新聚仁_江蘇昆山中大城東項目整體定位及產品規(guī)劃建議提報ppt課件

1、中大城東工程提報目錄第一部分 工程了解第二部分 工程定位第三部分 競爭 產品平臺分析第四部分 工程產品建議第五部分 價錢定位第六部分 客源定位第一部分 工程了解昆山公檢法昆山市政府大潤發(fā)昆山體育文化中心第一人民醫(yī)院前進路商圈本案昆山稅務局巴黎春天昆山行政中心本案處于于昆山行政中心，遭到前進路商業(yè)區(qū)的強力輻射，擁有城市級的配套支撐，區(qū)位條件優(yōu)越；了解1中心的地理位置了解2高規(guī)格的未來規(guī)劃東區(qū)未來規(guī)劃為繁華都市型新城，在產業(yè)功能、生態(tài)景觀、商務配套、居住條件方面會有極大的提升，從而構成昆山規(guī)劃規(guī)格最高的城市副中心“一點-指企業(yè)科技園建立。企業(yè)科技園位于前進東路北側、夏駕河東側，占地面積53.39公

2、頃。估計年內落戶區(qū)內的10家企業(yè)將全部開工?！耙痪€-指沿前進東路區(qū)域。該區(qū)域按照城市化建立規(guī)范對道路兩側實施人行道板、景觀燈等公共設備建立，營造了現代化的城市氣氛。“一片-指前進東路夏駕河大橋兩側及水上公園區(qū)域，重點對該區(qū)域進展房屋拆遷、地形整理和簡單綠化。一點一片一線城東經濟開發(fā)區(qū)經過多年的開展吸引了各大跨國公司入駐，為昆山高端人群最集中的地域；了解3高端客源聚集昆山聚集了來自全球54個國家和地域的3600余家外資企業(yè)，其中世界500強企業(yè)占27家臺灣排名100位的大企業(yè)及上市公司先后在昆山投資興辦了1400多家企業(yè)，十大筆記本電腦廠商現已有8家進入昆山出口加工區(qū)；了解4開發(fā)商品牌中大易墅中

3、寰廣場 長江路工程 峰水佳苑 柏廬天下 柏廬天下商業(yè)街中大地產在昆山運營多年，已樹立了良好的品牌籠統(tǒng)和市場佳譽度；了解5地塊條件存在缺陷工程地塊仁寶電子匯喬電子樂華園工程地塊呈方正，但被工廠及年代較為長遠的居民樓所包圍，居住環(huán)境較差，對工程整體籠統(tǒng)的提升產生不利影響；了解6競爭猛烈1地塊位置面積(平方米)建筑面積(平方米)用途容積率建筑密度起始價(元/平方米)競得價(元/平方米)競得人前進路北、洞庭湖路西73759 221278 商住3.035%12752505丁賢哲太湖路東側、景王路北側146666 175999 商住1.230%16502050昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司太湖路東側、同豐路北側

4、6219 15548 商業(yè)辦公2.535%18004800昆山市振通建設工程有限公司總計226644412825/不思索純商業(yè)工程，未來周邊土地供應40萬方左右；項目總建面積 (萬方)已推體量 (萬方)已售體量 (萬方)未來供應 (萬方)國際會館7.8743.8中航城369729黃浦城市花園1610.89.56.5東城藍郡16.710.74.712世茂東壹號82232161和興東城20.67.4713.6珠江御景 62/62陽光水世界30151317總計271.182.966.2204.9在售樓盤后續(xù)供應205萬方，加上土地供應將近245萬方，供應壓力宏大，競爭猛烈；了解6競爭猛烈2了解7規(guī)模

5、處于優(yōu)勢項目總建面積 (萬方)占地容積率國際會館7.8萬方3萬方2.3中航城36萬方20萬方1.8黃浦城市花園16萬方7萬方2東城藍郡16.7萬方16.6萬方1世茂東壹號82萬方64萬方1.3和興東城20.6萬方13.7萬方1.5珠江御景62萬16萬3.6陽光水世界30萬方35萬方0.85項目/66893平方米1.6-2.2城東大盤云集，工程規(guī)模相對較小，在產品打造上存在先天硬傷；工程了解總結優(yōu)勢：工程屬于昆山行政中心區(qū)域，具有城市級配套支撐及高端客源的支撐，并且未來有進一步提升的潛力；經過開發(fā)商在昆山的品牌號召力，工程完全具備打造城市頂級產品的先天條件：優(yōu)勢：區(qū)域內同質化競爭猛烈，就工程而言

