索賠與反索賠培訓(xùn)課件-PPT課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠與反索賠管理探討2019北京PART 1地產(chǎn)行業(yè)合同管理問(wèn)題與解析簽約方選擇風(fēng)險(xiǎn)-供應(yīng)商管理合同條款很“霸王”咨詢公司招標(biāo)案例（威寧榭）總包合同包死案例合同條款很“嚴(yán)謹(jǐn)”某造價(jià)合同招標(biāo)案例合同條款不“專業(yè)” 某費(fèi)率總包合同失敗案例某銷(xiāo)售代理合同案例地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險(xiǎn)案例合同中有違法條款嗎?地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險(xiǎn)案例合同看了嗎？武漢某總包合同糾紛案例（yh)合同執(zhí)行了嗎？某園林合同結(jié)算案例-總價(jià)與清單合同為什么遲遲簽不了？上海兩個(gè)總包案例合同為什么執(zhí)行不了？上海某總包清單包死案例合同標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)了什么？總包合同標(biāo)準(zhǔn)化失誤案例甲供材料條款地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析技術(shù)與經(jīng)濟(jì)條款關(guān)

2、系案例: 防火防盜門(mén) 鋁合金門(mén)窗 萬(wàn)科技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)度化 高爾夫項(xiàng)目地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析施工總包合同管理之解析造價(jià)管理篇不同計(jì)價(jià)方式的選擇與利弊-費(fèi)率、清單、模擬清單不同結(jié)算方式的風(fēng)險(xiǎn)分析-單價(jià)包死-總價(jià)包死 -清單內(nèi)包死-圖紙內(nèi)包死-按實(shí)結(jié)算(重計(jì)量重計(jì)價(jià))費(fèi)率核價(jià)(wh)清單案例普洱案例清單與圖紙的風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析施工總包合同管理之解析造價(jià)管理篇不同支付方式風(fēng)險(xiǎn)與利弊-月度-關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)支付條件選擇-質(zhì)量、進(jìn)度-發(fā)票、財(cái)務(wù)證明合同約定支付與供應(yīng)商評(píng)估節(jié)點(diǎn)結(jié)合!地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析施工總包合同管理之解析變更管理篇定義梳理-簽證(合同約定內(nèi)部流程)-設(shè)計(jì)變更

3、(下達(dá)途徑唯一性)-洽商-工程指令-技術(shù)核定單-索賠-合同變更設(shè)計(jì)變更流程3000萬(wàn)關(guān)于簽證管理的探討地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析施工總包合同管理之解析變更管理篇變更對(duì)合同影響分析-質(zhì)量-工期-造價(jià)-合同內(nèi)、外-以簽證代替“索賠”現(xiàn)象案例：挖孔樁如何結(jié)算？地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析施工總包合同管理之解析時(shí)效管理篇不同版本時(shí)效約束分析不同的時(shí)效責(zé)任帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)分析如何合理有效控制工期-工期確定-工期考核表-工期延期管理甲方對(duì)工期的詳細(xì)約定!萬(wàn)科yh凱德案例采購(gòu)供貨合同風(fēng)險(xiǎn)控制變更風(fēng)險(xiǎn)控制違約風(fēng)險(xiǎn)控制合同爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)集中采購(gòu)之風(fēng)險(xiǎn)管理-范圍-供應(yīng)商選擇-供貨半徑-責(zé)任界定地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析定

4、標(biāo)進(jìn)貨時(shí)效問(wèn)題集中采購(gòu)的探討PART 2地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠與反索賠一、基本概念關(guān)于索賠：定義- 索賠一詞來(lái)源與英語(yǔ)“claim”，其原意表示“有權(quán)要求”，法律上叫“權(quán)利主張”，并沒(méi)有賠償?shù)囊馑肌?工程建設(shè)索賠通常是指在合同履行過(guò)程中，對(duì)于并非自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補(bǔ)償和（或）工期順延的要求。一、基本概念關(guān)于索賠分類(lèi)：按索賠的目的分類(lèi): 1、工期索賠 ：工期索賠是承包商向業(yè)主要求延長(zhǎng)施工的時(shí)間，是原定的工程竣工日期順延一段合理時(shí)間。 2、經(jīng)濟(jì)索賠：經(jīng)濟(jì)索賠就是承包商想業(yè)主要求補(bǔ)償不應(yīng)該由承包商自己承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失或額外開(kāi)支，也就是取得合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 按

