江蘇國信鎮(zhèn)江大港地塊項目整體定位報告ppt課件

1、國信大港工程整體定位BUY謹呈：江蘇國信地產(chǎn)2021年04月06日現(xiàn)狀：新區(qū)人口開展的增量緩慢人口及需求增量預測模型人口基數(shù)太少、人口構造單一人口自然增長目的看，沒有意義萬分之五吸納周邊人口的突變過程3年左右的時間市場容量：新區(qū)人口增長速度3號地物業(yè)類型客戶需求經(jīng)濟測算市場需求特征及容量推導產(chǎn)品類型客戶調(diào)研市場表現(xiàn)5塊地整體定位市場容量分析鎮(zhèn)江市區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)大港鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯鎮(zhèn)江新區(qū)下轄3個鎮(zhèn)和2個街道丁卯和大港，總面積218.9平方公里，人口21.7萬，丁卯和大港之間由鎮(zhèn)大公路鏈接，交通便利，目前大港為新區(qū)重點開展區(qū)域。工程區(qū)位新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)距常州奔牛機場及建立中的蘇中機場僅半小時車程，距南京祿口

2、機場及無錫碩放機場僅一小時車程一小時半小時鎮(zhèn)江新區(qū)無錫碩放機場南京祿口機場常州奔牛機場蘇中機場工程區(qū)位交通條件航空工程區(qū)位交通條件城際交通京滬高速鐵路滬寧城際鐵路淮揚鎮(zhèn)鐵路鎮(zhèn)大公路鎮(zhèn)南鐵路常泰高速沿江高速丁卯大港寧滬高速常州、江陰方向揚中方向丹陽方向鎮(zhèn)江方向姚橋方向本案工程地塊周邊交統(tǒng)統(tǒng)達性非常好，往鎮(zhèn)江、丹陽、常州方向皆可通達，是新區(qū)的南門戶。工程區(qū)位交通條件區(qū)內(nèi)交通大港城市規(guī)劃：定位具有極強的超前先導性效力立足新區(qū),輻射揚泰部分區(qū)域；構建功能復合與多元開展的綜合城市中心。新城規(guī)劃是以建立多元空間調(diào)和交融的“城市為理念，為房地產(chǎn)市場的開展提供了艱苦時機交融空間，實現(xiàn)功能疊加和公共交往鎮(zhèn)江新區(qū)

3、的經(jīng)濟開展繼續(xù)有力地均GDP比較工業(yè)添加值比較外貿(mào)進出口比較社會消費品零售總額比較鎮(zhèn)江新區(qū)經(jīng)濟密度排名全市第一，經(jīng)濟開展迅猛，主要經(jīng)濟目的6年來年均增長幅度到達30%，09年主要經(jīng)濟目的增幅高達50%，政府充足的資金實力為區(qū)域產(chǎn)業(yè)晉級、配套晉級、城市晉級提供了堅實根底主要經(jīng)濟目的6年來年均增長幅度到達30%，09年主要經(jīng)濟目的增幅高達50%，政府資金實力雄厚鎮(zhèn)江新區(qū)09年投資增長迅猛政府業(yè)績，經(jīng)濟飛速增長2021年1月8月全社會固定資產(chǎn)投資125億元，增長44.9%工商注冊合同外資8.95億美圓，增長155.1%工商注冊實踐到位外資5.7億美圓，增長.1%新區(qū)產(chǎn)業(yè)開展重點明確未來產(chǎn)業(yè)開展的方向

4、為新能源、綠色化工、配備制造和現(xiàn)代效力業(yè)，構建以先進制造業(yè)與現(xiàn)代效力業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)新區(qū)立項產(chǎn)業(yè) 港口繼續(xù)完善配套具備城市構造產(chǎn)業(yè)晉級1993年2002年土地拆遷收儲，新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃立項，根底配套設備建立，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步階段開展緩慢。新區(qū)大港新規(guī)劃完成產(chǎn)業(yè)港口聯(lián)動，相互促進，企業(yè)單位批量入駐，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速開展。立足產(chǎn)業(yè)構造，滿足就業(yè)需求，完善城市配套設備交通環(huán)境景觀商業(yè)商務公共設備中央商務區(qū)初具規(guī)模，城市籠統(tǒng)顯現(xiàn)，加強新城人口吸納力。新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)騰躍性開展，需求旺盛第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)晉級；勞動密集型產(chǎn)業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)晉級；高職人員明顯增多。居住晉級滿足高職人員需求，城市普通住宅需求導向

5、，向高端物業(yè)需求導向跨越。2003年2021年2021年2021年2021年2021年2021年以后鎮(zhèn)江新區(qū)開展脈絡梳理預測2021年2021年2021年2021年2021年2021年-2021年累計運用外資55億元全社會固定投資1000億元全社會固定投資1000億元產(chǎn)業(yè)收入目的2021年末3大產(chǎn)業(yè)銷售收入：新能源500億元，新化工500億元，配備制造500億元。萬頃良田：總投資33億元建立周期：2021.6-2021.62千億資金投入建立鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強鎮(zhèn)江新區(qū)首席“執(zhí)行官李小平執(zhí)政風格：思緒明晰、決心大、作風硬朗根據(jù)李書記的任務閱歷及執(zhí)政風格推測，新區(qū)大港未來產(chǎn)業(yè)及配套規(guī)劃

6、將會如期實現(xiàn)，大港新區(qū)的化工和輕工電子產(chǎn)業(yè)的位置將會進一步突出。大港新城估計2021年起進入快速開展期2021年滬寧城際鐵路通車2021年京滬高鐵通車2021年常泰高速通車2021年淮揚鎮(zhèn)鐵路通車蘇中機場2021年1月16日奠基鎮(zhèn)江新區(qū)2021-2021年，固定資產(chǎn)投資2000億2021年，新城市規(guī)劃出臺，城市配套進入晉級階段，估計2021年初具城市框架格局外部艱苦城市配套和市政建立結合城市開展案例分析估計鎮(zhèn)江新區(qū)大港將在2021年騰躍性開展內(nèi)部2003200420052006200720212021202120212021開展年限階段起步期產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展期 城市配套升級城市吸納力加強房地產(chǎn)

