房地產(chǎn)投資策略選擇(44頁)

1、第三章 房地產(chǎn)投資策略選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇第二節(jié) 房地產(chǎn)投資時機的選擇第三節(jié) 房地產(chǎn)投資質(zhì)量分析第四節(jié).房地產(chǎn)投資種類的選擇一、投資地段的含義及意義1、房地產(chǎn)投資地段是指房地產(chǎn)投資對象的具體位置自然地理位置（固定的）社會經(jīng)濟位置（動態(tài)的）2、投資地段層次地區(qū)性-購房者的城市或地區(qū)的選擇 片區(qū)性-購房者在一個特定城市內(nèi)選擇哪一個片區(qū) 區(qū)位性-房屋的具體地段位置的選擇 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位選擇3、特點區(qū)位的動態(tài)性房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置會隨經(jīng)濟建設(shè)、周邊環(huán)境改善而變化，這種變化可能是因交通建設(shè)或改道引起的，也可能是因其他建設(shè)引起的。 區(qū)位的相對性同一區(qū)位會因區(qū)位經(jīng)濟活動類型的差異而產(chǎn)生不

2、同的區(qū)位效益，即區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)劣只是相對意義上的。 區(qū)位的層次性區(qū)位可以分為宏觀區(qū)位、中觀區(qū)位、微觀區(qū)位 區(qū)位的稀缺性相對于大量的或多類型的經(jīng)濟活動而言，適宜或優(yōu)良區(qū)位的供給總是小于相應(yīng)的需求 （南京路、王府井；嘉興中山路）區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位可以通過人們有意識地規(guī)劃而改變 秀洲新區(qū)投資房產(chǎn)有句名言：要在好的地點買便宜的房子，而不要在壞的地方買貴的房子。地段是房地產(chǎn)投資考慮的首要因素，地段決定增值潛力也是決定投資類型的關(guān)鍵地段對房價和其生租能力影響最大地段不僅決定房地產(chǎn)本身的位置，也決定了周圍的環(huán)境4、投資地段選擇的重要性級別范圍基準地價商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地I級環(huán)城河以內(nèi)區(qū)域418022803

3、60級一級地以外，北至新塍塘中環(huán)北路昌盛北路；東至穆湖溪河中環(huán)東路雙溪路；南至中環(huán)南路海鹽塘規(guī)劃路鐵路中環(huán)南路；西至中環(huán)西路一杭州塘外環(huán)西路以內(nèi)區(qū)域25901900290級一級、二級地以外，北至新塍塘北郊河；東至河一塘匯街道外環(huán)路；南至中南路；西至外環(huán)西路杭州塘乍嘉蘇高速公路以內(nèi)區(qū)域16101320240級估價范圍內(nèi)除一、二、三級地以外區(qū)域970850210市城區(qū)級別基準地價表（單位：元/平方米）二、優(yōu)良地段的構(gòu)成因素分析1、市場供求及行情2、地塊的自然條件與市中心的距離地理方位(上風(fēng)上水的方位)地質(zhì)條件和土地承載力土地的面積和形狀自然災(zāi)害臨街狀況3、地塊的社會條件交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施(供水、

4、供熱、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)和道路)生活服務(wù)設(shè)施(商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施文教體衛(wèi)設(shè)施)附近的房地產(chǎn)情況社會治安情況杭州灣大橋嘉紹大橋磁懸浮城際高鐵交通樞紐站曙光醫(yī)院市第一醫(yī)院口腔醫(yī)院嘉興一中城市大學(xué)嘉興學(xué)院大潤發(fā)易初蓮花農(nóng)工商國際中港城商業(yè)大劇院會展中心體育中心博物館圖書館市政府沃爾瑪4、地段的自然環(huán)境狀況公園、水面與綠化休閑活動空間環(huán)境污染狀況5、地塊周圍的經(jīng)濟條件當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況物價水平工資水平儲蓄利率投資水平6、政策限制價格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度等7、人口因素人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模等8、城市規(guī)劃因素土地用途容積率覆蓋率建筑高度交通道路行政隸屬變更等9、心理影響地塊風(fēng)水土地號碼名人效應(yīng)風(fēng)

5、俗習(xí)慣等10、國際關(guān)系二14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國際關(guān)系常見的對地段優(yōu)劣的影響因素：地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺效果清潔程度地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會治安情況政局穩(wěn)定情況當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況物價水平工資水平儲蓄利率投資水平價格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更地塊

