大朗項(xiàng)目提案OK

1、大朗項(xiàng)目策略溝通 第一部分寫(xiě)字樓不可行性分析第二部分大朗房地產(chǎn)分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案營(yíng)銷思路第一部分寫(xiě)字樓不可行性分析清末，英國(guó)人向中國(guó)販鋼琴。結(jié)果只能倒掉海中。鋼琴理論：1、價(jià)格比失衡：一二線城市（深圳、廣州）住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格比在1:1.5之間。東莞寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格倒掛，基本維持在1:1。一度出現(xiàn)寫(xiě)字樓賣不過(guò)住宅（2007-2008）。開(kāi)發(fā)商說(shuō)不可行。2、年均銷售面積有限：每年10多萬(wàn)消費(fèi)量大多產(chǎn)生在市區(qū)。與商品房每年300-400萬(wàn)的銷售面積相比，相差甚遠(yuǎn)。截止2009年11月1日，全東莞主要可售寫(xiě)字樓庫(kù)存有22萬(wàn)平方米，按最新09年需求量消化，需要兩年的時(shí)間消化周

2、期；其主要庫(kù)存供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，高度集中在市區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)只有兩個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商說(shuō)不可行。3、低租金：東莞寫(xiě)字樓租金長(zhǎng)期處于20-40元/平方米之間，租金低。難以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。投資客說(shuō)不可行。4、空置率高：需求不足，在市區(qū)的寫(xiě)字樓平均空置率長(zhǎng)期保持在40%60%之間。投資客說(shuō)不可行。5、價(jià)格增長(zhǎng)速度慢：從04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。樓盤名稱第一國(guó)際三期中盛商務(wù)大廈卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)盈峰中心嘉俊中心匯成大廈豐碩廣場(chǎng)希爾頓廣場(chǎng)東莞財(cái)富廣場(chǎng)中發(fā)大廈長(zhǎng)安商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格805951917665732268467163573959467861563710056投資客說(shuō)不可

3、行。6、金融危機(jī)影響：導(dǎo)致企業(yè)倒閉，產(chǎn)能收縮。第二產(chǎn)業(yè)殃及第三產(chǎn)業(yè)。廠房大量空置，需求萎縮，寫(xiě)字樓再受沖擊。時(shí)機(jī)說(shuō)不可行。原因1：東莞不需要寫(xiě)字樓！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱。啞鈴式人口結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致寫(xiě)字樓的需求。缺乏白領(lǐng)。東莞社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)。制造業(yè)本質(zhì)是不需要大學(xué)生。那么真正需要大學(xué)生的是什么呢？那就是產(chǎn)業(yè)鏈里面六大軟環(huán)節(jié)需要大學(xué)生包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、原料采購(gòu)、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、以及終端零售。 郎咸平：從產(chǎn)業(yè)鏈分工看大學(xué)生就業(yè)困難東莞悖論，制造業(yè)不需要大學(xué)生。東莞說(shuō)不可行。原因2：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和金融危機(jī)的雙重大考。大朗毛紡處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，全體走勢(shì)不樂(lè)觀。大朗的

4、人口數(shù)量跟寮步、大嶺山等相當(dāng)，但其出口總額卻存在巨大的落差，這說(shuō)明大朗的毛織產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)正在走下坡路。寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析09年10月東莞寫(xiě)字樓物業(yè)沒(méi)有新增供應(yīng)，成交面積0.84萬(wàn)，而由價(jià)格來(lái)看，10月成交價(jià)格有所回落至7398元/。寫(xiě)字樓10月成交前10項(xiàng)目總結(jié)：大朗寫(xiě)字樓至少還要再等5年不可行：從投資收益角度，短期獲利，存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?？尚行裕洪L(zhǎng)期收益，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，培養(yǎng)市場(chǎng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。第二部分大朗房地產(chǎn)分析1、從經(jīng)濟(jì)引擎看大朗大朗后毛紡時(shí)代的松山湖共榮圈。大朗、大嶺山、寮步進(jìn)入松山湖共榮圈。規(guī)劃面積達(dá)平方公里的松山湖，雖然橫跨東莞?jìng)€(gè)鎮(zhèn)，但有一半以上面積位處于大朗境內(nèi)！東莞的松山湖戰(zhàn)略

5、是大手筆，大朗作為“重要主題”必將借勢(shì)得以大發(fā)展。 “松山湖”將為大朗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁的沖擊力。松山湖的發(fā)展將為大朗的經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。華為松山湖基地正在建設(shè)中，首批進(jìn)駐員工數(shù)量約20000人。（已經(jīng)進(jìn)駐，具體數(shù)量可察）2、從城市規(guī)劃看大朗實(shí)施一個(gè)中心，六大工程新城市中心片區(qū)包括文體公園、求富路村民公寓、寶陂村民公寓、長(zhǎng)塘村民公寓、新世紀(jì)明上居、大和商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。美景片區(qū)主要是舊區(qū)，包括五福購(gòu)物廣場(chǎng)、公安分局宿舍商住用地等重點(diǎn)項(xiàng)目。富民二園片區(qū)包括松山湖產(chǎn)業(yè)園搬遷企業(yè)、標(biāo)檢中心和石廈加油站等重點(diǎn)項(xiàng)目。北起富民大道，南緊鄰常虎高速和自然生態(tài)區(qū)，西面鄰近松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，東為