7、高速發(fā)展期年份第11年第8年第4年第1年增長性分布15-20萬20-30萬30-40萬根據(jù)普通新區(qū)開展的案例自創(chuàng)進展預測，大港新城未來10年內(nèi)，綜合年購房需求量為30萬/年轉機點大港片區(qū)房地產(chǎn)市場需求容量預測注：詳見202120212021后年需求量大港片區(qū)未來每年房地產(chǎn)市場需求量增長的時序預測人口自然增長量：鎮(zhèn)江的人口增長率僅為萬分之九，從大港人口常住6.5萬人的基數(shù)看，自然增長測算沒有意義。新增就業(yè)人口吸納老企業(yè)增資擴容，新企業(yè)入駐：1從鎮(zhèn)江新區(qū)的性質(zhì)，尤其是大港產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的類型而言，其可吸納的就業(yè)人群的來源，普通為大港周邊人口為主，其他區(qū)域為輔。金東紙業(yè)等少數(shù)企業(yè)經(jīng)過班車吸納鎮(zhèn)江市區(qū)人員2

8、人口容量的添加過程，是一個結合新城開展格局的變化和產(chǎn)業(yè)開展周期需求的突變過程普通從如今新城建立剛剛啟動來看，還需求3年左右的時間人口類型人口增長方式人口增長特點與項目客群關聯(lián)性現(xiàn)有人口基數(shù)自然增長很低關聯(lián)性弱（前期基礎）園區(qū)新投資企業(yè)入住及企業(yè)擴容新就業(yè)人口增加具有突發(fā)性，新企業(yè)從投資到大量招工，一般需要3年時間關聯(lián)性強（后期開發(fā)）新城發(fā)展帶動三產(chǎn)發(fā)展服務人口增加城市格局形成，預計也需要3年時間關聯(lián)性強（后期開發(fā)）客戶需求量未來增長的定性分析新區(qū)人口及需求增長的對應關系趨勢分析大港屬于典型“港口及產(chǎn)業(yè)集中區(qū)互動型新區(qū)開展方式；人口基數(shù)太少6.5萬常駐人口，約2.3萬戶家庭+3萬人流動；人口構造

9、也比較單一從數(shù)據(jù)看，大港地域的人口構造：企業(yè)員工為主占60%；公務員、三產(chǎn)效力10-15%，城鎮(zhèn)其他人口、郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)務農(nóng)人口；相對較少20-25%。提出關鍵的問題：簡單迎合市場需求，還是深層發(fā)掘市場需求？結論:注重市場需求的現(xiàn)實，尋覓適宜工程繼續(xù)開展的客群來作為主力客群。 購房目的具體描述比例備注改善型二次置業(yè)或置換60%求住型首次置業(yè)、拆遷30%投資型居住型投資為主、純投資為輔10%工作關聯(lián)度大的流動性人口客戶類型比例需求分類企業(yè)職工80%管理人員15%-20%35-45歲改善為主、投資為輔一般員工60%-65%雙職工家庭夫妻兩人在不同企業(yè)上班35-45歲25-30%改善為主婚房25-30歲2

10、0-25%首次置業(yè)為主成長型員工30-35歲5-10%改善或首次置業(yè)私營業(yè)主10%35-45歲改善、投資兼顧公務員5%左右（總量2000人左右較少）35-45歲投資、改善邊緣客群5%（工作關聯(lián)度高的流動人口） （鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城工作關聯(lián)） （拆遷需求現(xiàn)房居住型投資首次置業(yè)改善為主，投資為輔物業(yè)種類別墅洋房多層小高層高層客戶需求比例13.4%5.4%64.1%5.6%11.5%市場調(diào)查：2021年大港已購房人群 購房目的分類目的客戶定位的推導客戶購買力允許前提下1、需求容量的根本吻合2、需求特征的根本對應購房群體年齡特征年輕化，是人口構造單一化的結果從家庭構造看，改善性需求的總量屬于主要需求；其年齡層次

11、以35-45歲為主。2021年大港已購房人群的物業(yè)需求構造家庭構造有小太陽、后小太陽、孩子三代三種改善性需求的增長估算：按現(xiàn)有人口人均添加10 面積，累計可產(chǎn)生約6.5*10=65萬的市場需求；新增需求的估算：按人均35 的居住面積估算，累計可產(chǎn)生約6*35=210萬的市場需求；兩項合計約可產(chǎn)生60+210=270萬的住房需求。投資性需求的估算：按普通新興市場10%的投資比例測算，約可產(chǎn)生270*10%=27萬的投資型需求?，F(xiàn)狀規(guī)劃新增大港鎮(zhèn)區(qū)6.5萬12.5萬6萬三項需求合計累計可達360萬在未來人口規(guī)劃可實現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需求規(guī)模宏大市場產(chǎn)品需求分析大港片區(qū)房地產(chǎn)市場分成明顯的三

12、個板塊，從北往南梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差別化的開展特征老城中心板塊生活配套齊全，大港地產(chǎn)開發(fā)啟動板塊。目前主要在售工程：凱悅山莊、桔祥苑等體育公園板塊享有大港如今僅有的景觀配套資源。規(guī)?；_發(fā)，主要以海德公園為代表。中央商務區(qū)板塊生地待開發(fā)形狀，未來大港高尚居住區(qū)。項目名稱物業(yè)類型總量已上市套數(shù)去化套數(shù)在售產(chǎn)品面積區(qū)間均價后續(xù)產(chǎn)品海德公園多層、小高層和別墅41587537多層別墅多層：71-136別墅：160-2403000多層、別墅銀山鑫城多層1329572536多層多層：50-149安置房多層金港商業(yè)廣場高層、小高層18420299高層59-813100高層凱悅山莊雙拼和獨棟106624雙拼

13、228-3335000雙拼和獨棟旭輝朗香郡多層和退臺洋房7760洋房87-143洋房：3600多層：2900多層和洋房逸翠園多層13.21235942多層88-153安置房多層御都花園多層8408282多層100-1402600多層點評：大港已上市樓盤的規(guī)劃體量普遍較大。工程開發(fā)數(shù)量較少，尚未完全進入大規(guī)模開發(fā)時期，市場競爭未到白熱化階段，整體性的市場時機空間依然存在。主要在售工程概略2021年12月區(qū)域物業(yè)類型預售面積銷售套數(shù)銷售面積銷售均價均價增減平米套平米元/平米%大港住宅114236.682496499.483143.8110.26%商業(yè)19600.1848958796.984699.

