【地產(chǎn)策劃-PPT】整合包裝廣告推廣報告課件

1、東莞塘廈城東1號整合包裝廣告推廣報告深圳時代創(chuàng)奇廣告2006年7月5日東莞塘廈首席地標 項目定位項目廣告推廣的5種目的：身份感的高品質(zhì)的標志性的尊貴享受的舒適的備選：生活從現(xiàn)在開始重新定義尚品生活，典藏未來東莞塘廈首席地標，理想生活典范居筑項目廣告語地利之尊：塘廈中心地帶，演繹都市閑情生活建筑之貴：現(xiàn)代歐陸建筑風格，低密度，高綠化率戶型之正：兩房三房精品空間，健康居家新高度園林之醉：歐式風情園林，自然、浪漫、悠閑人文之韻：休閑設施、學校醫(yī)院、風情商城等近在咫尺項目推廣價值整合階段性廣告推廣建議整合推廣的全面運用 第四階段：持續(xù)推廣階段核心點：持續(xù)熱銷第三階段：強銷推廣階段核心點：開盤慶典第五階

2、段：尾盤階段核心點：最后消化最終目標：快速的完成項目的銷售 建立項目和發(fā)展商的品牌效應 月份 06年-07年 月份 月份 第一階段：啟動階段核心點：形象出街第二階段：滲透階段核心點：價值溝通 月份 核心攻擊手段：形象封殺市場啟動期第一步：現(xiàn)場包裝樹立項目形象，突出項目氣質(zhì) 具體：圍墻、指示牌、燈桿旗第二步：點線的包裝項目形象的延伸 具體：從項目延河到市中心的燈桿旗、戶外燈箱第三步：據(jù)高點戶外廣告樹立形象 具體：以城中最繁華之地段為半徑則點布局項目開始啟動階段：形象封殺 具體推廣手段 核心攻擊手段：守株待兔/主動出擊價值滲透期第一步：售樓處包裝原則：營造一種尊貴、歐洲、舒適、高尚、品位的氛圍 具

3、體：廣告牌、展板、形象墻、POP、導示系統(tǒng)等；制作精美的樓書等物料，等待客戶了解項目第二步：街里街坊早茶會溝通情感，溝通價值 具體：結(jié)合廣東民風，邀請附近居民喝早茶，贈送項目資 料和小禮品，業(yè)務員作陪；席間穿插項目介紹和抽獎小 游戲，于娛樂中傳遞情感和項目價值。第三步：白領(lǐng)召集令針對目標客戶推廣 具體：以公司、單位為推廣場地，或網(wǎng)絡推廣，鼓 勵白領(lǐng)聯(lián)合起來購買。項目滲透階段：守株待兔/主動出擊具體推廣手段 第四步：定點推廣針對目標客戶經(jīng)常出沒的地點推廣 具體：在目標客戶經(jīng)常出現(xiàn)的酒樓、寫字樓，擺放 項目宣傳資料。第五步：DM派發(fā)核心攻擊手段：盛大開盤強銷推廣期具體推廣手段 略 深圳時代創(chuàng)奇廣告

4、2006年7月5日東莞塘廈城東1號廣告推廣設計廣告推廣設計方案 A廣告推廣設計方案 BTHE ENDTHANKS 浦東別墅市場四月月報2008.5本次匯報內(nèi)容第一部分 上海獨棟別墅市場第二部分 浦東獨棟別墅市場第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分 浦東高端住宅市場第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析第一部分 上海獨棟別墅市場分析市場供應08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應開始減少，大規(guī)模供應很難持續(xù)；市場供應明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35

5、海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力

6、區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應有所減少，但從近一年來看，供應仍然處在高位，未來新增量的供應放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持

7、樂觀的態(tài)度。供應量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應結(jié)論市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應的樓盤，新增量對成交量帶動的效應開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高

8、爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供應量看，4月

9、供應量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二部分 浦東獨棟別墅市場分析市場供應浦東地區(qū)別墅供應不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供

10、應的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供應量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進

11、一步提升，達到7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供應迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三部分 浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價

12、九間堂/159647423/目前，該項目僅有9套別墅供應；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫/該盤目前只

13、剩3套房源，受供應不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園/13943394131550384243102138221為項目的最

14、后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應的情況下，項目的性價比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶/139123551/該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米

15、的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園/10435338425143542179該案目

16、前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園/1031368495823712890991本案一

17、次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交

18、套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應受3月份新增供應的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應不足，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價格4月，浦東高端公

19、寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供應的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應外，其他高端樓盤很少有供應，未來供應主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五部分 浦東

20、高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000元總價范圍540裝修標準/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城1月2月月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交

21、套數(shù)成交面積成交均價仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價格單價55000-60000總價范圍1100-3600萬裝修標準4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價盛大金磐1

22、30239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價格單價50000總價范圍1250-1750萬裝修標準4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成

23、交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價財富海景341181952334267743233/266546961財富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價格單價34500總價范圍524-1100萬裝修標準/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面

24、積成交均價裕龍花園127230756127230282119730827/3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減

25、少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語匯報結(jié)束敬請指導浦東別墅市場四月月報2008.5本次匯報內(nèi)容第一部分 上海獨棟別墅市場第二部分 浦東獨棟別墅市場第三部分 浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分 浦東高端住宅市場第五部分 浦東高端住宅競爭個案市場分析第一部分 上海獨棟別墅市場分析市場供應08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套; 與三月份相比，供應量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應開始減少，大規(guī)模供應很難持續(xù)；市場供應明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.

26、72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為

27、62079平方米和43771平米；從供應量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應有所減少，但從近一年來看，供應仍然處在高位，未來新增量的供應放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應量的迅猛增加，將帶動獨

28、棟市場成交量的提升；市場供應結(jié)論市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應的樓盤，新增量對成交量帶動的效應開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，

29、吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格從價格方面來看, 隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元 /平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供應量看，4月供應量進一步增加，基本都為小面積獨棟；

30、其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二部分 浦東獨棟別墅市場分析市場供應浦東地區(qū)別墅供應不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供應的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，

31、共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供應量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，達到7.4萬元的高位運行；雖

32、然受到3月供應迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三部分 浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂/159647423/目前，該項

33、目僅有9套別墅供應；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫/該盤目前只剩3套房源，受供應不足的影響，已經(jīng)長期

34、沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園/13943394131550384243102138221為項目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應的情況下，項

35、目的性價比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶/139123551/該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時

36、間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園/10435338425143542179該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御

37、翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園/1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供

38、應不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350

39、364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應受3月份新增供應的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應不足，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)

40、，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供應的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應外，其他高端樓盤很少有供應，未來供應主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五部分 浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000