6、風(fēng)水土地號碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標準三、各類房地產(chǎn)投資地段選擇的原則1、理想位置的基本特點城市上風(fēng)上水交通便捷城市化水平高生活便利環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)美2、投資房地產(chǎn)區(qū)位選擇總原則:選擇最有升值潛力的區(qū)位,區(qū)位不是靜態(tài)的，而是動態(tài)和變化的。這主要受到四方面因素的影響：交通條件的改變城市規(guī)模的擴大城市規(guī)劃和城市功能調(diào)整市場需求的改變對城市土地投資而言，把握土地區(qū)位變化的態(tài)勢是成功的關(guān)鍵。區(qū)位的動態(tài)往往伴隨著土地用途的改變。例如:未開發(fā)土地上的建設(shè)房屋-周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)已開發(fā)的土地的建設(shè)房屋主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中的地塊的建設(shè)房屋-城市周邊房地產(chǎn)如南湖新區(qū)那一個更有投資潛力？客運樞紐站蘇州

7、方向城際高鐵磁懸浮高速公路上海方向嘉興長途汽車站滬杭鐵路嘉興站重大基礎(chǔ)設(shè)施主要分布在嘉興市城東南，成為聯(lián)動滬嘉杭蘇節(jié)結(jié)點注意點:區(qū)位的可改造性,應(yīng)更注重區(qū)位的動態(tài)判斷從城市發(fā)展的規(guī)劃布局和城市的發(fā)展方向角度選擇投資地段投資住宅要注意區(qū)位的合理性(運移成本最小和區(qū)位環(huán)境最優(yōu))注意有戰(zhàn)略眼光掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗四、不同類型房地產(chǎn)投資地段選擇分析1、居住類居住區(qū)段要有良好的自然條件和生活居住條件選擇在交通、通訊、社交、購物方便的地段選擇要考慮城市發(fā)展水平和個人購物水平選擇具有較大增值潛力的地段不同類型的住宅對投資區(qū)位的要求也不一樣對中高檔公寓投資，起主導(dǎo)作用的區(qū)位因素是決定區(qū)位通達性的就業(yè)

8、區(qū)、商業(yè)區(qū)及城市公共設(shè)施位置和交通運輸條件及地價對以經(jīng)濟適用房為代表的普通住宅投資來說，影響區(qū)位選擇的主導(dǎo)因素是地價和城市規(guī)劃對花園別墅的投資，起主導(dǎo)作用的區(qū)位因素莫過于自然條件2、商業(yè)類選擇人流集散最方便的區(qū)位以位于商業(yè)網(wǎng)點的吸引人口半徑邊緣10-30分鐘行車時間的地點為最佳選擇交通最為便捷的區(qū)位易達性最好的地點,如交通節(jié)結(jié)點選擇購買力強的地段區(qū)位考慮人口密度、數(shù)量和消費水平選擇區(qū)域商業(yè)氣氛較濃的地段核心商圈、中心商圈、次中心商圈選擇預(yù)期有較大增值潛力的地段選擇中小型經(jīng)營性商業(yè)店鋪地點考慮：區(qū)域商業(yè)氣氛（決定商鋪商機成?。┥虡I(yè)店鋪地點所在道路路面臨街鋪面與臨巷鋪面的比較選擇幾種特異性商鋪地點

9、的選擇大專院校周邊體育場周邊專業(yè)經(jīng)營街著名公園或景點周邊等）選擇辦公性房屋地段要考慮的因素以位于城市的中心商業(yè)區(qū)或?qū)ｉT的辦公區(qū)為最佳地點選擇注重辦公大樓周邊的服務(wù)配套設(shè)施盡量選擇單純辦公環(huán)境的辦公大樓使用者對辦公房屋使用要求影響其位置選擇與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境易接近性第二節(jié)房地產(chǎn)投資時機的選擇一、投資時機的含義及重要性1、含義投資時機是指房地產(chǎn)投資購入的最佳時間和房地產(chǎn)出售的最佳機會2、重要性投資時機選擇關(guān)系到投資目標的實現(xiàn)、投資收益和投資風(fēng)險3、時機類型客觀時機（客觀環(huán)境變化帶來的投資機會）主觀時機（投資人自己科學(xué)判斷、決策創(chuàng)造的機會）二、投資時機分析1產(chǎn)業(yè)政策分析

