萬(wàn)科金域藍(lán)灣首批次價(jià)格策略(內(nèi)部版本)ppt課件

1、萬(wàn)科金域藍(lán)灣首批次價(jià)錢方案2007年8月前言間隔工程開(kāi)盤僅有25天，為穩(wěn)定客戶，工程組建議提早公布不同類型產(chǎn)品的價(jià)錢口徑。因此，請(qǐng)公司預(yù)審金域藍(lán)灣首批次推售目的及價(jià)錢口徑。推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析定價(jià)分析開(kāi)盤方案1棟10棟11棟12棟13棟本次可獲得預(yù)售證單位約8.1萬(wàn)平方米。從資源分布看，臨河高端為相對(duì)最差樓棟。首批次推售范圍此次可售房源中,以90變120平米的套三戶型為主類型戶型面積套數(shù)套數(shù)比套二 A183.5917020.17%D189.92344.03%B185.87344.03%B383344.03%B282.16344.03%合計(jì)30636.30%可變套三 A2

2、90.7623828.23%A389.88677.95%D286.8688.07%合計(jì)37344.25% 臨河 四房臨院四房106.73647.59%兩翼四房151.41667.83%臨河高端170.59344.03%合計(jì)16419.45%合計(jì)843產(chǎn)品類型供給套數(shù)卡類客戶需求供求比例水漾卡110甲類2451：2.23乙類1211：1.21合計(jì)3661：3.66享院卡437甲類7261：1.66乙類6821：1.56合計(jì)14081：3.22城市卡306甲類3101：1.02乙類4721：1.56合計(jì)7821：2.58產(chǎn)品分類供應(yīng)與客戶需求關(guān)系1、水漾卡由于資源稀缺，供不應(yīng)求，成為價(jià)值標(biāo)桿。2、

3、享院卡從房源供應(yīng)量和甲類客戶需求量來(lái)講，供大于求。3、城市卡供需根本平衡，在后續(xù)銷售中，將存在一定的銷售壓力。但是，目前各類產(chǎn)品蓄積客戶總量因價(jià)錢未較詳細(xì)公布，供應(yīng)關(guān)系取決于“量、價(jià)關(guān)系。甲類客戶為有效客戶中，誠(chéng)意度較高者；乙類客戶為有效辦卡客戶中猶疑者推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析定價(jià)分析開(kāi)盤方案誠(chéng)意客戶數(shù)量經(jīng)過(guò)前期銷售代表回訪3955組客戶，客戶甄別率67%，判別有效客戶總量為2655組，A類客戶總量為1281組。備注：1、前期公布價(jià)錢口徑為兩房50萬(wàn)左右，附加值三房80萬(wàn)左右，臨河均價(jià)1萬(wàn)左右；2、A類意向客戶甄別誠(chéng)意度規(guī)范： 1)對(duì)本工程表現(xiàn)出比較劇烈的關(guān)注。 2)認(rèn)可本

4、工程的產(chǎn)品類型。 3)能接受工程如今公布的價(jià)錢口徑。 4)附近政府機(jī)關(guān)、大型企業(yè)、學(xué)校等任務(wù)人員。 5)萬(wàn)科老業(yè)主或是品牌跟隨著?？蛻魜?lái)源客戶主要仍為地緣性客戶，城市卡中城東客戶占56.4%；享院卡中城東客戶占57.3%；水漾卡中城東客戶占56.2%?？蛻舫鰞r(jià)才干備注：1、客戶出價(jià)才干僅供參考，一切客戶出價(jià)才干參考系數(shù)1.1。2、運(yùn)用參考系數(shù)后客戶出價(jià)才干調(diào)整為：城市卡45萬(wàn)、49萬(wàn)、53萬(wàn)、56萬(wàn)；享院卡74萬(wàn)、90萬(wàn)；水漾卡115萬(wàn)、159萬(wàn)。1、城市卡中，客戶對(duì)臨路套二、臨路小套三、不臨路套二、不臨路小套三總價(jià)預(yù)期集中在40-42萬(wàn)、45-47萬(wàn)、43-54萬(wàn)和47-60萬(wàn)；2、享院卡中

