地籍管理土地登記課件

1、土 地 登 記中國人民大學(xué)土地管理系譚 峻地籍管理第一節(jié) 土地總登記第二節(jié) 初始登記與設(shè)定登記第三節(jié) 變更登記第四節(jié) 異議登記與更正登記 第五節(jié) 注銷登記第一節(jié) 總登記 總登記是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)，在一個確定的時點進行的一種普遍性的登記。總登記的特點是不動產(chǎn)權(quán)利人在擁有或使用不動產(chǎn)期間，無論是否發(fā)生過變更，都必須按照登記機關(guān)的要求，在確定的時點，通過一定法定程序，在統(tǒng)一的簿冊上進行注冊登記。總登記屬靜態(tài)登記，即不論權(quán)利是否發(fā)生變動或移轉(zhuǎn)，都要進行登記。 需要進行土地總登記的情形主要有兩種：一是從未進行過土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新。土地總登記是日常變更登記的基礎(chǔ)，通過土地總登

2、記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更登記的根據(jù)，沒有總登記，變更登記就無從談起。 1987年9月，為了適應(yīng)我國土地制度改革需要，原國家土地管理局組織實施了各地城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發(fā)證試點。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步擴大土地登記發(fā)證試點的要求，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了關(guān)于擴大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知和關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進行國有土地登記

3、發(fā)證的第一步，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定，土地使用權(quán)的申報以市、縣為單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和個人；申報的具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開全國地籍管理研討會，會議在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國土地總登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，國有土地使用證發(fā)證率達到55%。同期，制定了土地變

4、更登記若干規(guī)定和土地登記規(guī)范化意見，并在5個城市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。 2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)總登記工作。并強調(diào)要嚴(yán)格按照土地管理法的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體：第一，凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機構(gòu)不健全的實際情況，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進行：一是將集體土地所有權(quán)證直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體；二是將集體土地所有權(quán)證發(fā)放

5、到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。第二，能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第三，不能證明屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。 土地總登記具有三個特點：第一，階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結(jié)束。第二，區(qū)域性。土地總登記作業(yè)區(qū)一般是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市。第三，集中性。土地總登記是在一定范圍和規(guī)定時間內(nèi)有計劃統(tǒng)一進行的。相對于土地登記的一般程序，土

6、地總登記的程序有三個特殊性：一是增加了準(zhǔn)備工作。這是因為土地總登記是在一定的時間內(nèi)對一定區(qū)域的土地進行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時間集中，準(zhǔn)備工作顯得特別重要，故在土地總登記中，把準(zhǔn)備工作作為一項突出的重要內(nèi)容，列為土地總登記工作程序的第一步。二是增加了通告。土地總登記的申請事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進行公告。因此，總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊登記與頒發(fā)書狀。 一、登記準(zhǔn)備與通告1、登記準(zhǔn)備工作 組織準(zhǔn)備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門（如國土資源、公安、司法、財稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組

7、成。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組的任務(wù)是負(fù)責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)涉及土地總登記工作計劃、審核土地總登記實施方案、調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛和問題。 行政準(zhǔn)備。研究制定土地總登記工作計劃。劃分土地登記區(qū)。落實土地總登記工作經(jīng)費。購買必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。準(zhǔn)備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書、單、卡、冊、簿、公告、土地證書等。 技術(shù)準(zhǔn)備。依據(jù)國家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實施細(xì)則。收集資料。土地總登記需要收集的資料有兩大類，一是文件、資料類。如用地文件、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同、各歷史時期政府部門頒發(fā)的土地證件、人民公社時土地劃