5、索賠的處理方式分類(lèi)： 1、單項(xiàng)索賠：?jiǎn)雾?xiàng)索賠就是采取一事一索賠的方式，即在每一件索賠事項(xiàng)發(fā)生后，報(bào)送索賠通知書(shū)，編報(bào)索賠報(bào)告書(shū)，要求單項(xiàng)解決支付，不與其他的索賠事項(xiàng)混在一起。 2、綜合索賠：綜合索賠又稱總索賠，俗稱一攬子索賠。即對(duì)整個(gè)工程（或某項(xiàng)工程）中所發(fā)生的數(shù)起索賠事項(xiàng)，綜合在一起進(jìn)行索賠。也是總成本索賠，它是對(duì)整個(gè)工程（或某項(xiàng)目工程）的實(shí)際總成本與原預(yù)算成本之差額提出索賠。 一、基本概念關(guān)于索賠分類(lèi)：按合同的依據(jù)分類(lèi): 可分為合同內(nèi)索賠、合同外索賠和道義索賠。 合同內(nèi)索賠。此種索賠是以合同條款為依據(jù)，在合同中有明文規(guī)定的索賠，如工程延誤、工程變更、工程師給出錯(cuò)誤數(shù)據(jù)導(dǎo)致放線的差錯(cuò)、業(yè)主不

6、按合同規(guī)定支付進(jìn)度款等等。這種索賠，由于在合同中明文規(guī)定往往容易得到。 合同外索賠。此種索賠一般是難于直接從合同的某條款中找到依據(jù)，但可以從對(duì)合同條件的合理推斷或同其他的有關(guān)條款聯(lián)系起來(lái)論證該索賠是屬合同規(guī)定的索賠。例如，因天氣的影響給承包商造成的損失一般應(yīng)由承包商自己負(fù)責(zé)，如果承包商能證明是特殊反常的氣候條件（如百年一遇的洪水、五十年一遇的暴雨等），就可利用合同條款中規(guī)定的“一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商無(wú)法合理預(yù)見(jiàn)的不利條件”而得到工期的延長(zhǎng)一、基本概念關(guān)于索賠分類(lèi)：按合同的依據(jù)分類(lèi): (3)道義索賠。承包商索賠沒(méi)有合同理由，例如對(duì)于干擾事件業(yè)主沒(méi)有違約，業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?？赡苡捎诔邪痰氖д`(如報(bào)價(jià)

7、失誤、環(huán)境調(diào)查失誤等)，或發(fā)生承包商應(yīng)負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)而造成承包商重大的損失，這將極大地影響承包商的財(cái)務(wù)能力、履約積極性、履約能力甚至危及承包企業(yè)的生存。承包商提出要求，希望業(yè)主從道義，或從工程整體利益的角度給予一定的補(bǔ)償。 一、基本概念關(guān)于索賠分類(lèi)：按索賠的對(duì)象分類(lèi)： 1、索賠是指承包商向業(yè)主提出的索賠。 2、反索賠是指業(yè)主向承包商提出的索賠。一、基本概念關(guān)于索賠：原因歸類(lèi)- 延期索賠。延期索賠主要表現(xiàn)在由于業(yè)主的原因不能按原定計(jì)劃的時(shí)間進(jìn)行施工所引起的索賠。 工程變更索賠。工程變更索賠是指對(duì)合同中規(guī)定工作范圍的變化而引起的索賠。 施工加速索賠。施工加速索賠經(jīng)常是延期或工程變更索賠的結(jié)果，有時(shí)也被稱

8、為“趕工索賠”，而施工加速索賠與勞動(dòng)生產(chǎn)率的降低關(guān)系極大，因此又稱為勞動(dòng)生產(chǎn)率損失索賠。 不利現(xiàn)場(chǎng)條件索賠。不利的現(xiàn)場(chǎng)條件是指合同的圖紙和技術(shù)規(guī)范中所描述的條件與實(shí)際情況有實(shí)質(zhì)性的不同或雖合同中未作描述，是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商無(wú)法預(yù)料的。一、基本概念關(guān)于索賠：原因分析：業(yè)主原因-1、沒(méi)有按施工合同規(guī)定的時(shí)間和要求提供施工場(chǎng)地2、未按合同規(guī)定的時(shí)間及時(shí)交付設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)資料3、業(yè)主未按約定的時(shí)間提供材料設(shè)備4、業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)任意拖延支付工程款。5、應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)解決的問(wèn)題久拖不定6、業(yè)主所指定分包商違約。7、未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)出有關(guān)指令或指令錯(cuò)誤一、基本概念關(guān)于索賠：原因分析-合同調(diào)整：1、設(shè)計(jì)

9、變更（錯(cuò)誤糾正、甲方要求。）2、施工組織設(shè)計(jì)變更（批準(zhǔn)后。）3、工期（加快與減速）4、工程指令（標(biāo)準(zhǔn)提高、內(nèi)容增加。）合同缺陷：1、漏洞2、矛盾3、顯失公平4、違法不可遇見(jiàn)因素：1、自然環(huán)境 2、政策環(huán)境（政治、金融 、環(huán)保、進(jìn)出口。）一、基本概念關(guān)于索賠：索賠依據(jù)-提出索賠的依據(jù)主要有以下幾方面: 1.招標(biāo)文件、 施工合同文本及附件 、補(bǔ)充協(xié)議、施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)簽認(rèn)記錄,經(jīng)認(rèn)可的施工進(jìn)度計(jì)劃書(shū),工程圖紙及技術(shù)規(guī)范等. 2.雙方往來(lái)的信件及各種會(huì)議,會(huì)談紀(jì)要. 3.施工進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際施工進(jìn)度記錄、施工現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)文件(施工記錄 備忘錄 施工月報(bào) 施工日志等)及工程照片. 4.氣象資料 、工程檢查驗(yàn)