5、，客戶對(duì)90+30 、C1戶型的總價(jià)預(yù)期集中在65-70萬(wàn)、80-85萬(wàn)；3、水漾卡中，客戶對(duì)C2、C3戶型的總價(jià)預(yù)期集中在100-110萬(wàn)、140-150萬(wàn)。小結(jié)： 近4000組客戶，2600余組有效客戶，為本工程提供了良好的客戶基數(shù)支持； 工程推行呈現(xiàn)的調(diào)性、周邊競(jìng)品的熱銷及價(jià)錢提升，使客戶出價(jià)才干與總價(jià)區(qū)間接近。推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析定價(jià)分析開(kāi)盤方案新特區(qū)政策為成都樓市注入新的活力1、新特區(qū)促使需求增大、對(duì)外地人購(gòu)房更有吸引力、區(qū)域影響力加強(qiáng)。2、6月份以來(lái)，成都樓市全線飄紅。魅力之城 5月成交90套 6月成交130套 7月170套雙水岸 5月成交63套 6月成交8

6、0套 7月170套加州灣 5月成交18套 6月成交19套 7月38套朗潤(rùn)園 5月開(kāi)盤量較大，6月成交120套 7月110套中海蘭亭，均價(jià)6300，287套全部售罄。和黃南城都匯，均價(jià)6500元，8月4日開(kāi)盤。天府長(zhǎng)城圖蘭多價(jià)錢從4月4700左右上揚(yáng)到7月6500左右。二十四城價(jià)錢口徑從5500左右上揚(yáng)到6000左右。蓉上坊價(jià)錢口徑從原定6500漲到7000。3、720城南土地拍賣地價(jià)飚升，樓面地價(jià)已到達(dá)7000多元/平米。4、網(wǎng)上紛紛傳言，08年成都房?jī)r(jià)上萬(wàn)。住宅供銷面積 （單位：萬(wàn)平方米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售200341.465

7、1.5264.4662.5486.95150.65278.66350.7915.8316.9200442.478.5718.8867.01121.33156.33268.84353.8133.9432.09200548.4160.7216.6921.2776.84111.3385.81376.41165.2106.11200620.6139.9812.2325.581.69106.09534.28485.2258.65207.3507上半年27.26 15.39 13.74 9.59 28.54 39.92 322.33 305.89 114.88 126.96 二環(huán)內(nèi)工程供需情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集

8、中在二環(huán)外區(qū)域，二環(huán)內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量稀缺；07年一到二環(huán)的土地成交價(jià)錢漲幅最大,已超越內(nèi)一環(huán)，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地價(jià)錢。一環(huán)至二環(huán)內(nèi)房源供不應(yīng)求。無(wú)論是宏觀面，還是個(gè)案表現(xiàn)，新特區(qū)后，成都樓市提早步入“上萬(wàn)通道。周邊競(jìng)品市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)5.27首創(chuàng)一批次開(kāi)盤6.2龍湖一期開(kāi)盤6.4首創(chuàng)二批次開(kāi)盤6.7高地一期開(kāi)盤6.10首創(chuàng)三批次開(kāi)盤7.14淺水半島二期首批次開(kāi)盤7.29日龍湖二期首批次開(kāi)盤8月花郡三期開(kāi)盤7-8月淺水半島二期二批次開(kāi)盤8-9月龍湖二期剩余房源推出9-10月二十四城首批次開(kāi)盤6月7月8月9月8月底金域藍(lán)灣一期開(kāi)盤7.28頤和家園四期開(kāi)盤5月以來(lái)，周邊競(jìng)品集中放量，銷售火爆。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)工程動(dòng)作

9、及價(jià)錢提升 首創(chuàng)一期首批次三批次價(jià)錢提升5250推500套5634推184套-6462推627套目前銷售情況：網(wǎng)上查到剩余497套，主要為-的套三總價(jià)87萬(wàn)左右以及87-88的套二總價(jià)56萬(wàn) 。高地一期: 5500 元 推550套全部售罄 二期估計(jì)10月開(kāi)盤淺水一期到二期一批次: 48005400推700多套 根本售罄龍湖一期到二期一批次: 5200推872套-6200推302套龍湖一期到二期，短短2個(gè)月不到時(shí)間，個(gè)案均價(jià)漲幅近1000元/平米。龍湖二期首批次302套房收取誠(chéng)意金1600多個(gè)含虛號(hào)。備注：龍湖二期誠(chéng)意金可保管方式：經(jīng)過(guò)這一批次交納誠(chéng)意金參與下批次搖號(hào)?；ぃ汗烙?jì)8月開(kāi)盤5500