8、撥和調(diào)配存根、“四固定”土地檔案、解放初的地畝稅和農(nóng)業(yè)稅單、集體與集體之間土地交換協(xié)議等。二是圖件類。圖件類別較多，一般應(yīng)收集的圖件要與確定土地權(quán)屬界址有關(guān)，如老地籍圖、規(guī)劃圖、大比例尺行政界線圖等。宣傳培訓(xùn)。做好土地總登記工作的宣傳培訓(xùn)工作，是保證登記順利進行的有效措施。2、登記通告 通告是政府讓社會知曉進行土地登記的一種行政措施。它的作用在于讓登記義務(wù)人知道在何時、何地向哪一個機關(guān)申請登記，申請登記時，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交哪些證明材料等。 土地登記通告的內(nèi)容主要包括：土地登記區(qū)的劃分；土地登記期限；土地登記收件地點；登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；其他事項。 土地

9、登記通告發(fā)布方式有：張貼。把土地登記通告廣泛張貼在整個土地登記區(qū)內(nèi)，并重點在居民區(qū)和公共場所張貼。直接送達申請人。把土地登記通告以通知單的形式直接送達土地總登記申請人。通知單除包括土地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過回執(zhí)，土地登記機關(guān)可以了解通知單的發(fā)送情況。通過宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登記通告的內(nèi)容家喻戶曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。海川縣人民政府土地登記通告 根據(jù)中華人民共和國土地管理法有關(guān)規(guī)定，為加強土地管理，保護土地使用者、所有者和他項權(quán)利者的合法權(quán)益，縣人民政府決定對本轄區(qū)的全部土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)進行登記?，F(xiàn)將有關(guān)事項通告如下： 1.依法辦理土地登記申

10、請手續(xù)并在地籍調(diào)查中出席現(xiàn)場指界，是土地使用者、所有者及他物權(quán)者的權(quán)利和義務(wù)，必須依照本通告規(guī)定的時間、地點辦理申請登記手續(xù)。逾期不辦理的，或在規(guī)定時間內(nèi)不出席指界的，由此造成一切后果自負(fù)。 2.土地登記申請者申請土地登記時，應(yīng)向土地登記機關(guān)提交下列文件資料： 土地登記申請書。 土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明。 土地權(quán)屬來源證明。 土地附著物權(quán)屬證明。 委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。 3.土地登記申請即土地登記申請者提交申請書、證明文件的日期自1993 年 6 月 9 日起至1993年8月 9日止。因故不能如期申請的，必須在規(guī)定的申請

11、期限內(nèi)，向所在登記區(qū)的土地登記辦公室提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)方可延期申請。 4.土地登記分區(qū)及土地登記地址： 第 2 登記區(qū)（范圍） 土地登記辦公室地址：海川縣城新城路15號 海川縣 人民政府 1993年6 月1 日 二、登記申請1、土地總登記申請人 個人使用土地的，其土地登記申請人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請土地登記；二是使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記。 單位使用土地的，其土地登記申請人分別為：企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)法人及其法人代表申請土地登記。機關(guān)法人、事業(yè)單位

12、法人、社團法人以法人名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟實體，并具備法人條件的聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營條件的，土地行政主管部門根據(jù)實際情況，確定土地登記申請人。私營單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊的私營獨資企

13、業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司。一般由私營單位代理人申請。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請人。 集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請人分別為：村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍獨立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒有反映出法人應(yīng)具備的

14、條件，但是事實上確實有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。 2、土地總登記申請應(yīng)提交的證明文件 申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：各個時期政府土地主管部門征、撥（使）用的土地批準(zhǔn)文件。因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。 由于歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個人使用土地的，由四

15、鄰認(rèn)可，居民委員會或村民委員會開具證明；二是單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。3、初步審查 土地登記申請人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫土地登記申請書。申請書包括四方面內(nèi)容：申請人情況：申請人名稱、單位法人代表姓名、住所、上級主管單位等。申請登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級和價格等。宗地范圍界線草圖（注明相鄰單位名稱）。產(chǎn)權(quán)來源及產(chǎn)權(quán)證明材料。 登記機關(guān)對土地登記申請書及其他資料的審查，是一種形式審查，只對申請人的資格、申請書填寫的完整性和規(guī)范性、產(chǎn)權(quán)證明文件的有效性等進行初步審查，以確定是否還需要補充申請材料或駁回申請。三、地籍調(diào)查 地籍調(diào)查是由登記機關(guān)對申請登記

