煤礦物業(yè)管理的方案

1、 .wd. .wd. .wd. 前 言首先，十分榮幸受到貴方邀請參與煤礦的物業(yè)管理籌劃洽談，貴方此次就物業(yè)管理服務推向社會，是社會化改革的首次嘗試，是高屋建瓴之舉措。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合工程的現(xiàn)狀，對物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務收支方案、服務配套等作出統(tǒng)籌籌劃。為確保煤礦的順利接收，并提供國內(nèi)一流的物業(yè)管理服務，使業(yè)主對我們的工作滿意放心，我們成立投標小組，公司總經(jīng)理擔任組長，以市公司及分公司技術骨干為組員，對現(xiàn)場進展了詳細的勘查，跟貴方領導進展仔細的溝通。作為臨礦集團的骨干企業(yè)，屬國家統(tǒng)配煤礦；另外，高效的物業(yè)管理能為煤礦創(chuàng)造和諧干凈的環(huán)境。本著合理、實用、科學、高效的原那么

2、和提供一流服務水平的要求，我們制定了本服務方案和工作方案，就服務標準和服務規(guī)程進展詳細闡述并提出了相應的應對措施。作為物業(yè)母公司的集團是以服務起家，05年入圍全國服務行業(yè)500強，十佳汽車經(jīng)銷商，物業(yè)繼承和發(fā)揚了公司的服務理念和優(yōu)良傳統(tǒng)，物業(yè)公司一直秉承以人性化服務為核心的服務模式，旨在為廣闊業(yè)主提供貼心的服務工程，為業(yè)主提供省心省錢的服務模式，有效的降低能耗，提供高標準物業(yè)服務。作為省內(nèi)的品牌物業(yè)，我們有著先進的管理理念和豐富的管理經(jīng)歷。物業(yè)成立之初即接收世紀酒店，曾聘請香港新世紀酒店和深圳蓮花物業(yè)先后做咨詢參謀，吸納二者專長于我一身，有著強硬的技術勢力，提供一流的物管服務是我們矢志不移的追

3、求目標；物業(yè)成立近10年，多年來一直從事著多種多樣的物業(yè)管理工作，積累豐富的管理經(jīng)歷。選擇物業(yè)您將擁有四星級賓館服務標準的享受，選擇物業(yè)將擁有強大后盾支持的團隊作戰(zhàn)軍，選擇物業(yè)即選擇了專業(yè)的管理隊伍，選擇物業(yè)即選擇了國內(nèi)一流的服務標準再次感謝煤礦給予我們這次參與的時機。公司名稱：0物業(yè)管理公司地址：8888888聯(lián)系 ：0000 ：0000郵政編碼：00000第一章 企業(yè) 基本情況一、物業(yè)簡介集團是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團，注冊資金1.2億，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個產(chǎn)業(yè)，是全國服務行業(yè)500強企業(yè)及全國十佳經(jīng)銷商。集團山東物業(yè)管理有限責任公

4、司是集團旗下的國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，成立于一九九六年。成立之初，通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物業(yè)管理先進的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢，形成了獨特的“賓館式服務、“星級化管理的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO90012000質(zhì)量標準體系認證。公司現(xiàn)有員工600余人，管理人員全部具有大專以上學歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟師、園藝師30多人，其他各類技術人員也都100%持證上崗。物業(yè)公司除承接集團各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務已由濟南延伸至青島、濟寧、濰坊、萊蕪等地區(qū)，承接了濟南車管所、濟寧醫(yī)科院附屬醫(yī)院、濟寧交警、中國重汽銷售大廈、濟南鐵路局辦公大院

5、、濟南工商局辦公樓及住宅樓、濟南火車站、華通國際商務大廈、市建設銀行辦公樓、濟寧市車管所、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、山東省委黨校宿舍、泰安海普鳳棲灣小區(qū)等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的各類高檔物業(yè)、園林設計等物業(yè)管理經(jīng)歷。物業(yè)膳食服務公司現(xiàn)有專業(yè)營養(yǎng)師、特一級、特二級廚師、面點師數(shù)名，擁有一批經(jīng)歷豐富的管理、培訓骨干。我公司現(xiàn)已成為集酒店經(jīng)營、快餐連鎖、企事業(yè)單位職工餐廳托管的綜合性服務公司，除集團總部外，現(xiàn)在運營托管的有：濟南市一機床集團、濟南市二機床集團、濟南市人才交流中心、新華社山東分社等，并且得到了合作單位的一致認可和好評。公司秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際