14、69-3.05%丁卯住宅137943.481817210487.144421.3511.09%商業(yè)211421.854483213372.496323.09-1.39%資料來源：鎮(zhèn)江市新區(qū)房產(chǎn)管理局2021年1月1、2021年，大港片區(qū)的住宅年去化量缺乏10萬平米，商業(yè)年去化量近6萬平米。合計達16.5萬平米備案面積，實踐銷售量估計到達19萬平米。2、住宅成交戶數(shù)約900套左右，按鎮(zhèn)江市區(qū)大致的潛在家庭購房比例約為5.621%來評價，大港2.3萬戶房地產(chǎn)住宅成交量略顯缺乏，與市場供應短缺及房地產(chǎn)開展程度不高有關。這與當?shù)氐馁徺I力程度很不匹配，因此存在入市引導的時機。住宅均價被別墅拉高。3、商業(yè)

15、銷售的總量占比較高，闡明投資需求比較旺盛，片區(qū)內(nèi)適宜消費者投資的種類和渠道不多。而商業(yè)售價不高，僅為住宅售價的1.5倍，比市區(qū)約2倍以上的商業(yè)估價要低很多，闡明開發(fā)商和消費者對投資潛力的估計并不樂觀。開發(fā)商業(yè)物業(yè)時，應持謹慎態(tài)度。大港片區(qū)房地產(chǎn)市場2021年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析項目名稱物業(yè)類型在售產(chǎn)品后續(xù)產(chǎn)品海德公園多層、小高層和別墅多層和別墅多層、別墅銀山鑫城多層多層多層金港商業(yè)廣場高層、小高層高層高層和小高層凱悅山莊雙拼和獨棟雙拼雙拼和獨棟旭輝朗香郡多層和退臺洋房洋房多層和洋房逸翠園多層多層多層御都花園多層多層多層 主要工程體量集中在10萬平米左右，更多工程規(guī)?；_發(fā)將更進一步帶動大港區(qū)域整個

16、房地產(chǎn)市場的開展，拉動居民潛在購房需求。 在售工程建筑方式主要以多層為主，建筑品類單一，產(chǎn)品線不夠豐富。目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類型以多層為主洋房及小高層類型產(chǎn)品供應量小典型工程分析海德公園成交客戶類型1、從客戶構成來看主要以周邊企業(yè)主管階層、個體商戶業(yè)主為主；2、值得留意的是投資客也占到了12%的比例。熱銷戶型分析1、其中115平方米的房型銷售情況最好。2、從類別墅物業(yè)來看，疊加別墅比聯(lián)排別墅的銷售情況要好。3、多層去化較好的產(chǎn)品總價總價在35萬以內(nèi)，以110平米以內(nèi)的三房產(chǎn)品為主。成交客戶分析 1、從115平方米的四房兩廳兩衛(wèi)的銷售情況來看，在已銷售的一次性付款比例到達了55%。 2、

17、從一次性付款的比例來看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的首付上限大約為20萬左右。 3、在已銷售客戶中的工程獲知渠道上，朋友及客戶引見的比例到達了52%以上，客戶傳播的效應非常明顯。 4、從疊加別墅的銷售情況來看，客戶構成中私企老板和私人企業(yè)主占到了86%，政府客戶僅占14%，政府客戶相對缺乏。典型工程分析朗香郡成交客戶類型1、從客戶構成來看主要以周邊企業(yè)主管階層、個體商戶業(yè)主為主；2、值得留意的是投資客也占到了6%的比例，而公務員發(fā)掘缺乏；熱銷戶型分析1、洋房銷售情況較好，其中120平方米的房型銷售情況最好。2、從類別墅物業(yè)來看，洋房銷售與多層的銷售比例根本持平。3、多層總價在37萬，洋房總價在

18、44萬 。成交客戶分析 1、從已成交客戶的銷售情況來看，在已銷售的一次性付款比例到達了25%。 2、從一次性付款的比例來看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的首付上限大約為15萬左右。 3、在已銷售客戶中的工程獲知渠道上，朋友及客戶引見的比例到達了65%以上，客戶傳播的效應非常明顯。供應構造分析市場供應量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭輝朗香郡3535/60202海德公園/64903056金港生活廣場101/473834/御都花園/3030303030/凱悅山莊/66合計136657713221480124占比16.40%7.90%9.30%1

19、5.90%25.80%9.70%15.00%市場去化量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭輝朗香郡2715/48122海德公園/49745338金港生活廣場81/34217/御都花園/3030112515/凱悅山莊/24合計1084564811548064占比17.80%7.40%10.50%13.30%25.30%13.20%10.50% 09年市場供應產(chǎn)品以110-130平米的三房產(chǎn)品為主，小戶型、兩房及大戶型分布較平均。 經(jīng)濟型三房產(chǎn)品的去化良好，以三房兩廳一衛(wèi)為主，面積段控制在110平米左右。如：海德公園近期推出的組團，105-110

20、平米三房去化快速，130平米三房抗性較大。 供應構造比 121-130平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應量最大，去化良好； 101-110平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；大3房面積段以洋房、疊加、頂層復式產(chǎn)品為主，市場供應量較小，去化較快；思索到未來單價上升帶來總價的添加，大3房面積需適當控制；市場接受度住宅首付比不突破20萬。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供應量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%片區(qū)案名體量物業(yè)類型均價主力面

21、積主力總價開盤時間容積率剩余住宅體量老城鎮(zhèn)板塊凱悅山莊22萬雙拼、獨棟6200228-258130-1902005-7-10.45190000逸翠園13萬多層300011030萬2009-7-51.2515000御都花園8萬多層380012043萬2008-8-61.2520000銀山公園板塊海德公園41萬多層、小高層、別墅340012038.4萬2006-1-251.1215000金港商業(yè)廣場20萬高層、商業(yè)350058-11718-362007-1-152.4712000旭輝朗香郡7.3萬多層、洋房多層3200洋房380012037萬44萬2009-11-271.0950000燎原中天地塊

22、12萬小高層高層2119400疊加山水7.9萬小高層1281.5479000潛在供應量統(tǒng)計1、物業(yè)類型從單一向豐富化逐漸開展，10年后洋房、小高層普遍出現(xiàn)。2、工程的銷售周期均較長，09年前平均年去化量為3萬平米/工程。洋房推出后熱銷一空，消費者接受度高；而別墅的存量比較大。3、待開發(fā)樓盤容積率提高，住宅待供應量約70多萬平米。2021年3月物業(yè)類型前瞻性分析1中心區(qū)土地價值最高，是高容積率集中區(qū)域，最高達11，中心區(qū)外圍容積率控制在3以下地塊號地塊名稱面積容積率日期備注第七期20076鎮(zhèn)江新區(qū)大港趙聲路西側吉祥路北側地塊13.431.82008-1-31第七期20077鎮(zhèn)江新區(qū)大港通港路東側

23、港區(qū)九路北側地塊302.22008-1-31第七期20078鎮(zhèn)江新區(qū)大港通港路東側地塊30.2122008-1-31第一期20085大港臨江路南港中路西側50.11.52008-6-26第四期20073大港新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港配套項目地塊79.71.382007-9-28第九期20063大港片區(qū)趙聲路東側3號地塊67.71.22007-1-92-1 東至趙聲路，南至趙魏河，西臨通港路，北至正大鐵路268.242.62010-3-10城鎮(zhèn)住宅、商務金融及公共設施用地(拆遷安置房)2-2北至揚子江路，東至趙聲路5022010-3-10城鎮(zhèn)住宅及公共設施用地2-3北至規(guī)劃中港南路，西至規(guī)劃中銀山南路28.