6、規(guī)模較小，周邊廠房環(huán)繞，整體的居住環(huán)境差，和競爭工程相比處于優(yōu)勢，工程必需以高端產品跳脫市場；工程如何跳脫？第二部分 工程定位工程運作思索思索勝利個案借簽宏觀市場分析區(qū)域市場分析假設工程依然運作成為城東的常規(guī)高端個案，未來即使產品存在一定的提升，由于區(qū)位環(huán)境抗性較大以及市場的嚴峻競爭，同質化競爭及后期價錢戰(zhàn)役仍將不可以防止的，并且工程不具備優(yōu)勢，地塊價值也無法表達；對于工程的品牌樹立以及利潤最大化存在致命的硬傷。所以常規(guī)高端工程不具備跳脫優(yōu)勢，工程在樹立高端籠統(tǒng)的同時必需降低區(qū)域環(huán)境的抗性，尋求差別化，躲避猛烈競爭并最大程度實現土地價值；思索：第二部分 工程定位工程運作思索思索勝利個案借簽宏觀

7、市場分析區(qū)域市場分析昆山巴比倫花園巴比倫花園在開發(fā)初期面臨本工程同樣的境況，周邊環(huán)境較差，有廠房、渣滓場、質量較差的老居民樓；運作市場稀有的大戶型高端產品，月均去化40套左右，價錢到達5000元/平方米，跳脫周邊價錢1000元/平方米；上海星河灣工程位于浦東花木，周圍房屋破舊，多拆遷戶，環(huán)境差，配套也不強；工程為全200平米以上的純大戶型豪宅社區(qū)，7月開盤以來兩個月成交266套，完全擺脫區(qū)域環(huán)境對住宅的抗性；成交均價到達50483元/，超越市場；總結從借簽個案看出，城市頂級客源相比常規(guī)客源更看重工程產品本身的價值，工程經過高端大戶型的運作降低或跳脫區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢的抗性，同時大戶型差別化產品跳脫常

8、規(guī)市場，從而實現價值最大化；第二部分 工程定位工程運作思索思索勝利個案借簽宏觀市場分析區(qū)域市場分析宏觀市場供求注：新批預售量包括花橋區(qū)域，成交套數不包括花橋等區(qū)域；另：官方數據最新更新的7月份09年后出現供不應求，并在3月后繼續(xù)走強，市場處于良性的上升通道，整體環(huán)境好于08年；各版塊去化分析城東去化有支撐，即使在市場處于低谷的年初同樣能堅持較高的去化；地塊位置面積用途容積率339省道南側、白塔路東側101160平米商住1.52.5昆太路北側、橫涇路東側37547平米商住（商業(yè)5%)1.52.0金浦路南側、橫逕路東側73579商住1.8金浦路北側、橫涇路東側121572商住1.8城北地塊位置建筑

9、面積(平方米)用途容積率黃山路西側、中華園路北側121382商?。ㄉ虡I(yè)15%）2.5中華園路南側、小虞河路東側307527商?。ㄉ虡I(yè)50%）3.5柏廬路西側、衡山路北側71081商住1.3衡山路北側、柏廬路西側48606商住1.85黃河路東側、友誼公園北側322360商?。ㄉ虡I(yè)40%）3.5朝陽路北、黑龍江路西102721商住3.0-4.0朝陽路南、黑龍江路西52757商住2.5慶豐路南側、青陽港東側137035商住2.5圓明路以北、黑龍江路西側33479商住2.5朝陽西路南側、規(guī)七路東側106998住宅1.6城南地塊位置建筑面積(平方米)用途容積率前進西路南側、虹橋路東側 49061.4商住

10、2.3玉山鎮(zhèn)城北路北側、新樂村A-E地塊183397.1 商住2.0蕭林路北側、張家港河東側A-1地塊29550 商住3.0 前進西路北側、葦城南路西側127576.8 商住1.3-2.5前進路南側、江浦路西側 25083.9 商住2.8蕭林路北側 200913 住宅1.5馬鞍山路北側、古城路西側2#99253.6 商住1.8前進西路北側、虹橋路西側 55212 商住2.4 馬鞍山路北側、古城路西側1#116491.2 商住1.8城西地塊位置建筑面積(平方米)用途容積率前進路北、洞庭湖路西221278 商住3.0太湖路東側、景王路北側175999 商住1.2太湖路東側、同豐路北側15548 商