16、的土地采取實地調(diào)查、核實、測量、定界、成圖等措施，查清土地的位置、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、界線、面積、用途及土地權(quán)利人的有關(guān)情況，以便進行土地登記的一個重要環(huán)節(jié)。 地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。 權(quán)屬調(diào)查包括核實土地產(chǎn)權(quán)來源、認(rèn)定土地產(chǎn)權(quán)界線、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對各宗地預(yù)編地籍號。根據(jù)土地登記申請人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界線時，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線后，需在界線的拐點等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪

17、制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點線、界址邊長、相關(guān)距離等。 地籍測量包括平面控制測量和細(xì)部測量兩大部分。地籍平面控制測量是為了保證地籍測量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測量精度，在細(xì)部測量之前，在整個調(diào)查登記區(qū)，由高級到低級，逐級建立控制網(wǎng)。地籍細(xì)部測量包括對土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測量及繪制地籍圖，量測宗地面積等。四、權(quán)屬審核與公告 土地登記的審核與公告，是縣級以上人民政府根據(jù)登記部門的調(diào)查結(jié)果和審查意見，決定對申請登記的土地產(chǎn)權(quán)是否準(zhǔn)予登記的法律程序。1、權(quán)屬審核 權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書證依據(jù)指土地登記申請人的

18、身份證明、申請登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級估價成果等。（1）對土地登記申請人的審核 申請人是自然人的，登記人員要查驗其個人身份證或戶籍證明，并對其民事行為能力進行審查。如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請。 申請人為法人或其它組織的，登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，社會團體法人如工會、共青團、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學(xué)術(shù)團體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會團體登記證書；依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件

19、或文件。其它組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進行審查。此外，登記人員還要對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進行審查。 登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，登記人員還要審查土地登記委托書，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。（2）對宗地自然狀況的審核 宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途、等級和價格進行審核。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的

20、，界址點須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e。審核宗地面積時，應(yīng)在圖上或到實地逐一核對各類面積。利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進行登記的集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)村、牧、漁場國有土地使用權(quán)，要核對各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)村、牧場內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)，對超占面積宅基地提出處理意見。宗地用途反映了土地利用現(xiàn)狀的合理性，土地使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)定或批準(zhǔn)的用途使用土地，不能隨

21、意改變。在審核中，要檢核土地實際用途與批準(zhǔn)用途的一致性，發(fā)現(xiàn)不一致的，移交有關(guān)部門處理。土地等級反映土地的質(zhì)量和使用價值，土地價格反映土地的價值。一般情況下，登記的土地等級應(yīng)與定級成果資料相一致，標(biāo)定地價和申報地價水平應(yīng)與當(dāng)?shù)氐牡貎r水平相當(dāng)。（3）對土地權(quán)屬狀況的審核 對土地權(quán)屬狀況的審核主要是審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限。我國土地權(quán)屬來源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源文件，是指政府部門批準(zhǔn)使用土地的文件。其中包括土地管理法頒布前主管土地的政府部門，如計委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準(zhǔn)的用地文件。土地管理法頒布實施后，在土

22、地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件是有效的批地文件；土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補辦的批準(zhǔn)用地文件；農(nóng)村居民長期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認(rèn)證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊、生產(chǎn)大隊固定土地的檔案。土地權(quán)屬的參考文件包括土地公有制實行前的土地契約；單位或個人土地使用權(quán)調(diào)整、交換時雙方的協(xié)議或有關(guān)材料；地上物買賣、交換、繼承等證件；行政領(lǐng)導(dǎo)對用地的指示；集體土地交換協(xié)議等。審核土地權(quán)屬來源證明時，要先將土地權(quán)屬來源文件進行分類，然后進行文件認(rèn)定。 土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的必要性

