[精選]中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項目合同管理與成本控制(201頁)

1、2010年9月16日中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項目合同管理與成本控制北京威寧謝工程咨詢有限公司 董事兼總經(jīng)理 香港大學(xué)建筑策劃管理學(xué)碩士 香港工料測量師學(xué)會會員 英國皇家特許測量師學(xué)會會員 加拿大全國建筑估算師學(xué)會專業(yè)估算師 加拿大安大略省建筑估算師學(xué)會專業(yè)估算師 美國成本估值工程師 一、 威寧謝簡介 歐洲 DAVIS LANGDON & EVEREST 澳洲 DAVIS LANGDON AUSTRALIA 亞洲 DAVIS LANGDON & SEAH 美洲 DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲 DAVIS LANGDON FARROW LAING 共 102個辦事處及超過 5,500

2、名職工全世界最大的工料測量專業(yè)集團(tuán)歐洲26 個辦事處中東6個辦事處澳洲13個辦事處亞洲34個辦事處非洲15個辦事處美洲8 個辦事處在12個亞洲國家共設(shè)34個辦事處。總共有員工近3,600人。亞州區(qū)的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA中國菲律賓越南泰國汶萊馬來西亞印尼（共11家分公司）馬尼拉胡志明市曼谷檳城吉隆坡巴魯古晉哥打基納巴盧耶加達(dá)新加坡斯里巴加灣市Kuala Belait南韓漢城印度Bangalore日本辦事處 職工數(shù)目 成立年份在中國的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA 香港 350名 1949 上海 172名 1993 北京

3、 175名 1994 廣州 84名 1995 深圳 66名 2001 重慶 30名 2005 武漢 25名 2005 天津 35名 2007 沈陽 36名 2007 佛山 14名 2008 成都 21名 2008 總計人數(shù) 1,008名威寧謝主要項目清單銀泰中心(含柏悅酒店)(350,000m2)北京財富中心 千禧大酒店項目 (80,032 m2)北京市新三里屯時尚文化區(qū)項目(含瑜舍酒店) (190,000 m2)中央電視臺新臺址建設(shè)工程(含文華東方酒店)(600,000m2)北京首都國際機(jī)場3號航站樓(1,200,000m2)中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔寫字樓(310,0

4、00m2) 天津嘉里中心(729,980m2)中鋼天津響螺灣項目(含美高梅酒店)(358,000m2)沈陽恒隆市府廣場(1,000,000m2)成都來福士廣場 (含威斯汀酒店)(267,251m2)二、 項目合同管理與成本控制建筑工程管理架構(gòu)建筑工程合約安排建筑工程承包方式分包合約安排造價成本控制上 午12345 8 7253030100設(shè)備材料采購模式的規(guī)則洽商變更管理合同爭議的解決6789索賠審核10對造價成本控制部門的工作建議25下 午20201095201建筑工程管理架構(gòu)1. 建筑工程管理架構(gòu)2建筑工程合約安排2. 建筑工程合約安排3建筑工程承包方式按固定總價包干合同承包按成本加酬金合

5、同承包3.13.23.3按單價合同承包按固定總價包干合同承包3.13.1.1 按圖紙及規(guī)范包干3.1.2 按工程量清單包干3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干3.1 按固定總價包干合同承包 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干 a. 按圖紙及規(guī)范包干合同金額是以合同 圖紙、施工規(guī)范為依據(jù)，單價為包干 單價。 b. 在招標(biāo)時，業(yè)主委托專業(yè)造價咨詢單 位提供工程量清單，列出分部分項工 程量，由投標(biāo)單位填報單價及總價。3.1 按固定總價包干合同承包(續(xù)) 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干(續(xù)) c. 在投標(biāo)時，投標(biāo)單位應(yīng)對估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以合同圖紙 及規(guī)范所

6、述內(nèi)容進(jìn)行施工，但并不以工 程量清單所述之子目及工程量作為施工 及最終結(jié)算依據(jù)。 3.1 按固定總價包干合同承包(續(xù)) 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干(續(xù)) e. 不論工程量清單出現(xiàn)比圖紙及規(guī)范所述較 多或較少工作子目或工程量時，該等子目 或工程量及合同金額將不作任何調(diào)整。 f. 最終結(jié)算金額將按設(shè)計指示或變更洽商以 增減帳形式或合同內(nèi)規(guī)定之其他方式進(jìn)行 調(diào)整。 3.1.2 按工程量清單包干3.1 按固定總價包干合同承包(續(xù)) 3.1.2 按工程量清單包干 a. 固定總價按造價咨詢單位提供的工程量清 單所示的工程量為依據(jù)。 b. 在招標(biāo)時，業(yè)主委托專業(yè)造價咨詢單位提 供工程量清單，列出分部分項工