6、時尚理念，為業(yè)主當家的服務理念，回報社會，不斷追求服務的更高境界。公司管理的槐蔭區(qū)政務中心大廈和濟寧汽車園被評為2005年山東省物業(yè)管理優(yōu)秀工程，省立醫(yī)院高層住宅被評為濟南市物業(yè)管理優(yōu)秀工程；物業(yè)在?齊魯晚報?、?生活日報?聯(lián)合主辦及濟南時報主辦的房地產(chǎn)調(diào)查活動中，被評為 “濟南市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)；在濟南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，屢次獲得一等獎；保安連續(xù)三年被濟南市委、市公安局譽為“濟南市青年文明號；公司總經(jīng)理000先生在全國百佳物業(yè)經(jīng)理人被評選活動中被授予“全國百佳物業(yè)經(jīng)理人的稱號，同時被山東省家庭服務業(yè)協(xié)會評為“誠信服務十佳先進工作者。二、物業(yè)管理優(yōu)勢根據(jù)煤礦的物業(yè)特點，明確物業(yè)管理的

7、難點、重點及管理思路，實行表達物業(yè)管理特色、管理水平，志做省心、放心管家的服務理念。制定具有針對性、差異化管理的服務模式。我們對此具有突出優(yōu)勢： 經(jīng)歷優(yōu)勢 公司目前已管理著包括汽車工業(yè)園、濟寧醫(yī)學院附屬醫(yī)院、濟寧車管所、濟南市人事局、濟南市工商局、省立醫(yī)院宿舍、省委黨校宿舍、泰安海普鳳棲灣等多個工程，在煤礦工程的物業(yè)管理中，我們將進一步融會提煉物業(yè)的管理經(jīng)歷，鑄就煤礦物業(yè)管理的“品牌。理念優(yōu)勢 作為開展多年的專業(yè)化物業(yè)公司，公司以“物業(yè)，超越業(yè)主期望為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風用真心服務，融國際時尚理念為業(yè)主當家的服務理念，著力為煤礦創(chuàng)造一個高效文明和諧的工作、生活居住環(huán)境，并通過持

8、續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務之典范。 品牌優(yōu)勢物業(yè)立足自身優(yōu)勢，博采眾家之長，吸納合作伙伴和競爭對手的優(yōu)點，形成了獨有的“酒店式服務、“星級化管理模式，已成為濟南市物業(yè)管理品牌企業(yè)。公司所管理的槐蔭區(qū)政務中心大廈和濟寧汽車園被評為2005年度物業(yè)管理省優(yōu)工程，省立醫(yī)院高層住宅等被評為市優(yōu)工程，充分證明了公司的實力。獨有的大型花木公司 通過對自身優(yōu)勢資源的最正確整合，我們可為各類業(yè)主提供“一站式的物業(yè)管理整體解決方案。除物業(yè)管理主業(yè)外，公司下屬的花木公司是濟南市最大的綜合性花木公司之一，擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫

9、室面積3000余平方的花木公司，有著一流的硬件設施和技術隊伍，集花卉銷售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務于一體；精湛的技術、豐富的經(jīng)歷，必將會為煤礦綠化的建設與管理帶來可靠的保證。人員優(yōu)勢 在多年的物業(yè)管理過程中，培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才。物業(yè)現(xiàn)有高級經(jīng)濟師、工程師、物管師、高級園藝師數(shù)名，擁有一批高學歷的管理骨干，一支高素質(zhì)的管理團隊是我們提供高效服務的基礎和前提。同時，公司在濟南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，屢次獲得一等獎，受到業(yè)內(nèi)的廣泛好評，為公司能夠提供良好的服務打下堅實的基礎。質(zhì)量優(yōu)勢物業(yè)管理公司建設了ISO90012000質(zhì)量保證體系，通過實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和