11、業(yè)、辦公2.5城東從未來供應看，幾乎都為高容積率工程，受別墅土地限批制約，根本沒有高端別墅產品；從公寓來看多為商住用房，受70/90政策限制，未來供應將以中小房型為主，大戶型競爭必將放緩；土地成交分析宏觀市場結論市場環(huán)境良好，無論宏觀還是區(qū)域對對目前樓市都有劇烈的支撐，而就未來供應來看，主要為中小面積段的競爭，大戶型高端產品的競爭環(huán)境較為寬松；第二部分 工程定位工程運作思索思索勝利個案借簽宏觀市場分析區(qū)域市場分析去化1板塊項目名稱開盤時間推出套數去化套數去化率月均去化城東區(qū)域世茂東壹號08.51923175091%102.9陽光水世界05.71487130287.6%26國際公館08.5558

12、33360%19.5黃浦城市花園07.3106693587%30.1中航城08.4108755751.2%37.1東城藍郡08.6103845143.4%28高端市場藍海120-36009.723312651%63鹿城一品160-200 09.71245443%27華敏世家 147-320 06.343041997%10從區(qū)域內看，高質量工程去化更好，而代表區(qū)域最高端的世茂更到達百套；從高端市場看，去化同樣有保證，華敏世家已根本去化終了；去化209年區(qū)域各樓盤去化表現項目名稱房型面積3月4月5月6月7月8月合計國際公館2房以下96413146176603房以上130-200 662022351

13、8107黃浦城市花園2房以下89-1093031732846322403房以上/陽光水世界2房以下1003142402147212023房以上122-14091629183027129中航城2房以下90-1103923101129853房以上125-170202059583731225世茂東壹號2房以下100-110161818624893153房以上135-1707071597017867515東城藍郡2房以下902522123645642043房以上120231817132二房及以下成交1106套 三房及以上成交1008套小戶型和大戶型去化根本持平，而就去化最好的兩個工程可以看出，大戶型產

14、品才是其去化主力，改善性需求有大量客源支撐；競爭市場價錢板塊項目房型面積報價成交均價總房價（萬元）城東區(qū)域世茂東壹號二房106三房58三房77陽光水世界二房98三房12246004300二房42三房52國際公館二房97三房42三房57黃浦城市花園二房82-1015000470038-47中航城二房88三房12648004500二房40三房57東城藍郡二房88-99三房11744004200二房36-41三房49高端市場藍海120-329起10500（含裝修2000）10200142萬起鹿城一品162-20075007400120-150華敏世

15、家 150起70007000105萬起區(qū)域最高單價在5500-5700元/平方米，而高端市場價錢可以運作在7000元/平方米起的價錢平臺；假設運作勝利可以實現利潤最大化項目名稱區(qū)域行業(yè)層次年齡購房目的黃埔城市花園上海等外地占較高比例，為60%；臺商較多20%；開發(fā)區(qū)選擇性較少20%臺資企業(yè)，政府公務員中高層職工或臺商臺商40歲左右年輕人25-35，50%為自住60%投資40%陽光水世界開發(fā)區(qū)上班族30%新昆山人中的私營業(yè)主30%開發(fā)區(qū)電子類企業(yè)、私營企業(yè)私營業(yè)主占較高比例，其他主要為婚房年輕人為主，25-35歲自住70%和興東城開發(fā)區(qū)70%（本地）-改善型；臺灣20%-大戶型；上海-10%小戶

16、型原鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶，開發(fā)區(qū)企業(yè)中端，拆遷居民比較多年輕人為主自住80%東方羅馬開發(fā)區(qū)80%開發(fā)區(qū)企業(yè)工作者，主要有秘書、翻譯、業(yè)務員、貿易類等工薪階層、白領、臺商30歲左右為主自住80%景楓嘉苑開發(fā)區(qū)90%,市區(qū)較少10%左右開發(fā)區(qū)企業(yè)，如櫻花、捷安特工薪階層年輕人為主，25-30歲自住70%前期較多投資世茂東壹號上海70%及昆山本地30%開發(fā)區(qū)企業(yè)，外籍人士、上海部分投資客中高層35-45歲左右自住70%，投資30%中航城本地客源為主，主力客源為開發(fā)區(qū)工作和生活的客戶企業(yè)管理層，政府公務員中高層35-45歲主力為自住，投資較少主力客源集中在開發(fā)區(qū)，工程面臨猛烈的客源競爭，而高產品力產品可以跳脫市