7、程量， 由投標(biāo)單位填報單價及總價。 3.1 按固定總價包干合同承包(續(xù)) 3.1.2 按工程量清單包干(續(xù)) c. 在投標(biāo)時，投標(biāo)單位不需對估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單 所述之子目及工程量作為施工依據(jù)。 e. 如工程量清單所示工程量出現(xiàn)錯誤時，該 等錯誤將以變更指示作出修正。3.2按單價合同承包3.2 按單價合同承包 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50500-2008建設(shè)工程 工程量清單計價規(guī)范4.1.3條：3.2 按單價合同承包(續(xù)) 招標(biāo)文件中的工程量清單標(biāo)明的工程量是投標(biāo)人 投標(biāo)報價的費用基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、 承包雙方在合

8、同中約定應(yīng)予計算且實際完成的工 程量確定。3.2 按單價合同承包(續(xù)) a. 承包商承接施工任務(wù)時，業(yè)主方面常常不能提 供全部報價所需的圖紙和資料，因而無法計算 確切的工程量。承發(fā)包雙方只能先商定單價， 以此為基礎(chǔ)簽定合同，待工程實施后，按雙方 商定的單價乘以實際完成的工程量，從而計算 出工程承包總價。 b. 對于三邊工程，總承包合同會采用按單價合同 承包方式。按成本加酬金合同承包3.33.3 按成本加酬金合同承包 a. 成本加固定百分比酬金 這種辦法是由雙方確定一個固定的百分比，根 據(jù)實際發(fā)生的成本求出酬金額。 b. 成本加固定酬金 這種辦法是成本按實報銷，酬金固定不變。 3.3 按成本加酬

9、金合同承包(續(xù)) c. 成本加浮動酬金 這種方式要求事先商定工程的預(yù)期成本和酬金。 工程完工后，若成本比預(yù)期的降低了，則酬金 向上??；若成本超出預(yù)期數(shù)，則酬金下浮。 d. 對于設(shè)計 + 施工合同，總承包合同將采用按成 本加酬金合同承包方式。 4分包合約安排分包合同模式分類4.14.2分包合同模式的比較4.3分包合同模式的優(yōu)缺點分包合同模式分類4.1分包合同體系模式一般分為下列二類模式A 總承包+指定專業(yè)分包商模式B 總承包+直接承包商4.1 分包合同模式分類模式A 總承包+指定專業(yè)分包商4.1 分包合同模式分類 (續(xù))模式B 總承包+直接承包商1.總承包報價形式 造價咨詢顧問按總承包工程范圍圖

10、紙和技術(shù)規(guī)范編制招標(biāo)文件，投標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)文件，對總承包商自行施工范圍部分工程和對各專業(yè)分包商的照管費及利潤報價，各專業(yè)分包工程金額以暫列金額形式納入總承包報價內(nèi)。 造價咨詢顧問按總承包工程范圍圖紙和技術(shù)規(guī)范編制招標(biāo)文件，投標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)文件，提供總承包商自行施工范圍部分工程和對各直接承包商(工程由雇主直接下判)的照管費報價，各直接承包工程金額不納入總承包報價內(nèi)。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))2.總承包合同范圍 經(jīng)評標(biāo)及議標(biāo)后，雇主與中標(biāo)單位簽訂總承包合同?？偝邪贤秶偝邪套孕谐薪ú糠旨叭繉I(yè)分包工程

11、。 經(jīng)評標(biāo)及議標(biāo)后，雇主與中標(biāo)單位簽訂總承包合同?？偝邪贤秶话偝邪孕谐薪ǖ墓こ?。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))3.專業(yè)分包/直接承包商資格預(yù)審 通過資格預(yù)審，雇主可選擇具備技術(shù)、財務(wù)及同類項目經(jīng)驗要求之單位投標(biāo)。 同(模式A)?？偝邪?直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))4.雇主對專業(yè)分包/直接承包招投標(biāo)的參與 對于包括在總承包合同暫列金額內(nèi)的專業(yè)分包工程，將由雇主及顧問單位組織投標(biāo)工作，其中包括編制各專業(yè)分包的圖紙、技術(shù)規(guī)范的招標(biāo)文件

12、。 對于各直接承包工程，將由雇主及顧問單位組織招投標(biāo)工作，其中包括編制各專業(yè)承包的圖紙、技術(shù)規(guī)范和招標(biāo)文件。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))5.與專業(yè)分包商/直接承包商的合約關(guān)系 經(jīng)評標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)單位將成為各項分包工程之指定專業(yè)分包商，由總承包與指定分包商簽訂專業(yè)分包合同。 經(jīng)評標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)單位將成為各直接承包工程之直接承包商，由雇主與直接承包商簽訂承包合同。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))6.中標(biāo)付款及最終結(jié)算 顧問單位及監(jiān)理