10、穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，物業(yè)擁有嚴格標準的物業(yè)管理制度同高效的設備管理方案相結(jié)合，將全面保障煤礦物業(yè)管理工作的正常運行。在物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)管理服務理念的指導下，必將為煤礦提供強有力的保障和細致入微的服務。三物業(yè)業(yè)績序號工程名稱類型建筑面積接收日期獲獎情況住宅2.5萬m22006.1住宅5.5萬m22005.12005年度市優(yōu)大廈寫字樓1萬m22004.3辦公樓6.3萬m22005.10商業(yè)1.2萬m22005.10辦公樓2.8萬m22006.1辦公樓0.7 萬m22006.5辦公宿舍5萬m22006.7辦公樓4萬m22003.102005年度省優(yōu)大廈寫字樓8萬m22005.3寫字樓3萬m22

11、005.10寫字樓1.2萬m22005.1醫(yī)院10萬m22006.3住宅10.5萬m22006.2小區(qū)3萬m22006.4住宅9萬 m22002.10超市3萬m22006.8商業(yè)/辦公6萬m21996.2商業(yè)1.5萬m22002.3商業(yè)/辦公8.5萬m22003.72005年度省優(yōu)園區(qū)商業(yè)/辦公1.5萬 m22003.11商業(yè)/辦公5萬 m22004.3商業(yè)/辦公1.1萬 m22005.2商業(yè)/辦公1.5萬 m22005.3企業(yè)主要業(yè)績2002-2004連續(xù)四、物業(yè)資質(zhì)榮譽五、物業(yè)管理擷英年輕的管理團隊豐富多彩的社區(qū)文化活動訓練有素的保安隊伍技術精良的園林護理專業(yè)化保潔作業(yè)精心的設備運行記錄第

12、二章 對本工程物業(yè)管理的整體設想及籌劃一、物業(yè)管理特點分析煤礦是礦業(yè)集團公司骨干企業(yè)，屬國家統(tǒng)配煤礦，位于古九州之一的兗州市，礦北11公里處是日東高速公路，距京滬鐵路兗州站僅15公里，濟曲公路從工業(yè)廣場西側(cè)穿過，地理位置十分優(yōu)越。年生產(chǎn)原煤100萬噸，配套建設年入洗原煤40萬噸的現(xiàn)代化洗煤廠和年產(chǎn)6000萬塊標準磚的煤矸石磚廠。主要產(chǎn)品有：原煤、洗精煤、環(huán)保型煤矸石磚。煤礦物業(yè)管理委托范圍主要包括3個局部，辦公生產(chǎn)區(qū)、新宿舍樓磚場、兗州宿舍區(qū)。既有生產(chǎn)區(qū)也有辦公和住宅區(qū)，是一個具有多種物業(yè)的復雜的物業(yè)管理工程。具有鮮明的工礦企業(yè)特點，生產(chǎn)安全和秩序安全是工程管理的重點和難點，作為生產(chǎn)企業(yè)，對人

13、員、物品、車輛的出入控制要求較高。煤炭對環(huán)境的污染較重，增加保潔服務的難度和強度。所瞎范圍內(nèi)樓宇分散，廠區(qū)面積大，要求工作重充分利用資源共享提高工作效率。作為煤礦企業(yè)，園區(qū)內(nèi)堆放大量煤炭，對消防要求和控制嚴格，控制好火源，杜絕火災的發(fā)生。為了改善環(huán)境，廠區(qū)進展了種植了大面積的綠地，以減輕環(huán)境的污染，綠化品種多，如何管好綠化，起到美化環(huán)境凈化空氣的作用。礦區(qū)偏離城市，對物資及精神生活保障要求高。食堂是職工就餐的主要地方，確保飯菜質(zhì)量和供應，保證職工日常就餐和班中餐。洗衣房和澡堂是工作生產(chǎn)必須的配套設施，做好服務保障生產(chǎn)的順利進展。作為重點工礦企業(yè)，經(jīng)常接待上級部門視察，招待所做好接待服務工作。二

14、、物業(yè)管理范圍1、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍，共用設施設備泵房、配電室、消防設備、照明的日常養(yǎng)護、管理；3、共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理；4、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運；5、公共秩序維持、車輛疏導、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時社區(qū)巡邏。6、物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建設與管理。7、采取形式多樣的便民服務措施，為業(yè)主提供多層次的服務。8、針對轄區(qū)特點安排社區(qū)文化活動，對小區(qū)的娛樂休閑場地、設施設備進展有效管理。三、物業(yè)管理定位煤礦作為臨礦集團的

