建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度探究

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度探究【內(nèi)容提要】 合同法第286條的設(shè)定標(biāo)志著一項(xiàng)新的民事權(quán)利-建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的誕生。本文圍繞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基本理論、法律適用及其例外、優(yōu)先效力及其限制和我國建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)立法完善四個(gè)方面對這一民事權(quán)利作了論述。文中著重論證了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)法律性質(zhì)應(yīng)為法定抵押權(quán)；對其權(quán)利主體、行使條件、除外情形及其在民事權(quán)利競合時(shí)的優(yōu)先效力作了歸納；根據(jù)對我國建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度立法現(xiàn)狀的分析，提出了設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)登記公示制度等四個(gè)方面的立法完善和增設(shè)具體法條的構(gòu)想。【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程價(jià)款 優(yōu)先受償 研究 完善合同法第286條規(guī)定：

2、“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。長期以來，由于國家對建筑、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控失衡，加之建筑、房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、建設(shè)的操作和管理缺乏必要的規(guī)范和監(jiān)督，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長，拖欠建設(shè)工程價(jià)款的現(xiàn)象十分突出，嚴(yán)重地危害了建筑、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并一定程度上危及著正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定。為了切實(shí)解決拖欠建設(shè)工程價(jià)款這一日益突出的緊迫問題，保障建設(shè)工程承包人工程價(jià)款

3、債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，中華人民共和國合同法第286條作出了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定。由此，在我國民事法律體系中創(chuàng)設(shè)了一種新的民事權(quán)利建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。 一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基本理論（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的概念及其法律特征、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的概念要弄清建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的概念，首先要明確何為優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)，是指當(dāng)不同性質(zhì)民事權(quán)利發(fā)生竟合沖突時(shí)，債權(quán)人就其所享有的某種債權(quán)或某種民事權(quán)利依據(jù)法律的特殊規(guī)定，優(yōu)先于其它民事權(quán)利受償或?qū)崿F(xiàn)的一種權(quán)利。因此，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在建設(shè)工程所涉諸多法律關(guān)系中，建設(shè)工程承包人基于建設(shè)工程承包法律關(guān)系實(shí)施的建設(shè)工程施工行為所享有的建設(shè)

4、工程價(jià)款債權(quán)依據(jù)法律的特殊規(guī)定優(yōu)先于建設(shè)工程諸多法律關(guān)系中的其它權(quán)利而首先獲得清償?shù)拿袷聶?quán)利。優(yōu)先權(quán)制度最初起源于羅馬法，作為一種民事法律制度是由法國民法典在世界上第一次以立法的形式將其加以確定。我國現(xiàn)行立法并未規(guī)定獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度，只是散見于破產(chǎn)法、海商法中一些特殊情況下特定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的單獨(dú)規(guī)定。、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律特征從合同法第286條規(guī)定看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種民事權(quán)利，其具有以下四方面法律特征：（1）權(quán)利法定性 即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的民事權(quán)利設(shè)立和優(yōu)先權(quán)之間順位必須是由國家法律來規(guī)定，其它的法律淵源無權(quán)設(shè)立；同時(shí)，這一民事權(quán)利也不能由當(dāng)事人之間自己來約

5、定和創(chuàng)設(shè)。如留置權(quán)人對依法占有標(biāo)的物的留置和變現(xiàn)優(yōu)先受償，是由擔(dān)保法作出規(guī)定，不是由當(dāng)事人約定和創(chuàng)設(shè)。（2）優(yōu)先性或優(yōu)先受償性 是指建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在建設(shè)工程法律關(guān)系體系中，該權(quán)利效力強(qiáng)于其它沒有優(yōu)先權(quán)的權(quán)利，比其它沒有優(yōu)先權(quán)的民事權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，其債權(quán)優(yōu)先獲得清償。（3）無須登記公示性 由于優(yōu)先權(quán)大體均為物權(quán)上優(yōu)先權(quán)和具有物權(quán)性質(zhì)的特種債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，因此根據(jù)物權(quán)公示原則，一般民事優(yōu)先權(quán)都具有公示的外部特征，如抵押權(quán)要辦理抵押登記。但從合同法第286條及第十六章的規(guī)定來看，并沒有要求建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)享有人就該優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行登記，也就是說建設(shè)工程承包人享有工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)并不以登記為條