17、場，完全吸引到外區(qū)域客源；競爭市場客源市場總結價錢：區(qū)域價錢最高運作在5500-5700元/平方米，市場高端工程可以運作在7000元/平方米起的平臺，跳脫市場；去化：目前城東改善型需求劇烈，市場大戶型高端產品去化有保證；客源：城東以區(qū)域內客源為主，競爭猛烈，高端工程能跳脫市場吸引到外區(qū)域客源；大戶型高端產品完全能獲得市場支撐，并且在城東具有更好的市場時機點；工程定位思索工程的先天硬傷決議工程必需求在產品力上進展突破，打造大戶型躲避猛烈競爭，樹立頂級籠統(tǒng)；而就工程本身而言，擁有強勢的城市中心區(qū)位的位置優(yōu)勢以及配套支撐，因此就工程運作根底來看，應該是未來城市的標桿性工程；其次，從市場需求及開發(fā)商品

18、牌來看，對本工程運作差別化城市高端大戶型工程是完全支撐的；另外從開發(fā)商角度而言，運作高端工程在保證去化的同時能夠實現利潤的最大化；聚仁對工程整體定位樹立城市豪宅價值新標桿打造昆山顛覆豪宅理念的純大戶型頂級個案第三部分 產品平臺分析藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園兩排行列排布2棟較為獨立的樓圍合排布環(huán)形主干道半人車分流4棟樓半圍合綠化率42中央大型集中景觀綠化率30綠化景觀缺乏綠化率462處中央景觀綠化率525000平米中心花園，4000平米沿河綠地排布景觀景觀、排布簡單，缺乏對高端住宅環(huán)境的營造；規(guī)劃和景觀藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園現代現代風格現代風格ARTDECT新古典仿真石漆，下3層

19、石材全石材干掛立面涂料，底層局部石材面磚，下2層石材顏色過重，品質感一般；較為普通，常規(guī)品質陳舊，品質感不高開發(fā)時間較早，細節(jié)和純粹度都需要提高風格建材質量感立面用材較好，但整體質量感仍不強，屬于常規(guī)立面，表現力低；藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園二梯四戶四梯四戶兩梯四戶二梯三戶三房145三房201四房179三房182得房率77得房率78得房率82得房率80南北通透性差，附加值低客廳和餐廳擁擠，通透性差、附加值低采光、通風存在問題，附加值低常規(guī)戶型、附加值低房型市場支撐高端物業(yè)的戶型，僅停留在尺寸放大、面積放大的早期單一手法；真正屬于豪宅物業(yè)的聚居理念尚屬市場空白；智能化項目名稱智能化鹿城一品

20、24小時中央冷熱水系統(tǒng)、24小時分戶計量式中央空調；藍海彩色可視對講，電視監(jiān)控，紅外報警，緊急呼救，電子巡更、分體式吸頂空調吉田國際廣場可視對講，電視監(jiān)控，紅外報警，緊急呼救，電子巡更華敏世家花園刷卡電梯，數碼鎖，智能安保，可視對講，緊急呼救，電子巡更鹿城一品參與24小時冷熱水系統(tǒng)，但總體而言目前市場上的常規(guī)產品，在先進性及特征上缺乏；產品平臺結論隨著入駐昆山的外企越來越多，昆山國際化程度快速提高，目前沒有真正意義上的代表昆山的市中心個案籠統(tǒng)，昆山目前所謂的市區(qū)高端產品并沒有表達出高端產品應該具有的內部居住環(huán)境以及居住功能，常規(guī)房型，其他附加值也不高，所謂高端工程產品力表現仍停留在比較低的市場

21、平臺；第四部分 產品建議目的豪宅支撐點一、全力超越點規(guī)劃：大圍合、超大棟距，全新標桿性綜合社區(qū)規(guī)劃房型：導入別墅居住理念的豪宅標桿戶型建筑：全新現代風格，引領時髦地標、顛覆市場豪宅規(guī)范景觀：突破傳統(tǒng)造景方式，營造現代時髦、精致貴感園林體系商業(yè)：以當前昆山市場首個“街墅方式，發(fā)明全新豪宅亮點酒店公寓：地標性星級地標性酒店公寓二、適度提升點，到達市場高端同規(guī)范其他：會所、創(chuàng)新智能化規(guī)范等一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀商業(yè)酒店公寓藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園兩排行列排布2棟較為獨立的樓圍合排布環(huán)形主干道半人車分流4棟樓半圍合綠化率42中央大型集中景觀綠化率30