15、骨干企業(yè)，其高效率、高水準的生產(chǎn)建設追求必將使他成為臨礦集團的典范。物業(yè)秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念,為業(yè)主當家的服務理念，著力為煤礦創(chuàng)造一個安全、高效、舒適的工作和生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務之典范，打造旗艦物業(yè)。四、管理服務目標與服務承諾物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將進展全方位管理，通過各種服務，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營造一個“安全、高效、舒適的工作、生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。一管理服務目標根據(jù)委托管理事項和?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)標準?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準?一級標準執(zhí)行，對煤礦的房屋設備、公用設施、綠化

16、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌，食堂招待所、澡堂、洗衣房等工程進展維護、修繕和管理。在到達硬件指標后爭創(chuàng)“優(yōu)秀示范工業(yè)區(qū)。在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家。在管理過程中。一年內(nèi)通過“市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)的考評；二年內(nèi)通過“山東省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)的考評；二服務承諾兩項承諾第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務實現(xiàn)客戶滿意率90%以上二年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范工業(yè)區(qū)1、 總體承諾指標1 滿意度指數(shù)90以上；2 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故；3 第一年度導入ISO9000體系管理，2、 分類承諾指標1

17、 管理處設專線24小時受理報修，2 業(yè)主接待時間：365天8:30-18:30； 各類服務人員上崗培訓率到達100%；4 檔案歸檔率到達100%，檔案完整率到達100；5 維修及時率到達100%；6 維修質(zhì)量合格率到達95%以上；7 實行維修服務回訪制度，回訪率到達100%；8 有效投訴處理率95，投訴人簽字滿意率95以上；9 公共設備、設施完好率到達98以上；10房屋建筑完好率到達98%以上；11綠化存活率到達98%以上；12清潔管理無盲點，管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13道路、停車場完好率到達98%以上；14管理服務范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務第三章：擬采取的工

18、作方案和物資裝備情況一、擬采取的工作方案為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接收工作的基礎上，擬定進一步的工作方案，加強管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，到達“雙贏的目的。進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設備設施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設和養(yǎng)護；消防管理：建設消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設施等管理；安全管理；加強保安隊伍的建設管理，確保物業(yè)內(nèi)安全

19、、舒適；車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；食堂管理：加強食堂管理，為職工提供可口的飯菜。招待所管理：接待上級領導視察，承擔礦領導接待任務。澡堂管理：為職工提供服務，對澡堂進展管理。洗衣房管理：為職工提供洗衣服務，對洗衣房進展管理。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境，依據(jù)建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合工程的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房場所面積按國家、省市相關文件

20、執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。員工宿舍保安隊員及工程維修人員宿舍。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原那么是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設施的配置以下物品是開展日常服務所必須配備的物資，甲方已有的物品可直接向物業(yè)公司移交使用，沒有的物品需甲方調(diào)劑或添置，此局部物品歸甲方所有，我公司只有使用權和負責看管。分類名稱單位數(shù)量單價合計辦公用品電腦打印機套150005000辦公桌椅套3300900資料柜組2400800治安用品對講機部1280

21、09600橡膠警棍根1540600雙層床張301504500被褥套501005000強光手電個101001000清潔工具清潔車輛34501350高壓水槍臺112001200洗地機臺130003000吸水機臺112001200綠化工具剪草機臺140004000割灌機臺130003000高壓噴霧器個1200200綠化工具套310003000維修工具2米人字梯個13503503米人字梯個1400400小型工具套54002000壓力鉗、老虎鉗工作臺等套120002000電錘個116001600管道疏通機臺1600600合計51300第四章 擬建設的組織機構(gòu)、人員配備、培訓制度擬建設的組織機構(gòu)及人員的配

22、備保安主管1人廠區(qū)辦公30人兗州宿舍6人新宿舍磚場6人工程主管1人水工2人電工2人環(huán)境主管1人辦公及宿舍12人兗州宿舍3人綠化3人澡堂11人洗衣房5人食堂招待所53人物業(yè)田莊煤礦管理處(139)主任1人副主任1人事務助理1人1、管理處組織架構(gòu)及部門設置說明：a餐廳和招待所獨立經(jīng)營自負盈虧，需要配置的人員53人。b除了餐廳和招待所外的人員為86人。此局部人員費用在日常費用測算中，需要甲方支付。C食堂和招待所詳細組織架構(gòu)見后面餐廳介紹局部2、管理處運作方式及各部門職責1、管理處運作方式管理處實行主任負責制的直線制領導形式，下設保安部、工程部、環(huán)境部、經(jīng)營部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。主