10、2金融政策的分析3房地產(chǎn)周期的分析4市場需求的分析三、幾個買入與賣出的重要機會一）投資買入的參考時機某地區(qū)或項目房地產(chǎn)開發(fā)初期經(jīng)濟發(fā)展處于低谷期房地產(chǎn)價格周期波動處于低位通貨膨脹到來之前在房地產(chǎn)商銷售率低于30%的階段買入在空置率中把握時機抓住偶然機會二）賣出的時機預(yù)期實現(xiàn)或基本實現(xiàn)階段“見好就收”經(jīng)濟景氣階段“逢高賣出”通貨膨脹較嚴重時期“見利就走”新房交易市場火爆階段房地產(chǎn)價格周期波動處于高位抓住偶然機會四、把握投資時機的操作要則把握經(jīng)濟發(fā)展的基本趨勢及周期變化規(guī)律，以其作為投資時機選擇的依據(jù)把握房地產(chǎn)價格波動規(guī)律高賣低買加強市場調(diào)研和預(yù)測，以便及時準確地把握良機重視對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程

11、中的時機分析投資要有創(chuàng)造性思維房地產(chǎn)投資階段性選擇1、房地產(chǎn)投資階段的劃分投資決策及設(shè)計階段資金籌措階段項目建設(shè)階段項目試運營階段項目正常運營階段項目更新改造階段項目修復(fù)后正常運營階段項目拆除階段2、房地產(chǎn)投資階段性選擇第三節(jié)房地產(chǎn)投資質(zhì)量分析一、房地產(chǎn)投資質(zhì)量的內(nèi)涵投資質(zhì)量指房地產(chǎn)投資對象的優(yōu)劣程度，它包括房地產(chǎn)本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量。二、投資開發(fā)商確定投資質(zhì)量時的考慮的因素房屋質(zhì)量：用戶質(zhì)量要求周圍房地產(chǎn)的質(zhì)量水平房地產(chǎn)類型要求投資者的資金限制服務(wù)質(zhì)量：投資商的經(jīng)營方針用戶的支付能力房地產(chǎn)本身質(zhì)量要求管理服務(wù)的效益大小三、房地產(chǎn)開發(fā)投資者和用戶的不同質(zhì)量觀點合理的質(zhì)量目標是用戶愿意購買、投

12、資者對回報滿意的質(zhì)量水平。項目用戶的觀點（置業(yè)者）投資者的觀點質(zhì)量定義購買到的房地產(chǎn)，符合使用要求(適用性)經(jīng)驗收后符合標準要求(符合性)成本購買價格維修成本運營成本等質(zhì)量成本質(zhì)量選擇目標得到最有價值的高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資興建用戶愿意購買且成本又低的適當質(zhì)量的房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)質(zhì)量目標的確定應(yīng)當考慮用戶對房地產(chǎn)使用功能的滿意程度要考慮用戶是否買得起此質(zhì)量水平的房地產(chǎn)要考慮房地產(chǎn)投資者降低成本和增加利用的要求。實質(zhì)上就是處理好房地產(chǎn)質(zhì)量與價格、成本、利潤之間的關(guān)系。第四節(jié).房地產(chǎn)投資種類的選擇一.土地投資特點:投入資金大，成本高、投資的風(fēng)險性大,土地增值潛力，收益大二、住宅投資特點:收益適中，投資住宅的風(fēng)險較小選擇適宜的地段。注重環(huán)境質(zhì)量分析該地的就業(yè)機會、種類和數(shù)額和人口狀況分析該地的教育、治安情況房型結(jié)構(gòu)合理三辦公樓投資特點：辦公樓投資屬于商業(yè)性投資，其收益高風(fēng)險也大，受經(jīng)濟的影響大選在位置顯赫、交通方便的地段物業(yè)管理水平高大樓內(nèi)或附近有完善配套的服務(wù)設(shè)施寫字樓的層高不應(yīng)太低寫字樓的設(shè)備要高質(zhì)量方便停車寫字樓的功能要專業(yè)化四商場投資特點：商場是所有物業(yè)類型中最為復(fù)雜最具風(fēng)險又盈利最高的不動產(chǎn)形式注意分析經(jīng)濟形勢出租合同要明確規(guī)定，可以定期調(diào)整基本租金除交納基本租金外，承租人要按商品銷售額的增長比例交納比例租金在商場的管理方面，投資人可用“凈租賃”的方式出租商場。五、