成都某上市地產(chǎn)高層項(xiàng)目考察報(bào)告

1、成都高層項(xiàng)目考察報(bào)告高層產(chǎn)品力增值點(diǎn)分析考察目的:主要考察成都市場(chǎng)中的高贈(zèng)送面積項(xiàng)目；次要考察在規(guī)劃、景觀、推廣等有借鑒性的項(xiàng)目；主要考察項(xiàng)目：*，*，龍湖翠微清波，*，麓島國際社區(qū)，仁和*，*金域西嶺，中海蘭亭，麓山國際社區(qū)，華潤翡翠城，華潤二十四城；第一類 高贈(zèng)送項(xiàng)目分析NO 1 通過雙層挑高來贈(zèng)送做法 1：雙層挑高內(nèi)陽臺(tái)全贈(zèng)送，一般通過奇偶錯(cuò)的方式實(shí)現(xiàn)戶戶贈(zèng)送，這種做法在西安也比較常見(大華中海復(fù)地項(xiàng)目都有采用)，在此不做敘述。做法 2：將雙層挑高陽臺(tái)面積擴(kuò)大且臨近入戶門，則此陽臺(tái)可改為客廳使用。此方法在此做論述。贈(zèng)送面積原理： 陽臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，

2、則不計(jì)算面積。采取以上贈(zèng)送方式的項(xiàng)目有：*、*、*、春天大道等；開發(fā)商：深成都*成華置業(yè)項(xiàng)目地：成華區(qū)建設(shè)路1號(hào)項(xiàng)目占地：74000平方米建筑面積：300000平方米容積率：5物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層,高層開盤時(shí)間：2007 年 10 月13 日總數(shù)/套數(shù)： 2200戶* 全贈(zèng)送挑高客廳，最夸張的面積贈(zèng)送點(diǎn)評(píng)：在城市核心地段，通過*的品牌號(hào)召力及高層產(chǎn)品特有的產(chǎn)品研發(fā)模式，營造了獨(dú)特的產(chǎn)品力高贈(zèng)送，并以此實(shí)現(xiàn)了爆破容積率及產(chǎn)品溢價(jià)。當(dāng)然*如此夸張的偷容積率做法也和其高成本不無關(guān)系，*此項(xiàng)目拿地價(jià)格超過了800萬/畝。*雙層挑高贈(zèng)送* 全贈(zèng)送挑高客廳，最夸張的面積贈(zèng)送偷 面 積 做 法

3、贈(zèng) 送 雙 層 高 露 臺(tái) 及 雙 層 高 內(nèi) 陽 臺(tái)贈(zèng)送面積原理：陽臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，則不計(jì)算面積。*雙層高客廳臺(tái)贈(zèng)送雙層高露臺(tái)贈(zèng)送裝修前后對(duì)比結(jié)論：這樣大膽的贈(zèng)送面積在西安很難報(bào)批，且不利于龍湖企業(yè)形象樹立，建議不采用。雙層挑高贈(zèng)送雙層挑高贈(zèng)送*開發(fā)商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司項(xiàng)目地：成都市新會(huì)展片區(qū)站華路項(xiàng)目占地：110 畝建筑面積： 35萬 容積率：4.2綠化率：40 物業(yè)管理：中海物管（1.9 元/ 平方米）建筑類型： 32+1 高層（二期）*全贈(zèng)送挑高多功能廳點(diǎn)評(píng)：成都房地產(chǎn)發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)于高層住宅市場(chǎng)來說，提高得房率和高贈(zèng)送是競(jìng)爭(zhēng)

4、的重要砝碼。中海地產(chǎn)不得不如*等開發(fā)商通過高贈(zèng)送來實(shí)現(xiàn)其競(jìng)爭(zhēng)力的提升。贈(zèng) 送 面 積 做 法 贈(zèng) 送 雙 層 高 的 內(nèi) 陽 臺(tái) 并 可 增 添 夾 層 ， 提 高 得 房 率贈(zèng)送面積原理：陽臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，則不計(jì)算面積。效果說明結(jié)論：當(dāng)雙層挑高的面寬進(jìn)深較為寬裕時(shí)，則可增加夾層和室內(nèi)樓梯來提高得房率。西安市場(chǎng)目前未見此方法。雙層挑高贈(zèng)送做法 1：內(nèi)陽臺(tái)如果尺寸較小，則可當(dāng)作功能房使用，如入戶花園、書房等。做法 2：如果內(nèi)陽臺(tái)進(jìn)深和面寬都足夠尺寸且臨近入戶門，則此內(nèi)陽臺(tái)可改為客廳使用。NO 2 半封閉的內(nèi)陽臺(tái)的贈(zèng)送贈(zèng)送面積原理： 內(nèi)陽臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積