23、任全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由主任直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向主任負責。副主任協(xié)助主任開展工作，主抓食堂、招待所、澡堂、洗衣房工作。助理協(xié)助主任開展工作。2、部門職責保安服務部保安部負責治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。設備管理部設備管理部負責整個工程的設備維修養(yǎng)護服務，包括房屋、給排水、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備設施的維保服務。環(huán)境部清潔管理部負責環(huán)保管理及轄區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務。特約服務部負責餐廳、招待所、洗衣房、澡堂的管理和經(jīng)營。

24、3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求主任大專以上學歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)的管理經(jīng)歷外表端莊，思路敏捷有良好的團隊精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力副主任大專以上學歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)歷外表端莊，思路敏捷有良好的團隊精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力主任助理大專以上學歷全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書具有高檔住

25、宅小區(qū)管理經(jīng)歷有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力保安服務年齡2035歲之間，男性身高不低于1.75米五官端正，具有較強的敬業(yè)精神作風正派、無前科、身體安康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力維修養(yǎng)護具備相關操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)歷具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過保潔專業(yè)化培訓熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象安康細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍主任在公司的領導下，全面負責管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、澡堂管理、洗衣房管理、餐廳

26、招待所管理應急處理及特約服務等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務的工作方案和作業(yè)文件。負責小區(qū)管理服務的質(zhì)量控制和費用控制。負責組織公益性活動。完成公司交辦的其他任務。副主任在主任的領導下，協(xié)助主任開展管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。主抓澡堂管理、洗衣房、餐廳、招待所管理。協(xié)助經(jīng)歷進展質(zhì)量控制和費用控制。負責組織公益性活動。完成主任交辦的其他任務。主任助理在主任的領導下，負責業(yè)主服務的接待工作。擬制小區(qū)的業(yè)主服務方案、費用預算，負責業(yè)主服務的質(zhì)量控制。負責編制每日的?工作日報?，并向公司上報。負責建設業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權清冊

27、與租賃清冊、權籍資料，對業(yè)主檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負責代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。負責收集編排：管理信息、業(yè)主服務征詢單，及時張貼和收回，對反響的業(yè)主見議和意見進展分析、落實和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動。完成主任交辦的其他工作。設備管理部主管在主任的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。負責對設備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設備工作狀況合理安排每日工作。負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。負責方案和

28、購置維保材料及工器具。負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。編制設備突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。負責對房屋設備設施維修、保養(yǎng)工作的方案實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。完成主任交辦的其他工作。保安服務部主管在主任的領導下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。負責對當值保安進展崗位督導，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進展初審。負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負責對消防設施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責對裝修施工隊介紹小區(qū)?裝修管理規(guī)定?并對現(xiàn)場進展安全監(jiān)視

29、和現(xiàn)場管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務。環(huán)境部主管服從主任的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進展初審。負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。負責安排人員完成業(yè)主提出的特約服務。負責對員工考勤和請假審批及工作考核。負責方案和購置保潔材料及工器具。負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。完成主任交給的其他工作任務。門崗保安對主管負責，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；驗證?物品出門證?，施工人員?臨時出入證?后放行；發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進展緊急服務處理。巡崗保安對保安主管負責，服從上級命

30、令；巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進展詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。保潔工對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶著下，認真完本錢職工作和其他交辦任務。設備工值班水電工對設備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備，公共區(qū)域電氣設備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負責給排水、消防設備動力電源的正常供應；認真鉆研技術，熟練掌握電氣設備的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設備檢修工作；定期巡視電氣設備，密切注意其運

31、行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設備設施的運行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當班員工共同排除故障；負責責任區(qū)域的機房設備的保潔工作。設備工維修工對設備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；負責房屋、設施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負責房屋建筑裝飾、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進展交接班，并與下一班當班員工共