23、、可行性、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制進行審核。 土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，其使用期限應(yīng)符合國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國家有關(guān)政策相符。 審核分為初審、復(fù)審兩個階段。初審，即審核人員按照有關(guān)規(guī)定對申請書、申請登記的項目，參照各種權(quán)屬證明、調(diào)查結(jié)果逐項審核，填寫審批表。達到標(biāo)準(zhǔn)的可以提出初審意見；經(jīng)審查認(rèn)為不夠登記條件的，可以提出不予登記的具體原因或處理意見。對于一時難以確定的問題可以另附說明交復(fù)審人員處理。 復(fù)審，即復(fù)審人員對初審意見進行復(fù)核。復(fù)核的重點主要是對土地來源的合法性、界址、面積的準(zhǔn)確性以及對初審人員提出的

24、處理意見進行進一步的審核，認(rèn)為基本可以確權(quán)的，提出確權(quán)意見；對難以定論的，且影響重大的土地權(quán)屬糾紛事件，可以寫出報告交人民政府處理審定。 權(quán)屬審核結(jié)束后，符合規(guī)定要求的，登記人員填寫土地登記審批表，該表必須具備在土地登記卡上所需記錄的全部內(nèi)容，其主要內(nèi)容有：土地登記申請人的名稱和地址。對于申請人為單位、企業(yè)的，還應(yīng)包括該單位、企業(yè)的單位性質(zhì)、法人代表姓名及其上級主管部門。土地坐落、地號、圖號、面積、用途、等級、價格。土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、使用期限、終止日期。建筑物類型、申報建筑物權(quán)屬、建筑容積率、建筑密度、建筑限高。土地登記的依據(jù)。包括土地權(quán)屬來源證明文件的類型、編號、日期和土地變更證明文

25、件的類型、編號、日期。登記部門初審、審核的意見。2、權(quán)屬審核結(jié)果公告（1）公告的內(nèi)容 公告，是指登記機關(guān)將經(jīng)權(quán)屬審核認(rèn)為符合登記要求的宗地信息向社會公眾公布，并征詢意見的行為。公告的主要內(nèi)容有：土地使用者、所有者或他物權(quán)擁有者的名稱、地址，擬準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、用途、坐落、地號，以及對公告提出異議方式、地點、期限和要求復(fù)查辦法等。 公告的意義主要有四個方面：第一，讓土地權(quán)利人及時了解其土地權(quán)利是否得到保護；第二，在規(guī)定時間內(nèi)，征詢利害關(guān)系人的異議；第三，對登記機關(guān)在作業(yè)中的不足，施予救濟，追求登記效力的公平性；第四，保證土地登記的公信力。 公告應(yīng)在登記權(quán)屬審核后進行，公告期限一般以一

26、個月為宜。公告應(yīng)在登記區(qū)范圍內(nèi)廣泛張貼，特別是在公共場所、居民居住區(qū)等人員集中的地區(qū)進行張貼。也可以通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體進行刊載。海川縣人民政府關(guān)于土地登記審核結(jié)果公 告 現(xiàn)將海川縣國土資源管理局對2登記區(qū)，土地登記審核結(jié)果予以公布（詳見附表），若對公布的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)等有異議者，請于1993年12月1 日前，到 海川縣城新城路15號 申請辦理復(fù)查手續(xù)，逾期沒有提出異議的，即認(rèn)為上述公布的權(quán)益有效，將準(zhǔn)予登記注冊。 海川縣國土資源管理局 1993年10月30日（2）權(quán)屬異議處理 土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在登記審核結(jié)果公告期限內(nèi)，對公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）土地行政主管部

