比降幅明顯，但超 2019 年同期水平，其中福州、漳州較 2019 年同期上漲超 6 成；華北、東北區(qū)域供應(yīng)環(huán)比降幅約 2 成，其中石家莊、長春較上月小幅提升，但均不及去年同期。全國成交：五一節(jié)點后自然回落較明顯，成交下滑幅度小于供應(yīng)5 月重點 40 城商品住宅成交面積 3283 萬，同比微漲 5%，較2019 年同期增加 11%。5 月房企推貨積極性減弱，供應(yīng)同

10、環(huán)比均下滑超兩成。全國城市成交呈現(xiàn)分化態(tài)勢，其中一線供應(yīng)不足限制成交持續(xù)放量；二線成交現(xiàn)分化，整體表現(xiàn)穩(wěn)定；三四線熱度略有提升，但較近兩年同期微降?！皟杉小背掷m(xù)進行下，部分城市受土拍熱度帶動影響顯著。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分區(qū)域城市成交走勢華東熱度持續(xù)向外圍傳導(dǎo)；華南政策效果初現(xiàn)；中西部核心城市熱度走高；海西、華北受土拍熱度帶動。各區(qū)域成交呈現(xiàn)分化。其中華東節(jié)后市場維持火熱，熱度持續(xù)向外圍傳導(dǎo)；華南核心城市政策影響下熱度同環(huán)比小幅回落；中西部核心城市熱度走高；海西、華北土拍帶動下部分城市熱度提升；東北表現(xiàn)平穩(wěn)，客戶預(yù)期無明顯變化。圖：全國分區(qū)城

11、市商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東區(qū)域節(jié)后市場維持火熱，輪動范圍擴大、熱度向外圍傳導(dǎo)，引發(fā)調(diào)控加碼。其中上海受供應(yīng)不足影響成交量有所下降；杭州市場維度維持，土拍熱度帶動下樓市預(yù)期提升，部分區(qū)域出現(xiàn)漲價、業(yè)主反價等，同時熱度傳導(dǎo)至遠郊臨安區(qū)域；南京整體樓市熱度繼續(xù)分化，土拍熱度高企下帶動部分板塊熱度提升，并傳導(dǎo)至近郊溧水等部分區(qū)域，出現(xiàn)首付提升等情況；寧波、合肥新政后核心區(qū)域投資客流失、預(yù)期回落，客戶向近遠郊轉(zhuǎn)移，帶動外圍市場熱度提升；蘇州、湖州等三四線城市受土拍熱度帶動，市場維持高位，引發(fā)調(diào)控持續(xù)加碼。華南核心城市政策影響下熱度小幅回落。廣州房貸利率提升、嚴查首付

12、款等政策持續(xù)發(fā)酵，疊加市區(qū)限價下供應(yīng)緊缺，熱度穩(wěn)中微降，成交環(huán)比下降 11%，但仍處近三年同期高位；深圳供應(yīng)不足下成交同環(huán)比呈現(xiàn)下滑，新房表現(xiàn)平穩(wěn)，二手持續(xù)低迷。月內(nèi)深圳政策多次加碼，房貸利率上調(diào)、限價趨嚴及落戶門檻提高，政策收緊態(tài)勢不改。佛山臨廣板塊強限價下供應(yīng)不足、維持續(xù)銷，價格上升趨勢蔓延至非臨廣板塊，但去化承壓。東莞房企推貨節(jié)奏加快帶動成交環(huán)比提升明顯；惠州節(jié)后供應(yīng)收縮，信貸政策收緊下成交量維持低位運行；珠?；厣齽菽軓妱?，內(nèi)部熱度由金灣向唐家北圍轉(zhuǎn)移，深莞客持續(xù)增加。華中區(qū)域城市整體熱度向好。其中武漢中下旬供應(yīng)攀升帶動市場熱度提升，成交量同比上漲80%，武昌濱江兩大高端純新盤入市日光；

13、長沙供應(yīng)穩(wěn)定下月內(nèi)呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢，節(jié)后成交有所下滑，整體較去年同期下降 20%；基本面較好三四線城市如洛陽、贛州五一節(jié)迎來返鄉(xiāng)潮，市場熱度小幅提升。西部核心城市熱度持續(xù)高漲。重慶土拍帶動市場量價齊漲，成交量同環(huán)比漲幅超 4 成，連續(xù)多周供不應(yīng)求，多項目回收折扣、暫停渠道、開盤即罄，遠郊亦受土拍及小陽春帶動下市場熱度提升；成都整體熱度穩(wěn)定，市區(qū)熱度擴散，近郊剛需項目開盤即罄，首付提高政策下部分改善客入市放緩；西安整體熱度維持，主城供應(yīng)短缺下日光盤頻現(xiàn)，熱度向周邊西咸新區(qū)外溢；蘭州市場表現(xiàn)穩(wěn)定，同環(huán)比較上期基本持平，主城量價平穩(wěn)，近郊競爭激烈下低價走量。華北、海西土拍帶動下熱度提升。華北北京

