商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)完成版（ppt 共59頁）

1、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)種類零售業(yè)態(tài)零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲(chǔ)店百貨商店業(yè)態(tài)對(duì)比業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，

2、營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)態(tài)(一)業(yè)態(tài)對(duì)比

3、購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲(chǔ)店客戶目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購物方式柜臺(tái)銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷售和開架面售定價(jià)銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場(chǎng)租賃制、種類齊全、高毛利平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷。由賣場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)零

4、售業(yè)態(tài)(二)物業(yè)及選址要求購物中心選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況購物中心購物中心類 型業(yè) 態(tài)效 用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約不利影響：租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲

5、店、影劇院、大型書店或游樂場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。百貨商店代表品牌新世界天虹百貨選址基本要求百貨商店要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬以上物業(yè)要求建筑樓

6、高三層以上面積5000-20000，單層面積5000 平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500 單層店面積：15,000以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/停車場(chǎng)100個(gè)/10000合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年百盛品牌特點(diǎn)百貨店連鎖營(yíng)運(yùn)商 發(fā)展定位:“高檔奢侈品”發(fā)展方針：主攻高端消費(fèi)市場(chǎng)、高檔名品百貨、時(shí)尚百貨顧客定位中高收入階層 發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營(yíng)店及經(jīng)營(yíng)10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國(guó)26個(gè)城市. 已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點(diǎn)。百盛案例

7、上海九海百盛上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場(chǎng)、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時(shí)裝、包袋、運(yùn)動(dòng)用品、內(nèi)衣1F皮具、國(guó)際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳 銀行；-1F平價(jià)超市新世界 新世界品牌特點(diǎn)市場(chǎng)定位：中高檔路線的目標(biāo)顧客：高雅、時(shí)尚的中青年針對(duì)不同城市的消費(fèi)特征而制訂不同的市場(chǎng)策略經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略高雅、時(shí)尚的中高收入階層 發(fā)展?fàn)顩r分布于全國(guó)20多個(gè)大中城市新世界案例沈陽中華路新世界沈陽中華路新世界業(yè)態(tài)布局6F家居配飾、家居用品5F運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士?jī)?nèi)衣4F男士正裝、配飾3F少淑女裝、時(shí)尚手表2F女士職業(yè)裝、女士配飾、化

8、妝品1F國(guó)際名品、珠寶、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界茂業(yè) 品牌特點(diǎn)2008年5月5日，茂業(yè)國(guó)際于香港上市1997年3月開設(shè)了首家百貨店深圳東門店.公司在珠三角、長(zhǎng)三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店.中國(guó)百貨業(yè)的龍頭2005年6月，公司成功收購A股上市公司成商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)定位時(shí)尚生活方式締造者 發(fā)展?fàn)顩r2008年01月2007年10月四川綿陽店開業(yè);江蘇無錫清揚(yáng)店正式開業(yè);2006年06月成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革;太平洋百貨 品牌特點(diǎn)太平洋SOGO百貨集團(tuán)秉持“改革、速度、挑戰(zhàn)”的經(jīng)營(yíng)行動(dòng)方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來將更積極在全國(guó)各城市開拓新店。經(jīng)營(yíng)定位時(shí)尚生

9、活方式締造者 發(fā)展?fàn)顩r太平洋百貨集團(tuán)為臺(tái)北太平洋SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。太平洋SOGO百貨創(chuàng)立于1987年11月11日，為一個(gè)綜合型的百貨事業(yè)體。1993年開始進(jìn)入大陸百貨零售市場(chǎng)，目前太平洋SOGO百貨集團(tuán)在海內(nèi)外共設(shè)有14家店。 太平洋案例上海徐家匯太平洋上海徐家匯太平洋百貨業(yè)態(tài)布局1F化妝品 香水 鐘表 名品 女鞋 2F少女流行服飾 休閑鞋 表 飾品 眼鏡 少女休閑裝 彩妝 護(hù)膚品 3F服飾 少淑服飾 餐廳 雜貨內(nèi)衣 補(bǔ)妝室 4F淑女套裝 黃金珠寶 皮包皮件 餐廳 售后服務(wù)中心 5F紳士雜貨 男仕內(nèi)睡衣 襪子 西服 襯衫 領(lǐng)帶 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 煙具用品 商務(wù)休閑