13、公司審核經(jīng)由總承包匯總及提交的專業(yè)分包商中期付款及最終結(jié)算。 顧問單位及監(jiān)理公司審核由直接專業(yè)承包商直接提交的中期付款及結(jié)算。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))7.付款方法 專業(yè)分包商的中期付款經(jīng)由總承包支付，或雇主可選擇由雇主直接支付。 專業(yè)承包商的中期付款由雇主直接支付。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.1 分包合同模式分類 (續(xù))4.2分包合同模式的比較1.資格預(yù)審 雇主完全參與及控制專業(yè)分包投標(biāo)單位的資格預(yù)審。 雇主完全參與控制直接承包投標(biāo)單位的資格預(yù)審。 總

14、承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 2.參與分包工程招投標(biāo) 顧問單位參與專業(yè)分包工程的招標(biāo)、議標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)、中標(biāo)單位存在的商務(wù)、合同或技術(shù)疑問均被澄清及確認(rèn)，上述將減少日后的爭議及造成工期延誤的可能。 顧問單位參與直接承包工程的招標(biāo)、議標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)，中標(biāo)單位存在的商務(wù)、合同或技術(shù)疑問均被澄清及確認(rèn)，上述將減少日后的爭議及造成工期延誤的可能。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 3.雇主對專業(yè)分包單位管理的投入 總承包負(fù)責(zé)專業(yè)分包單位的管理及協(xié)調(diào)工

15、作，雇主可安排較少人員在上述管理及從而減省雇主之管理費用。 雇主需安排大量人員負(fù)責(zé)直接承包單位的管理及協(xié)調(diào)工作，及因此將增加雇主之管理費用。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 4.提供給分包商的專業(yè)管理 總承包根據(jù)以往同類工程經(jīng)驗并擁有各專業(yè)的管理人員，對分包單位提供專業(yè)工程管理，從而達(dá)到工程之質(zhì)量及工期要求。 雇主對直接承包單位工地施工管理的經(jīng)驗及協(xié)調(diào)能力未必具備總承包水平。因此增加了產(chǎn)生重大的返工、工期延誤及經(jīng)濟(jì)索賠的可能。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2

16、分包合同模式的比較 (續(xù)) 5.質(zhì)量及工期責(zé)任 總承包與各專業(yè)分包單位簽訂分包工程合同，工程的質(zhì)量及工期均屬總承包的責(zé)任范圍。 雇主分別與總承包及各直接承包商簽訂合同，如因管理及協(xié)調(diào)不到位造成的工程質(zhì)量及工期延誤，責(zé)任單位不容易被介定及區(qū)分。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 6.分包商違約 若專業(yè)分包單位出現(xiàn)違約行為或被終止合同，雇主需要再重新進(jìn)行分包工程的招標(biāo)工作，及承擔(dān)有關(guān)費用和分包工程造價差異。此外，如上述影響總工期雇主需補償總承包的工期損失。 若直接承包單位出現(xiàn)違約行為或被終止合同，雇主需再重新進(jìn)行直接承

17、包工程的招標(biāo)工作，及承擔(dān)有關(guān)費用和直接承包工程造價差異。此外，雇主很可能面對總承包為直接承包單位的違約行為提出的索賠。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 7.對專業(yè)分包單位提出意見 總承包可被邀請參加專業(yè)分包工程的投標(biāo)。如總承包不參與分包工程投標(biāo)，總承包可在專業(yè)分包資格預(yù)審時提出評審意見。 總承包無權(quán)對雇主直接簽訂合同的承包單位提出任何反對意見。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 8.對專業(yè)分包商的訴訟 對于雇主對專業(yè)分包單位沒有合同關(guān)

18、系，一切對專業(yè)分包單位的訴訟均需經(jīng)由總承包進(jìn)行。 雇主可直接對承包單位進(jìn)行訴訟。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)) 4.3分包合同模式的優(yōu)缺點1.責(zé)任的承擔(dān) 所有工程質(zhì)量及進(jìn)度的責(zé)任均在總承包，可使責(zé)任清晰，更可防止承包人間互相推搪責(zé)任。 總承包不負(fù)責(zé)直接承包商的質(zhì)量及進(jìn)度。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點2.分包商/直接承包商的付款方式 各專業(yè)分包商的款項若由總承包支付，有利于總承包商對分包商的管理，但可能出現(xiàn)總承包私下扣押或拖延付款的情

19、況。 所有直接承包商的款項直接由業(yè)主支付，避免總承包私下扣押或拖延付款。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))3.業(yè)主對分包商/直接承包商的指令 業(yè)主對專業(yè)分包商的指令通過總承包下達(dá)。 業(yè)主與直接承包商關(guān)系密切，指令下達(dá)更快更準(zhǔn)。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))4.對各分包商/直接承包商的施工時間及次序的調(diào)配 總承包有充分權(quán)利調(diào)配各分包商的施工時間及次序，有利工程之順利進(jìn)行。 各直接承包商的施工時間及次序由業(yè)主負(fù)責(zé)調(diào)配，對業(yè)主的專業(yè)要

