某集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃提報(PPT-92頁)課件

1、和融集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃提報 市場大勢預(yù)判項目戰(zhàn)略定位項目產(chǎn)品建議一、市場大勢預(yù)判時間政策或行動內(nèi)容1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 4月15日國務(wù)院會議對購買首套自

2、住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（新“國十條”） 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 。4月21日證監(jiān)會新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為

3、第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)5個月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵自住需求本輪政策本輪政策2003200420052006200720082009中國樓市一貫是“政策樓市”“市場低迷扶持；市場過熱限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持 打壓提高個人住房貸

4、款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制 292033101756168020878932643本輪政策政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗，政策密集調(diào)控后，往往會出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預(yù)計11年開始市場逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇起到推動加速作用，未來市場發(fā)展看好市場爆發(fā)政策力度不夠調(diào)控力度加大市場趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場預(yù)判市場走勢本輪政策為階段性調(diào)整，市場短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場約半年左右政策消化期，預(yù)計2011年上半年市場開始逐步走向復(fù)蘇我國特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國情支撐房地產(chǎn)市場加速、看好發(fā)

5、展所以，項目在入市時應(yīng)處于市場回暖期，雖然在運作周期中可能會碰到短期調(diào)整，但對于40萬方、約5年左右運作的大盤，整體大市場看好發(fā)展、市場環(huán)境逐步走高市場大勢預(yù)判二、項目戰(zhàn)略定位區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位國家級戰(zhàn)略定位升級、大南通概念形成，對客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個中心城市建設(shè)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級，促進(jìn)江

6、蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強(qiáng)，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市背景城市定位升級城市背景同城發(fā)展時代船舶運輸時代：1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強(qiáng)汽車運輸時代：2005年以前，南通因長江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時代：05年開始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評價為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時代：類似于蘇州，通過機(jī)場、鐵路、大橋等對交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成

7、1小時都市圈， 3小時經(jīng)濟(jì)市場消費圈城市00年05年08年09年高端房價GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價上海455110.8914411.1136989.7%149018.210萬以上蘇州150012.6402715.36701137400111.7-2.5萬南通73610.9147215.4251013.32873141.2-1.5萬經(jīng)濟(jì)步入高速增長期，房地產(chǎn)將迎來快速增長蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中心南移，開發(fā)區(qū)為核心，必將承載城市中高端客源發(fā)展區(qū)域特點開發(fā)時期知名開發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級開發(fā)區(qū)、火車

8、站、專業(yè)市場群開發(fā)中期少中端通河區(qū)省級開發(fā)區(qū)開發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開發(fā)中期（05年）少中高端開發(fā)區(qū)國家級開發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國際商業(yè)模式開發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開發(fā)前期少-港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海-南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項目已經(jīng)于2008年2月得到國家發(fā)改委的批準(zhǔn)。建成后從南通開發(fā)區(qū)到上海只要40分鐘2、長江北側(cè)最大的天然30萬噸級海港-洋口港已經(jīng)開航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動的新時代3、世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)4、中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大

9、橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里5、 50層五星級賓館08年12月26日開工于南通開發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級酒店09年10月開始營業(yè)6、南通開發(fā)區(qū)段長江寬度最窄處約7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開發(fā)區(qū)位背景爆發(fā)式增長1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成2、潤華國際中心50層五星級賓館08年12月26日開工于；四星級酒店09年10月開始營業(yè)3、星湖101廣場共12萬方，部分商業(yè)開始運營4、星湖街區(qū)共8萬方，逐步開始營業(yè)5、開發(fā)區(qū)個案預(yù)計在明年集中上市知名開發(fā)商云集、以及政府對配套打造力度，在城市發(fā)展中尚屬首次，凸顯開發(fā)區(qū)在未來南通城市發(fā)展中的核心地位區(qū)位背景最具國際屬性開發(fā)區(qū)有24個國家的400多家外資企業(yè)落戶，其

10、中世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)，南通外資企業(yè)最多開發(fā)區(qū)外籍人口最集中中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里南通最具國際屬性區(qū)域，南通高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項目，是開發(fā)區(qū)建區(qū)以來最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)項目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類似的特色園區(qū)項目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項目處于開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，支撐運作高端個案的區(qū)位價值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤華