27、門申請復(fù)查。申請復(fù)查時，復(fù)查申請人應(yīng)提交土地登記復(fù)查申請書、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定交納復(fù)查費。登記機關(guān)根據(jù)土地使用者、所有者、他物權(quán)者及其有關(guān)土地權(quán)益者提出的復(fù)查內(nèi)容進行復(fù)查。土地登記復(fù)查人員根據(jù)復(fù)查結(jié)果填寫土地登記復(fù)查結(jié)果表。經(jīng)復(fù)查無誤的，復(fù)查費不予退還。經(jīng)復(fù)查確有差錯的，復(fù)查費由造成差錯者負(fù)擔(dān)。 總登記是登記部門對于該登記區(qū)土地權(quán)利的普遍確認(rèn)，對登記區(qū)內(nèi)各土地權(quán)利人權(quán)益具有較大影響。在實際工作中往往會出現(xiàn)大量的土地權(quán)屬糾紛，需要進行處理。處理土地總登記權(quán)屬爭議應(yīng)遵循從實際出發(fā)、尊重歷史、面對現(xiàn)實，以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)的原則。3、登記審批 公告期滿后，登記部門應(yīng)對公

28、告提出的問題予以逐項復(fù)查，對無異議的應(yīng)按規(guī)定報人民政府批準(zhǔn)。在一般情況下，人民政府主要對較大問題進行把關(guān)，一般的問題不再逐項審查，依據(jù)登記部門的審核意見，簽署政府的批準(zhǔn)意見，如準(zhǔn)予登記或暫緩登記或不予登記。五、注冊登記與頒發(fā)證書 土地注冊登記和頒發(fā)證書是土地登記最后一個步驟，也是最重要的一個步驟。土地的注冊登記就是把經(jīng)人民政府批準(zhǔn)登記后的土地產(chǎn)權(quán)及其有關(guān)內(nèi)容，正式填寫在土地登記卡（簿）上，使之在法律上得到確認(rèn)，同時填寫土地歸戶卡（冊）和土地證書。 土地登記卡是土地登記的主件，也是土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他物權(quán)的法律依據(jù)。它由土地登記卡主卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗使用權(quán)登記卡三部分組成。其內(nèi)容包

29、括三部分：一是宗地的基本狀況，如地號、圖號、座落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)以及便于查找的有關(guān)圖、表、冊的編號；二是土地使用者、所有者或他物權(quán)者名稱、通訊地址、單位性質(zhì)、主管部門；三是登記的其他內(nèi)容，如他物權(quán)、變更事項、登記依據(jù)等。土地登記卡以宗地為單位填寫，土地權(quán)利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時在土地登記卡主卡上進行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進行登記；兩個以上土地權(quán)利人共同使用一宗土地的，土地登記時，宗地及土地權(quán)利狀況在土地登記卡主卡上進行登記，各土地權(quán)利人的狀況在共用宗地使用權(quán)登記卡上進行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進行登記；土地登記卡登記的內(nèi)容發(fā)生變更、注銷、或他

30、物權(quán)設(shè)定及注銷的，在土地登記卡續(xù)表上進行登記，但土地登記卡主卡中地號、圖號、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記主卡。 土地注冊登記是一件極為嚴(yán)肅的行為，一經(jīng)填寫，即產(chǎn)生法律效力，不可隨意更改。土地歸戶卡依照土地登記卡填寫，所謂歸戶，就是把產(chǎn)權(quán)人作為主項，把由其擁有或使用的土地都?xì)w到一起逐宗予以排列。填寫歸戶卡是便于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。 土地權(quán)利證書也是根據(jù)土地登記卡填寫的。土地證書由土地管理部門填寫，縣級以上人民政府頒發(fā)。土地權(quán)利證書分為三種：國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證和集體土地使用證。 土地他物權(quán)，登記在其所附屬的土地所有權(quán)或使用權(quán)登記卡和土地證上，同時向他物權(quán)人頒發(fā)土地他物權(quán)證明書。 第二