10、服 鐘表 內(nèi)衣 餐廳 修改室 6F休閑服飾 牛仔服飾 休閑包 鞋 少男服飾 戶外旅游用品 運(yùn)動(dòng)服飾7F保健器材 手機(jī) 相機(jī) 烹煮鍋具 衛(wèi)浴芳香用品 美容SPA館&教室 貴賓廳 電器用品 瓷器 家用寢具 PDA 翻譯機(jī) MP3 文教 8F童裝 童鞋 育嬰室 孕婦裝及用品 賀卡 活動(dòng)會(huì)館 嬰童家具 玩具 嬰兒用品 兒童學(xué)習(xí)用品 B1香煙 洋酒 冰淇淋 茶葉 壽司 巧克力 面包 蛋糕 比薩 休閑小食 天虹百貨 品牌特點(diǎn)集 團(tuán)：中國(guó)一航 成立時(shí)間：1984年經(jīng)營(yíng)方式：中外合資全國(guó)分布：33家直營(yíng)商場(chǎng)及1家特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)。榮 譽(yù)：連續(xù)7年中國(guó)零售百強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式、理念模 式：“百貨+超市+X 天虹商場(chǎng)：“便捷

11、、一次購足、質(zhì)量可靠 天虹百貨：“服務(wù)專業(yè)、時(shí)尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅” 發(fā)展?fàn)顩r“深圳市信譽(yù)好商店” “中國(guó)零售百強(qiáng)企業(yè)”“中國(guó)連鎖百強(qiáng)企業(yè)” “廣東連鎖商業(yè)最佳門店” 全國(guó)首家在線支付網(wǎng)上購物商城 04年銷售額25億元人民幣天虹百貨百貨商店案例對(duì)比案例天虹茂業(yè)太平洋新世界百盛地 址南山區(qū)文心五路保利文化廣場(chǎng)C區(qū)深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路2009號(hào) 上海市徐匯區(qū)衡山路932號(hào)沈陽巿和平區(qū)中華路88號(hào)淮海路與陜西南路口 商 圈南山中心區(qū) 華強(qiáng)北商圈 徐家匯商業(yè)中心區(qū) 繁華商業(yè)中心中華路商圈淮海路商圈顧客特征中產(chǎn)階層 高中低收入階層 高中低收入階層 中青年、中高收入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài)4層八層

12、地下一層、地上八層 六層六層面積規(guī)模總營(yíng)業(yè)面積1.5萬平方米總營(yíng)業(yè)面積8萬平方米總營(yíng)業(yè)面積3萬平方米經(jīng)營(yíng)面積約44,000平方米經(jīng)營(yíng)面積 28000平方米周邊配套保利文化廣場(chǎng) 海岸城地鐵1號(hào)線 國(guó)美 蘇寧立體交通 繁華商業(yè)中心星級(jí)酒店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)巿場(chǎng)密集地鐵一號(hào)線 多家商場(chǎng) 超市專業(yè)店代表品牌：宜家 家得寶 百安居 國(guó)美 蘇寧選址要求專業(yè)店一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（Apparel Shop）等。2、物業(yè)基本要求1、商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類

13、商品的選擇性需求營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)專業(yè)店代表品牌：宜家 品牌特點(diǎn)采購模式：全球化的采購模式產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲(chǔ)物、兒童宜家推廣口號(hào)：生活，從家開始 經(jīng)營(yíng)理念“提供種類繁多、美觀實(shí)用、老百姓買得起的家居用品”。發(fā)展?fàn)顩r宜家家居在全球34個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有240個(gè)商場(chǎng),其中有6家在中國(guó),分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。根據(jù)規(guī)劃，至2010年，宜家在中國(guó)內(nèi)地的零售商場(chǎng)將達(dá)到10家。專業(yè)店代表品牌：百安居 品牌特點(diǎn)先進(jìn)的管理模式 雄厚的資金支持 全球化的采購網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)策略低價(jià)采購、低成本控制、多區(qū)域運(yùn)營(yíng)、規(guī)模收益發(fā)展?fàn)顩r截止至2006年12月底，百安居在中國(guó)

