淺談房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理的問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

1、淺談房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理的問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理摘要：房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的?？梢?，房地產(chǎn)商的所有項(xiàng)目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。本文主要對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行了闡述。項(xiàng)目管理是50年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法，本文首先概述了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義，分析了它的體系構(gòu)成及各單位所承擔(dān)的作用，然后說明了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，最后探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方法問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；管理方法；：F293.33：A：前言隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，如今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析，征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、

2、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。本篇文章在介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理面現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上,對我國現(xiàn)時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問題,從決策、設(shè)計(jì)和實(shí)施三個(gè)時(shí)期進(jìn)行了深入的分析,最后對所存在的問題提出了相對應(yīng)的解決策略。概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行。規(guī)劃階段是對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒有嚴(yán)格地分開在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀受人們生活水平的提高,人們對住房的質(zhì)量要求也

3、日益變化。房產(chǎn)的功能將會越來越全面,其公用配套設(shè)計(jì)也將會越來越多。由于現(xiàn)代科技的飛速發(fā)展,住宅的科技含量也在逐步的進(jìn)步,很多關(guān)于房產(chǎn)的技術(shù)、材料、工藝以及管理等水平都在不斷地上升。但從現(xiàn)時(shí)期多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的角度進(jìn)行分析,他們多選擇使用自主式管理方法。這種方法具體的是指,開發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目管理部門,進(jìn)行組織招標(biāo),并自主選擇一些與房產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的工程設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理以及施工單位等,并組織工程進(jìn)行項(xiàng)目施工和項(xiàng)目試運(yùn)行等,最后把企業(yè)的售后服務(wù)交給其他的物業(yè)管理公司,來承擔(dān)一些過渡期的物業(yè)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的現(xiàn)狀質(zhì)量較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目是對房產(chǎn)進(jìn)行具體規(guī)劃,并主要涉及到以下多個(gè)方面,房

4、屋設(shè)計(jì)應(yīng)該具有合理的科學(xué)性,還要確保結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保、功能合理、質(zhì)量可靠、技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)經(jīng)濟(jì)以及物管到位等。但在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)上,主要追求的是外在的吸引力。為了最大化的減少房產(chǎn)的投入成本,在選擇一些低價(jià)中標(biāo)的設(shè)計(jì)、施工、材料和監(jiān)理等相關(guān)單位。而在合同的履行時(shí)期,經(jīng)常出現(xiàn)墊資和拖欠進(jìn)度款等現(xiàn)象,造成中標(biāo)單位在施工的過程中,沒有一定的資金保證房產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的現(xiàn)狀受房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用土地資源緊缺和消費(fèi)者對購房日益增長的影響,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)商品緊缺,并且房價(jià)呈現(xiàn)直接增長的趨勢。進(jìn)而造成設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理以及業(yè)主等市場以房地產(chǎn)開發(fā)商為合作的主要對象,形成一種以強(qiáng)勢為主體、

5、以利益為核心的不良市場。房地產(chǎn)開發(fā)商在壟斷房地產(chǎn)行業(yè)市場的同時(shí),并在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中,實(shí)施自主式和封閉式管理方法,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方面,出現(xiàn)了信息不對稱的嚴(yán)重現(xiàn)象?，F(xiàn)時(shí)期,由于我國房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理水平較低,很多房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目都存在房產(chǎn)質(zhì)量較差、交房時(shí)間拖后、前期物業(yè)管理水平低等一系列問題。本篇文章主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的決策時(shí)期、設(shè)計(jì)時(shí)期、實(shí)施時(shí)期三個(gè)時(shí)期出發(fā),對每個(gè)時(shí)期所存在的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。決策時(shí)期主要存在的問題目前,房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理在決策時(shí)期所存在的問題主要有兩個(gè)方面:一方面是其決策機(jī)制不夠完善。我國國內(nèi)的多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商多出身于包工頭或者其他行