24、464.42010-3-10商務金融用地2-4北至規(guī)劃中港南路73.234.42010-3-10城鎮(zhèn)住宅、商務金融及公共設施用地2-5東至規(guī)劃中港中路，南至規(guī)劃中北湖路，西至規(guī)劃中銀山南路148.144.42010-3-102-6北至規(guī)劃中港南路，東至規(guī)劃中銀山南路，南至規(guī)劃道路15.913.872010-3-10商務金融一期用地物業(yè)類型前瞻性分析2市場需求小結現(xiàn)階段多層以下的住宅產(chǎn)品是需求的主體；主力戶型以三房為主；主力面積段為100-110平米、120-130平米；未來小高層將逐漸成為市場的主流產(chǎn)品；物業(yè)類型首付上限為20萬，總價不超越70萬。消費需求分析社會人員構造消費才干消費特征消費觀

25、念方法：1、訪談2、問卷調(diào)研3、售樓現(xiàn)場訪談目的設定：1、企業(yè)職工工會、人力資源部、食堂金東紙業(yè)：現(xiàn)場問卷50份；訪談10組奇美化工：現(xiàn)場問卷50份，訪談10組2、政府公務員問卷200份，訪談5組3、樓盤售樓現(xiàn)場踩點5個重點樓盤接觸客戶及銷售人員30組區(qū)域來源鎮(zhèn)江大港片區(qū)的原住居民為主部分產(chǎn)業(yè)遷入者少量來自城市（鎮(zhèn)江）其他區(qū)域顯著特點原住居民（很大比例即為產(chǎn)業(yè)工人）所占比重大區(qū)域相對獨立職業(yè)構成產(chǎn)業(yè)工人私企業(yè)主公務員、教師、醫(yī)生等其他年齡結構客戶群體呈橄欖型分布年輕的購房人群居多（25-35歲，60%）；其次是35-45歲的購房群體，約占35%；40-50歲群體占10%左右?？腿罕碚鲄^(qū)域較獨立

26、，客群較復雜，具有一般小城市客群結構以首次置業(yè)為主，以自住為主購買誘因熟悉的生活氛圍較近的工作距離適中的購買價格大港片區(qū) 購房者的根本物理屬性25-45周歲，三口之家或夫妻二人為主，家庭年收入在3-10萬。目前根本擁有一套住宅37%，另有24%的被訪者擁有兩套住宅，11%的被訪者擁有兩套以上住宅。企業(yè)職工調(diào)研-根本統(tǒng)計特征1、大港這幾年經(jīng)濟開展還是蠻快的，很多大工程要過來，有的曾經(jīng)確定過來了；2、大港注定就是個工業(yè)區(qū)，談開展，無非是工廠越來越多罷了；3、大港經(jīng)濟開展短少亮點，沒有什么主題性文娛工程的帶動，像常州恐龍園那樣的；4、以前大港的中心在興港路那邊，桔祥苑的開發(fā)商用了五年時間，如今中心在

27、大統(tǒng)華這邊；5、目前上馬的一些工程，如太陽能、航空工業(yè)城等未來會構成大的經(jīng)濟點，但如今還很不確定；6、本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟開展都不錯，姚橋、大陸私營企業(yè)蠻多的，丁崗略微差一些。7、大港現(xiàn)常住人口6.5萬人，在鎮(zhèn)江及其他區(qū)域居住大港企事業(yè)單位職工高達約3萬人。訪談回放問卷調(diào)研超越50%的企業(yè)員工對大港新區(qū)經(jīng)濟開展充溢自信心企業(yè)職工調(diào)研-新區(qū)板塊價值50%的企業(yè)員工在2年內(nèi)有能夠在大港購房緣由1、地緣性客戶 2、價錢目前較低24%的企業(yè)員工不思索在大港購房緣由1、配套缺乏 2、不是大港本地人 3、高質(zhì)量產(chǎn)品缺乏 4、環(huán)境污染企業(yè)職工調(diào)研-需求利空利基初次置業(yè)占43%，待購房置業(yè)占31%3房為主力戶型占47

28、%小高層和高層產(chǎn)品有待順應企業(yè)職工調(diào)研-物業(yè)類型需求特征三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體占比60%以上，企業(yè)職員群體經(jīng)濟型三房需求大于溫馨型三房。目的客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例企業(yè)職員在13%。兩房產(chǎn)品客戶需求比較平均主要對應了新婚或者初次置業(yè)的客戶。整體客戶需求對101-130平米面積的產(chǎn)品需求較大。大港企業(yè)職員的需求面積段集中在101-110平米的三房產(chǎn)品。企業(yè)職工調(diào)研-戶型面積需求分析 企業(yè)職工調(diào)研-戶型面積交叉分析 企業(yè)職員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳兩衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下25%75%90-10015.70%84

29、.30%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20% 一樣面積下，消費者更為注重居住的功能性和適用性，希望房間具備變化晉級空間。 在常規(guī)面積下，消費者對“兩衛(wèi)的接受度不高。 性價比是消費者對普通公寓產(chǎn)品的思索規(guī)范。訪談回放問卷調(diào)研1、大港房價如今還是高啊，老百姓買套房子不是很容易；2、揚中09年房價漲了近2000元/平米，大港也漲了，但是漲幅有限；3、大港這邊房地產(chǎn)開展比較慢，主要是沒有什么人口，本地人口才6萬多；4、大港本地人都有房子住，沒房子

30、的是少數(shù)，建那么多房子賣給誰?。?、大港是滬寧線上房價最低的地方，如今買還是有投資潛力的；6、大港房地產(chǎn)的未來還是有希望的，特別是新的規(guī)劃不是出來了嘛。單價預期心思接受力上線為4000元/平米企業(yè)職工調(diào)研-單價曲線荷載企業(yè)職工調(diào)研-收入形狀和支付才干級別年齡家庭月收入月供（月收入40%）20年貸款金額總價(萬）單價（萬/平米）可承受面積高管40歲以上8000032000483 690 0.7 986 處長35-40周歲200008000121 173 0.5 384 科長30-35周129 0.5 288 主管26-32周歲11000440066 95 0.4 237