14、25個(gè)城市擁有58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無錫、哈爾濱等。計(jì)劃在2010年在30多個(gè)城市開設(shè)100家商店。專業(yè)店代表品牌：家得寶 品牌特點(diǎn)全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)理念“綠色環(huán)?！?發(fā)展?fàn)顩r家得寶在2006年底成功收購了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽6個(gè)城市的12家連鎖店，經(jīng)過8個(gè)月的整合于今年8月26日在中國(guó)正式營(yíng)業(yè)。 選址要求家居商場(chǎng)代表品牌 百安居 宜 家商圈物業(yè)要求建筑單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的餐廳；.面積800010000 平米標(biāo)準(zhǔn)

15、店面積2.8萬3.5萬平方米層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米 擁有800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)，面積為170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距9米*9米以上 樓板承重2.5噸/平方米停車場(chǎng)停車位不少于300個(gè)800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)合作方式中國(guó)3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者 專業(yè)店中國(guó)3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)領(lǐng)先者1990年成立，至2007年在中國(guó)190多個(gè)城市擁有超過600家連鎖店，銷售規(guī)模在100家連鎖企業(yè)中，位居三甲經(jīng)營(yíng)理念強(qiáng)調(diào)“品牌、價(jià)格、服務(wù)一步到位”堅(jiān)持“專業(yè)自營(yíng)”服務(wù)方針。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國(guó)最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 國(guó)美專業(yè)店中國(guó)第一家連鎖型

16、家電銷售企業(yè)，也是中國(guó)大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。成立于1987年，至今已在250個(gè)城市擁有直營(yíng)門店800余家，先后收購永樂和大中經(jīng)營(yíng)理念商者無域，相融共生、薄利多銷、服務(wù)當(dāng)先品牌形象“謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖”、“成本控制專家”、“消費(fèi)行家和服務(wù)專家”、“供應(yīng)鏈管理專家 ”五星專業(yè)店百思買（世界最大家電零售企業(yè) ）旗下企業(yè)，中國(guó)家電零售連鎖的前四強(qiáng)企業(yè) 成立于1998年 ，已在全國(guó)七十余個(gè)大中城市 開設(shè)專業(yè)化連鎖賣場(chǎng)136余家經(jīng)營(yíng)理念“以顧客為中心”的商業(yè)理念提倡 關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工 電器類專業(yè)店蘇寧電器國(guó)美電器五星電器商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（

17、一層），處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈；店中店：大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費(fèi)品區(qū)，市級(jí)區(qū)級(jí)商圈社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬特定市場(chǎng)店：手機(jī)、IT一條街樞紐店：地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬以上， 具有一定的購買能力商業(yè)中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈；城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)面積3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、

18、160240平大型店：260320平米；旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層地級(jí)市不超過四樓，樓層縣級(jí)不超過三樓從一樓開始，地級(jí)市不超過四樓，樓層縣級(jí)不超過三樓地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過三樓停車場(chǎng)開闊的停車場(chǎng)地同蘇寧同蘇寧廣場(chǎng)開闊的門前廣場(chǎng)同蘇寧同蘇寧配套合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上）同蘇寧同蘇寧合作方式長(zhǎng)期租賃長(zhǎng)期租賃租期10年以上北京華聯(lián) 家樂福 人人樂 易初蓮花 沃爾瑪超市選址基本要求超市要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月物業(yè)要求建筑

19、最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000，單層面積5000 平米左右層高樓層不超過三層，首層層高5.5 m，二層以上層高4.5m柱距8米8米為宜物業(yè)縱深以30-50米為佳樓板承重800kg/停車場(chǎng)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年世界最大的連鎖零售商沃爾瑪美國(guó)最大的私人雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè) 1962年成立，在全球開設(shè)了6,600多家商場(chǎng) ，2007年?duì)I業(yè)額3511億美圓，居全球之冠沃爾瑪在中國(guó) 1996年進(jìn)入中國(guó)，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場(chǎng)和山姆會(huì)員商店 ，至今已在40個(gè)城市開設(shè)了104家商場(chǎng)。含沃爾瑪購物廣場(chǎng)、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)