10、-6000元，130平米左右三房總價(jià)68-77萬(wàn)。頤和家園一期到四期：4000-6400 開(kāi)盤468套銷售87套，套二總價(jià)為57萬(wàn)，套三總價(jià)為78-92萬(wàn)。二十四城：示范區(qū)開(kāi)放，估計(jì)8月中旬舉行產(chǎn)品品鑒會(huì)，公布價(jià)錢口徑，9-10月開(kāi)盤。估計(jì)套三5800元，總價(jià)68-73萬(wàn)，套四6500-7000元，總價(jià)93-102萬(wàn)。07年新增供應(yīng)量(萬(wàn)平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月首創(chuàng)18.34.386龍湖15.67.38.3二十四城168 8高地12.16.16頤和家園6.51.55淺水半島17.37.310花郡18.81.88.5 8.5104.61.801.504.321

11、.412.316.8201088.5區(qū)域重點(diǎn)工程推售時(shí)間表1、區(qū)域內(nèi)部客戶旺盛的購(gòu)買力，再次印證了市場(chǎng)的空缺。2006年區(qū)域供應(yīng)量為18.6萬(wàn)平米，2007年區(qū)域供應(yīng)量為104.6萬(wàn)平米。2、區(qū)域6-9月新推量較大，7月底開(kāi)場(chǎng)三房供應(yīng)比例增大。重點(diǎn)競(jìng)品分析：龍湖三千里環(huán)域同質(zhì)工程分析：中海龍灣半島、華潤(rùn)翡翠城同區(qū)域內(nèi)，從銷售期、客戶關(guān)注、產(chǎn)品等方面思索，本工程城市、享院系列與龍湖表現(xiàn)出明顯的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；本工程最高端的水漾系列在區(qū)域內(nèi)由于資源的稀缺，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，故應(yīng)放大競(jìng)爭(zhēng)圈層，對(duì)一樣環(huán)域下，且擁有稀缺自然資源的工程進(jìn)展比較：中海龍灣半島、華潤(rùn)翡翠城。定位：G2 VS G3；規(guī)模類似：26萬(wàn) V

12、S 28萬(wàn)；規(guī)劃：三千里被市政規(guī)劃路分隔，但不臨主干道VS金域藍(lán)灣為大圍合規(guī)劃，略勝；容積率類似：5.0 VS 5.0；地段類似：金域藍(lán)灣在二環(huán)內(nèi)；金域藍(lán)灣 VS 三千里品牌：同為品牌開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科在成都8年VS龍湖延續(xù)開(kāi)發(fā)3個(gè)工程均為市場(chǎng)明星樓盤；現(xiàn)場(chǎng)：簡(jiǎn)約大氣現(xiàn)代VS精致典雅；價(jià)錢：低價(jià)入市VS價(jià)錢標(biāo)桿；產(chǎn)品：高端產(chǎn)品稀有，改善性居住產(chǎn)品高適用率；入市時(shí)機(jī)：龍湖搶先入市。龍湖三千里同一區(qū)域在相近時(shí)間爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)和中端客戶群體；金域藍(lán)灣優(yōu)勢(shì)在于工程定位高端、現(xiàn)場(chǎng)、產(chǎn)品的高性價(jià)比、萬(wàn)科品牌和效力。33-34F高層電梯公寓板式點(diǎn)式規(guī)劃南北通透未直接臨二環(huán)路規(guī)劃特點(diǎn)采用蝶形點(diǎn)式規(guī)劃地塊被規(guī)劃道路隔斷，

13、以一條水景軸線銜接經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑總占地82.6畝住宅建筑面積約26萬(wàn)m2商業(yè)建筑面積約1.5萬(wàn)m2總戶數(shù)2697戶綠地率25%建筑密度25%容積率5面積區(qū)間70-93m2(一期)80-160m2(二期)一期二期二環(huán)路N競(jìng)品分析龍湖三千里競(jìng)品分析龍湖三千里二期一期總戶數(shù)1827建筑形態(tài)33F-34F梯戶比2梯4戶、2梯5戶、3梯6戶面積區(qū)間80-160m2層高2.9m公攤19%容積率5車位比1:0.6物管公司龍湖物管物管費(fèi)用2元/平米戶型配比根底數(shù)據(jù)戶型建筑面積改造后面積套數(shù)比例臨路2 房80-9021811.93%臨路小3房89-9293-10337420.47%不臨路2房80-883662

14、0.03%不臨路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房 125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合計(jì)1827二期三房、四房比例占到38，64%，共706套?？筛男∪勘壤嫉?1%，共537套。物業(yè)檔次差相對(duì)較小，居住氣氛更純粹規(guī)劃道路將小區(qū)分為兩塊，破壞了小區(qū)的整體性受90/70限制，多為小戶型，屬經(jīng)濟(jì)適用檔次小戶型90平方米 84臨路不看院 90臨路看院或看河 90朝向內(nèi)院 90多層位于內(nèi)院大戶型112，147及168平方米 168臨河 150*2臨河臨院 105*2朝