22、綠化景觀缺乏綠化率462處中央景觀綠化率525000平米中心花園，4000平米沿河綠地排布景觀景觀、排布簡單，缺乏對高端住宅環(huán)境的營造；市場高端產品規(guī)劃表現名稱指標占地66893建筑面積147960其中住宅103100 商業(yè)（酒店公寓）32400商業(yè)（街墅）9000商業(yè)（大賣場）3000容積率2.2主力30層，全大面積，豪宅社區(qū)1.規(guī)劃建議方案一思索到大賣場的引入，同豐路樾河路交界處設置5000綜合大賣場，聚攏人氣；地塊西南角設置兩棟30層地標性酒店公寓；商業(yè)體量做足30%大圍合方式規(guī)劃，超大棟距最小棟距60米視野無限，大面積綠地景觀帶來超強視覺震撼；突破以往沿街商鋪方式，以當前昆山市場首個街

23、墅方式，經過商業(yè)炒作聚攏人氣，發(fā)明全新亮點；地標性星級酒店式公寓，提升工程整體層次，塑造和帶開工程豪宅籠統(tǒng)酒店公寓街墅街墅大賣場綠化廣場面積配比定位建議物業(yè)類型面積段（）面積（ ）面積配比（ %）套數（ 套）套數比（ % ）住宅160-1706930067.2%42072%190-2002184021.2%11219%230-2501196011.6%529%總計103100100%584100%總計103100約70%商業(yè)商業(yè)（酒店公寓）32400商業(yè)（街墅）9000商業(yè)（大賣場）3000總計44400約30%總合147960100%超越市場規(guī)范的全大面積豪宅支撐名稱指標占地66893建筑面

24、積147960其中住宅103320 商業(yè)（酒店公寓）35640商業(yè)（街墅）9000容積率2.2主力30層，全大面積，豪宅社區(qū)1.規(guī)劃建議方案二本方案為不引入大賣場方案，主要經過地塊西南角設置兩棟33層地標性酒店公寓提升容積率，提升商業(yè)氣氛，聚攏人氣；商業(yè)體量同樣做足30%酒店公寓街墅綠化廣場街墅面積配比定位建議物業(yè)類型面積段（）面積（ ）面積配比（ %）套數（ 套）套數比（ % ）住宅160-1705940057.5%36063.3%190-2002184021.1%11219.7%230-2502208021.4%9617%總計103320100%568100%總計103320約70%商業(yè)商

25、業(yè)（酒店公寓）35640商業(yè)（街墅）9000總計44640約30%總合147960100%超越市場規(guī)范的全大面積豪宅支撐一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀商業(yè) 6.酒店公寓藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園二梯四戶四梯四戶兩梯四戶二梯三戶三房145三房201四房179三房182得房率77得房率78得房率82得房率80南北通透性差，附加值低客廳和餐廳擁擠，通透性差、附加值低采光、通風存在問題，附加值低常規(guī)戶型、附加值低市場大戶型高端產品房型市場支撐高端物業(yè)的戶型，僅停留在尺寸放大、面積放大的早期單一手法；真正屬于豪宅物業(yè)的聚居理念尚屬市場空白；工程豪宅戶型時機點高附

26、加值空中花園，豪宅尺度構造，顛覆傳統(tǒng)豪宅理念倡導全新的豪宅居住理念別墅空間平面化雙客主客廳、泛客廳雙餐正餐廳、早餐廳雙廚中廚、西廚雙梯主仆分行多套房、多花園空中大平層、別墅級、庭院戶型以別墅級庭院概念，經過高附加值的花園贈送，突出中式庭院文化，打造工程產品賣點空中花園表示封鎖后的書房總附贈面積：約55-60附贈比率：23.9%26.1%交房規(guī)范：以滿足豪宅構造尺度為規(guī)范，提高附加值，提高業(yè)主日后改造靈敏性四房兩廳三衛(wèi)建筑面積：約230-250230-250戶型一2.豪宅戶型建議戶型特征：大平層別墅，約230-250智能雙貫門電梯門禁，梯廳直接入戶別墅式多重花園：入戶前庭、環(huán)抱式內庭、南向大陽臺

27、/露臺、側向大露臺后院保證私密性：動靜分別、主客分別、主仆分別別墅式生活空間：中西雙廚、陽光早餐廳、主臥奢華套房等改造方向別墅化居住構造泛客廳健身室正餐早餐中廚西廚傭人房主套客房主客廳兒童房230-250戶型二戶型特征：大平層別墅，約230智能雙貫門電梯門禁，梯廳直接入戶別墅式多重花園：180度環(huán)繞空中花園帶來全新視覺景觀享用保證私密性：動靜分別、主客分別、主仆分別別墅式生活空間：中西雙廚、陽光早餐廳、主臥奢華套房等總附贈面積：約50附贈比率：21.7%主套次套客臥活動室客廳玄關衛(wèi)生間中廚西廚早餐廳正餐廳傭人房三房三廳三衛(wèi)建筑面積：約230-250建筑面積：190-200附送比：大于15%戶型