31、節(jié) 初始登記與設(shè)定登記 在總登記之后，土地權(quán)利人首次取得土地產(chǎn)權(quán)，而向登記機關(guān)提出申請而進行的登記，稱為初始登記。它是相對于權(quán)利變更登記和注銷登記的一種登記程序。土地初始登記行為主要表現(xiàn)為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國有土地使用權(quán)申請國有土地使用權(quán)初始（第一次）登記，依法獲得集體土地使用權(quán)申請集體土地使用權(quán)初始（第一次）登記等。初始登記可能產(chǎn)生在權(quán)利變更登記之前，也可能與權(quán)利變更登記同時發(fā)生。初始登記的程序包括：登記申請、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、審核審批、注冊登記與頒發(fā)書狀。 他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對于原產(chǎn)權(quán)而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱為權(quán)利設(shè)定登記。我國的土地使用權(quán)實質(zhì)就是用益物權(quán)

32、之地上權(quán)，我國將其作為所有權(quán)的派生物權(quán)加以法定。因此，土地使用權(quán)取得登記不屬于他物權(quán)登記，這里討論時將其置于他物權(quán)之外。我國他物權(quán)的登記類型主要包括：抵押權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。 一、國有土地使用權(quán)初始登記1、劃撥國有土地使用權(quán)初始登記劃撥國有土地使用權(quán)就是土地使用者通過劃撥方式獲取的國有土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒有期限的限制。劃撥國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地上新確認(rèn)的以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地產(chǎn)權(quán)第一次登記。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地

33、使用者使用的行為。（1）劃撥國有土地使用權(quán)的法律特征1）獲得的行政性劃撥國有土地使用權(quán)是國家憑借行政權(quán)利進行土地資源配置的方式，土地使用者為獲得該種權(quán)利首先必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。如為新征收的集體土地或者其他單位正在使用的國有土地，劃撥土地使用權(quán)人須支付土地補償費和安置、拆遷補助費；如為國有的荒山、荒地、灘涂或者市區(qū)內(nèi)沒有收益的空閑地，則劃撥土地使用權(quán)人一般不用支付任何價款。 2）范圍的限定性 下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、

34、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 為進一步細(xì)化劃撥用地的范圍，2001年10月22日，國土資源部以第9號部令的形式發(fā)布、實施了劃撥用地目錄。該目錄明確：第一，對符合該目錄的建設(shè)用地項目，由建設(shè)單位提出申請，經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)后方可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。第二，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。第三，本目錄實行后，法律行政法規(guī)和國務(wù)院的有關(guān)政策另有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3）期限的不確定性 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒有使用期限的限制

35、。市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。在國家不需要調(diào)整的情況下，土地使用者可以較長期地使用。 開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人較長期使用，使用期限最長不得超過50年。 4）城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位，為城鎮(zhèn)土地使用稅（簡稱土地使用稅）的納稅義務(wù)人。劃撥土地使用權(quán)獲得者也應(yīng)依法繳納土地使用稅。但下列土地免交土地使用稅：國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

36、宗教寺廟、公元、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。5）處置的限制性 劃撥國有土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；補交了土地出讓金。（2）劃撥國有土地使用權(quán)初始登記 劃

37、撥國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為劃撥國有土地使用者。須辦理劃撥國有土地使用權(quán)初始登記的有以下三種情形：新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的；其他項目使用劃撥國有土地的；集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的。 相對應(yīng)申請時限分別為：新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)告登記，建設(shè)項目竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收之日起三十日內(nèi)，持驗收報告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)初始登記。其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用

38、地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)初始登記。集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的，應(yīng)當(dāng)在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi)辦理初始登記。 申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：國有土地劃撥決定書；建設(shè)用地批準(zhǔn)書；新開工大中型建設(shè)項目土地預(yù)告登記文件；大中型建設(shè)項目竣工驗收報告；征地勘測圖件；原集體土地使用權(quán)證；其他證明文件。 權(quán)屬審核注意兩點：第一，劃撥土地使用權(quán)的土地應(yīng)符合劃撥用地目錄范圍；第二，經(jīng)征地勘測的宗地面積應(yīng)與國有土地劃撥決定書批準(zhǔn)用地面積基本一致。 劃撥國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)，登記機關(guān)依據(jù)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)的土地登記審批表內(nèi)容進