15、向內(nèi)院一期二期規(guī)劃道路水景軸線二環(huán)路N小區(qū)規(guī)劃200m30m86m111m城市內(nèi)工程稀有的大空間內(nèi)庭點(diǎn)式規(guī)劃導(dǎo)致內(nèi)庭空間小戶型均好性差，大部分戶型觀景空間有限二環(huán)路N24m32m61m34m19m34m59m景觀規(guī)劃絕對(duì)的河景優(yōu)勢(shì)二環(huán)路N24m32m61m34m19m34m59m無(wú)河景優(yōu)勢(shì)金域藍(lán)灣河景自然資源二期戶型配比分布臨路80-90套二不臨路80-88套二臨路93-103小套三不臨路93-103小套三臨院125-套三臨院160套四臨院106小套四臨院145小套四戶型建筑面積改造后面積套數(shù)比例臨路2 房80-9021811.93%臨路小3房89-9293-10337420.47%不臨路2房

16、80-8836620.03%不臨路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房 125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合計(jì)1827臨路產(chǎn)品的對(duì)比中，本工程主要在周邊配套、噪音、房間尺寸等方面呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)；不臨路套二、臨院套三呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，不臨路套三和臨路套四在房間尺寸、采光通風(fēng)等方面呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。小戶型90平方米 84臨路不看院 90臨路看院或看河 90朝向內(nèi)院 90多層位于內(nèi)院大戶型112，147及168平方米 168臨河 150*2臨河臨院 105*2朝向內(nèi)院產(chǎn)品對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系臨路80-

17、90套二不臨路80-88套二臨路93-103小套三不臨路93-103小套三臨院125-套三臨院160套四臨院106小套四臨院145小套四龍湖三千里金域藍(lán)灣臨路的80-90的二房(不可改造)80-84平米戶型(不可改造)臨路的89平米二房(改造后面積93-103)84平米(可改91平米三房)臨院125-137平米的三房，106小套四90送30的A2型臨院145-160平米的四房108送40的C1型龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*41003550*4200次臥3100*41002550*3000衛(wèi)生間2000*29001800*2600廚房2115*29001800*3400生活陽(yáng)臺(tái)2115*16

18、00/起居室5685*42003900*3000餐廳1800*2400陽(yáng)臺(tái)4200*24004200*3400本工程優(yōu)勢(shì)主功能規(guī)劃合理,贈(zèng)送兩層挑高陽(yáng)臺(tái)次臥尺度溫馨可變飄窗贈(zèng)送本工程優(yōu)勢(shì)次臥開(kāi)間較小沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)直接臨二環(huán)路臨路套二龍湖三千里：建筑面積約82平米金域藍(lán)灣A1型：建筑面積約84平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*39003600*4000次臥3300*33002600*3600衛(wèi)生間2100*22001750*2600廚房1900*33002100*3500生活陽(yáng)臺(tái)1900*1400/起居室3900*31003900*3800餐廳3900*21002750*2600陽(yáng)臺(tái)12150*

19、39002600*2650本工程優(yōu)勢(shì)主臥尺度溫馨可變飄窗和大陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送本工程優(yōu)勢(shì)次要功能房尺度較小沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)臨路套二龍湖三千里：建筑面積約85平米金域藍(lán)灣B2型：建筑面積約83平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*42003600*4000次臥2900*35502600*3600衛(wèi)生間1750*27501750*2600廚房2700*19002100*3500生活陽(yáng)臺(tái)1950*1250/起居室3900*33003900*3800餐廳2700*18002750*2600陽(yáng)臺(tái)12100*33002700*2550陽(yáng)臺(tái)23100*2100/入戶花園2950*2100/改造后面積91平米93平米本工程優(yōu)

20、勢(shì)客廳、主臥尺度更溫馨可變飄窗陽(yáng)臺(tái)較方正,運(yùn)用性強(qiáng)本工程優(yōu)勢(shì)沒(méi)有入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)次臥開(kāi)間較小臨路小套三金域藍(lán)灣A1型：建筑面積約84平米龍湖三千里：建筑面積約89平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3600*36003600*4000次臥3000*30002600*3600衛(wèi)生間1750*27501750*2600廚房2700*19002100*3500生活陽(yáng)臺(tái)1950*1250/起居室3600*40003900*3800餐廳3100*30002750*2600陽(yáng)臺(tái)12700*36002700*2550陽(yáng)臺(tái)24000*2100/入戶花園2950*2100/改造后面積91平米98平米本工程優(yōu)勢(shì)