28、特點：全朝南南向超大空中花園構造方正，置于工程和實施性強，有待就能一步完善豪宅功能190-200戶型一三房兩廳兩衛(wèi)可變四房兩梯兩戶190+190組合總面寬：26.8米總進深：15.6米戶型特征：高附加值溫馨大戶型，南北雙向空中花園，景觀無限南向8.2米面寬空中花園帶來別墅花園式的享用戶型靈敏性強，北向近24平方米空中花園可封鎖做書房或陽光茶室運用南向主臥奢華套間設計可變空間附加值贈送：南向空中花園：約28.6半送北向空中花園：約22半送總附贈面積：約25.3附贈比率：13.8%190-200戶型二附加值：入戶花園面積：12平米一半空中庭院面積：22平米一半南向大露臺面積：17平米一半凸窗面積：

29、4.8平米全贈送總計：31.3平米附贈比率：18.6%4室2廳2衛(wèi)可變5房建筑面積：160-170平米高附加值、可變大戶型160-170戶型一兩梯兩戶165+175組合戶型特征：高附加值溫馨大戶型，南北雙向空中花園，景觀無限主仆分別入戶，私密性強南向8米面寬空中花園帶來別墅花園式的享用戶型靈敏性強，北向近22平方米空中花園可封鎖做書房或陽光茶室運用南向主臥奢華套間設計三房兩廳兩衛(wèi)可變四房附加值贈送：南向空中花園：約20.6半送北向空中花園：約24半送總附贈面積：約22.3附贈比率：12.7%-13.5%160-170戶型二戶型功能及尺度要求：160-200平米客廳面寬：5.1米以上餐廳面寬：3

30、米以上廚房面寬：2.3米以上主臥面寬： 4.2米以上次臥面寬：3.3米以上200250平米在“160-200平米的開間根底上，建議添加房間功能，提升豪宅的高端、奢華客廳：雙客廳，主客廳+泛客廳餐廳：雙餐廳，正餐廳+早餐廳廚房：中西雙廚房主臥：套房，主臥+主衛(wèi)+步入衣櫥+獨立書房次臥：2套以上全套房傭人房：獨立衛(wèi)生間功能：動靜分區(qū)，干濕分區(qū)，衛(wèi)生與廚房管道設計合理簡約化，追求可送面積適用、完好、獨立最大化尺度：在有限的空間，滿足最大的溫馨度要求，實現贈送率大于15%面積段（）套數（ 套）套數比（ % ）16017036063.3%戶型分布分布原那么：小面積戶型沿地塊南端排布面積段（）套數（ 套）

31、套數比（ % ）190-20011219.7%戶型分布分布原那么：中段面積戶型排布于地塊北端，景觀較佳處，享用大圍合中心景觀面積段（）套數（ 套）套數比（ % ）230-2509617%戶型分布分布原那么：獨棟樓王排布于地塊最中心位置，尊享360景觀大視角一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀商業(yè) 6.酒店公寓藍海鹿城一品吉田國際華敏世家花園現代現代風格現代風格ARTDECT新古典仿真石漆，下3層石材全石材干掛立面涂料，底層局部石材面磚，下2層石材顏色過重，品質感一般；較為普通，常規(guī)品質陳舊，品質感不高開發(fā)時間較早，細節(jié)和純粹度都需要提高風格建材質量感市場高端產品立

32、面表現用材較好，但整體質量感仍不強，多為中規(guī)中矩的風格立面表現；以簡約、挺拔的建筑籠統(tǒng)為基調采用石材與玻璃材質的完美結合賦予建筑其時髦大氣、尊貴的豪宅質量徹底顛覆市場高端個案籠統(tǒng)，塑造昆山真正頂級豪宅標桿全新現代風格，引領地標式豪宅建筑新理念3.建筑立面建議風格一：后現代建筑主體以挺拔縱向線條構成方式，凸顯大氣時髦之感以前衛(wèi)時髦的玻璃材質，結合沉穩(wěn)大氣的石材面磚，演繹三段式復古的建筑外型風格二：超現代建筑大面積玻璃材質和部分飾漆墻面,造價較低橫縱線條的不規(guī)那么交叉運用，極具設計感, 現代感, 灰白色基調，使建筑大氣沉穩(wěn)凹凸有秩的立面外型，線條流暢靈動，兼具劇烈的可識別性,具備地標性建筑特性風格