20、求較大。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))5.爭執(zhí)的監(jiān)督及處理 由總承包負(fù)責(zé)監(jiān)督及處理總包與分包及分包與分包間之爭執(zhí)。充分發(fā)揮總承包商的管理、協(xié)調(diào)能力及專業(yè)水平。 由業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)督及處理總承包與直接承包以及直接承包與直接承包間之爭執(zhí)。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))6.合同的甲方 分包合同由總承包與專業(yè)分包商簽署?？赡艹霈F(xiàn)總承包在與專業(yè)分包簽約前壓價及收費的情況。 直接承包合同由業(yè)主與專業(yè)承包商簽署，可避免總承包在與專業(yè)分包簽約前壓

21、價收費的情況。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))7.業(yè)主的組織架構(gòu) 業(yè)主的組織架構(gòu)可以比較精簡。 對業(yè)主的專業(yè)要求較高，故組織架構(gòu)需較完善。 總承包+直接承包商 (模式B) 內(nèi) 容總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A) 序號4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點 (續(xù))5造價成本控制常見誤區(qū)小張，找 一局三公司的李總、 五建的張總及 建筑總公司的黃總來投標(biāo)。 咱們都是好朋友，肯定能給一個最低價，造價成本控制肯定沒問題。主管常見誤區(qū)小張，你們跟選定中標(biāo)那家談到差不多后找我，我再砍它捌佰萬！要什么造價成本控制都能達(dá)到。還不成我再砍

22、它多一點主管設(shè)計階段成本控制施工及結(jié)算階段成本控制5.15.25.3招投標(biāo)階段成本控制設(shè)計階段成本控制5.1 5.1.1 方案設(shè)計階段5.1.2 初步設(shè)計階段5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計階段 5.1.1 方案設(shè)計階段5.1 設(shè)計階段成本控制 5.1.1 方案設(shè)計階段 在方案設(shè)計階段中，對不同類型的設(shè)計方案 進(jìn)行投資估算分析；以選擇最佳設(shè)計方案 5.1.2 初步設(shè)計階段5.1 設(shè)計階段成本控制(續(xù)) 5.1.2 初步設(shè)計階段 確定單項工程造價及編制資金動態(tài)表對不同 之單項工程設(shè)計方案，如外立面、空調(diào)、采 暖等進(jìn)行造價分析比較。 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計階段5.1 設(shè)計階段成本控制 (續(xù)) 5.1.3

23、 擴(kuò)大初步設(shè)計階段 以工程量清單的方式編制完整的初步設(shè)計預(yù) 算。 如擴(kuò)大初步設(shè)計預(yù)算超出總預(yù)算時，需進(jìn)行 方案優(yōu)化及建議造價減省方案，經(jīng)籌建處及 各顧問單位討論確認(rèn)后，提供修改意見予設(shè) 計單位進(jìn)行圖紙修改，修改后設(shè)計造價能在 總預(yù)算范圍內(nèi)。 5.1 設(shè)計階段成本控制 (續(xù)) 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計階段(續(xù)) 當(dāng)設(shè)計單位完成此階段的圖紙后，擴(kuò)大初步 設(shè)計預(yù)算將重新編制，如造價仍超出總預(yù)算 時，各方需復(fù)重此項工作，直至修改圖紙后 之設(shè)計造價在總預(yù)算范圍內(nèi)。 5.2招投標(biāo)階段成本控制 5.2.1 合約安排策劃5.2.2 專業(yè)分包劃分5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審5.2.4 招標(biāo)文件5.2.5 標(biāo)底編

24、制5.2.6 招標(biāo)答疑5.2.7 評標(biāo)報告5.2.8 議標(biāo)5.2.9 談判5.2.10 合同文件 5.2.1 合約安排策劃 5.2 招投標(biāo)階段成本控制 5.2.1 合約安排策劃 按過往項目經(jīng)驗，及根據(jù)項目之特殊要求， 擬定總承包及各專業(yè)分包之整體合約安排 策劃。 5.2.2 專業(yè)分包劃分5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.2 專業(yè)分包劃分 除定義清楚總承包工程范圍外，需進(jìn)一步將 提供專業(yè)分包劃分清單及各專業(yè)分包內(nèi)的工 程范圍，及落實對選用指定分包、直接分包、 指定材料供應(yīng)商等合約安排。 5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審 發(fā)布招

25、標(biāo)通知，邀請并向投標(biāo)人發(fā)放資格預(yù) 審表及工程項目說明，審查投標(biāo)人的市場準(zhǔn) 入資格、資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)、同類 工程經(jīng)驗、地區(qū)施工經(jīng)驗、可利用于本項工 程的資源(管理能力、技術(shù)人員和施工裝備 等)、需分包的范圍、完成項目的資金穩(wěn)定性 和來源、保函(或保證金)提供和履約能力， 以分析其綜合投標(biāo)實力和選擇，建議最適合 投標(biāo)人。 5.2.4 招標(biāo)文件5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.4 招標(biāo)文件 編制工程承包施工等的招標(biāo)文件。包括招標(biāo) 邀請函、投標(biāo)人須知、招標(biāo)文件、合同協(xié)議 書、合同條件、工程規(guī)范和技術(shù)說明、合同 圖紙目錄、工程量清單以及附件等。 組織投標(biāo)人答疑及考察現(xiàn)場等工作。 5.2