39、行注冊登記。（參考申請表、審批表、登記卡等）2、出讓國有土地使用權(quán)初始登記 土地出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。（1）出讓國有土地使用權(quán)的法律特征1）主體的廣泛性 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的受讓者比劃撥國有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國有土地使用權(quán)的主體。2）形式的多樣性 土地出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)

40、，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，商業(yè)、

41、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。3）使用的有償性 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。相對于劃撥國有土地使用權(quán)而言，國有土地使用權(quán)出讓為有償行為，土地使用權(quán)人必須向國家支付土地使用權(quán)出讓金，即支付一定年限土地使用權(quán)的購買價格。出讓金一般在出讓合同簽訂后的法定或約定期限內(nèi)，向國家一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。 為了規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國家有關(guān)法令規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有

42、償使用費、征地（拆遷）補償費用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和。有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。4）期限的限制性 相對于劃撥國有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)是有使用期限的。土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院規(guī)定，實際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的最高年限。 我國有關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。 土地使用權(quán)出讓的合

43、同期滿，除土地使用者申請續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。5）政府的壟斷性 土地出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實施。除此之外，任何單位、組織和個人都不得從事國有土地使用權(quán)的出讓活動，體現(xiàn)了政府對土地使用權(quán)出讓的壟斷性。（2）出讓國有土地使用權(quán)初始登記 出讓國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為出讓國有土地使用權(quán)的受讓者。辦理出讓國有土地使用權(quán)初始登記的有兩種情形：出讓國有土地使用權(quán)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)初始登記。出讓國有土地使用權(quán)成片開發(fā)按出讓合同約定一次出讓，受讓方分期付款

44、，分期取得使用權(quán)的，在每期付款后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)初始登記。 申請登記的申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明包括：建設(shè)用地批準(zhǔn)書；國有土地使用權(quán)出讓合同；國有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證；有關(guān)稅費的交納憑證；其他證明文件。 在登記的權(quán)屬審核時，對國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)著重從兩個方面來進行審核：第一，國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地行政主管部門；出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地行政主管部門與受讓方(申請人)簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同無效。第二，出讓標(biāo)的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)，出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用

45、權(quán)，簽定的出讓合同無效。 出讓國有土地使用權(quán)初始登記需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進行注冊登記。3、國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記 國有土地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新確認(rèn)的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土

46、地登記。土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。（1）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的法律特征1）法律的規(guī)定性 根據(jù)公司法第77條規(guī)定，股份有限公司的設(shè)立，必須經(jīng)過國務(wù)院授權(quán)的部門或者省級人民政府批準(zhǔn)。國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的審批權(quán)為：省級以上人民政府批準(zhǔn)實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資（入股）方式配置土地。改制企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門申請核準(zhǔn)。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個以上?。ㄗ灾?/p>

47、區(qū)、直轄市）審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的處置批準(zhǔn)文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。2）方式的限定性 國有企業(yè)改革時，可以采取國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。對承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃

48、撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3）作價出資（入股）取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押 國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見（國土資發(fā)1999433號）明確了國家作價出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。（2）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的初始登記 國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為改組后的新設(shè)企業(yè)。國家將國有土地使用權(quán)以作價出資（入股）方式讓與改組后的新設(shè)企業(yè)，該企

49、業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂作價出資（入股）合同之日起30日內(nèi)申請國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記。 國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記申請人應(yīng)向土地登記機關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；土地估價備案材料；土地使用權(quán)作價出資（入股）合同；土地行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同；建設(shè)用地批準(zhǔn)書；原國有土地使用權(quán)證；其它證明文件。 在進行登記的權(quán)屬審核時，首先要注意登記申請人必須與企業(yè)改制批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件等土地使用者一致。其次，國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限。

50、國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進行注冊登記。4、國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記 國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新確認(rèn)的以國家租賃方式取得國有土地使用權(quán)進行的土地登記。土地行政主管部門與土地使用者要簽訂租賃合同。（1）國家租賃國有土地使用權(quán)的法律特征1）范圍的界定性 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改