21、主臥尺度更溫馨可變飄窗本工程優(yōu)勢(shì)沒(méi)有入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)次臥空間尺度較小不臨路小套三金域藍(lán)灣B1型：建筑面積約84平米龍湖三千里：建筑面積約89平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3900*37503850*39502000*27501850*5150次臥3000*39002950*4000次臥3000*36002750*4000衛(wèi)生間1800*27501900*2400廚房2500*27501900*4000生活陽(yáng)臺(tái)1400*27501400*1900起居室4500*42007100*4600餐廳2100*2700入戶花園2600*3850無(wú)陽(yáng)臺(tái)約9平米約3個(gè)平米本工程優(yōu)勢(shì)奢華主臥,帶衣帽

22、間可變飄窗客廳兩層挑高,帶外挑陽(yáng)臺(tái)部分戶型還帶弧型觀景陽(yáng)臺(tái)本工程優(yōu)勢(shì)次衛(wèi)和廚房正對(duì)部分次臥臨路沒(méi)有入戶花園臨院大套三金域藍(lán)灣A2型：運(yùn)用面積約120-平米龍湖三千里：建筑面積約125平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3900*40003850*39503000*46002700*2200次臥13150*30003050*3950次臥23000*39003050*3100書房2700*39002800*2900廚房2400*30002700*3000工作間1500*1850/生活陽(yáng)臺(tái)1500*11507700*4500起居室5000*4500餐廳2900*3000/入戶花園2200*44504200*5

23、100陽(yáng)臺(tái)約6個(gè)平米/改造后面積160150-180本工程優(yōu)勢(shì)空間改造才干強(qiáng)，可改善戶型客廳兩層挑高超大入戶花園，可改成其他功能房本工程優(yōu)勢(shì)部分房間尺度較小沒(méi)有觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)次衛(wèi)間隔較遠(yuǎn)臨院四房龍湖三千里：建筑面積約160平米金域藍(lán)灣C1型：運(yùn)用面積約150-180平米龍湖營(yíng)銷動(dòng)作7月29日,一批次推出2棟,均價(jià)6200元/平米。估計(jì)在8月初推出1、6棟兩房約132套，可改小套三約300套，三房約170套。估計(jì)在八月底九月初即萬(wàn)科開(kāi)盤階段，推出其二期3、4、5棟，以萬(wàn)科的價(jià)錢帶動(dòng)其價(jià)錢的溢價(jià)。價(jià)格 (元/平米)不臨路套二6277不臨路小套三6277臨院套三6187臨院套四6151已推2號(hào)樓

24、價(jià)錢一期推出時(shí),1、3棟臨路部分均價(jià):5464元/平米1、3棟不臨路部分均價(jià):5420元/平米臨路與不臨路產(chǎn)品均價(jià)僅差44元/平米可見(jiàn)：龍湖在噪音問(wèn)題打分較低，其最為關(guān)注的是景觀。2期1批次戶型和位置2棟龍湖2期1批次推出2棟，是2期中位置較好的一棟，戶型以套二和套三為主，同時(shí)推出93平米和145平米兩種可變套型，所推戶型均不臨路。不臨路套二85-8813444.4%不臨路小套三（套一變套二）933411.3%臨院套三133/1376621.9%不臨院小套四（套二變套四）1453411.3%臨院套四1603411.3%不臨路85-88套二不臨路93小套三套一變套二臨院133-套三不臨院145小

25、套四套二變套四臨院160套四銷售情況龍湖三千里2期1批次共推出房源302套，均價(jià)為6200元/平米，開(kāi)盤當(dāng)日到場(chǎng)客戶約1500多組，現(xiàn)場(chǎng)搖出1660組，存在虛增客戶數(shù)量，截止開(kāi)盤當(dāng)日下午5點(diǎn)，僅剩套未售，人氣非常旺，還有相當(dāng)一部分客戶未到或未選到稱心的房源；銷售人員積極引導(dǎo)客戶選擇下一批次房源，并告之可獲得優(yōu)先選房權(quán)。戶型面積套數(shù)已售均價(jià)總價(jià)區(qū)間不臨路套二85-88134134627751-53萬(wàn)不臨路套三（套一變套三）933434630053-57萬(wàn)臨院套三133/1376665618781-84萬(wàn)不臨院套四（套二變套四）1373434577774-77萬(wàn)臨院套四1603431615196-