26、.5 標(biāo)底編制5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.5 標(biāo)底編制 按施工圖紙編制之回標(biāo)金額預(yù)算。 5.2.6 招標(biāo)答疑5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.6 招標(biāo)答疑 在招標(biāo)期間處理投標(biāo)單位提出的疑問，包 括技術(shù)、合約及經(jīng)濟(jì)上的問題，全部疑問 及回復(fù)將統(tǒng)一發(fā)放給各投標(biāo)單位。 5.2.7 評標(biāo)報告5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.7 評標(biāo)報告 對投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的分析比較，通過 分析比較以發(fā)現(xiàn)有關(guān)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)疑問，及進(jìn) 一步與各單位澄清，疑問包括：5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.7 評標(biāo)報告(續(xù)) 1. 技術(shù)方案之可行性及合理性 2. 算術(shù)誤差 3. 單價偏

27、高 4. 單價偏低 5. 措施項目異常偏高/偏低報價 6. 未符合招標(biāo)文件要求部分 7. 投標(biāo)單位自擬商務(wù)條款 8. 投標(biāo)單價建議選擇方案 5.2.8 議標(biāo)5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.8 議標(biāo) 議標(biāo)主要目的為澄清投標(biāo)單位報價中的疑問 及錯誤的地方，以供投標(biāo)單位澄清該等問題 后再提交書面確認(rèn)。此外，技術(shù)方案和合同 條款方面也屬于與投標(biāo)單位討論之內(nèi)容。 通過議標(biāo)對各問題的討論、澄清和確認(rèn)，可 避免日后合約上產(chǎn)生不必要的爭議。 5.2.9 談判5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.9 談判 與中標(biāo)單位作最終合同談判、商議承包合約 及草擬工程合同文件。 5.2.10 合同文件5.

28、2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.10 合同文件 根據(jù)回標(biāo)文件及議標(biāo)期間之會議和疑問卷 回復(fù)確認(rèn)結(jié)果，編制合同文件。施工及結(jié)算階段成本控制5.3 5.3.1 財務(wù)報告5.3.2 中期付款5.3.3 變更洽商5.3.4 合同管理5.3.5 索賠處理5.3.6 最終結(jié)算 5.3.1 財務(wù)報告5.3 施工及結(jié)算階段成本控制 5.3.1 財務(wù)報告 根據(jù)最新各專業(yè)分包合同之中標(biāo)金額，發(fā)生 之變更洽商及預(yù)計將來的變更費用，每季度 編制本工程的財務(wù)報告。 5.3.2 中期付款5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.2 中期付款 各顧問單位、總承包及各專業(yè)分包到工 地視察當(dāng)月累計已完成的工程

29、進(jìn)度，審 批各單位之中期付款申請。 5.3.3 變更洽商5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.3 變更洽商 在重大變更簽發(fā)時，項目部將對其作出造價 評估，以供管理層參考及決定是否最后仍進(jìn) 行該項變更。此外，項目部亦每月提交一份 變更洽商及其估值，向管理層方匯報其累計 之變更洽商的經(jīng)濟(jì)影響。 5.3.4 合同管理5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.4 合同管理 籌建處聯(lián)同各顧問單位對施工單位進(jìn)行合同 管理，明確總承包及各專業(yè)分包的工程范圍 及合同責(zé)任。如有違約行為時，將引用合同 條款對其不當(dāng)行為提出意見，并要求其按合 同履行有關(guān)責(zé)任。 5.3.5 索賠處理5.3 施

30、工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.5 索賠處理 在合同管理過程中，當(dāng)有施工單位索賠意向 函件出現(xiàn)時，項目部將盡早解決該等問題。 施工過程中若出現(xiàn)合理的索賠，項目部將審 核其索賠之成立依據(jù)、造價金額及是否涉及 與其他單位之分?jǐn)偦蚩蹨p金額。 5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.5 索賠處理(續(xù)) 若該索賠為不合理時，項目部將根據(jù)其合同 條款，發(fā)出否定意見，如需要時，與施工單 位再專題討論考慮其不合理索賠的依據(jù)。 5.3.6 最終結(jié)算5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算 項目部將計算變更洽商、施工圖紙與招標(biāo)圖 紙差異，和考慮暫定數(shù)量、暫定金額、暫定