6、件。（4）從屬不可分性 是指建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，它的產(chǎn)生和存在是依賴于一定債權(quán)即建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)的產(chǎn)生和存在為前提條件的，且以標(biāo)的物全部受償，不受建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)部分清償或部分轉(zhuǎn)讓的影響。從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以上四個(gè)方面的法律特征來看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種特種優(yōu)先債權(quán)，盡管具有對抗第三人的效力，但其卻不是物權(quán)，仍屬債權(quán)，是一種特殊債權(quán)，是因?yàn)榉傻奶厥庖?guī)定，使其物權(quán)化了。（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)在法學(xué)理論界存在三種不同的觀點(diǎn)，即留置權(quán)說、優(yōu)先權(quán)說和法定抵押權(quán)說。目前，法學(xué)理論界頗具影響力的兩種觀點(diǎn)是優(yōu)先權(quán)說和

7、法定抵押權(quán)說。、留置權(quán)說 該觀點(diǎn)認(rèn)為建設(shè)工程承包關(guān)系在法律性質(zhì)上屬于承攬法律關(guān)系，而留置權(quán)是承攬方一種法定的擔(dān)保權(quán)利。因此，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)為一種特殊的留置權(quán)。、優(yōu)先權(quán)說 該觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)最顯著的特征是：為使其具有公示作用和對抗第三人的效力，必須依法登記，而合同法對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并未作應(yīng)當(dāng)履行登記手續(xù)的規(guī)定，故該權(quán)利應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，認(rèn)為其觀點(diǎn)在理論及實(shí)踐上的一個(gè)重要依據(jù)是最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)。、法定抵押權(quán)說 該觀點(diǎn)認(rèn)為，從合同法第286條立法過程看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)為法定抵押權(quán)。本文認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)

8、先受償權(quán)既非留置權(quán)，也非優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)為法定抵押權(quán)。、從其與留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)比較看，非留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)根據(jù)我國民法理論和擔(dān)保法第八十二條規(guī)定，留置權(quán)的特點(diǎn)是：依特定的合同而產(chǎn)生，權(quán)利客體是動(dòng)產(chǎn)，以對標(biāo)的物的占有為權(quán)利成立和存續(xù)的條件；而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)則因建筑工程施工合同而產(chǎn)生，不屬于擔(dān)保法第八十二條所規(guī)定的保管、運(yùn)輸、加工承攬三類合同。其權(quán)利客體是建設(shè)工程，屬于不動(dòng)產(chǎn)而非動(dòng)產(chǎn)；其不以對標(biāo)的物占有為權(quán)利的成立和存續(xù)條件，即承包人將建設(shè)工程交付發(fā)包人后，其仍然享有對建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。所以，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不是留置權(quán)。優(yōu)先權(quán)通常被用來說明某些權(quán)利的性質(zhì)和特征，成為一個(gè)普通名詞。從廣義上說

9、，具有優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先請求權(quán)、優(yōu)先申請?zhí)卣鞯母鞣N權(quán)利都是優(yōu)先權(quán)。如抵押權(quán)優(yōu)先于一般無擔(dān)保債權(quán)受償；留置權(quán)優(yōu)先抵押權(quán)受償?shù)鹊?，這些均稱為優(yōu)先權(quán)；而這里的優(yōu)先權(quán)卻分別是抵押權(quán)和留置權(quán)的含義。所以，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)也不甚貼切。、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)為法定抵押權(quán)（）、從合同法立法過程看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)為法定抵押權(quán)。曾參與合同法起草的著名法學(xué)家梁慧星教授認(rèn)為，要判斷合同法第286條究竟屬于優(yōu)先權(quán)還是法定抵押權(quán)，必須考察該法條的立法背景和過程。從立法過程可以看出，合同法第286條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)，沒有任何人提出過是優(yōu)先權(quán)的建