31、 普通職員24-28周歲5600224034 48 0.4 121 操作工人22-26周歲4000160024 35 0.4 86 級別年齡年收入人群比例人群數(shù)量臺企高管40歲以上100萬1%60 處長35-40周歲15-20萬3%180 科長30-35周歲12-15萬5%300 主管26-32周歲8-10萬13%780 普通職員24-28周歲5-6萬16%960 操作工人22-26周歲3萬63%3780 金東紙業(yè)被訪公務員以男性為主75%，年齡集中在25-45周歲，三口之家為主60%，以科長和科員級別為主。公務員調(diào)研-根本統(tǒng)計特征大港公務員群體在大港任務時間普遍較長，五年以上的占比到達63%

32、；大港公務員群體籍貫以鎮(zhèn)江市區(qū)人較多，占34.3%，另大港本地人和新大港人合計比例在34.4%。公務員調(diào)研-籍貫及任務年限公務員調(diào)研-大港經(jīng)濟與房地產(chǎn)開展判別 大港公務員對兩年內(nèi)大港經(jīng)濟開展自信心豐滿，40%的人以為經(jīng)濟快速開展，44%的人以為經(jīng)濟開展較快。 有37.5%的大港公務員以為大港房地產(chǎn)在2021-2021年進入快速開展，也有21.9%的人以為快速開展時間要在2021年以后。 大港公務員對兩年內(nèi)大港房價的預期較好，39.1%的人以為兩年內(nèi)到達3000-4000檔，37.5%的人以為兩年內(nèi)到達4000-5000檔。公務員調(diào)研-需求利空利基大港公務員兩年內(nèi)在大港置業(yè)能夠性較好，19%的公

33、務員選擇非常有能夠，27%的公務員選擇比較有能夠。其置業(yè)緣由主要以價錢廉價、投資性強和間隔上班近為主。另有27%的公務員對兩年內(nèi)在大港置業(yè)能夠性較小，主要抗性集中在污染問題55.6%、間隔問題42.9%、配套問題(33.3%)公務員調(diào)研-兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類型大港公務員兩年內(nèi)在大港置業(yè)的物業(yè)類型需求主要以多層為主，占比37.5%聯(lián)排和洋房等泛別墅產(chǎn)品需求在20.3%小高層也有一定的需求，占比為17.2%。三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體占比60%以上，公務員群體溫馨型三房需求大于經(jīng)濟型三房。目的客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例公務員群體在22%

34、。整體客戶需求對101-130平米面積的產(chǎn)品需求較大。大港公務員的需求面積段集中在111-130平米的三房產(chǎn)品。公務員調(diào)研-戶型面積需求分析 公務員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%公務員調(diào)研-戶型面積交叉分析 一樣面積下，3房功能性需求大于2房 溫馨性面積段應控制在130平米以內(nèi) 大面積段應大于140平米客戶

35、類型級別年齡家庭月收入月供（月收入40%）20年貸款金額總價(萬）單價（萬/平米）可承受面積公務員群體局長35-40以上200008000121 173 0.70 247 科長30-35周129 0.45 288 普通科員25-35周歲8000320048 69 0.40 173 其他25-35周歲5000200030 43 0.40 108 公務員調(diào)研-家庭支付才干分析對比目的客戶定位-共性分析本案中心客群中高端客戶特質(zhì)：支付力強、追求質(zhì)量需求人文標簽，盼望城市的便利生活分類剛性需求型改善居住型+享受型性格特征感性、積極、自我意識強烈理性、穩(wěn)重、有主張生活狀態(tài)渴望有

36、屬于自己的生活與家庭空間閑暇時間傾向于休閑時尚類活動 渴望放松與親近自然閑暇時間喜歡與家人、朋友一起休閑價值取向追求潮流與時尚，充滿激情喜歡豐富、多彩、變化的生活有一定的社會責任感和家庭責任感關注生活環(huán)境的健康見多識廣、追求生活品質(zhì)與品位喜歡和諧、安逸的生活強烈的家庭責任感 關注自己和家人的身體健康置業(yè)傾向渴望安全、便捷、健康的生活希望有齊全額生活配套與服務設施給家人一個安靜、和諧的居住環(huán)境在公共交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配到方面較為重視經(jīng)濟型的居住空間適當滿足生活享受的配置渴望舒適、便捷、高品質(zhì)的生活希望全方位改善居住品質(zhì)、提高生活質(zhì)量給家人一個和諧、鄰里友善的居住環(huán)境認可能夠提升居住品質(zhì)的創(chuàng)

37、新,包括：良好的居住環(huán)境合理的室內(nèi)空間設計提升舒適度的設備設施和建筑材料客群外在共性客群內(nèi)在共性配套欠缺環(huán)境污染交通不便前期消費者調(diào)研結論：城市開展經(jīng)濟開展價錢廉價購買誘因購買抗性小結5塊地整體定位構建功能復合與多元開展的綜合城市中心構建展現(xiàn)鎮(zhèn)江新區(qū)城市籠統(tǒng)的新窗口商貿(mào)物流旅游生 活生 態(tài)生 產(chǎn)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)生態(tài) . 科技 . 港口新城鎮(zhèn)江新區(qū)整體開展定位具有時代感的地域特征城市籠統(tǒng)多元化商貿(mào)中心本案港區(qū)現(xiàn)有2.5萬噸級海輪泊位8個，5000噸級江船泊位2個，2000噸級江船泊位1個和內(nèi)河100噸級泊位11個老鎮(zhèn)區(qū)板塊大港老鎮(zhèn)區(qū)，集居住、商業(yè)、酒店、金融一體，是大港鎮(zhèn)的功能主體銀山公園板塊大

38、港新政辦公和高尚住宅集中區(qū)域，市政配套齊全，公園濕地景觀區(qū)域，05年啟動板塊。規(guī)劃新城鎮(zhèn)規(guī)劃中未來大港新鎮(zhèn)區(qū)，中央商務區(qū)和高尚住宅集中區(qū)域，目前正在規(guī)劃階段，市政配套正在施工。工程區(qū)位大港港區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)銀山公園板塊規(guī)劃新鎮(zhèn) 位于鎮(zhèn)江新區(qū)中心位置，生態(tài)資源良好； 北至金港大道，南至規(guī)劃城際鐵路，西至通港路，東至港中路，總面積為667公頃； 規(guī)劃分為新區(qū)重點區(qū)域中心區(qū)中心區(qū)三個層次； 鎮(zhèn)江新區(qū)效力人口55萬，間接效力人口80萬，商務、商業(yè)、商住用地規(guī)模為100公頃左右； 因中心區(qū)還包含了公共功能文化設備等，所以中心區(qū)用地規(guī)模會隨之增大； 在經(jīng)濟全球化和一體化的驅(qū)使下，人員流動趨于加快，中心區(qū)內(nèi)辦公式公