11、國際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū) 川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個高端項目共同運作，提升區(qū)位板塊價值和客源認(rèn)知，樹立上海高端居住區(qū)和國際社區(qū)形象上海最大的國際社區(qū)價值運作5萬以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中產(chǎn)業(yè)支撐，通過多個高端項目共同運作，將會吸引城市高端客源，樹立城市高端板塊區(qū)位價值理解結(jié)論伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場將迎來快速發(fā)展機(jī)遇開發(fā)區(qū)為發(fā)展核心，承載城市南向發(fā)展價值重任

12、，依托個案、配套集中爆發(fā)，開發(fā)區(qū)將代表未來南通房地產(chǎn)價值增長最高區(qū)域我司把開發(fā)區(qū)定位為南通的“聯(lián)洋社區(qū)”，項目應(yīng)站在這樣一個高度來運作區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位市場背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個重點板塊，相對新城和老城區(qū)，價值更有優(yōu)勢南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對較近，爭奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長江一號7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年

13、啟動開發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動狼山06年啟動通河08年啟動萬通城7500金鼎灣國際15000濠南君邑15000城東04年啟動老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項目）5.4狼山約1029.5客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源市場背景整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承載城市對居住品質(zhì)有要求客源，同一價值平臺下，直接競爭后續(xù)體量較少市場背景產(chǎn)品平臺玉蘭公寓金鼎灣國際傳統(tǒng)高端個案營造手法，高端品質(zhì)具有運作機(jī)會地

14、塊用地性質(zhì)用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(元/)華潤地塊居住商業(yè)185052.24415200，其中商業(yè)214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47328000，其中商業(yè)部分建筑面積24000，居住部分（含配套公建）建筑面積3040001.722116中港地塊居住141571.783540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23209300，其中商業(yè)建筑面積43500，居住部分（含配套公建）建筑面積1658003.042278和融地塊居住157796.173920002.481699合計1609600(居住)市場背景后續(xù)競爭品牌開發(fā)商、地塊集

15、中上市（160萬方），板塊價值和認(rèn)知將迅速釋放市場背景產(chǎn)品競爭地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型產(chǎn)品，后續(xù)競爭壓力大，項目必須要形成自身特色，走特色品質(zhì)路線市場背景景瑞項目規(guī)劃定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖擊力不夠承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運作高端物業(yè)具有機(jī)會板塊內(nèi)以外來開發(fā)商為主，產(chǎn)品品質(zhì)高端，需要通過低密度高端產(chǎn)品，樹立個案高端形象和品牌形象和融在南通就是高端個案運營商，項目應(yīng)該

16、形成特色、走差異化路線市場背景結(jié)論區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品質(zhì)和總價要求，110-125平米，25再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升，135-144平米，35公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個案，200平米以上，5項目整盤客源爭奪的南通中高端改善型客源核心客源多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求，160-170平米，15南通客源客源需求首次置業(yè)，更住宅總價控制和性價比因素，90平米以內(nèi)，20工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占65比例其次為開發(fā)區(qū)，占25比例工作在開發(fā)

17、區(qū)客源，考慮工作便利性，購買比例放大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對于客源、運作等借鑒參考市區(qū)：55城北：5開發(fā)區(qū)：30下屬縣市及外地10客源分布：市區(qū)55，開發(fā)區(qū)30，其他15客源年齡：客源年齡在35-45歲為主置業(yè)目的：前期以首置為主的剛需客源，包括首次置業(yè)和首次改善，后期投資和改善逐步增加項目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項目整盤客源區(qū)域分布需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬以上企業(yè)職工、教師、公務(wù)員希望面面俱到格外關(guān)注性價比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬以上中層管理者、中級

18、技術(shù)員、教師、公務(wù)員滿足城市價值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬以上中高層管理者、高級技術(shù)員、小型私營業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬以上私營業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項目整盤客源需求表現(xiàn)項目一期客源定位顧專通過優(yōu)山美地運作，對于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是因為“優(yōu)山美地”在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù)23%，二者比例總計73%，改善型和剛需是目前整個“優(yōu)山美地”的核心客源另外，優(yōu)山美地早期以開發(fā)區(qū)客源主力，市