20、態(tài) 經(jīng)營(yíng)理念從“天天平價(jià)，始終如一”到“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”；“一站式”購物新概念； 會(huì)員制；嚴(yán)格的成本控制體系世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)家樂福大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán) 成立于1959年，現(xiàn)擁有11,000多家營(yíng)運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及30個(gè)國(guó)家和地區(qū) 家樂福在中國(guó)1995年進(jìn)入中國(guó) ，已進(jìn)入了中國(guó)25個(gè)城市，開設(shè)了109家大型超市 經(jīng)營(yíng)理念以低廉的價(jià)格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣大消費(fèi)者提供日常生活所需的各類消費(fèi)品；“開心購物家樂福”；“一站式購物” 泰國(guó)正大集團(tuán)旗下企業(yè)易初蓮花泰國(guó)正大集團(tuán)旗下企業(yè)泰籍華人謝易初創(chuàng)辦易初蓮花在中國(guó)1997第一次進(jìn)駐中

21、國(guó)（上海浦東），已在中國(guó)開了70多家購物中心 經(jīng)營(yíng)理念品種齊全、天天低價(jià)、一站式購物；做“中國(guó)最值得信賴的零售商之一 ”品牌訴求“蓮花”為佛教圣花，象征著吉，追求社會(huì)和集團(tuán)事業(yè)的共同發(fā)展祥 ；為避諱，更名為“卜蜂蓮花” 人人樂大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國(guó)連鎖30強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)1996年4月成立于深圳，至今在華南、西北、西南、華北等23個(gè)城市擁有大型門店、社區(qū)超市近百家 經(jīng)營(yíng)理念為顧客創(chuàng)造服務(wù)、為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富；大、平、鮮、全精耕細(xì)作、注重小事、快速反應(yīng)、快速調(diào)整 整潔的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實(shí)惠的價(jià)格、快捷的服務(wù)（ZYSK核心價(jià)值觀）華潤(rùn)萬家國(guó)有控股企業(yè)集團(tuán)華潤(rùn)（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品

22、牌主營(yíng)大賣場(chǎng)、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)截止2007年12月，華潤(rùn)萬家在全國(guó)擁有門店2450家 ，2007年銷售額突破500億元，蟬聯(lián)中國(guó)連鎖超市第一位 經(jīng)營(yíng)理念時(shí)尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價(jià)、便利 發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同 北京華聯(lián)中國(guó)規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一 北京華聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè)成立于 1996 年 6 月 ，現(xiàn)有60余家門店主要經(jīng)營(yíng)大型綜合超市和生鮮超市，向顧客提供物美價(jià)廉，品質(zhì)優(yōu)良的生鮮、食品、百貨等民生必需品經(jīng)營(yíng)理念以人為本、誠(chéng)實(shí)守信的企業(yè)理念，以對(duì)員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠(chéng)和信用 選址要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12-1

23、5萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營(yíng)面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對(duì)集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40-50米以上；臨街面大于70米長(zhǎng)寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場(chǎng)凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8樓板承重賣場(chǎng) 800kg/平米,后倉冷庫10001200 停車場(chǎng)300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位 ，20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位免

24、費(fèi)提供至少600個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地2000平米400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(其他) ;6001000自行車位 相關(guān)配套電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保其他2個(gè)主出入口；外立面廣告3個(gè)；廣場(chǎng)轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費(fèi)廣告牌：高炮2個(gè)；門頭2個(gè)合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是20年30年）超市選址要求超市人人樂華潤(rùn)萬家北京華聯(lián)（大型綜超）商圈區(qū)位一二線城市大型商業(yè)

25、地塊和住宅密集區(qū)城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū) ;位于城市主干道、十字路口 A、城市規(guī)模：省城或中心城市；常住人口100萬以上，年均消費(fèi)6000元以上B、商圈要求：一級(jí)商圈：密集住宅區(qū)，3公里內(nèi)50萬人以上，鄰主干道8條以上公交線，店面日均人流8萬二級(jí)商圈：3公里內(nèi)30萬以上，有6條以上公交線，日均人流量6萬以上三級(jí)商圈：3公里內(nèi)20萬以上，4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上；C、3公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不超過2家。物業(yè)要求面積及樓層3層以內(nèi)單層3000平方以上，共8000-15000首層最佳，不超過三個(gè)樓層 ；共8000以上 共12000平方米。單層12000。多層6000平方米