39、寓逐漸增多，居住功能可堅持中心區(qū)夜間人氣，故商住用地規(guī)?？筛鶕?jù)需求添加； 商業(yè)按人均建筑面積2.14 m2的目的計算，中心區(qū)三大功能總建筑面積為120-180萬 。 鎮(zhèn)江新區(qū)中心區(qū)的開展方式定位城市級綜合中心規(guī)劃要點回想32413241港區(qū)主城區(qū)區(qū)政府本案1 KM2 KM3 KM金港大道港南路338省道通港路港中路趙聲路興港路地塊社會配套及資源2KM新區(qū)政府體育館海關金港生活廣場檢察院公交車站學校和體育館正在施工。學校地塊環(huán)境基地環(huán)境現(xiàn)狀分析工程屬于生地開發(fā)，是規(guī)劃的新城中心區(qū)首個居住開發(fā)工程，占地面積合計544畝，被市政道路分割為5塊港南路以北的1號地塊根底設備道路等已成型，尚處于開發(fā)的初級

40、階段，相關生活配套相對欠缺，比較而言相對具有可開發(fā)條件港南路以南目前是農(nóng)田，目前市政配套空白，地塊及周邊路網(wǎng)建立正在進展中 估計10年8月交付通車，東南側人工湖開挖同期實施估計10年內(nèi)底完成規(guī)劃遷移或落地的高壓線穿過2個地塊，規(guī)劃改線的338省道穿過拆遷中的丁崗。1#2#3#4#5#工程周邊接壤地塊規(guī)劃，能夠具有不一定確實定性，而本工程規(guī)劃方案在分期開發(fā)建立的過程中，應根據(jù)周邊的實踐變化，及時進展適當調(diào)整。我們的戰(zhàn)略方向優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak塊位于規(guī)劃的新區(qū)大港新城核心位置，規(guī)劃中的LBD國信地產(chǎn)資金實力雄厚生地開發(fā)，配套欠缺）整體項目被道路分割為5塊，規(guī)劃指標限制大，產(chǎn)品梯度關

41、聯(lián)受到約束機會 Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢區(qū)域內(nèi)消費者的購買力強勁，對健康環(huán)保的生活充滿期望項目定位及產(chǎn)品可創(chuàng)造性機會立于大港新城中心的新起點，結合目標客戶健康環(huán)保的需求，合理設計產(chǎn)品；基于國信的實力與新區(qū)規(guī)劃起點，打造適度創(chuàng)新的產(chǎn)品，形成項目標桿。注重居住升級性產(chǎn)品的打造和社區(qū)健康、環(huán)保生活方式的營造；政府提供基本教育、醫(yī)療、公共交通配套，開發(fā)商適度提供內(nèi)部生活配套；創(chuàng)新產(chǎn)品的打造，規(guī)避陌生區(qū)域的先發(fā)劣勢。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅新區(qū)規(guī)劃落實進程與項目的關聯(lián)尚存在一些未知因素（本案項目發(fā)展模式具備獨立性和抗風險能力）區(qū)域內(nèi)購房

42、需求總量有限（大港常住人口6.5萬人，規(guī)劃人口12.5）充分挖掘細分市場，在把握未來市場發(fā)展大勢的基礎上有效區(qū)割客群，實現(xiàn)差異化競爭；開發(fā)主題與理念上區(qū)別并超越競爭對手，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和主題生活方式引領市場； 通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品創(chuàng)新及豐富資源來獲得市場認可。注重社區(qū)整體規(guī)劃理念及內(nèi)部配套設計； 本案適宜采用SO戰(zhàn)略工程資源SWOT分析矩陣與行動戰(zhàn)略選擇新區(qū)道路規(guī)劃與本案的關聯(lián)性分析通港路建議點建議點建議點趙聲路港 南 路港中路趙聲路港中路光華路銀山路建議：在工程地塊周邊城市干道上，應在道路完善及工程開工建立后，設置公共

43、交通站臺，以便利出行。從目的客戶的出行情況來看，依賴公共交通出行的客戶依然占到較高的比例?？蛻舢斍暗竭_地塊的主要途徑1、趙聲路港南路光華路2、港中路港南路光華路趙聲路 南延、銀山路南延線的道路系統(tǒng)，目前正在施工中，估計2021年8月份完工。規(guī)劃兩級公共效力設備市級和鄰里級市級公共設備效力于鎮(zhèn)江新區(qū)和周邊地域鄰里級公共設備效力于居住組團，效力半 徑500米小學效力半徑500米，中學效力半徑1000米 規(guī)劃顯示，本案4#地塊為小學和鄰里中心，由于4#地塊的規(guī)劃變卦，小學和鄰里中心的位置尚不明確。 建議：1、原4#地塊上的小學和鄰里中心，可否建議新區(qū)政府和規(guī)劃部部放在5#地塊北和3#地塊以西的地塊上

44、。2、同時建立該配套與本案3#地塊的開發(fā)同期建立或同期交付。3、建議可采用BT建立-移交方式與政府協(xié)作。新區(qū)公共效力設備規(guī)劃與本案的關聯(lián)性分析4#地塊中心區(qū)商住混合區(qū)規(guī)劃與本案的關聯(lián)性分析商業(yè)規(guī)劃：本案在商業(yè)規(guī)劃上應思索與中心商住混合區(qū)的交融2號地塊比較狹長，東側半幅地，在控規(guī)上就屬于商住混合區(qū)北側的一部分，適宜布置集中式商業(yè)；3號地、 4號地的東側也可設置商業(yè)與商住混合區(qū)呼應；但受工程開展本身需求，諸多要素產(chǎn)品形狀：中心商住混合區(qū)容積高3.0，產(chǎn)品形狀為高層住宅加底層商業(yè)。在1號地、3號地東側、4號地東側思索規(guī)劃為高層或者小高層住宅與中心區(qū)商住混合區(qū)的規(guī)劃對接。2#3#4#1.82.51.5

45、1.8 R2.0工程根本經(jīng)濟技術目的地塊容積率占地面積畝備注地塊11.8145地塊22.560地塊31.595地塊41.8R2.0132地塊4擬低密度住宅區(qū)后期開發(fā)地塊5102合計：1.8 R 2.0534653690-726324占地面積：36.3ha綜合容積率：1.82.0建筑面積：65.372.6ha建筑密度：28-30%公建要求：居住區(qū)級配套5塊地總體規(guī)劃的容積率平衡戰(zhàn)略整體容積率 1.8 R 2.01#地塊容積率 1.8 R 2.0 符合城市總體規(guī)劃，滿足中前期市場需求。2#地塊容積率 R=2.5 符合城市總體規(guī)劃，部分屬于商住地塊，可作為工程的整體配套，東側半幅地塊可拔高。3#地塊