6、業(yè)的成功者,所以,其主要_不具有房地產(chǎn)專業(yè)知識,對項(xiàng)目的管理認(rèn)識也不夠全面。更為普遍的是,在中小型房地產(chǎn)企業(yè)的決策中,聽從其_一人決策較多,即使_員做出一些不合理的決策也沒有人指出。多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商還沉溺于二十一世紀(jì)初的房地產(chǎn)黃金時(shí)期,他們還一直處于只要手里有房子,就不存在沒人要的心態(tài)。實(shí)施時(shí)期主要存在的問題房地產(chǎn)在實(shí)施時(shí)期主要存在的問題就是工期拖延現(xiàn)象較為突出。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中,難度最大的就是企業(yè)與業(yè)主間簽訂的施工合同的分包工程。由于在工程招標(biāo)的過程中,簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)密。所以,在業(yè)主以后進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)就存在很大的難度,尤其是在工程的接口和配合兩個(gè)方面存在的問題最多,最終導(dǎo)致工期

7、遲遲不能竣工。設(shè)計(jì)時(shí)期主要存在的問題房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在其設(shè)計(jì)時(shí)期的問題主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面其一,重視施工,忽略設(shè)計(jì),給成本控制帶來很大的難度。在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中,表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項(xiàng)目的施工時(shí)期的投資控制,對投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項(xiàng)目的施工而忽略其設(shè)計(jì)在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。眾所周知,成本的投資控制是建立在施工圖紙上的,當(dāng)施工圖紙已經(jīng)設(shè)計(jì)好后,再對其成本范圍進(jìn)行控制時(shí),就很難實(shí)現(xiàn)控制的目標(biāo)了。其二,對房產(chǎn)的外形設(shè)計(jì)多隨波逐流,不能就地取材,因地制宜,滿足于消費(fèi)者的心理需求。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問題的主要解決策略根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管

8、理在三個(gè)時(shí)期存在的主要問題,以下對些提出針對性的解決策略。(1)注重設(shè)計(jì)時(shí)期的設(shè)計(jì)方案,以便于加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制。設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制應(yīng)該是企業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。企業(yè)必須改變注重施工,忽略設(shè)計(jì)的觀念。一個(gè)良了的設(shè)計(jì)方案,建設(shè)出來的房產(chǎn)不僅可以吸引廣大的購房消費(fèi)者,滿足于他們心理需求,在幫助企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí),還給企業(yè)打造了一個(gè)良好的知名度,在同行乃至社會中樹立一個(gè)良好的企業(yè)品牌。所以企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)期的投資控制就要在設(shè)計(jì)方案中投入很大的精力。(2)在加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策時(shí)期可行性工作的同時(shí),再對其進(jìn)行深入的研究,并充分發(fā)揮工程管理人員在工作中的作用。 TOC o 1-5 h z 由于中小型房地

9、產(chǎn)市場調(diào)查的不全面,信息收集的不夠充分,嚴(yán)重影響了項(xiàng)目管理的可行性研究。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要取得最終利益,只有在全面掌握商業(yè)情報(bào)的基礎(chǔ)之上。例如：在進(jìn)行研究的過程中,企業(yè)還要采納一些專業(yè)工作人員,在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等相關(guān)方面的意見,并充分發(fā)揮他們在這些職位中的作用。從而提高房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目決策的質(zhì)量。(3)注重項(xiàng)目管理實(shí)施時(shí)期的工作。做好項(xiàng)目管理實(shí)施時(shí)期的工作,就需要和工程項(xiàng)目現(xiàn)場的管理人員分散協(xié)作,一起完成工程的實(shí)施時(shí)期的項(xiàng)目交付和移交等工作。除此之外,業(yè)主還要根據(jù)實(shí)施時(shí)期的特點(diǎn),使用分步實(shí)施和統(tǒng)一規(guī)劃等方法,進(jìn)行分期分批的招標(biāo)。為了有助于房地產(chǎn)開發(fā)商和監(jiān)理單位管理和協(xié)調(diào),避免不必要的風(fēng)險(xiǎn),在減少房地產(chǎn)開發(fā)商分包項(xiàng)目的同時(shí),對于項(xiàng)目整體中的開發(fā)商分包的每個(gè)工程內(nèi)部都要進(jìn)一步的系統(tǒng)細(xì)化、并深化合同中的每個(gè)條件以及每個(gè)接口