5、，如果內(nèi)陽臺(tái)尺寸足夠大，則可當(dāng)作功能房如書房等使用，甚至當(dāng)作客廳使用。采取以上贈(zèng)送方式的項(xiàng)目有：*、*等；*藍(lán)光富麗碧蔓汀 將露臺(tái)與客廳融為一體的高贈(zèng)送開發(fā)商：藍(lán)光集團(tuán)項(xiàng)目地：成華區(qū)解放北路1 段項(xiàng)目占地：66667平方米建筑面積：350000平方米容積率：4物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：26+1層總數(shù)/套數(shù)：3514戶點(diǎn)評(píng)：藍(lán)光集團(tuán)旗下項(xiàng)目，均走性價(jià)比路線，通過高贈(zèng)送及實(shí)在的打折促銷方式，吸引了很多中下層客戶。這也是該企業(yè)的核心發(fā)展理念在細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)做足差異化。半封閉的內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送*偷面積做法 將客廳與露臺(tái)連為一體裝修前后對(duì)比結(jié)論：這樣原始赤裸的偷面積在西安很難報(bào)批，且不利于龍湖企業(yè)形象樹立，建

6、議不采用。說明，通過客廳不做梁柱及門的方式，將露臺(tái)與客廳相連，使其成為一大的內(nèi)陽臺(tái)，計(jì)算一半面積。NO 3.入戶花園贈(zèng)送或半贈(zèng)送說明：入戶花園贈(zèng)送，這樣的方式在西安使用較為常見，在此不做贅述。NO 4 贈(zèng)送花架層說明：目前這種方式只在成都*看到此方法的使用，在西安市場(chǎng)尚未見到應(yīng)用?；軐淤?zèng)送*點(diǎn)評(píng)：在西安市場(chǎng)未看到此類方式的贈(zèng)送，且花架贈(zèng)送的面積使用起來仍有一些不便（需要增加預(yù)制板，且部分費(fèi)用需要客戶承擔(dān)），建議此方法不采用。5、贈(zèng)送倒凸窗（步入式落地窗）低于2.2米送點(diǎn)評(píng)：這樣的做法現(xiàn)在開始流行和泛濫，問題是西安地區(qū)對(duì)倒凸窗的進(jìn)深是否有嚴(yán)格要求，如果沒有則可大送面積，希望研發(fā)部門會(huì)同銷支同事

7、進(jìn)一步核實(shí)此方法的使用可能性。6、利用層高不足2.2米贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積原理：國家政策規(guī)定，建筑層高不足2.2米，不計(jì)使用面積。華潤24城通過富有智慧的嘗試，做到了戶型的創(chuàng)新及高贈(zèng)送。抬高下降多功能廳下沉，但未封閉，故算半面積，為創(chuàng)新設(shè)計(jì)；書房做局部錯(cuò)層，層高不到2.2米，書房面積全贈(zèng)送。點(diǎn)評(píng)：此方法既嚴(yán)格執(zhí)行國家法規(guī)，同時(shí)也很巧妙地實(shí)現(xiàn)了高贈(zèng)送，建議研發(fā)部門重點(diǎn)考慮。2.22.82.22.8米米米米華潤二十四城送面積示意圖上戶書房（全送）上戶餐廳（半送）下戶書房（全送）下戶餐廳（半送）小結(jié)： 強(qiáng)調(diào)客廳朝南、主臥朝南； 兩房目標(biāo)群體以剛性需求客戶為主，面積贈(zèng)送上應(yīng)強(qiáng)調(diào)使用性，贈(zèng)送面積可改成的房間