51、制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地都必須實行出讓，不實行租賃。 企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團的；國有企業(yè)改組為股份合作制的；國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。2）租賃的期限性 國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由

52、租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。3）國有土地租賃的租金與繳納方式 國有土地租賃的租金的確定，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，以招標(biāo)、拍賣為主。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租的結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公示，接受上級土地行政主管部門和社會的監(jiān)督。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額計算。對改制企業(yè)的土地使用權(quán)采取租賃方式處置的，必須進行地價評估

53、。 不同的租賃方式其租金繳納方式也不同，采取短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的應(yīng)當(dāng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。4）權(quán)利人的權(quán)利與義務(wù) 承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法進行權(quán)利變更登記或他物權(quán)設(shè)定登記。 國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請續(xù)期，除

54、根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)可以續(xù)期。 承租土地在特殊情況下提前收回，可以獲得合理補償。國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補償。承租土地使用權(quán)的收回原因主要有：承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)期滿申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。（2）國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記 國家租賃國

55、有土地使用權(quán)初始登記的申請人為承租人。依法向國家承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，申請國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記。申請人申請登記時應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：國有土地租賃批準(zhǔn)文件；國有土地租賃合同；建設(shè)用地批準(zhǔn)書；原國有土地使用證；其它證明文件。 在進行權(quán)屬審核時，首先應(yīng)核實申請人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有土地使用權(quán)租賃合同土地使用者一致；其次確定國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與承租人簽訂；第三判斷國家租賃國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限，短期租賃年限一般不超過5年。 國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)

56、，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進行注冊登記。5、國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記 國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。國家根據(jù)需要，將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理的行為。國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地新確認(rèn)的以授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。（1）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的法律特征1）獲取的法定性 在企業(yè)改革過程中，對原劃撥土地使用權(quán)的采用授權(quán)經(jīng)營方式處置的，需經(jīng)省級以

57、上人民政府批準(zhǔn)。改制企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門申請核準(zhǔn)。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個以上?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的處置批準(zhǔn)文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。2）范圍的限定性 根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，國家可以采取授權(quán)經(jīng)營的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營只對下列企業(yè)適用：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司；作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司；作為國家授權(quán)投資

58、機構(gòu)的集團公司。3）無須支付資本金 采用授權(quán)經(jīng)營方式處置土地資產(chǎn)的，其資本金按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計算，這種使用權(quán)是國家以土地使用權(quán)價格的全額作為國有資本金授權(quán)給國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營。與出讓、租賃和作價出資（人股）方式相比，經(jīng)國家授權(quán)經(jīng)營而獲得的國有土地使用權(quán)人在權(quán)利取得時不必支付任何費用(如出讓金、租金、股息等)。4）產(chǎn)權(quán)處置的規(guī)定性 國家授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)也是一種有償使用方式，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，在國有土地授權(quán)經(jīng)營期限內(nèi)，可依法作價出資（入股）、租賃或在本集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)

59、讓，但改變用途或向本集團以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補交土地出讓金。5）行為的限制性 被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司必須接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報告；對企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時報授權(quán)部門備案；授權(quán)部門每年要對企業(yè)經(jīng)營的土地資產(chǎn)情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。（2）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的初始登記 國家授權(quán)經(jīng)營國有

60、土地使用權(quán)初始登記申請人為被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司。土地產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在取得國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書后30日內(nèi)申請國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記。申請登記時，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件主要有：企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；土地估價報告?zhèn)浒覆牧?；國有土地使用?quán)經(jīng)營管理授權(quán)書；被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)公司土地配置材料；建設(shè)用地批準(zhǔn)書；原國有土地使用證；其他證明文件。 在權(quán)屬審核時，首先要確定申請人必須是被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司。其次要確認(rèn)兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案必須報國土資源部批準(zhǔn)，一是國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會