14、核心區(qū)域土拍熱度高企，帶動近郊熱度提升，通州、昌平、大興等近郊區(qū)域部分項目價格調(diào)漲、去化理想。青島土拍后主城項目回收折扣，疊加節(jié)后供應(yīng)放量帶動成交，市場有所回暖，成交量同比上漲 8%。海西廈門土拍熱度高漲，帶動漳州角美和泉州石井等臨廈板塊熱度提升，其中漳州同比漲幅達 96%，泉州雖仍不及去年同期但環(huán)比提升 15%。東北整體表現(xiàn)平穩(wěn)，沈陽、長春首次集中土拍表現(xiàn)平淡，客戶預(yù)期無明顯變化。2、土地市場全國土地成交走勢“兩集中”下土地供求環(huán)比表現(xiàn)穩(wěn)定，整體溢價率微降5 月全國監(jiān)測 55 城土地市場宅地供求量環(huán)比表現(xiàn)穩(wěn)定，受多城集中供地影響，供應(yīng)量略微高于近三年同期水平。土地供應(yīng) 7772 萬，環(huán)比下滑

15、 13%，同比上升 4%，較 2018-2019 年年同期均有所提升；成交 6801 萬，同環(huán)比分別上漲 5%和 9%。分線來看，一線城市北深集中供地，成交總建面 427 萬，溢價 率 9%；二線城市受杭州、天津、福州、青島、廈門、南京、濟南、寧 波 8 城集中供地影響，成交建面環(huán)比上漲 34%，受部分城市如青島、沈陽等土拍整體表現(xiàn)平淡、外圍地塊出讓較多影響，溢價率下滑至18%；重點三四線城市宅地供求量有所下滑，成交建面同環(huán)比分別下降 16% 和 31%，受華東三四線及華南莞惠等熱點城市帶動下，溢價率為 26%， 維持高位水平。55 城本月溢價率為 17%，較上月下降 7 個百分點，主要受部分

16、兩集中城市土拍表現(xiàn)平淡、外圍地塊出讓較多影響。圖：全國 55 城分線宅地成交及溢價率走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國土地分區(qū)域成交華東全線、華南及西部核心地市高熱，華北升溫，東北平淡華東區(qū)域：核心城市集中供地下成交提升、熱度高企，三四線熱度延續(xù)。合計成交建面2918 萬，環(huán)比大幅上漲106%，同比上漲34%，溢價率 22%維持高位。杭州、南京、寧波首批集中供地，表現(xiàn)亮眼。其中杭州掛牌 57 宗地塊中 44 宗達到封頂價，平均自持比例達 16%，臨安地塊自持高達 44%；南京整體熱度較高，超七成地塊觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，超 20 家房企參拍；寧波熱度不減，29 宗地塊中 19 宗達封頂價，限

17、購區(qū)內(nèi)熱度高企，其中鄞州區(qū)地塊將成為寧波首個現(xiàn)房銷售試點項目。三四線城市土拍熱度高企，嘉興 5 月 20 日集中出讓地塊全部封頂+競配人才房；揚州 4 宗地塊觸頂搖號，中海、綠城地塊溢價率超 100%；溫州甌海區(qū)地市火熱，碧桂園以 12281 元/刷新三溪片區(qū)地價記錄。華南區(qū)域：深莞惠地市熱度維持高位，部分三四線熱度有所回升。合計成交建面 350 萬，同環(huán)比分別下降 36%和 63%，熱點城市帶動下溢價率提升至 27%。深圳首次集中出讓，成交 6 宗地，攬金 139 億，光明、寶安兩宗地競爭激烈，均達最高限價進入競配建人才房階段，最終由龍光、佳兆業(yè)競得；東莞整體溢價率 30%以上，地市熱度延續(xù)