31、 單價等金額調(diào)整，編制最終結(jié)算帳目表。 5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算(續(xù)) 在最終結(jié)算階段，建議盡量提前把最終結(jié)算 工作完成，以該結(jié)算金額作為工程款支付依 據(jù)，以避免工程款超支。時間周期與造價控制幅度之關(guān)系 0設(shè)計階段招投標(biāo)階段施工及最終結(jié)算階段時間時間周期與造價控制幅度之關(guān)系造價控制幅度 6設(shè)備材料采購模式的規(guī)則主要材料及設(shè)備采購方式一般建筑材料之采購6.16.26.3各種方式及優(yōu)劣機(jī)電工程一般設(shè)備及材料之采購6.4主要材料及設(shè)備采購方式6.16.1 主要材料及設(shè)備采購方式 一般情況下，主要材料及設(shè)備可劃分為下列幾種 方式進(jìn)行采購： a. 甲供材料項目(即

32、甲供貨乙安裝) b. 承包商自行采購項目(即乙供貨乙安裝) c. 暫定供應(yīng)單價項目(即甲指定乙供貨乙安裝) 6.2各種方式及優(yōu)劣6.2.1 甲供材料6.2.2 乙供材料6.2.3 甲指乙供材料6.2 各種方式之優(yōu)劣 6.2.1 甲供材料 優(yōu)點： a. 通過雇主自行招投標(biāo)方式選擇材料供應(yīng) 商，有利于成本控制； b. 有利于雇主自行控制材料質(zhì)量及品質(zhì)。 6.2 各種方式之優(yōu)劣 6.2.1 甲供材料 缺點： a. 甲供材料需雇主自行尋找供貨途徑，因 此會增加雇主的管理費用； b. 由雇主與供貨商直接建立合約關(guān)系，雇 主風(fēng)險責(zé)任相應(yīng)增大；6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù)) 缺點：

33、(續(xù)) c. 供貨商在收貨、驗貨、保管及損壞損失 問題上容易產(chǎn)生糾紛，加大了雇主現(xiàn)場 管理協(xié)調(diào)工作； d. 質(zhì)量問題不易劃清責(zé)任，承包商有可能 將責(zé)任推卸給雇主，令雇主負(fù)擔(dān)增加； 6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù)) 缺點：(續(xù)) e. 承包商可能會因為材料為甲供而拒絕在 竣工驗收單上簽字，從而影響工程整體 竣工驗收； f. 由于是雇主安排，如出現(xiàn)供貨延誤現(xiàn) 象，承包商可能會因此而提出工期索 賠； 6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù)) 缺點：(續(xù)) g. 甲供材料之損耗和結(jié)算調(diào)整方法均須與 承包商提前洽商并確定，否則，容易引 起材料施工過程中的浪費和費用

34、的增加。 6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.2 乙供材料 優(yōu)點： a. 不需雇主進(jìn)行招投標(biāo)，承包商會自行安 排供貨周期工期，風(fēng)險由承包商承擔(dān)； b. 無論何時出現(xiàn)質(zhì)量問題，均由承包商負(fù) 責(zé)。 6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.2 乙供材料 缺點： a. 對材料供應(yīng)價格需進(jìn)行審批，不利于雇 主成本控制； b. 不利于材料質(zhì)量和品質(zhì)控制，存在以次 充好的風(fēng)險。6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.3 甲指乙供材料 優(yōu)點： a. 由雇主選擇材料的品牌、型號、規(guī)格和 檔次，有利于成本控制； b. 由承包商直接與供貨商簽訂供貨合同， 相應(yīng)減少了雇主此部分合約風(fēng)險； c. 雇主無需承擔(dān)收貨、驗貨、

35、保管及損壞 損失問題；6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.3 甲指乙供材料(續(xù)) 優(yōu)點：(續(xù)) d. 供貨合同由承包商與供貨商直接簽訂， 無論何時出現(xiàn)質(zhì)量問題，均由承包商自 行追溯質(zhì)量責(zé)任方； e. 材料供貨計劃與周期由承包商安排，因 此對工期造成的影響由承包商自行承擔(dān)； f. 材料損耗由承包商自己控制，有利于降 低損耗、節(jié)約材料，從而節(jié)約成本。 一般建筑材料之采購6.36.3 一般建筑材料之采購 我司建議下列材料列為暫定供應(yīng)單價項目形式納 入總承包合同/精裝修指定分包合同，再通過公開 招投標(biāo)選定合適之供應(yīng)商，作為總承包/指定專業(yè) 分包單位之自選供應(yīng)商： 裝飾材料(如地磚/墻磚、地毯、壁紙、