26、/層。庫房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區(qū)300平方米。層高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8建筑主體物業(yè)盡量方正框架或排架結(jié)構(gòu)樓面載荷：賣場(chǎng)4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米 配套設(shè)施有空調(diào)、電梯、消防; 排水/排污/排油通道卸貨平臺(tái)：高0.8米，寬8米，進(jìn)深5米。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米;地下室防水：用電量0.12千伏安/平米停車位150個(gè)以上停車位 需配備大型停車場(chǎng)，數(shù)量不小于1個(gè)車位/60 合作方式租賃自營(yíng)租期20年 免租12個(gè)月以上租賃、自建 租賃、期限20年 選址要求便利店要素要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右）

27、，目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動(dòng)顧客較多；選擇寫字樓、影劇場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場(chǎng)所；一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60120平方米配套設(shè)施同時(shí)配備上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。在選鋪時(shí)一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限其他無臺(tái)階、無遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上便利商店的國(guó)際共通語言 7-111927年7-11便利

28、店誕生于美國(guó)、后引入日本全球店面數(shù)目逾三萬家、是全球最大連鎖店體系 經(jīng)營(yíng)策略準(zhǔn)確定位：早出晚歸、貪圖方便的高收入職業(yè)人士集中開店，多種服務(wù)：送貨上門，沖洗相片，代收水電費(fèi)，代售郵票、門票、飛機(jī)票，代辦旅游，金融保險(xiǎn)等開展電子商務(wù)：旅行、音樂、照相、禮品和手機(jī)、書籍、汽車服務(wù)、信息服務(wù)等；將商品擴(kuò)大到幾十萬種發(fā)展物流配送業(yè)務(wù)選址要求7-11選址出發(fā)點(diǎn)：便捷選址忌諱點(diǎn)：道路狹窄處、小停車場(chǎng)、人口稀少處及建筑物狹長(zhǎng)選址地點(diǎn)：離居民生活區(qū)較近的地方、上下班途中、停車場(chǎng)附近、辦公樓和學(xué)校附近選址亮點(diǎn)：有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，它便于顧客進(jìn)入；有車站的地方，車站下方的位置最好，來往顧客購物方便

29、；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人較快，不易引起注意業(yè)態(tài)種類餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂型麥當(dāng)勞中體倍力大地?cái)?shù)字影院必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基物業(yè)及選址要求餐飲（一）連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 以大眾消費(fèi)為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會(huì)審；污染源米外；周邊無異議 同右；大餐廳，設(shè)

30、置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu); 層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面商務(wù)型1501000平方米、大眾型80200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng) 120500平方米 、廚房可小于營(yíng)業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳 配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道 同普通餐飲合作方式租期5年以上大眾化快餐

31、店:24元平米/天消費(fèi)型快餐店630元租期三年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段商圈而定;樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客小肥羊、譚魚頭物業(yè)及選址要求茶坊、酒吧、咖啡 面館面包、面點(diǎn)房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng) 滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上 立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會(huì)審?fù)?；國(guó)家對(duì)

32、酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50400平方米 ；對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米 ；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層 80-200平米；其余與普通餐廳相同60120平方米 ；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應(yīng) 與普通餐廳相同與普通餐廳相同合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企業(yè)35元/（平方米天）代表品牌星巴克馬蘭拉面、面點(diǎn)王金蝶軒餐飲（二）麥當(dāng)勞 肯德基 必

33、勝客 星巴克 面點(diǎn)王大地?cái)?shù)字影院 中體倍力餐飲娛樂全球最大連鎖快餐企業(yè)麥當(dāng)勞全球最大連鎖快餐企業(yè)，全球餐飲業(yè)最有價(jià)值品牌以出售漢堡為主的連鎖經(jīng)營(yíng)快餐店，代表一種美國(guó)式的生活方式麥當(dāng)勞品牌擁有超過31000家快餐廳，分布在全球121個(gè)國(guó)家和地區(qū) 麥當(dāng)勞在中國(guó) 1990年麥當(dāng)勞在深圳開設(shè)中國(guó)第一家餐廳670家餐廳遍布25個(gè)省和直轄市的108個(gè)次級(jí)行政區(qū)域 經(jīng)營(yíng)之道1、QSCV原則，即質(zhì)量、服務(wù)、清潔和價(jià)值2、嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度 和完備的培訓(xùn)體系3、聯(lián)合廣告基金制度 4、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略（負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長(zhǎng)期承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。