6、工業(yè)發(fā)展區(qū)，總占地面積235.47公頃。預(yù)測(cè)該片區(qū)總?cè)丝诩s為2.4萬(wàn)人。大朗鎮(zhèn)確立“借勢(shì)松山湖，對(duì)接松山湖，融入大市區(qū)，著力打造一個(gè)城市中心區(qū)和三個(gè)聚焦點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整合資源，以長(zhǎng)盛廣場(chǎng)為龍頭，把長(zhǎng)盛片區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)、金融、餐飲、文化、體育、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)于一體的商貿(mào)文化中心，成為大朗的城市客廳。長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈大朗廣場(chǎng)商圈長(zhǎng)富廣場(chǎng)商圈3、從萬(wàn)科、碧桂園看大朗東莞利潤(rùn)區(qū)，機(jī)會(huì)區(qū)：相信萬(wàn)科、碧桂園的智商。繼萬(wàn)科之后，碧桂園正式進(jìn)軍東莞 首站選址大朗。09年8月13號(hào)。以6億元獲得東莞市大朗鎮(zhèn)商住用地,首次進(jìn)軍東莞市場(chǎng)。在對(duì)一個(gè)區(qū)域做判斷中，相對(duì)萬(wàn)科和碧桂園，我們?nèi)鄙賹?duì)政府政策的深入研究和

7、對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)查，但如果從現(xiàn)象看本質(zhì)，深系萬(wàn)科和廣系碧桂園共同選擇的區(qū)域。機(jī)會(huì)和價(jià)值不言而喻。4、從置業(yè)群體看大朗本地私營(yíng)企業(yè)主、本地原居民、企業(yè)中高層管理者是目前市場(chǎng)上的主力購(gòu)房群體。此外，由于獨(dú)特的區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)，大朗的住宅項(xiàng)目也吸引了不少松山湖、東坑的企業(yè)中高層管理者、港商臺(tái)商，以及區(qū)域企業(yè)員工在大朗的置業(yè)。私營(yíng)企業(yè)主本地原居民企業(yè)中高層港商臺(tái)商?hào)|坑企業(yè)中高層松山湖企業(yè)中高層萬(wàn)科金域藍(lán)灣5500元小戶型：財(cái)富公館6000元小戶型：城果4300元5、從價(jià)格租金看大朗。銷售價(jià)格：在售中高檔住宅價(jià)格為4000-5500元/平方米。一房總價(jià)20萬(wàn)左右，二房30萬(wàn)左右，三房45萬(wàn)左右，四房55萬(wàn)左右

8、。別墅價(jià)格8000元/平方米。區(qū)位及物業(yè)檔次兩大因素對(duì)價(jià)格的影響力較大。租金價(jià)格：租賃市場(chǎng)活躍，租金水平較高。 租金水平：三房25003000元/月，二房為20002500元/月。一房12001500元/月租金回報(bào)率高，年投資回報(bào)率可達(dá) 7-10%，投資市場(chǎng)誘人。齒輪理論：看大朗大朗房地產(chǎn)政府和開(kāi)發(fā)商的陽(yáng)謀與陰謀大朗日薄西山的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、內(nèi)在需求無(wú)力支撐今天的房地產(chǎn)當(dāng)大朗的產(chǎn)業(yè)齒輪減緩，松山湖概念成為大朗房地產(chǎn)的強(qiáng)心劑其中是大朗城市定位的轉(zhuǎn)化其中是地產(chǎn)商心照不宣的推波助瀾，投資和投機(jī)其中除去需求量不大的自住外，是資金無(wú)選擇地進(jìn)入房地產(chǎn)的投資和投機(jī)其中我們應(yīng)該從大環(huán)境中，看到本案本質(zhì)、性質(zhì)和方向：

9、姓大還是姓松？樂(lè)觀的表象下，危機(jī)四伏，大朗是過(guò)期支票，松山湖是期票。誰(shuí)在為現(xiàn)在埋單？開(kāi)發(fā)商和投資客都可能的一部分。第三部分酒店式公寓的可行性分析金泓財(cái)富公館30平米酒店式公寓 售價(jià)高達(dá)6800元/平方米提供了全新的想像可能排除法：改造的三種可能第一種可能：住宅(組合為80-120平米)第二種可能：Soho（商住兩用型）SOHO概念主要產(chǎn)生于一二線城市，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)從營(yíng)銷上采用的差異化手段?；蛉巳杭?xì)分針對(duì)自由職業(yè)者為對(duì)象，以小空間轉(zhuǎn)換功能提升價(jià)值所采用的。本案不建議采用。原因有二：其一，大朗缺乏此概念的營(yíng)銷基礎(chǔ)。其二，并不能為物業(yè)提升價(jià)值。這是自我否定式+自我毀滅式改造思路，不宜采用。第三種可能