19、區(qū)客源購買比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近70比例優(yōu)山美地專案經(jīng)理 總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項目的整體銷售，談起以下幾點項目運作的感受關(guān)于戶型需求：因本案通過前期的別墅與洋房實景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場認(rèn)可，而購買本案小高層客戶，近80%為改善居住，需求集中在130-145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。在近三年的小高層銷售中，在面積配比上，在90-100平方米的分布上，感覺比例偏少，也導(dǎo)致一些客戶流失，其次三房面積變現(xiàn)偏大，最好能控制在140平方米以內(nèi)，同時對115-130平方米的小三房比例也偏少。關(guān)于客源發(fā)

20、展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開發(fā)區(qū)其次，但開發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升，隨著開發(fā)區(qū)的大力開發(fā)及招商引資，后期開發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時開發(fā)區(qū)也存在較多的動拆遷戶，必然會出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想：優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境，因為環(huán)境好是很多業(yè)主介紹親朋好友的最主要的原因，在產(chǎn)品上應(yīng)該對環(huán)境提升品質(zhì)，同時在戶型上應(yīng)該能有創(chuàng)新，并且輔以實用性很好的附加值，增添戶型的舒適性和賣點。關(guān)于操盤心得：優(yōu)山美地近60%客戶來自他人介紹，在南通圈層營銷、耳語營銷是銷售制勝最大因素，對于項目的客戶無論是成交還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶

21、的滿意度，將為項目帶來口碑傳送的基礎(chǔ)。優(yōu)山美地羅總項目客源定位 項目前期仍是以開發(fā)區(qū)客源為第一主力（約70），包括開發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工等，表現(xiàn)為改善客源 隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能，中后期（2-3年）必將吸引更多的城區(qū)客源，為第一主力，需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品開發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬客源，具有購買能力和潛在購房需求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項目6公里范圍的原住居民15萬戶均3口，70比例3.5萬500多家外資企業(yè)20萬中層以上管理者約占10-152-3萬2000多家中資企業(yè)3000多家私營企業(yè)開發(fā)區(qū)購房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢購房需求表現(xiàn)為改善和為

22、子女買房，反映在房型面積上為三房和二房需求對產(chǎn)品方面，最多選擇綠化和物業(yè)服務(wù)，表明對居住環(huán)境和品質(zhì)需求；其次表現(xiàn)為戶型和規(guī)劃開發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房為絕對主力，對一房無需求需求面積集中在110-130平米面積段，其次為130-144平米和90-110平米144平米以上需求相對有限，在10左右住房了解：目前居住三房為主，但對物業(yè)、景觀等不滿意，未來主要表現(xiàn)為改善型需求購買用途：改善型需求主力（58），其次為子女購房房型面積：面積集中在110-130平米，其次為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型開發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)

23、客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位名京系未來系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)南京名京上海未未來上海格林世界杭州自在城品牌金地集團(tuán)幸福啟航系列幸福樂居系列幸福圓夢系列幸福尊享系列品牌新城集團(tuán)品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風(fēng)情生活陽光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形成“美地”和“國際”兩大成熟產(chǎn)品系定位思考區(qū)位優(yōu)勢中央居住價值區(qū)

24、域，最具潛力、國際屬性的高端居住板塊港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)次中心（二級）南通城市中心（一級）北翼次中心（二級）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅20天搶空，8000運作至11000元/洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨，4000運作至6000元/公寓：07年小高層首次推盤，幾天內(nèi)去化95%，5600運作至6000元/河流、綠地以及植被的打造項目產(chǎn)品跳脫整個南通市場價格上升迅速客源運作到全市的高度距離老城區(qū)10公里左右交通、生活等配套欠缺南通優(yōu)山美地本土最大的高端產(chǎn)品運營商，在戰(zhàn)略上，需要高端個案延續(xù)品牌形象南通高端品牌運營商定

25、位思考品牌優(yōu)勢定位思考客源需求開發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，對景觀、物業(yè)、規(guī)劃、戶型等產(chǎn)品需求，追求高品質(zhì)和居住舒適度優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境優(yōu)山美地操作人員：缺少二房和小面積三房；南通主要靠口碑營銷，所以產(chǎn)品品質(zhì)一定要好，才能有效實現(xiàn)價值提升；客源更看中優(yōu)山美地的景觀優(yōu)勢客源需求環(huán)境優(yōu)越、居住舒適度、高端品質(zhì)住區(qū)我司把項目定位為“國際系”產(chǎn)品區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位開發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個案城市級別的高端明星個案和融集團(tuán)國際系產(chǎn)品、又一標(biāo)桿個案項目定位項目戰(zhàn)略定位三、項目產(chǎn)品建議定位思考如何為南通中高端客層打造一個