32、同排除故障。浴室值班員樹立全心全意為職工服務的思想，端正服務態(tài)度，盡量到達職工滿意，使職工有一個舒適的洗澡環(huán)境。浴室應與鍋爐房聯(lián)系，配好水溫，水溫夏季30度左右，冬季40度左右，浴室中如水溫變化，及時通知鍋爐房。開場洗澡后，嚴格執(zhí)行浴室條例的其它內(nèi)容。要教育洗澡人員保護浴室內(nèi)各種設施，對損壞室內(nèi)公物的及時通知礦區(qū)處理。每次洗完澡后，清理浴室，關水。完成領導交辦的其它臨時性工作。洗衣房人員認真學習洗衣房衛(wèi)生、安全防火管理制度，嚴格按照洗衣操作程序標準洗滌，并烘干備品衣物，熟練掌握機器操作規(guī)程。嚴格按照備品、衣物的不同品質(zhì)，合理分洗，并合理使用洗滌劑，控制洗滌本錢。私拿洗衣用品一次罰十倍，并視情節(jié)

33、予以辭退。按衣物的不同臟污程度分開洗滌，每次洗滌時間不得超過一小時，漂洗時間不得超過半小時。洗滌后，取出衣物檢查洗滌質(zhì)量，未洗滌干凈的重新調(diào)出來，用手工單獨搓洗直至干凈；取出衣物后檢查洗衣機內(nèi)是否留有小件物品。對洗滌后達不到的洗滌效果的物品及時向主管人員匯報，分析原因，妥善解決。對洗衣工作中出現(xiàn)的技術問題要及時向技術人員請教，因操作錯誤導致的后果由洗衣人員負責。洗衣過程中發(fā)生機器異?；蚬收狭⒓赐C，及時報告維修人員排除故障，嚴禁機器帶病運轉(zhuǎn)。洗滌后烘干、熨平、疊好洗滌品并及時返還，不得積壓；認真填寫物品交接記錄，接收和返回的備品要當面點清、記錄、雙方簽字，如有喪失由責任人按價賠償。認真填寫工作

34、記錄，及時匯報工作，并完成上級分配的其它任務；工作中因不負責任造成洗滌物品喪失和破壞，設備破損及人身事故均由當事人負全部責任。餐廳招待所人員附后，見餐廳章節(jié)二、培訓及管理培訓承諾各類服務人員上崗培訓率到達100%；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓方案源源不斷的人員培訓是物業(yè)的管理水平不斷提高的 基本保證。為此，公司根據(jù)自身開展的需要，建設了自己的“培訓中心?！芭嘤栔行拿磕昱e辦不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者擔綱，講授市場的營銷籌劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的標準服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、本錢核算及資金的運行等。到

35、目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。新進員工培訓方案培訓目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓內(nèi)容：公司 基本情況、組織機構(gòu)、主要領導介紹公司管理理念和服務理念教育企業(yè)文化、價值觀的傳遞?員工手冊?、職業(yè)道德及有關制度教育培訓時間：4課時【主任培訓】通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原那么和資金的正確使用，成為企業(yè)領導的好當家。培訓時間為3-4周類別科目序號培訓科

36、目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論；機構(gòu)設置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務；國外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理；房屋建物知識；機電設備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；服務

37、收費價格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運行；服務費用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門主管培訓】通過培訓，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關系，定期或不定期地對下屬進展崗位培訓。培訓時間為3-4周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務；經(jīng)濟適用

38、房操作實務；物業(yè)管理運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管理；房屋建物知識；機電設備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；兒童樂園設施管理；物業(yè)管理運作實務5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為標準；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設3.5物業(yè)管理與服務理念等實習與考察7實地操作與實踐56根據(jù)需要可適當延長注：一小時為一課時【一般管理人員培訓】通過培訓，樹立100%為業(yè)主服務的思想，把“服務作為一種敬業(yè)精神， 基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識

39、，文檔管理知識等。培訓時間為2-3周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務；經(jīng)濟適用房操作實務；物業(yè)管理運作實務物業(yè)管理運作實務4各類專業(yè)管理設備工程管理；房屋建物知識；機電設備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設3物業(yè)管理與服務理念等實習與考察6實地操作與實踐45根

40、據(jù)需要可適當延長注：一小時為一課時保安服務培訓內(nèi)容課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的 基本知識，保安服務門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務要求，物業(yè)公司保安服務基礎服務標準和保安服務基礎作業(yè)標準。課程目標：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的 基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設備設施的 基本作用；3、熟悉物業(yè)公司?保安服務基礎標準?和?保安服務基礎作業(yè)標準?；4、熟悉物業(yè)保安服務的運作模式。5、掌握 基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻獙ξ飿I(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及保安服務的重要性物業(yè)管理分類中的保安服務保安服務的目標保安服務的特點保安服務的 基本要求保