46、容積率 R=1.5 已掛牌公開，確定為首期面市地塊。4#、5#地塊綜合容積率 1.8 R 2.0 符合城市天際線邏輯，并滿足新城總體規(guī)劃控制要求。5#地塊可適當整體拔高。 因4#地塊處于3#地塊以南，建筑高度不宜過高，建議：4#地塊容積率 R 1.5。且能符合 “后期推出部分市場稀缺的低密度住宅，兌現(xiàn)價值的開發(fā)目的。整體容積率目的平衡原那么地塊容積率占地面積:萬備注地塊11.89.67地塊22.54.02#地塊東側為商住用地地塊31.56.36地塊41.8R2.08.8地塊4擬低密度住宅區(qū)，后期開發(fā)地塊56.8合計：1.8 R 2.035.67653690726324占地面積：544.74畝3

47、6.32ha綜合容積率：1.8-2.0可建面積：653690726324 建筑密度：30% 綠地面積：30%建議實施目的：2#地塊，分區(qū)、分期開發(fā)的容積率自我平衡上，應具有一定彈性。1.82.51.51.8 R 2.01#2#3#5#4#天際線北高南低產(chǎn)品順應性構思1#2#3#5#4#開發(fā)次序：3#1# 2# 4# 5#臨街面長，近臨中央商務區(qū)，以商住一體配套籠統(tǒng)社區(qū)配套及城市配套補充，來提升整個工程的綜合價值地塊最偏，配套及價值感最弱。適宜提高容積率，最后開發(fā)。低密度高層住宅，打造壓軸之作，兌現(xiàn)整體利潤目前城市感最強地塊，以穩(wěn)健的城市主流住宅社區(qū)籠統(tǒng)先期入市中間地塊，私密性強，首期上市，以新

48、穎的主題概念和平安性產(chǎn)品組合，保證工程首戰(zhàn)告捷，并為后期工程開展奠定根底臨湖300米，中后期供應，低密度低層的高價值產(chǎn)品，奠定工程標桿位置根據(jù)各地塊本身的特征地形、容積率、與周邊規(guī)劃控制潛在的關系，及其面市時能夠面臨的市場環(huán)境，初步定位如下：工程各地塊產(chǎn)品定位思緒未來產(chǎn)品復合城質(zhì)感活力產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品別墅化產(chǎn)品情景化產(chǎn)品生長性產(chǎn)品客戶定位較廣泛的根底上的產(chǎn)品復合原那么產(chǎn)品梯度從工程目的看，體量65萬方以上的居住區(qū)級大型工程必要的社區(qū)商業(yè)及其他公共配套即：大盤開發(fā)，需求運用廣泛的產(chǎn)品定位思緒產(chǎn)品梯度。本案整體被道路分割為五塊，在總體容積率1.82.0條件下，需根據(jù)各地塊不同目的及資源情況做到相互平

49、衡，以構成不同產(chǎn)品空間和生活組團。 首期啟動地塊勝利原那么滿足市場需求，并適度引導市場3#地塊首期面市，估計能在2021年末進入市場總建面約10萬，估計到2021年，3#地塊根本建成交付工程開展階段劃分與戰(zhàn)略對應關系延續(xù)3號地的勝利，在競爭中繼續(xù)領先，成為大港房地產(chǎn)的風向標，引領市場順應并恰當引導市場，奠定工程后期開展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后2021戰(zhàn)略目的開發(fā)地塊3號地塊容積率1.51、2、4、5號地塊開發(fā)周期2-3年5-7年新城板塊遭到消費者認同轉機點前期防守戰(zhàn)略 后期進攻戰(zhàn)略一、中心妨礙問題處理公交站臺及公交線：2021年底能否實現(xiàn)高壓走廊：2021年前能否遷移1#2#地塊之間高壓走廊影響地

50、塊規(guī)劃及質(zhì)量，1#地塊估計2021年開工并進入銷售期，保證銷售，提早遷移；338省道：2021年前能否遷移4#5#地塊定位高質(zhì)量住宅，過境省道嚴重影響其高端定位，估計2021年4#地塊進入開工銷售期。工程開展階段與外部資源的互動關系及建議延續(xù)3號地的勝利，在競爭中繼續(xù)領先，成為大港房地產(chǎn)的風向標，引領市場順應并恰當引導市場，奠定工程后期開展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后2021戰(zhàn)略目的開發(fā)地塊3號地塊容積率1.51、2、4、5號地塊開發(fā)周期2-3年5-7年前期防守戰(zhàn)略 后期進攻戰(zhàn)略二、工程關鍵價值提升的落實鄰里中心能否配建在3#地東側，能否在2021年3號地交付時，投入運用。東南部濕地公園，公園主體湖面

51、的開挖估計2021年開工， 2021年之前能否落成或部分實現(xiàn)，道路、綠地、景觀的落成為4#地高端定位提供外部資源建議4號或5#地塊北片區(qū)，設計小型高爾夫練習場，與3號地塊會所和體驗展現(xiàn)區(qū)相互呼應，并與國信莊泉工程聯(lián)動，設置市區(qū)接待點添加客群輻射面，能否實現(xiàn) 延續(xù)3號地的勝利，在競爭中繼續(xù)領先，成為大港房地產(chǎn)的風向標，引領市場順應并恰當引導市場，奠定工程后期開展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后1、地塊容積率平衡物業(yè)類型與價錢與工程開展的市場接受才干吻合2、工程開展戰(zhàn)略、開發(fā)時序與政府配套跟進協(xié)調(diào)2021前后戰(zhàn)略目的開發(fā)地塊3號地塊容積率1.51、2、4、5號地塊開發(fā)周期2-3年5-6年產(chǎn)品戰(zhàn)略順應市場需求并

52、符合工程定位的產(chǎn)品：城市化主流產(chǎn)品+稀缺產(chǎn)品：前提指點思想：可繼續(xù)性開展，以時間換空間對應新區(qū)開展脈絡，本案工程開展階段根本劃分轉機點順應市場需求并符合工程定位的產(chǎn)品：洋房：拉升工程價值，奠定首發(fā)地塊的工程籠統(tǒng)力，獲取消費者認同小高層：雖目前售價與本錢幾乎相抵，但可將銷售期適當后置，1-2年后，以時間換空間城市化主流產(chǎn)品+稀缺產(chǎn)品：小高層：延續(xù)3號地銷售高層：滿足規(guī)劃容積率要求，提升城市籠統(tǒng)洋房、類別墅等：兌現(xiàn)價值，拔高工程籠統(tǒng)前提備注：區(qū)域目前的年去化量在10萬方，按國信工程544畝的占地面積計算，工程體量將在60-70萬方，估計工程開發(fā)的周期需求10年左右。項目階段2010年2011年20