26、99萬(wàn)規(guī)模：二十四城2萬(wàn)戶規(guī)模，樓面地價(jià)傲視城東；規(guī)劃：二十四場(chǎng)大盤規(guī)劃，但一期位置不好，推出單位臨30米市政道路和鐵路；容積率類似：5.0；4.0；地段：金域藍(lán)灣勝；金域藍(lán)灣VS 二十四城1、同一區(qū)域在相近時(shí)間爭(zhēng)奪中端客戶群體；金域藍(lán)灣優(yōu)勢(shì)在于工程定位高端、地段、產(chǎn)品的高性價(jià)比、萬(wàn)科品牌和效力。2、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：銷售說(shuō)辭上強(qiáng)調(diào)工程純粹定位，強(qiáng)調(diào)城市河景資源；推行上建立高端工程籠統(tǒng)；現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)以精致取勝，體驗(yàn)金域藍(lán)灣的高端；銷售效力和物業(yè)效力程度取勝。品牌：同為品牌開(kāi)發(fā)商；效力：萬(wàn)科效力勝；現(xiàn)場(chǎng)：二十四城以奢華大氣VS金域藍(lán)灣精致典雅；產(chǎn)品：金域藍(lán)灣區(qū)域價(jià)值、價(jià)錢標(biāo)桿，特別是高端產(chǎn)品，二十城一期定

27、位中端，走速度和量；入市時(shí)機(jī)：金域藍(lán)灣搶先入市。競(jìng)品分析二十四城鐵路,未來(lái)將撤除一期一期二十四城:雙慶路上最遠(yuǎn)離二環(huán)路的位置,四面臨路,無(wú)自然資源,是整個(gè)工程中最差的位置 金域藍(lán)灣,二環(huán)內(nèi),沙河旁、中心居住區(qū),無(wú)論是居住、投資都是第一選擇競(jìng)品分析二十四城110米80米75米90米100米200m30m86m111m73m98m30m二十四城的規(guī)劃以圍合為主,與本工程類似,一期三面路,且位置較差從樓間距來(lái)看本工程優(yōu)于二十四城,且本工程的容積率還高于二十四城容積率:4容積率:5規(guī)劃規(guī)劃景觀分為三個(gè)組團(tuán),平均面積在6000-8000平米,且將景觀分割后,會(huì)降低景觀的共享性和欣賞性三個(gè)景觀組團(tuán)根本以健

28、身設(shè)備和綠化小品為主,缺乏變化,滿足中檔社區(qū)需求游泳池全民建身廣場(chǎng)全民建身廣場(chǎng)主入口全民建身廣場(chǎng)景觀規(guī)劃二十四城:游泳池,位于一個(gè)組團(tuán)內(nèi),共享性低三個(gè)全民健身廣場(chǎng):大量建筑健身廣場(chǎng),是中檔樓盤的常規(guī)做法獨(dú)立商業(yè):獨(dú)立商業(yè),保證社區(qū)的純居住金域藍(lán)灣:游泳池;位于中庭,是小區(qū)的主要景觀節(jié)點(diǎn),且設(shè)置有水療SPA和水上吧臺(tái)會(huì)所:9米挑高室內(nèi)羽毛球館健身設(shè)備:適量分布于架空層和沙河景觀帶沿街商業(yè):在小區(qū)外圍,不影響小區(qū)內(nèi)部的居住生活游泳池會(huì)所游泳池全民建身廣場(chǎng)全民建身廣場(chǎng)主入口全民建身廣場(chǎng)小區(qū)配套89平米二房,可改三房 87-89平米二房117-124平米三房144平米四房,可改五房戶型面積套數(shù)改造后面

29、積臨路2 房 87-89480臨路可改3房8937693-94朝中庭2房87-891092朝中庭可改3房8945093-94朝中庭大3房 117-125372朝中庭4房144248156二十四城走溫馨型道路,但是其位置、規(guī)劃、景觀等各方面都不能給到完全的支撐,只能定位中檔樓盤,估計(jì)其一期將低價(jià)出貨,走性價(jià)比道路戶型配比及分布二十四城：建筑面積約144平米二十四城金域藍(lán)灣主臥3900*40003850*3950主衛(wèi)5000*20002700*2200次臥13300*35003050*3950次臥23000*35003050*3100次臥32700*3500(2.2米高)2800*2900廚房30