36、石材、防 靜電地板、特別木飾面材料、吊頂面材、小五金等)。 機(jī)電工程一般設(shè)備及材料之采購6.4機(jī)電工程分包商將按雇主/顧問單位/招標(biāo)文件認(rèn)可廠家采購機(jī)電設(shè)備及材料。在編制機(jī)電工程招標(biāo)文件時，機(jī)電工程顧問將提供技術(shù)規(guī)范和設(shè)備及 材料之認(rèn)可廠家清單(通常各項設(shè)備及材料之認(rèn)可廠家均有三個或以上)。經(jīng)雇主代表及機(jī)電顧問書面認(rèn)可指定范圍之品牌、廠家，由機(jī)電分包商自行報價采購供應(yīng)及安裝的項目包括： a. 管材類；b. 閥門類；c. 換熱器；d. 水泵類；e. 冷水機(jī)組、冷卻塔、泠熱量表、空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤 管、風(fēng)機(jī)、消火栓；f. 柴油發(fā)電機(jī)組、照明配電箱(柜)、動力配電箱、控 制箱、應(yīng)急電源箱；g. 線纜類

37、；h. 非精裝燈具及消防類燈具。優(yōu)點：確保投標(biāo)單位選用之設(shè)備及材料能滿足設(shè)計要求；b. 避免錯選較高檔次/規(guī)范之產(chǎn)品，造成經(jīng)濟(jì)效益之 損害；c. 設(shè)備及材料之設(shè)計需滿足機(jī)電工程系統(tǒng)之聯(lián)合運作 及使用功能，避免單獨采購或未按設(shè)計要求之選材 造成各設(shè)備及材料之間支作上的不協(xié)調(diào)；優(yōu)點：d. 由于機(jī)電工程顧問提供之認(rèn)可廠家為三個或以上， 雇主方將可獲得該項設(shè)備或材料之市場競爭報價；e.由于各設(shè)備及材料廠家均為機(jī)電顧問單位定標(biāo)前作出認(rèn)可，故避免對工期造成的延誤或因配合工程進(jìn) 度而迫選擇較昂貴/較高規(guī)范之廠家。 對于下列屬壟斷行業(yè)或金額較大但供應(yīng)不復(fù)雜之機(jī)電主要材料及設(shè)備建議采用直接承包方式由雇主采購，直

38、接承包商或指定分包商安裝：a. 熱力站設(shè)備及配套配件、管線；b. 變配電設(shè)備及高低壓配電箱柜；c. 燃?xì)忮仩t及配套管線；d. 衛(wèi)生潔具及配套小五金；e. 精裝燈具。 7洽商變更管理有效減少變更洽商7.17.2變更計算案例有效減少變更洽商7.1a. 給予設(shè)計單位足夠設(shè)計周期。b. 給予設(shè)計單位全面及明確的設(shè)計要求。c. 市場需求及政府法規(guī)變化應(yīng)及時反映予設(shè)計單 位。d. 分析不同設(shè)計方案之技術(shù)及造價影響及落實最 終方案。e. 優(yōu)化設(shè)計。f. 價值工程。7.1 有效減少變更洽商g.雇主及監(jiān)理對招標(biāo)圖紙?zhí)岢鲈敿?xì)之技術(shù)審查、 復(fù)核。h.造價咨詢單位對招標(biāo)圖紙?zhí)岢鲈敿?xì)之技術(shù)疑 問，設(shè)計單位對技術(shù)疑問的書

39、面回復(fù)將成為 招標(biāo)文件的組成部分。 i. 匯總投標(biāo)單位對招標(biāo)圖紙?zhí)岢龅募夹g(shù)疑問，設(shè)計單位對技術(shù)疑問的書面回復(fù)將成為招標(biāo)文件的組成部分。7.1 有效減少變更洽商(續(xù))j.通過評標(biāo)分析及審查各投標(biāo)單位出現(xiàn)報價差 異的地方，從而復(fù)核招標(biāo)文件、招標(biāo)圖紙、 技術(shù)規(guī)范等是否存在不足而導(dǎo)致該等報價差 異。如有需作出有關(guān)修正。k.設(shè)立變更洽商造價影響的預(yù)警制度 - 簽發(fā)重大設(shè)計變更前，需作造價評估及考慮 其造價影響。7.1 有效減少變更洽商(續(xù))l.設(shè)立變更洽商造價影響的通報制度 - 對工地項目經(jīng)理簽發(fā)超過約定金額之變更洽商時，造價咨詢單位將發(fā)出有關(guān)通 報。 以財務(wù)報告形式，定期匯總變更洽商之累計 評估金額。

40、7.1 有效減少變更洽商(續(xù))7.2變更計算案例7.2 變更計算案例設(shè)計變更#001：YJV銅芯電纜由“4120170mm2”規(guī)格改為“4185195mm2”規(guī)格。7.2 變更計算案例(續(xù))計算明細(xì)：電纜工程量為1,000m“4185195mm2”電纜市場單價：人民幣706元/m“4120170mm2”電纜合同單價：人民幣382元/m 金額 (人民幣/元)增帳：人民幣706元/m1,000m = 706,000 減帳：人民幣382元/m1,000m = (382,000) 凈增帳： 324,0007.2 變更計算案例(續(xù))正確計算：電纜工程量為1,000m“4185195mm2”電纜市場單價：