10、議。（2）、從法律特征看，只要發(fā)包人不按約定支付工程價(jià)款，承包人就有權(quán)在催告之后行使這一權(quán)利，而不受標(biāo)的物占有轉(zhuǎn)移與否的限制。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付發(fā)包人后，承包人的優(yōu)先受償權(quán)仍然存在，并不因此而消滅。這些均是抵押權(quán)所具有的本質(zhì)特征。因此，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)歸結(jié)為抵押權(quán)是恰當(dāng)?shù)?。?）、從國外及我國臺(tái)灣地區(qū)立法看有將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定為抵押權(quán)的先例。臺(tái)灣地區(qū)民法第513條、德國民法典第648條、瑞士民法典第837條1項(xiàng)3款均規(guī)定為抵押權(quán)。“承攬之工作，為建筑物或其他土地上之工作物之重大修繕者，承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán)，對于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)，有抵押權(quán)?！?二、建設(shè)工程價(jià)款

11、優(yōu)先受償權(quán)的法律適用及其例外（一）、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同，只有施工合同的承包人才是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體，而勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人則不是該權(quán)利的主體。因此，勘察、設(shè)計(jì)合同承包人的合同價(jià)款只是一般債權(quán)，不屬合同法第286條保護(hù)范圍，行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體只限于施工合同的承包人。（二）、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受權(quán)的行使條件根據(jù)合同法第286條的規(guī)定，行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件為：、發(fā)包人未按照建設(shè)工程施工合同約定支付工程價(jià)款。這是承包人行使優(yōu)先受償權(quán)首要的實(shí)質(zhì)條件；同時(shí)，行使優(yōu)先受償權(quán)所要實(shí)現(xiàn)的工程款債權(quán)，依合同應(yīng)是已屆履行期

12、限。、承包人應(yīng)履行催告義務(wù)，且發(fā)包人在催告的期限內(nèi)仍未支付工程價(jià)款。發(fā)包人未按合同約定支付工程價(jià)款后，承包人尚不能立即行使優(yōu)先受償權(quán)，而應(yīng)向發(fā)包人催告，敦促其履行到期工程價(jià)款，并在催告時(shí)給予發(fā)包人履行工程價(jià)款的一個(gè)寬限期。只有發(fā)包人在此寬限期屆滿后仍拒不履行給付義務(wù)的，承包人才能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。、建設(shè)工程非法律禁止流通物。即建設(shè)工程是合法的，標(biāo)的物非法律、行政法規(guī)禁止流通物，由此而產(chǎn)生的建設(shè)工程價(jià)款為受法律保護(hù)的合法債權(quán)，非非法債權(quán)。（三）實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式、協(xié)議 發(fā)包人不能按約定支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議以建設(shè)工程折價(jià)。、申請人民法院拍賣 承包人與發(fā)包人就工

13、程折價(jià)不能達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)由承包人申請人民法院拍賣，以拍賣變現(xiàn)的價(jià)款優(yōu)先受償。（四）不能（宜）行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情形根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，下列情形不能（宜）行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)：、建設(shè)工程價(jià)款不明確或雙方有爭議的 承包人行使優(yōu)先受償權(quán)以實(shí)現(xiàn)工程價(jià)款，己方必須已按合同規(guī)定履行了全部合同義務(wù)，即工程按期竣工并驗(yàn)收，雙方為此已進(jìn)行工程決算，工程價(jià)款明確，包括違約責(zé)任已達(dá)成共識(shí)不存在爭議，只有這樣才能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。、建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的 即建設(shè)工程須可折價(jià)、拍賣。公用物、軍事設(shè)施，如國家機(jī)關(guān)辦公樓、公共圖書館、博物館、醫(yī)院、校舍、橋梁等均不宜折價(jià)、拍賣，承包人不

14、能對其行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。、雙方約定不可行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的 根據(jù)合同法當(dāng)事人意思自治、合同自由原則，如當(dāng)事人在建設(shè)施工合同中自愿約定不得對建設(shè)工程行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，此約定對雙方具有法律約束力，承包人即不得行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。、未在法定或約定期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的 承包人應(yīng)按法律規(guī)定或合同約定的期限行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。如若逾期不行使的，優(yōu)先受償權(quán)即歸于消滅。承包人工程價(jià)款由特種債權(quán)變?yōu)橐话銈鶛?quán)，不再享有對建設(shè)工程折價(jià)、拍賣的優(yōu)先受償權(quán)。三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先效力及其限制1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與普通債權(quán)建設(shè)工程價(jià)款雖為債權(quán)，但合同法賦