30、00*25002700*3000入戶花園3000*50004200*5100客廳7900*50007700*4500餐廳陽(yáng)臺(tái)2700*3500/改造后面積156平米150-180平米本工程優(yōu)勢(shì)空間改造才干強(qiáng),可改善戶型客廳/餐廳開(kāi)間小,但兩層挑高本工程優(yōu)勢(shì)入戶花園采光較差部分次臥開(kāi)間較小沒(méi)有觀景陽(yáng)臺(tái)主臥尺度不如二十四城,沒(méi)有衣帽間金域藍(lán)灣C1型：運(yùn)用面積約150-180平米臨院四房奢華主臥,帶衣帽間、書房精心思索,設(shè)計(jì)多功能房,可以做為書房、老人房、客人房保姆房、花房洗衣房、貯藏間2樓設(shè)置臥室改造方案表示一晾衣間地段：龍灣占優(yōu)；資源：龍灣稍占上風(fēng)；定位：兩者都定為于城市高端產(chǎn)品規(guī)模：龍灣200

31、畝左右，金域100畝左右規(guī)劃：金域大圍合規(guī)劃占優(yōu)；金域藍(lán)灣高端產(chǎn)品 VS 龍灣半島品牌：同為品牌開(kāi)發(fā)商,萬(wàn)科稍占上風(fēng),但中海在成都 的工程定位整體比較高端；效力：兩者相當(dāng),中海物業(yè)已晉級(jí)為深藍(lán)；現(xiàn)場(chǎng)：賣場(chǎng)比較類似；產(chǎn)品：兩者可比性不高；容積率：金域5.0 VS 龍灣3.2 。中海龍灣半島 1、兩個(gè)工程所處區(qū)域不同，在中低端產(chǎn)品上，由于價(jià)錢的差別，根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，客戶重疊率低；而在高端產(chǎn)品線上其164平米的看河套四也只需34套,與本工程缺乏以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。2、龍灣整個(gè)工程定位及在中海成都工程中所處的位置，決議其高端產(chǎn)品價(jià)錢走勢(shì)比金域藍(lán)灣更高。占地面積（畝）210多總建筑面積（）約35萬(wàn)容積率3.2綠化

32、率30%建筑設(shè)計(jì)梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)有限公司景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司建筑形態(tài)18層中高層、8層疊拼別墅、臨河雙拼別墅銷售均價(jià)(元/)6200（中高層），疊拼、雙拼未開(kāi)售物管費(fèi)2.5元/ 中海龍灣半島暨中海第四代產(chǎn)品，即：與深圳中海香蜜一號(hào)、北京中海瓦爾登湖、上海中海翡以湖岸、蘇州中海半島華府等工程定位一樣的城市豪宅。而龍灣半島主要是以香蜜湖一號(hào)為參照進(jìn)展規(guī)劃。競(jìng)品分析龍灣半島18層景觀高層均價(jià)6486，2006年11月開(kāi)盤，總297戶，已銷售206戶8層疊拼別墅，現(xiàn)起價(jià)13000臨河雙拼別墅37#36#34#35#31#32#33#競(jìng)品分析龍灣半島6月16日推出,正在銷售中,高

33、層,可看河6月16日開(kāi)盤銷售臨河34棟，總套數(shù)325套，截止7月30日，已銷售213套，整體均價(jià)7500元，銷售率為65%。雖然部分戶型面河，但因有其他建筑物阻撓，效果不佳，均價(jià)并沒(méi)有拉伸太大。18層景觀高層均價(jià)6087，2006年10月開(kāi)盤，總280戶，已售完社區(qū)將建筑兩個(gè)泛會(huì)所滿足業(yè)主的生活、休閑需求；兩個(gè)會(huì)所分別位于32號(hào)樓、36號(hào)樓底層；金蘋果幼兒園。社區(qū)泛會(huì)所二社區(qū)泛會(huì)所一會(huì)所的設(shè)備及裝修規(guī)范及效力類型產(chǎn)品配置高端定位工程宣傳、物業(yè)效力 工程宣傳：針對(duì)高端客群訴求，已樹(shù)立工程高端籠統(tǒng)。物業(yè)：“中海深藍(lán)是專為中海地產(chǎn)頂級(jí)住宅定制的效力品牌，其效力的第一個(gè)工程就是深圳香蜜湖一號(hào)。 競(jìng)品分

34、析龍灣半島產(chǎn)品類型配比品類面積段總面積數(shù)比例G2 9431964.5%118-1202220231.0%136-1403298046.0%155-1591329418.5%品類產(chǎn)品形態(tài)面積段套數(shù)總面積數(shù)面積比例1面積比例2總價(jià)范圍（萬(wàn)元）頂級(jí)C及TOP1 疊拼189-213801656037.2%37.2%210-234疊拼222-254902109047.3%47.3%240-280雙拼28010280015.4%6.3%500-550341827286.1%680-700690213803.1%1500-1700競(jìng)品分析龍灣半島一期開(kāi)盤至今銷售價(jià)錢及漲幅、銷售速度 棟號(hào)均價(jià)總套數(shù)已售套數(shù)開(kāi)