41、安服務的主要職責保安服務的組織機構(gòu)保安各類人員的崗位職責保安服務的主要任務消防工作安全應急方案各類表格記錄本卷須知保安隊列動作教案培訓課時：24課時保潔服務培訓內(nèi)容課程概述：通過對保潔服務在我國的產(chǎn)生和開展的闡述，了解保潔服務概論，特性和分類。從保潔服務內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，說明小區(qū)保潔服務、外墻清洗服務、垃圾的存放與收集運作標準，環(huán)境保護與運作標準，掌握保潔的基礎知識，了解保潔服務的管理制度和崗位職責，并進展監(jiān)視檢查。課程目標：保潔服務操作標準化和服務質(zhì)量標準化課程提綱： 概述 保潔服務的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他培訓課時：8課時綠化服務培

42、訓內(nèi)容課程概述：綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成局部。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分表達管理區(qū)域應有的綠化景觀。培訓對象：主任及小區(qū)綠化服務相關人員課程目標：讓員工能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：收集資料，建設綠化檔案園林綠化法律法規(guī)政策綠化名詞解釋怎樣驗收小區(qū)綠化工程怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進展監(jiān)管培訓課時：12課時設備管理培訓內(nèi)容課程概述：物業(yè)設備管理模式是重于服務，又不輕于管理。主要針對以下六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設備管理的內(nèi)容包括：設備的檔案管理、

43、設備運行管理、設備方案維保管理等。課程目標：了解物業(yè)設備管理模式，物業(yè)管理設備的種類， 設備管理的具體方法以及設備管理的相關標準。課程提綱：1.設備管理職責 11 設備管理的模式管理處管理設備管理與服務別離 12 設備管理職責 121 設備管理保姆 122 設備管理管家2. 設備管理的內(nèi)容 21 設備檔案的建設 211 設備臺帳、卡與標識管理 212 設備機房管理 213 設備的運行管理 214 設備的維保管理 215 設備、設施中、大修管理3. 設備管理的分類 31 給排水系統(tǒng) 32 消防系統(tǒng) 33 暖通空調(diào)系統(tǒng) 35 強電系統(tǒng) 36 弱電系統(tǒng) 37 智能化系統(tǒng)4.設備管理標準 41 管理處

44、中央監(jiān)控室管理方法 42 給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 43 空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 44 弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 46 消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 48 設備帳、卡物管理方法 49 房屋、設備、設施中大修管理方法培訓課時：20課時三、ISO900制度的建設 標準系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學的管理制度為基礎，在煤礦的物業(yè)管理中，我們將嚴格按照ISO9000質(zhì)量管理體系的標準建設一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。管理規(guī)章制度質(zhì)量監(jiān)視檢查標準用戶行為管理服務運作4人員考核制度3維護運作制度2崗位責任制1公眾管理制度標準崗位職責圖1 管理

45、規(guī)章制度體系公眾管理制度 為加強煤礦的物業(yè)管理，維護全體住戶的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務遵守以下制度：業(yè)主委員會章程、業(yè)主用戶公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、制止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放停車場管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權利按照管理處廉潔制度對管理處進展指導和監(jiān)視。 管理處內(nèi)部崗位責任制各個崗位的員工都應承受管理處主任的統(tǒng)一領導，敬職于自己的崗位職責，并對自己分擔的工作負全面的責任，

46、作到責任、權限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責。管理維護運作制度及標準煤礦管理將引進ISO9000質(zhì)量體系文件標準，依此進展管理處的日常管理維護運作，對服務過程進展有效的操作、控制和監(jiān)視，使各項服務活動都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導書兩局部組成。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設施管理程序、物業(yè)管理服務費的收費程序、建筑物的維護和維修程序、員工培訓程序，糾正和預防措施控制程序等。 作業(yè)指導書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財務等工作檢查制度和檢查評

