2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料7

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料7 個別風(fēng)險(xiǎn) (一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對于開發(fā)投資者來說，將來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納力量等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對置業(yè)投資者來說，將來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。 (二)將來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 將來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對于剛建成的新建筑物的出租

2、，且物業(yè)的修理費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租戶擔(dān)當(dāng)，也會由于建筑技術(shù)的進(jìn)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始的評估中是不行能考慮到的。 所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開頭熟悉到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價人員在評估房地產(chǎn)的市場價值時，也開頭留意到將來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價值的影響。 其他將來會遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不行預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。 (三)資本價值風(fēng)險(xiǎn) 資本價值在很大程度上取決

3、于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的將來經(jīng)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種狀況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也常常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很簡單，人們至今也沒有對這個問題給出專業(yè)的理論解釋。但是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實(shí)資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。 (四)比較風(fēng)險(xiǎn) 比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)

4、可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。 (五)時間風(fēng)險(xiǎn) 時間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (六)持有期風(fēng)險(xiǎn) 持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很簡單理解，假如某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價格很簡單猜測;但假如這個持有期是4年，那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的猜測就要困難得多，猜測的精確程度也會差許多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而