35、盤時(shí)間36608728028006年10月37648629720606年11月34723432521307年6月自去年10月到今年6月，工程整體均價(jià)上漲1147元，幅度為19%。戶型面積套數(shù)均價(jià)平均總價(jià)套一5718730042萬(wàn)套二83-92126750063-74萬(wàn)套三114-141146760087-106萬(wàn)套四162347700125萬(wàn)6月16日開(kāi)盤34棟價(jià)錢體系龍灣半島優(yōu)勢(shì)特征貯藏空間戶型均好性強(qiáng)金域藍(lán)灣優(yōu)勢(shì)超大入戶花園贈(zèng)送，可添加特征功能空間觀景效果,臨院享河寬廳設(shè)計(jì)挑高露臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)競(jìng)品分析龍灣半島競(jìng)品分析翡翠城4期鳥瞰圖在8月份底推出四期一批次,將不會(huì)有臨河產(chǎn)品出現(xiàn),價(jià)錢在6

36、000元/平米以上。臨河高端后續(xù)推出,目前戶型圖也沒(méi)有公布競(jìng)品分析翡翠城兩個(gè)工程所處區(qū)域不同. 在中低端產(chǎn)品上,由于價(jià)錢的差別,根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng),客戶重疊率低；而在高端產(chǎn)品線上其臨河的高端產(chǎn)品后續(xù)將對(duì)本工程的水漾系列構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，但目前無(wú)詳細(xì)產(chǎn)品資料和價(jià)錢面市。棟號(hào)總套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)開(kāi)盤日期16297198541706年12月17158154572106年12月18217205562706年12月15217202602107年5月匯景上座去年開(kāi)盤均價(jià)、套數(shù)樓王價(jià)錢為9999元/平米，側(cè)面價(jià)錢約為6500元/平米臨河高端年底推出，面積區(qū)間187-266，估計(jì)總價(jià)區(qū)間130萬(wàn)-200萬(wàn) 推售房源及供應(yīng)關(guān)系

37、客戶分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析定價(jià)分析開(kāi)盤方案年初均價(jià)：7300元/平米從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，受土地拍賣價(jià)錢和各大目的工程影響，每月住宅成交均價(jià)均上浮較大成都主要城區(qū)07年6月較5月上漲6；成華區(qū)6月較5月上漲8；同時(shí)，工程組根據(jù)目前對(duì)自有客戶的判別，結(jié)合市場(chǎng)綜合情況，初擬出3套價(jià)錢方案：保守型、穩(wěn)健型、激進(jìn)型不同的方案對(duì)應(yīng)不同的銷售速度1、保守方案：整體均價(jià)為7603元/平米面積使用面積均價(jià)平均總價(jià)折后均價(jià)對(duì)應(yīng)競(jìng)品總價(jià)臨路兩房858554504632505450 47-52萬(wàn)（三千里）臨路附加值兩房859258004930005359 51-57萬(wàn)（三千里）不臨路兩房898965005785006

38、500 53-57萬(wàn)（三千里）臨路附加值3房8912280007120005836 74-77萬(wàn)（三千里132137平方米）臨院附加值3房8812286507612006239 78-85萬(wàn)（三千里137平方米）臨院附加值房10714188409458806708 96-99萬(wàn)（三千里160）；94-102萬(wàn)（二十四城144）臨河小套四151169820012382007327 118-128萬(wàn)（龍灣164平方米）臨河大套四171222940016074007241 210-234萬(wàn)（龍灣180-210平米8層疊拼）合計(jì)7603.7603元的成交均價(jià)使各戶型成交總價(jià)都低于市場(chǎng)平均程度。2、激進(jìn)

39、方案：整體均價(jià)為8122元/平米面積使用面積均價(jià)平均總價(jià)折后均價(jià)對(duì)應(yīng)競(jìng)品總價(jià)臨路兩房858559005015005900 47-52萬(wàn)（三千里）臨路附加值兩房859264005440005913 51-57萬(wàn)（三千里）不臨路兩房898968006052006800 53-57萬(wàn)（三千里）臨路附加值3房8912283007387006055 74-77萬(wàn)（三千里132137平方米）臨院附加值3房8812289507876006456 78-85萬(wàn)（三千里137平方米）臨院附加值房10714192009844006982 96-99萬(wàn)（三千里160）；94-102萬(wàn)（二十四城144）臨河小套四151169