34、這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。麥當(dāng)勞收入的13來自直營(yíng)店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90 ） 選址要求麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客1、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群：定位于年輕人、兒童和家庭成員；2、著眼于今天和明天：講究20年不變3、講究醒目：一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、優(yōu)勢(shì)互動(dòng)：選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的“家樂?！?、“沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店選址步驟1、市場(chǎng)調(diào)查和資料信息收集：包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間等。2、對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估：包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見度和方便性的

35、考量等，以得到最佳的位置。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。3、投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè) 肯德基全球最大的餐飲連鎖企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)在全球擁有10000多家餐廳 肯德基在中國(guó)肯德基于1987年進(jìn)入古都北京 截止到2007年11月底，肯德基在中國(guó)大陸200多個(gè)城市已經(jīng)擁有2000余家餐廳 成功秘訣：1、崇尚團(tuán)隊(duì)精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己的年輕人敞開大門，并注重對(duì)員工的培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工和肯德基共同成長(zhǎng) 2、原始而神秘的配方3、特許經(jīng)營(yíng)：“不從零開始”：肯德基將一家成熟的、正在盈利的

36、餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者 1、商圈的劃分與選擇2、聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇劃分商圈。采取記分法。把商圈分成好幾大類，有市級(jí)商業(yè)型、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等選擇商圈。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度確定商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)。努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開店。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯德基選址步驟物業(yè)及選址要求餐飲娛樂麥當(dāng)勞肯德基商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐；臨街，場(chǎng)地開闊、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）物業(yè)要求經(jīng)營(yíng)面積400平米左右350平米門面12米物業(yè)形狀盡量方正或

37、整齊、臨街有大窗同麥當(dāng)勞層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區(qū)域500公斤/平米，大部區(qū)域350公斤/平米 廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道：配電負(fù)荷：250千伏安 200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位有停車位（專用最佳，公用也可） 提供臨時(shí)卸貨車位其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo) 門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之

38、間合作方式直營(yíng)或加盟租賃 15年或以上免租期商議;直營(yíng)或加盟租期10年以上全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè) 必勝客全球最大的餐飲連鎖企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)1958年成立，在全球多個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有1.35萬家分店 必勝客在中國(guó)1990年進(jìn)入中國(guó)，已在中國(guó)50多個(gè)城市開設(shè)了187家連鎖店 品牌訴求從“休閑餐飲”到“歡樂餐廳 ”，消費(fèi)群以年輕一族為主，注重時(shí)尚流行 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略 （STP營(yíng)銷），即細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品(或服務(wù))定位。中國(guó)戰(zhàn)略1、加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場(chǎng)）；2、叫停特許加盟，只采取直營(yíng)模式；3、衍生品牌必勝宅急送 ；4、本土化經(jīng)營(yíng)選址要求必勝客要素要

39、求商圈大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈物業(yè)要求經(jīng)營(yíng)面積單層450480平米雙層500600平米樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.53.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風(fēng)通暖留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)；需安裝8臺(tái)十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方 排污環(huán)保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ；滿足正常的環(huán)保條件合作方式直營(yíng)世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者 星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者 在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸37個(gè)國(guó)家擁有超過12,000多家咖啡店 星巴克在中國(guó)1999年進(jìn)入中國(guó)，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了430多家門店，其中約200家在大陸地區(qū) 經(jīng)營(yíng)理念提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營(yíng)造獨(dú)特的“星巴克體驗(yàn)”，讓星巴克店成為人們的“第三生活空間” 品牌定位目標(biāo)市場(chǎng)：注重享受、休閑、崇尚知識(shí)尊重人本位的富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)； “多數(shù)人承擔(dān)得起得奢侈品” 星巴克選址要求星巴克星巴克選址