47、分標準，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設備、設施的操作規(guī)定，員工培訓大綱，員工考核及獎懲方法，房屋驗收標準與措施、文檔管理制度等。管理人員考核制度及標準管理人員考核制度?員工考核及獎懲方法?。管理人員考核標準?員工工作評定表?每月考核、?員工年度考核鑒定表?年終考核。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫?員工年度考核鑒定表?，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。第五章 物業(yè)設施設備維修、養(yǎng)護和管理一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復屬于煤礦保修范圍的，

48、按保修工作流程及時向煤礦提出報告與建議，并協(xié)助煤礦維修編織合理的維修養(yǎng)護方案，建設共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全合理使用，不任意拆動原房屋構(gòu)造，不任意改變原建筑的用途各類設備設施信息記錄清晰明確，臺帳清楚及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好因房制宜，有方案地安排保養(yǎng)維修任務完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度完善的管理、檢查、考核制度各類房屋、共用設備設施部位 基本保持完好狀態(tài)建設和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準搞好維修保養(yǎng)方案管理,科學安排施工進度二、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定【房屋、建筑設施】維修工按?房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程?

49、與?房屋、設備、設施年度維修方案表?的內(nèi)容要求進展修繕養(yǎng)護；每月一次按?房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與要求?對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設施進展巡查；將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于?共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表?內(nèi)；房屋、設施修繕工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內(nèi)；房屋、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。設備主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購方案的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設備、設施年度維修方案表?；組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)視；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄

50、進展檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄?房屋、設施檢查表?，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評定方法?，填寫?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經(jīng)主任審核后上報公司主管部門；【消防設備】日常巡視a. 設備維修工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房及風機房設備，記錄?水泵房巡視記錄表?和?風機設備巡視記錄表?。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄?設備定期啟動記錄表?；b. 由設備

51、主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進展消火栓、噴淋進展系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄?消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表?，?消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表?。維修保養(yǎng)a. 設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；b. 設備機房每周清掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行與“備用每月定期啟動后交替更換一次；c. 按?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；d. 消防設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內(nèi)

52、。設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施年度維修方案表?；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進展指導，檢查；d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫?消防及報警系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交主任審核后報公司主管部門【給排水設備】管道工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序?巡

53、視泵房設備，并記錄?水泵房巡視記錄表?；水泵房每周清掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行與“備用每二周交替更換一次；按?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?給排水設備設施維修保養(yǎng) 規(guī)程?的內(nèi)容要求進展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；給排水設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內(nèi)；設備主管負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施年度維修方案表?；組織實施給排水設備的運行管理

54、及維修保養(yǎng)工作，并進展指導，檢查；每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫?給排水系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交主任審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進展檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄季度匯總表?，報主任審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應急預案?規(guī)定負責處理應急事件?！救蹼娫O備】分承包方維保人員按?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設備設施維修

55、保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；弱電設備、設施維修工作記錄?房屋、設備、設施維修記錄表?；弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，及時排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序?巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄?信號收視設備巡視記錄表?；信號接收機房每周清掃一次，信號接收設備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，催促維修保養(yǎng)。保安人員負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備外表，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系

56、統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄?監(jiān)控、對講設備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施年度維修方案表?；組織實施弱電設備的運行管理并按?設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管方法?對分承包方進展監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進展檢查、驗證；每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫?保安防盜系統(tǒng)檢查表?和?攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完

57、好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交主任審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進展檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄季度匯總表?，報主任審核后，交公司主管部門；按?應急預案?規(guī)定負責處理應急事件；三、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護方案及實施方案【樓道】對樓道照明、應急照明燈具進展巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內(nèi)防火門進展安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進展巡查：每月一次a. 扶梯扶手無斷裂，外表光滑平整，無松動；b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口

58、，不絆腳，無開裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)結(jié)實，不空鼓，鋪設的地磚大理石無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚大理石；樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對樓面進展巡查： 每季一次a. 內(nèi)墻外表粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。【雨污水總管及屋面外墻】對屋面雨水總管，污水總管進展疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次對污水總管出墻管進展疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次對屋面進展巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋

59、面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進展巡檢： 每月一次a. 區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側(cè)石平直，保持上下一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄外表無嚴重銹蝕。 每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進展檢查、清撈。 每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆油漆顏色為黑色。 每年一次疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持

60、下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應對下水道進展疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進展測試，接地電阻符合相關規(guī)定，高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進展測試，防雷測試單位應具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應出具測試報告。 每年一次對屋頂避雷帶進展勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。 每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進展巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。