53、12年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年啟動期金東、奇美等本地企業(yè)職員大港本地公務員、事業(yè)單位職員大港鎮(zhèn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體、私營業(yè)主改善型的動遷客群成長期2014年之前引進的新增專業(yè)型人才本地企事業(yè)單位中層管理人員鎮(zhèn)江市區(qū)及揚中、丹陽等周邊區(qū)域客群改善性的動遷客群利潤期 2017年大港新增專業(yè)型人才本地企事業(yè)單位中層管理者鎮(zhèn)江市區(qū)升級型購房群體本地及周邊投資型客戶對應產(chǎn)品：多層洋房 小高層公寓對應產(chǎn)品：小高層公寓 高層公寓對應產(chǎn)品：類別墅、多層洋房、小高層、高層工程開發(fā)周期內(nèi) 主力客群延伸及產(chǎn)品對應預測65萬方效力型 國際 安康休閑社區(qū)工程整體定位鎮(zhèn)

54、江新區(qū) 大港新城中央65萬方效力型 國際 安康休閑社區(qū)工程整體籠統(tǒng)定位論述突出工程的恢宏規(guī)模，表達大盤氣勢鮮明的主題概念和濃重的生活意境，拉高工程籠統(tǒng)，差別化競爭鎮(zhèn)江新區(qū) 大港 新城中央突出工程與眾不同、尊貴私享的效力理念以國際化視野為考量的規(guī)劃規(guī)范，充分表達尊榮居住感突出工程區(qū)位優(yōu)勢工程各地塊產(chǎn)品定位模擬1.82.51.51.32.3質(zhì)感活力產(chǎn)品商住地塊，生活配套晉級公開時間：20212021定位：活力社區(qū)，配套晉級產(chǎn)品：集中商業(yè)、高層住宅投資性效力公寓配置：效力晉級客群：吸納本地中端剛需客群，以及鎮(zhèn)江市區(qū)及周邊客群生長性城市化產(chǎn)品城市感表達，配套晉級公開時間：20212021定位：強化運動

55、安康概念產(chǎn)品：小高層、高層住宅為主配置：室外運動設備，如泳池、網(wǎng)球場等客群：本地客群為主，輻射周邊區(qū)域城市稀缺高檔類別墅產(chǎn)品最正確資源高端居住區(qū)公開時間：20212021定位：科技住宅產(chǎn)品：低層低密度產(chǎn)品，類別墅、洋房、多層配置：同層排水、中央吸塵、渣滓處置系統(tǒng)等客群：大港本地及市區(qū)高端客群為主魅力的城市化產(chǎn)品高層低密度住宅，收官之作公開時間：20212019定位：低碳住宅的實際作品產(chǎn)品：高層住宅配置：精裝修或可引入地緣熱泵客群：吸納鎮(zhèn)江及周邊客群情景化中高檔體驗產(chǎn)品啟動地塊，保證市場平安公開時間：20212021定位：安康生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品：多層洋房、小高層住宅為主、少量投資性效力公寓配置：會所、

56、小區(qū)太陽能、新風系統(tǒng)、保溫節(jié)能客群：大港本地中高端客群改善需求為主，中端剛需為輔4#、5#地塊容積率為假設容積率質(zhì)感活力特區(qū)精致魅力特區(qū)情景體驗特區(qū)生長潛力特區(qū)高尚引力特區(qū)工程總體定位鎮(zhèn)江新區(qū)大港新城中央65萬平米效力型國際安康休閑社區(qū)10 11 12 13 14 15 16 17 18 193號地塊洋房標桿面市產(chǎn)品錯位競爭產(chǎn)品穩(wěn)步上升高層公寓補充質(zhì)量晉級提高利潤價值最大化提高利潤絕對值高層15萬高層/商業(yè)10萬小高層/高層17.4萬多層洋房/小高層9.5萬4號地塊5號地塊2號地塊1號地塊1-5號地塊開發(fā)考量類別墅/洋房/多層11.4萬 3號地塊產(chǎn)品定位回想供應構造比 121-130平米面積區(qū)

57、間產(chǎn)品供應量最大，去化良好； 101-110平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；大3房面積段以洋房、疊加、頂層復式產(chǎn)品為主，市場供應量較小，去化較快；思索到未來單價上升帶來總價的添加，大3房面積需適當控制；市場接受度住宅首付比不突破20萬。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供應量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%從大港本地公務員與企業(yè)職員的總量關系看，企業(yè)職工占絕大多數(shù)，因此購房群體的年齡構造都偏于年輕化，以25-35周

58、歲作為主力人群，36-45歲的為次主力；家庭構造以三口之家和夫妻二人為主。大港公務員與企業(yè)職員購房需求對比潛在購房者年齡特征及家庭構造大港公務員及本地企業(yè)職員中兩年內(nèi)非常有能夠在大港購房的比例為19%和27%，比較有能夠的占到27%和24%。據(jù)此數(shù)據(jù)可以做一個初步的模擬如下：人群類型總人數(shù)非常有可能比例對應購房人數(shù)折算系數(shù)需求面積公務員群體200019%380 32338760企業(yè)職員2000027%5400 4590504900需求總面積543660備注：折算系數(shù)包括了雙職工要素、調(diào)研誤差等要素，以0.85折算。 需求面積公務員群體以120平米，企業(yè)職員以110平米匡算。大港公務員與企業(yè)職員

59、購房需求對比購房需求比例大港本地公務員和企業(yè)職員選擇近兩年在本地置業(yè)的主要緣由不盡一樣，公務員主要思索的是價錢廉價和投資性比較強；而本地企業(yè)職員的選擇緣由主要是地緣性緣由和價錢廉價。兩類人群的置業(yè)抗性也有細微差別，公務員群體更看重安康環(huán)保、而本地企業(yè)職員更關注生活的配套。大港公務員與企業(yè)職員購房需求對比購房動機大港公務員與企業(yè)職員物業(yè)類型需求對比兩年內(nèi)目的客戶需求以多層為主，企業(yè)職員表現(xiàn)更為明顯48.2%。隨著后期市場多層的稀缺，小高層呈現(xiàn)“被動接受形狀，整體接受度將提高。企業(yè)職員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下25%75%90-10015.70%84.30

60、%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20%公務員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%大港公務員與企業(yè)職員群體戶型面積交叉分析客戶類型級別年齡家庭月收入月供月收入