10、收?qǐng)?bào)告和各種技術(shù)鑒定報(bào)告、工程中送停電、送停水、道路開(kāi)通和封閉的記錄和證明. 5.國(guó)家有關(guān)法律法令政策性文件.一、基本概念如何看待索賠：國(guó)際慣例- 工程建設(shè)索賠在國(guó)際建筑市場(chǎng)上是承包商保護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益、彌補(bǔ)工程損失、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。許多工程項(xiàng)目通過(guò)成功地索賠，能使工程收入的改善達(dá)到工程造價(jià)的10%20%，有些工程的索賠甚至超過(guò)了工程合同額本身 索賠與反索賠是一種正當(dāng)?shù)臋?quán)利要求，它是業(yè)主、監(jiān)理工程師和承包商之間一項(xiàng)正常的、大量發(fā)生而普遍存在的合同管理業(yè)務(wù)，是一種以法律和合同為依據(jù)、合情合理的行為。一、基本概念如何看待索賠：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)- 在國(guó)內(nèi)，索賠及其管理還是工程建設(shè)管理中一個(gè)相對(duì)薄弱的環(huán)

11、節(jié)。 1、觀念不接受：變相索賠 2、缺乏契約精神，索賠不能以合同為依據(jù) 3、社會(huì)與法律環(huán)境：社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)二、不同版本合同對(duì)索賠管理的約定：1、FIDIC 版本2、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)版本3、國(guó)際咨詢公司版本（利比、威寧榭）4、標(biāo)桿企業(yè)版本（央企、民企）-分析、對(duì)比結(jié)論三、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目典型索賠案例分析： 1、某標(biāo)桿企業(yè)歷時(shí)七年的總包索賠訴訟 法院判決書(shū) 2、上海、東莞兩個(gè)項(xiàng)目農(nóng)民工索賠成功案例 政府簽署的意見(jiàn) 3、 廣東某項(xiàng)目總包反索賠階段性成功 法院判決書(shū)-先于執(zhí)行 4、某浙商“墊資利息索賠與反索賠”案例 庭外合解結(jié)果 5、銷(xiāo)售代理公司7000萬(wàn)索賠成功案例四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)中華人民共和國(guó)合

12、同法、中華人民共和國(guó)建筑法、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）、關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）、國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例原則：法律適用的基本理念或價(jià)值取向-保障工程質(zhì)量。這是首要的價(jià)值取向。-推進(jìn)招投標(biāo)秩序和規(guī)范企業(yè)行為。-保護(hù)農(nóng)民工工資利益。四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提煉：1、關(guān)于簽字效力2、關(guān)于掛靠、轉(zhuǎn)包、分包、勞務(wù)3、關(guān)于價(jià)格、結(jié)算價(jià)格、結(jié)算固定總價(jià)合同下發(fā)生設(shè)計(jì)變更的處理固定價(jià)合同下材料價(jià)格發(fā)生變化的處理結(jié)算協(xié)議的效力固定總價(jià)合同下“半截子工程”的結(jié)算“黑白合同”的結(jié)算依據(jù)“實(shí)質(zhì)

13、性內(nèi)容變更”的認(rèn)定無(wú)效施工合同的處理違法分轉(zhuǎn)包的“實(shí)際施工人”主張權(quán)利的處理以總包合同的結(jié)算價(jià)款為依據(jù)的效力工程未驗(yàn)收的工程款糾紛的處理結(jié)合案例講四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提煉：4、關(guān)于工期開(kāi)竣工時(shí)間的認(rèn)定工期順延的認(rèn)定結(jié)算協(xié)議簽訂后發(fā)包人提出異議的處理5、質(zhì)量、保修發(fā)包人提出質(zhì)量異議的處理質(zhì)量缺陷修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)承包人對(duì)質(zhì)量缺陷存在過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定保修條款的認(rèn)定和處理合同約定“罰款”性質(zhì)的認(rèn)定結(jié)合案例講五、地產(chǎn)項(xiàng)目總包合同中容易引起索賠的條款（一）違法條款舉例關(guān)于質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于適用法規(guī)關(guān)于簽證時(shí)效關(guān)于圖紙責(zé)任關(guān)于甲供材料責(zé)任關(guān)于設(shè)計(jì)院責(zé)任關(guān)于設(shè)計(jì)變更關(guān)于清單責(zé)任。相關(guān)索賠案例介紹五、地產(chǎn)項(xiàng)目總包合同中容易引起索賠的條款（二）專業(yè)不到位的條款舉例1）關(guān)于施工組織設(shè)計(jì)與施工方 案-凱德置地案例-河南某項(xiàng)目地基處理案例-深圳某項(xiàng)目挖孔樁