26、有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象？追求國際化開發(fā)模式、追求全新的居住理念，塑造一個南通高端產(chǎn)品新地標(biāo)！打造南通首個國際化高端住區(qū)為南通上流客層打造新地標(biāo)項目產(chǎn)品定位定位詮釋如何導(dǎo)入國際化開發(fā)模式？如何塑造地標(biāo)品質(zhì)？源于美國紐約中央公園的啟示！世界級城市公園規(guī)劃我們的項目建議紐約、中央公園下城區(qū)(Lower Manhattan) 唐人街(China Town) 中城區(qū)(Midtown /Theater District) 上東區(qū)(Upper East Side) 上西區(qū)(Upper West Side) 中央公園(Central Park) 哈德遜河公園(Hudson River Park) 國際級城市

27、規(guī)劃模式居住區(qū)域圍繞核心公園分布各區(qū)各有各的小型中央綠地中央公園號稱紐約“后花園”特點：城市中心湖城市森林城市草坪理念：規(guī)劃：超大圍合、超大棟距環(huán)境：世界級公園式景觀戶型：高附加值、可變空間建筑：國際化經(jīng)典建筑大堂：國際化高端生活體驗配套：國際級居住品質(zhì)的體驗產(chǎn)品定位支撐開發(fā)理念的國際化一、規(guī)劃設(shè)計思考二、我們的國際級景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距追求大尺度、大空間帶來的視覺體驗！追求變化的天際線帶來的地標(biāo)形象！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：15.8萬方建筑面積：39.2萬方其中：住宅面積：377850幼兒園：4000商業(yè)：9000會所物業(yè)：1500容積率：2.48建筑密度：18%30F高層花園洋房花園洋房1

28、5體量密度高，常規(guī)30-32F高層192米超大棟距1.8-2萬平米超大中央景觀1、方案排布項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可能排布2個方案，從方案視覺沖擊力效果上看，方案一明顯好于方案二；2、經(jīng)濟(jì)測算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤成本利潤率方案一洋房15公寓8526.3億24.4億1.88億7.7方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9方案一方案二方案比較三、我們的世界級公園景觀我們將重點打造四大主題公園式景觀中心湖、森林、草坪、濱河中心湖主題特色處理：追求中心湖規(guī)劃出的半島親水空間獨島樓王地標(biāo)森林草坪主題特色處理：追求森林中的參與性大尺度開放休閑/活動空間以及運動設(shè)施小尺度空間提供親切交流草坪主題特色處理

29、：社區(qū)入口形象會所高爾夫湖濱主題特色處理：親水觀水利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營造景觀的通透連貫性。其他花園式景觀細(xì)節(jié)架空層花園打造國際花園式可變空間戶型類型：小二房：85-90 二房：110-120三房：130-140 四房：160-170 樓王：200-220 高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型1、市場面積配比2、客戶戶型需求優(yōu)山美地2房和小3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力項目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地

30、-794249124602385642124612061327金水灣-501113028-1372995206013-軍山半島48104911-14358121623414430-綠城-197242833476978916820172112城市嘉苑-50.62027459116231430.4世紀(jì)花城-23611893433081558728643-合計480.7611915602387813246137629937261462面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-90722702080327110-125890402474225135-14413554035100433160-1705412014

31、32811200-2202688071284總計37785010030051003、項目面積配比建議公寓：85-90公寓：110-125公寓：135-144公寓：160-170公寓：200-220商業(yè)會所幼兒園4、戶型分布5、樓層分布15F16F18F28F30F32F戶型樓王建筑面積： 200-220高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：220贈送率大于15360度空中花園，獨梯獨戶彰顯豪宅氣度。打造巴比倫式的空中花園空間。建筑面積： 160-170戶型四房高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：165入戶花園： 28 （半送）凸窗：5.4 （全送）北陽臺：13 （半送）總附贈面積：25.9 附贈比率：16 %戶型三房建筑面積：130-140附加值贈送：建筑面積：132設(shè)別平臺：5.6 （全送）空中花園：5（半送）南陽臺：9（半