41、人民幣706元/m“4120170mm2”電纜市場單價：人民幣482元/m“4120170mm2”電纜合同單價：人民幣382元/m 7.2 變更計算案例(續(xù))正確計算：電纜工程量為1,000m“4185195mm2”電纜市場單價：人民幣706元/m“4120170mm2”電纜市場單價：人民幣482元/m“4120170mm2”電纜合同單價：人民幣382元/m 金額 (人民幣/元)減帳：人民幣382元/m1,000m (382,000)7.2 變更計算案例(續(xù))正確計算：電纜工程量為1,000m“4185195mm2”電纜市場單價：人民幣706元/m“4120170mm2”電纜市場單價：人民幣4

42、82元/m“4120170mm2”電纜合同單價：人民幣382元/m 金額 (人民幣/元)增帳：人民幣382元/m1,000m 減帳：人民幣382元/m1,000m (382,000) 7.2 變更計算案例(續(xù))正確計算：電纜工程量為1,000m“4185195mm2”電纜市場單價：人民幣706元/m“4120170mm2”電纜市場單價：人民幣482元/m“4120170mm2”電纜合同單價：人民幣382元/m 金額 (人民幣/元)增帳：人民幣382元/m+人民幣(706-482)元/m 1,000m 606,000減帳：人民幣382元/m1,000m (382,000) 凈增帳： 224,00

43、08索賠審核8.1 索賠時間及程序是否按合同條款所述。8.2 索賠資料是否齊全。8.3 索賠資料是否經(jīng)確認(rèn)。8.4 對已提交的資料，提出技術(shù)疑問。8.5 與各顧問單位包括：設(shè)計單位、監(jiān)理單位討 論。8.6 根據(jù)合同文件、往來函件、會議紀(jì)要、技術(shù) 疑問及回復(fù)及上述討論，決定該單項索賠是 否成立。 8.7 如該單項索賠不成立，需書面回復(fù)施工單位 其不成立之原因及依據(jù)。 8.8 如該單項經(jīng)濟(jì)索賠成立，需審核施工單位申 報之概算，并與其進(jìn)行核對有關(guān)工程量及單 價。8.9 如部分過失是由于申請施工單位造成，或該 施工單位未盡應(yīng)有責(zé)任，把損失減至最低， 則需與申請施工單位及業(yè)主分?jǐn)偹髻r金額。8.10 需查

44、核產(chǎn)生該經(jīng)濟(jì)索賠的責(zé)任方，如責(zé)任方 屬其他施工單位，該等金額則需與責(zé)任方之 施工單位協(xié)調(diào)、同意及扣除。8.11 如經(jīng)濟(jì)責(zé)任屬與其他施工單位分?jǐn)偅瑒t需與 該等施工單位協(xié)調(diào)、同意及從扣除分?jǐn)偨痤~。8.12 如該單項之工期索賠成立，需與雇主/監(jiān)理單 位/其他顧問討論可延長工期之天數(shù)，并根據(jù) 合同文件開辦項目費用，審核施工單位申報 之工期延長費用。9合同爭議的解決中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50500-2008建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范4.9條工程計價爭議處理。其中4.9.3條發(fā)、承包雙方發(fā)生工程造價合同糾紛時，應(yīng)通過下列辦法解決：1. 雙方協(xié)商2. 提請調(diào)解，工程造價管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)解 工程造價問題3.

45、 按合同約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人 民法院起訴協(xié)商爭議評審委員會9.19.29.3調(diào)解仲裁9.4訴訟9.5協(xié)商9.1海鮮酒家感謝高總關(guān)照，這頓飯讓我請客。 業(yè)主施工方楊總，你上個月報過來的索賠費用，我們商量一下，早點給你解決資金問題。 海鮮酒家業(yè)主施工方你的壹仟萬索賠最優(yōu)惠能減至多少？ 工期確是延長，費用也相應(yīng)增加，最低也不能低過捌佰萬。 海鮮酒家業(yè)主施工方高總，多考慮一點吧，陸佰伍拾萬。 其實，我們成本預(yù)算也超不少，陸佰萬怎么樣？ 海鮮酒家業(yè)主同意你的說法。下個月要竣工了，你要多配點管理人員。 施工方9.1 協(xié)商(續(xù)) 根據(jù)法規(guī)和合同條款，在雙方互諒互讓的基礎(chǔ) 上，經(jīng)過談判和磋商，自愿對爭議達(dá)成一致意 見。9.1 協(xié)商(續(xù)) a. 合法、自愿和平等 b. 任何地點 c. 簡便、及時解決爭議 d. 無須第三方介入 e. 沒有破壞工作關(guān)系及合同可繼續(xù)履行 f. 當(dāng)雙方分歧嚴(yán)重，或若有一方不愿繼