10、：酒店式公寓金泓財(cái)富公館，30平米酒店式公寓 ，售價(jià)高達(dá)6800元/平方米。為本案提供了全新的想像空間。于是找到了自信。東莞公寓市場(chǎng)自09年以來(lái)主要是以消化存量為主，供應(yīng)量主要集中在5月和9月集中放量。09年8月公寓整月成交面積為2.8萬(wàn)，共479套。成交環(huán)比增長(zhǎng)24.94%，成交標(biāo)桿項(xiàng)目有：第一國(guó)際三期成交92套，宜景康源成交45套。公寓市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)穩(wěn)定向好趨勢(shì)。公寓新增供應(yīng)環(huán)比下降64.83%，僅黃旗印象項(xiàng)目新供，截止09年10月31日公寓的可售存量為30.32萬(wàn)，共5443，公寓存量持續(xù)下降，市場(chǎng)需求依然保持旺盛。公寓市場(chǎng)分析09年以來(lái)，公寓成交穩(wěn)步增長(zhǎng)，自7月來(lái)成交價(jià)格一直保持在連6

11、000元/以上。緣于長(zhǎng)期以來(lái)公寓市場(chǎng)都是以消化存量為主，市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)小，加上之前價(jià)格調(diào)整后一直保持相對(duì)穩(wěn)定，性價(jià)比突顯，在市場(chǎng)信心建立以后，投資需求逐漸釋放。公寓成交以5000-7000元/成交增長(zhǎng)明顯,后續(xù)發(fā)展值得期待。10月公寓的成交單價(jià)主要集中在5000-7000元/價(jià)格區(qū)間，6000-7000元/成交比重增長(zhǎng)最明顯，而4000-5000元/價(jià)格段比重基本持平，7000-8000元/價(jià)格段比重降低明顯。而相應(yīng)成交總價(jià)50-60萬(wàn)/套的比重增多。公寓物業(yè)成交價(jià)格變化主要是優(yōu)質(zhì)個(gè)盤拉高整體市場(chǎng)價(jià)格，買方更注重地段好的產(chǎn)品而不單純的低價(jià)格單位。做寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總收益可達(dá)2個(gè)億，且風(fēng)險(xiǎn)較大

12、；做酒店式公寓總收益可達(dá)2.5個(gè)億，且風(fēng)險(xiǎn)較小給開(kāi)發(fā)商算帳給投資者算帳價(jià)值加長(zhǎng)器：酒店式公寓軟件：金鑰匙物管硬件：精裝修為什么精裝修：五大優(yōu)點(diǎn)1、收益度：批發(fā)與零售的價(jià)差+酒店的附加價(jià)值。2、價(jià)值體驗(yàn)度：看得見(jiàn)的酒店價(jià)值，更具想像空間。3、補(bǔ)缺性：規(guī)避寫(xiě)字樓改裝造成的無(wú)廚房缺點(diǎn)。4、差異性：從營(yíng)銷上的不同。5、認(rèn)可度：本案定性為投資產(chǎn)品，精裝修為投資提供方便。關(guān)于改造建議1：對(duì)于酒店式公寓多兩個(gè)廁所不是很大賣點(diǎn)。有一個(gè)闊綽的大堂，價(jià)值感知卻完全不同。廁所改大堂4米10米關(guān)于改造建議2：過(guò)渡廳的功能概念設(shè)計(jì)酒店式公寓，財(cái)富公館30平米趨于合理而本案多了10平米的贅肉如何把贅肉轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力？主要體現(xiàn)在過(guò)渡空間的功能概念和主題設(shè)計(jì)第四部分本案營(yíng)銷思路價(jià)值VS投資價(jià)值感知價(jià)值看上去值多少錢理性價(jià)值投資回報(bào)率當(dāng)物業(yè)沒(méi)有從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)入投資者手中，關(guān)于價(jià)值和投資價(jià)值的測(cè)算都處于虛擬狀態(tài)，對(duì)于我們而言，就是如何給投資客一個(gè)看似滿意的答卷。投資價(jià)值投資客：回報(bào)率返推測(cè)算法誰(shuí)來(lái)承接2000元的租金？地段 配套 形象 交通酒店式公寓價(jià)值體系營(yíng)銷人群定位價(jià)值：做什么概念價(jià)值：誰(shuí)來(lái)住基礎(chǔ)價(jià)值：在哪里私營(yíng)企業(yè)主本地原居民企業(yè)中高層港商臺(tái)商?hào)|坑企業(yè)中高層松山湖企業(yè)中高層本質(zhì)論姓大還是姓松？大朗房地產(chǎn)的原動(dòng)力在于松山湖價(jià)值論誰(shuí)具有承接2000元租金需求、能力和可能性把松山湖的價(jià)值最大化，為我所用。通過(guò)松山湖企業(yè)