33、三：籠統(tǒng)超現代建筑整體以充溢設計感的獨特籠統(tǒng)大弧度外型，獨有空中庭院，塑造特征地標籠統(tǒng)玻璃欄板與石材相結合，真假對比，流暢線條，營造出韻律感超現代籠統(tǒng)建筑，帶來劇烈未來感，極具時髦感，凸顯豪宅籠統(tǒng)一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀商業(yè) 6.酒店公寓顛覆豪宅理念，打造代表昆山城東豪宅社區(qū)籠統(tǒng)的景觀體系表達現代時髦精致貴感，打造水景花園組團4.景觀建議入口水景建議中央精致組團建議樓間小組團景觀建議道路景觀建議外部景觀屏障小區(qū)主景觀以現代簡約裝飾元素為主要造景手法，運用涌泉、淺水區(qū)域，營造有時髦感、氣勢的入口籠統(tǒng)入口水景建議中央精致組團建議生態(tài)五重綠化體系，更加注重參

34、與性，打造具有劇烈視覺震撼感的全新中心景觀現代裝飾元素修剪出帶有層次、厚度、深度的綠化主題功能小品交叉、掩映于綠化之中，借助材質的變化，表達景觀的設計感、精致感樓間小組團建議溪水、行道富于變化的造景手法，打造一個生態(tài)的現代園林樓前溪水環(huán)繞，木質與石材結合，穿過水面，伸向單元大堂卵石、綠絨、喬木營造一種別墅似的居住氣氛經過材質、花紋、肌理的組合，豐富不同等級道路的運用感受道路兩旁配置精心設計的休閑座椅、花壇等裝飾元素道路景觀建議 沿路堆坡、森林屏障綠色生態(tài)屏障，處理社區(qū)隔音、防塵等環(huán)保效果外部景觀屏障一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀商業(yè) 6.酒店公寓沿街商鋪街墅

35、顛覆以往沿街商鋪籠統(tǒng)，打造昆山首例街墅式商業(yè)街以街墅籠統(tǒng)設計沿街商鋪，提升工程整體籠統(tǒng)；靈敏度高，按棟出賣，棟與棟之間以連廊銜接，業(yè)主可自行選擇面積購買；具有特征的外立面，注重凹凸變化的建筑形狀，靈動、大氣，強化工程高端社區(qū)特質。5.商業(yè)建議街墅商業(yè)業(yè)態(tài)建議： 以休閑文娛為主題，引入高知名度品牌運營，烘托濃重商業(yè)氣氛，經過商業(yè)炒作提升工程人氣，從而傳播、塑造工程高端籠統(tǒng)中式茶座咖啡吧小型西餐西式快餐量版式KTV鮮花、禮品精品店小型便利店可的、全家等綜合超市家樂福等綜合賣場籠統(tǒng)建議：超現代風格地標性建筑，時髦大氣、烘托尊貴豪宅氣質一、全力超越點徹底顛覆昆山豪宅規(guī)范，引領豪宅新方向規(guī)劃戶型建筑景觀

36、商業(yè) 6.酒店公寓酒店公寓立面?zhèn)€性化地標性建筑6.酒店公寓建議精裝五星級酒店規(guī)范，個性化的奢華酒店公寓大堂案例一：上海青年城一期戶型建筑面積：40平米層高：3.6米戶型特征：3.6米層高，4.05米面寬；獨立臥室分區(qū)，動靜分別。贈送面積：約13平米贈送率：32方向一：空間高附加值酒店公寓戶型約44平米11房，做到了普通小戶型65平米才干實現的七大功能小面積、高附加值：建筑面積約44，贈送面積約3全功能：客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、獨立臥室、百變書房七大功能全明設計：明臥、明廚、明衛(wèi)2.4米最大進深陽臺陽光書房百變空間贈送面積約1.9平米700凈面寬任務陽臺保證廚衛(wèi)通風采光保證洗衣機的納入臥

