淺析土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的征管問題

1、淺析土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的征管問題淺析土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的征管問題 _葉治斌_ 房地產(chǎn)開發(fā)_建筑中文網(wǎng)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對滯后的矛盾日益突出 ,房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管已成為當(dāng)前稅收征管工作的難點。本文從現(xiàn)行土地增值稅的開征背景及作用出發(fā) ,分析了土地增值稅的征管現(xiàn)狀及存在問題 ,提出了加強征管的對策與建議。一、土地增值稅的開征背景及作用 20 世紀 90 年代初期 ,伴隨著我國第一撥房地產(chǎn)熱,土地投機、炒賣之風(fēng)在房地產(chǎn)中一度盛行。房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展 ,加劇了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡狀況。 土地增值稅自開征以來,已有17年的歷史。隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善

2、,土地增值收益越來越大,對其征稅,對實現(xiàn)土地所有者權(quán)益、建立地方主體稅源等方面發(fā)揮了一定的作用。二、土地增值稅的征管現(xiàn)狀及存在問題土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的增值額征收的稅種,征收對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（一）征稅效果不甚理想。2008年全國房地產(chǎn)銷售收入24071.3億元 , 2009年43995億元 , 1994年該項稅收收入全國統(tǒng)計數(shù)字僅為 499 萬元 ,隨后的 1995 年全國也僅為2700萬元 ,而同為房地產(chǎn)契稅收入則是土地增值稅2-4倍,見表 1,征稅效果不甚理想 ,造成土地增值稅對總體稅收收入貢獻嚴重不足。（二）稅款預(yù)征比率失當(dāng)。 根據(jù)新華社

3、新華視點專欄2009 年我國房地產(chǎn)平均利潤率約50%。結(jié)合以上關(guān)系式可以得出10%預(yù)征率的稅款才能與應(yīng)納稅款持平 ,但全國各地預(yù)征率遠遠低于10%,預(yù)征比率的失當(dāng),造成清算工作難度加大。（三）偷逃稅手段多樣化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過以下幾種方式來減少稅款的繳納:一是隱匿營業(yè)收入。二是虛增開發(fā)成本。三是利用優(yōu)惠政策。四是借名開發(fā)。偷逃稅手段多樣化,造成稅款流失嚴重。 （四）清算工作選擇兩難。 一方面,由于土地增值稅是構(gòu)成地方政府收入主要來源之一,其清算工作的開展有利于增加地方財政收入 ,優(yōu)化地方財政收入 ;另一方面 ,各地政府普遍擔(dān)心土地增值稅的清算會給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來負面作用 ,清算工作選擇

4、兩難 ,造成相關(guān)部門執(zhí)行清算動力不足。（五）職能部門協(xié)調(diào)配合缺乏。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到一系列的職能部門 ,如土地管理、房產(chǎn)管理、城市管理、金融監(jiān)管等,但從目前各地的情況來看,相關(guān)部門配合不得力,稅務(wù)部門把關(guān)不嚴格,稅務(wù)部門管理機制和網(wǎng)絡(luò)不健全,造成納稅人的事后管理、 檢查難度加大。（六）地方稅費征繳倒掛。許多地方政府基于土地增值稅征收不力,但為了提高財政收入,額外創(chuàng)設(shè)大量簡便易行的收費項目。（七）稅源監(jiān)控乏力滯后。地方稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)前期了解不多 ,稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)空缺往往是項目已進入預(yù)售階段,稅務(wù)機關(guān)尚未介入,稅務(wù)機關(guān)管理滯后于項目建設(shè)。稅源監(jiān)控乏力滯后 ,造成稅款入庫不均衡。三、加

5、強土地增值稅征管的對策與建議（一）強化稅源征管,保證稅款收入。加強稅收責(zé)任區(qū)建設(shè) ,實施稅源項目監(jiān)管;建立重點企業(yè)檔案管理,比對涉稅各項指標(biāo)設(shè)立工程項目納稅臺賬,跟蹤不同項目進展情況 ;嚴格稅收征管員能級管理制度 ,強化稅收征管員責(zé)任意識;采取集中辦班與抽調(diào)的學(xué)習(xí)形式培養(yǎng)一批熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)骨干 ;強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅輔導(dǎo)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅意識。（二）提高預(yù)征比率,完善稅收體系。 由于目前土地增值稅的預(yù)征率較低,納稅人一般不會主動提出清算,即使清算,稅款也難以入庫。有鑒于此,地方稅務(wù)部門可結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、 房產(chǎn)價格、 開發(fā)成本 ,適當(dāng)提高普通住宅的預(yù)征比率,完善稅收體系 ,

6、充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)控作用。（三）加強前期管理,加大反偷逃稅力度。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得上地使用權(quán)開始 ,按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬 ,對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控,做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。防止利用假合同、假信息虛增開發(fā)成本;加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。（四 ）提高清算認識,加大清算力度。 土地增值稅清算,是為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序 ,切實提高廣大群眾的切身利益而采用的調(diào)控措施,地方政府應(yīng)該提高對清算工作重要性的認識 ,不得設(shè)法緩行清算工作;國家把清算工作落實與否列入檢驗稅務(wù)干部依法治稅能力和評

7、價地方黨政機關(guān)依法行政水平能力,為政策的有效落實和基層稅務(wù)部門有效執(zhí)行提供良好的輿論環(huán)境和思想基礎(chǔ)。 （五 ）加強部門協(xié)調(diào) ,創(chuàng)新征管模式。 稅務(wù)機關(guān)積極爭取地方政府的支持,加強與國土、房管、城建等部門的聯(lián)系與溝通,健全部門聯(lián)動合作機制,在現(xiàn)有的征管系統(tǒng)中搭建一個房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)管理平臺 ,實行行業(yè)信息共享 ,及時收集掌握房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的信息。通過委托國土資源、房管部門代征二級土地市場稅收的創(chuàng)新征管模式 ,從源頭上防止稅款的流失。（六）推行正稅清費,維護稅法剛性。基于房地產(chǎn)稅收的特殊性 ,按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的稅收制度改革基本原則,國家在合理分稅的基礎(chǔ)上 ,減少地方的收費項目,防止稅費的本末倒置。四、總結(jié)盡管目前的土地增值稅存在許多不足,面臨征管困難 ,甚至在未來的