8、應(yīng)首先從次臥考慮，在尺度要求上比功能房高（開間至少在2.9m以上），贈(zèng)送方式建議采取半封閉的內(nèi)陽臺(tái)方式； 普通三房通過贈(zèng)送基本可以實(shí)現(xiàn)四+x的格局，建議采取華潤24城的做法； 其他方法如挑空客廳送面積等方法既不符合西安地產(chǎn)發(fā)展水平，也不利于龍湖品牌形象，建議不予以考慮； 面積贈(zèng)送上，強(qiáng)化可拆卸倒凸窗手段的應(yīng)用，若西安市場(chǎng)不存在倒凸窗0.6m的進(jìn)深限制，則倒凸窗可大量增加贈(zèng)送面積； 雙層高露臺(tái)，贈(zèng)送面積有限且影響外立面美觀及安全性，建議慎重考慮。產(chǎn)品形式建筑面積贈(zèng)送面積預(yù)計(jì)實(shí)際面積區(qū)間贈(zèng)送形式及要求圖例說明二房80-891090-991、內(nèi)陽臺(tái)（即空中院館）半送，進(jìn)深大于2.9米，可改為次臥室，

9、對(duì)于這類客戶、來說，內(nèi)陽臺(tái)的使用價(jià)值高于入戶花園。2、南向凸窗全送三房120-13015-201351501、建議采取華潤24城的做法，半送書房和全送多功能廳的做法，使贈(zèng)送面積進(jìn)一步擴(kuò)大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此類客戶更注重生活情趣和質(zhì)量，故贈(zèng)送可考慮雙層挑高贈(zèng)送方式，建議采用*的做法。2、南向凸窗全送針對(duì)西安岳家寨項(xiàng)目的產(chǎn)品贈(zèng)送建議第二類 精裝修分析成都*金域西嶺案例分析Case Analysis of VANKE 作為留給客戶的第一印象,*對(duì)住宅大堂及電梯前室的包裝十分重視.營銷展示-大堂及電梯前室精裝修-材料展示 *在樣板間外設(shè)置一塊區(qū)域,展示房間里

10、主要廚衛(wèi)用件,向客戶傳遞產(chǎn)品用材的信息,目的是讓客戶放心. 大戶型的廚房設(shè)置大水槽,方便清洗大型號(hào)的炒鍋等.同時(shí)廚房開低窗,方便設(shè)置地柜和吊柜. 在廚房的吊柜下懸掛多功能液晶顯示屏,可控制門禁看電視.精裝修-廚房 衛(wèi)生間鏡子下設(shè)置暖燈,營造舒適明亮的環(huán)境 淋浴區(qū)地漏設(shè)置成長槽,提高下水的速度,避免淋浴區(qū)大面積積水既美觀,又防滑.精裝修-衛(wèi)生間點(diǎn)評(píng)：根據(jù)本案的實(shí)際情況不適合做精裝，但可為半坡湖項(xiàng)目中的高層組團(tuán)適當(dāng)考慮。第三類 營銷推廣分析體驗(yàn)中心外部項(xiàng)目標(biāo)識(shí)建議：選取震撼力較強(qiáng)的建筑形態(tài)，沉穩(wěn)大氣材料選擇方面玻璃鋼或是鍍鋅板烤漆體驗(yàn)中心樓體上的字體選擇金銀色為主，突出眼前一亮的感覺體驗(yàn)中心內(nèi)部標(biāo)識(shí)建議防撞玻璃粘貼龍湖地產(chǎn)標(biāo)識(shí)及項(xiàng)目標(biāo)識(shí)溫馨提示等公示用畫架展示品牌宣傳冊(cè)等銷售道具選擇金屬質(zhì)感較強(qiáng)的材料吧臺(tái)的裝修要注意細(xì)部處理及整體風(fēng)格保安崗臺(tái)細(xì)部處理建議設(shè)置崗臺(tái)周圍鮮花點(diǎn)綴崗臺(tái)要印龍湖標(biāo)識(shí)崗臺(tái)太陽傘需要印龍湖地產(chǎn)標(biāo)識(shí)功法樣板間展示： 為了更好的突出龍湖品牌在建筑材料選擇上的精益求精，讓每一個(gè)購房者明白龍湖對(duì)每一種材料選擇上的精細(xì)程度，建議展示功法樣板間樣板房裝飾建議主題樣板間展示：選取一種主題風(fēng)格，如音樂主題，時(shí)尚女白領(lǐng)主題裝飾物的選取要突出生活情