37、室全落地飄窗1400 3000 900 53001400 2400 3450 7250方向二：平面高附加值戶型一經過奇偶錯層，以露臺挑高等方式到達高附加值贈送戶型二兩房72平米大一房50平米小一房35平米高附加值贈送：經過全贈送的露臺與凸窗面積和贈送一半面積的陽臺，以及雙層挑高的餐廳，使每戶贈送率達2025二、其他市場豪宅同平臺、適度提升會所建議創(chuàng)新智能化規(guī)范建議功能及內容：多功能室內運動場兒童游樂天地室內網球場桌球室室內仿石面攀巖舞蹈創(chuàng)作室室內高爾夫球練習場茶座花園恒溫奧林匹克規(guī)范游泳短池商務中心及網絡沖浪水力按摩池健身中心桑拿室香熏美容水療護理中心蒸汽室美容中心多功能宴會廳/午餐廳休憩室私

38、人影音天地咖啡廳音樂室專屬會所:7000平米綜合奢華私家會所只對業(yè)主效力頂級豪宅會所自創(chuàng)案例一：上海翠湖天地御苑1.會所建議頂級豪宅會所自創(chuàng)案例二：上海綠城專屬會所:6000平米綜合奢華私家會所功能及內容：室內網球場桌球室乒乓球室羽毛球館室內高爾夫球練習場室內泳池室外泳池運動器械室瑜伽室/舞蹈房香熏美容水療護理中心蒸汽室美容中心中式茶座咖啡吧多功能宴會廳/午餐廳休憩室私人影音天地音樂室1.會所建議定位：業(yè)主專屬五星級綜合會所體量：建筑面積2000-3000平米位置：沿街酒店公寓一層-三層配套內容建議：大堂酒水吧、咖啡吧文娛廳內設射擊、飛鏢、桌球、沙弧球等優(yōu)雅文娛工程室內恒溫泳池器械健身中心羽毛

39、球室、乒乓球室室內迷他高爾夫棋牌室多功能房VIP包房紅酒雪茄吧等特征SPA會館瑜伽館1.會所建議針對高端客源需求特點，以高端、高適用性、高性價比、特征智能化設備，發(fā)明超越市場的產品亮點和超值的增值報答高級指紋門鎖中央空調系統(tǒng)地暖系統(tǒng)集中供熱系統(tǒng)家居遠程遙控系統(tǒng)一卡通智能系統(tǒng)無線網絡覆蓋家庭PBX系統(tǒng)凈水系統(tǒng)廚房渣滓清理器3.工程智能化建議智能化建議高級指紋密碼鎖高端入戶標志 價錢約2000-3000元/戶家用中央空調溫馨、安康，安裝更隱蔽，更符合高檔家居裝飾的審美理念 價錢約 250-350元/平方智能化建議地暖系統(tǒng)溫馨、安康，帶來全新取暖體驗 價錢約 200-400元/平方米集中供熱系統(tǒng)節(jié)約

40、能源、減少污染、熱效率高達90%的環(huán)保取暖系統(tǒng) 價錢約 20-25元/平方米集中供暖系統(tǒng)地暖系統(tǒng)智能化建議家居遙控系統(tǒng) 可遠程遙控經過遙控器、臺式電腦、手機或掌上電腦來控制各種家居設備，如空調、電視、音響、電燈、窗簾等，展現工程奢華府邸的高科技質量 價錢約3000-4000元/戶電梯一卡通鎖定樓層，直接到戶社區(qū)一卡通智能系統(tǒng)高端入戶標志 ，運用范圍：地下車庫、電梯、入戶門、會所消費一卡通，價錢約200-300元/戶入戶一卡通地下車庫一卡通智能讀卡出入/計時管理會所消費一卡通智能化建議智能化建議無線網絡覆蓋小區(qū)主要的室外公共環(huán)境、大堂、會所無線網絡全覆蓋，家庭經過無線路由器實現無線上網，引領社區(qū)

41、上網新方式 價錢約100-200元/戶家庭PBX系統(tǒng)結合工程會所/物業(yè)管理中心，經過PBX系統(tǒng)銜接效力中心，提供五星級效力，比如：代訂牛奶、純真水、報刊、車船機票，代繳話費，代請保姆、家教，有償叫醒效力等 價錢約3000-5000元/套智能化建議凈水系統(tǒng)過濾有害物質的同時保管有益礦物質微量元素，出水水質可達直接飲用規(guī)范 價錢約2000-3000元/戶食物渣滓清理器安裝在廚房水槽下面，可以在10秒鐘內把一個三口之家一天產生的食物渣滓全部處置終了，體積小，運用方便，環(huán)保高效萬科、奧林匹克花園、珠江帝景等很多高檔精裝修房已運用了食物渣滓處置機 價錢約1000-2000元/戶內容價格每平米價格成本合計中央空調系統(tǒng)25