18、，保利表現(xiàn)積極，本月共競得 3 宗宅地；惠州博羅地塊熱度高企，中交以超 9 億、溢價 97%競得博羅羅陽地塊，保利以 6 億競得博羅園洲鎮(zhèn)臨莞地塊；江門地市熱度有所回升，樞紐新城及蓬江舊改地塊溢價率均破 30%，建發(fā)高溢價首進江門。中西部區(qū)域：成交集中于弱二線及三四線城市，溢價率下降明顯。華中本月成交主要集中于贛州、洛陽等城，其中襄陽高新區(qū)地塊 115輪競價后由襄陽花滿地摘得，溢價率 83%刷新板塊地價，其他地塊溢價率均僅為個位數(shù)；長沙市區(qū)、武漢無地塊成交，首批集中供地預(yù)計 6 月掛牌。西部成交主要集中在貴陽、昆明、蘭州等弱二線城市，重慶、成都零星出讓，以市縣成交為主，整體溢價率為 8%。海西

19、區(qū)域：核心城市兩集中熱度高企。廈門首次集中出讓熱度高企，5 宗地塊均溢價 20%以上成交，其中 3 宗觸頂成交，島內(nèi)地塊利潤較薄，參拍房企近 30 家。華北區(qū)域：核心城市兩集中熱度分化，市區(qū)及熱點板塊熱度高企。北京熱度較高，五成以上地塊溢價成交，近郊大興、昌平地塊進入競配建環(huán)節(jié)，通州地塊進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)；濟南、青島、天津分化顯著，中心區(qū)域熱度較高遭房企爭奪，外圍多地塊流拍或底價成交。東北區(qū)域：土拍市場維持平淡。沈陽集中供地表現(xiàn)較為平淡，22宗供應(yīng)地塊中五成底價出讓，3 宗終止出讓；其他城市僅有少量地塊零星出讓，溢價率均維持低位。圖：全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院

20、監(jiān)測整理城市土拍熱度排行榜杭州包攬土地出讓金和建面“雙料冠軍”，TOP 10 出讓金中華東包攬 6 席。從土地出讓金規(guī)?？矗? 月全國土地出讓金排名第一為杭州，收金高達 1274 億元；北京以收金 1117 億元位居第二；南京以 1003 億元位列第三。多城集中供應(yīng)下，TOP10 中有 8 席為兩集中城市，其中華東占據(jù) 6 席。從土地出讓建面規(guī)?？?，杭州成交 782 萬位列第一，南京、天津分別出讓 716 萬、542 萬。表：5 月 55 城土拍 TOP20 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產(chǎn)金融環(huán)境典型房企融資量價監(jiān)測融資總量：5 月房企融資同環(huán)比持續(xù)下行根據(jù) 45 家上市房企

21、公開口徑監(jiān)測，5 月典型房企融資總量 808億元，較 4 月環(huán)比減少 272 億元，同比亦下降 8%。資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，房企融資總量維持下行趨勢，部分房企資金壓力較大。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結(jié)構(gòu)看，5 月境外債券融資總量占比 45%，占比大幅攀升至榜首，近期人民幣升值，房企境外融資意愿有所增加；境內(nèi)債券占比 40%，銀行、信托融資占比下降明顯，本月分別僅占 6%與 4%。圖：5 月典型房企融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理融資利率：境內(nèi)融資利率小幅下行，境外融資利率下降明顯典型房企中，5 月萬科、龍湖、旭輝等多家房企發(fā)債融資，境內(nèi)融資利率

22、小幅下行。近期人民幣升值，境外融資利率仍維持低位，境外融資成本相對降低。表：5 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理居民房貸量價監(jiān)測全國維度：5 月首二套房貸利率已連續(xù)四月持續(xù)上升5 月全國首套房貸利率 5.33%，二套房貸利率平均利率 5.61%，環(huán)比均上漲 2BP，首二套房貸利率已連續(xù)四個月上漲，近期多個熱點城市加強對小額貸款和融資擔(dān)保的管控，政策持續(xù)收緊，預(yù)計短期內(nèi)利率仍有向上的動力。圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理城市維度：廣州連續(xù)四月上漲，南昌、重慶漲幅明顯一線城市中，廣州連續(xù)四月上升，本月首套貸款利率繼續(xù)上升 9 BP 至 5.35%，較 1 月低位已上升 40BP，深圳亦上漲 5BP 至 5.03%，二線城市中，南昌、重慶漲幅明顯，本月分別上漲 25、20BP，領(lǐng)跑二線城市。杭州、西安、昆明亦有 5BP 以上的漲幅。圖：5 月典型城市首套房貸平均利率及波動數(shù)據(jù)來源：融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理后市研判展望后市，五一后全國樓市持續(xù)輪動，輪動范圍由一線向強二線、強二線向弱二線、強三線擴散，目前部