15、于其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此，當(dāng)發(fā)包人存在若干債權(quán)時(shí)，承包人就該建設(shè)工程折價(jià)、拍賣所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先于其它普通債權(quán)受償。2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，優(yōu)先于普通債權(quán)受償，普通債權(quán)不能對抗擔(dān)保物權(quán)。但是承包人工程價(jià)款不是一種普通債權(quán)，承包人的權(quán)利基礎(chǔ)是承包人的勞動(dòng)、管理、墊付的建筑材料以及建設(shè)工程勞動(dòng)者的勞動(dòng)工資、報(bào)酬等價(jià)值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如發(fā)包人不支付價(jià)款，則也就不享有建設(shè)工程完整的所有權(quán)。而抵押權(quán)正是以建筑物的存在為基礎(chǔ)的，因此，承包人應(yīng)當(dāng)有從建筑物中優(yōu)先取得主要以勞動(dòng)報(bào)酬為內(nèi)容的工程價(jià)款的權(quán)利，這也是符合民法原理中的公平原則。因此，建設(shè)工程價(jià)款不僅

16、優(yōu)先于其它債權(quán)，還優(yōu)先于抵押物權(quán)。（10）3、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還借款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押貸款是發(fā)包人融資、籌措建設(shè)資金的方式之一，在建工程抵押權(quán)仍屬于一般抵押權(quán)范疇，故當(dāng)在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生竟合時(shí)，后者仍應(yīng)依法優(yōu)先獲得清償。、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房預(yù)售購買人的請求權(quán)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，開發(fā)商可以依照法定條件將其開發(fā)的商品房對外預(yù)售、并在預(yù)售后辦理登記備案。預(yù)售房屋一經(jīng)登記備案，商品房的

17、購買人對開發(fā)商請求權(quán)即享有對抗第三人的效力，這實(shí)際上是借用物權(quán)公示手段運(yùn)用于債權(quán)上請求權(quán)，使這種請求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力，從而確保購買人債權(quán)實(shí)現(xiàn)。購買人對預(yù)售商品房的請求權(quán)是買賣合同本身所賦予的一種權(quán)利，是商品房開發(fā)商必須履行的合同義務(wù)。因此，如果已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情形下，由于該房產(chǎn)已不屬于開發(fā)商所有，法定抵押權(quán)即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)自然不復(fù)存在。在開發(fā)商未交房或雖交房但尚未辦理過戶手續(xù)的情況下，該房產(chǎn)仍然屬于發(fā)包人所有，故仍屬于法定抵押權(quán)的標(biāo)的物。但在這種情形下，如果允許承包人行使法定抵押權(quán)即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，則等于開發(fā)商用房屋購買人的資金清償自己的債務(wù)，將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大

18、消費(fèi)者，如此即與保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的特殊法律政策相違背，故建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)受到必要的限制，退位于房屋購買人請求權(quán)之后。因此，當(dāng)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、一般抵押權(quán)、商品房購買人請求權(quán)和普通債權(quán)并于同一建筑物時(shí)，其受償順序應(yīng)當(dāng)是：商品房購買人請求權(quán)優(yōu)先，其次是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，再次是一般抵押權(quán)，最后是普通債權(quán)。后一順序債權(quán)人在前一順序清償后所剩價(jià)值內(nèi)受償。 四、我國建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的現(xiàn)狀及立法完善由于我國法律未規(guī)定系統(tǒng)的優(yōu)先權(quán)制度，承包人享有就工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，是由合同法直接規(guī)定的，其權(quán)利的成立和行使既不需登記公示，也缺乏必要約束和限制。因此，隨著承包人對該項(xiàng)權(quán)利行使，在

19、保護(hù)了承包人工程價(jià)款的同時(shí)，也不可避免地會(huì)威脅到其它債權(quán)人的利益，甚至導(dǎo)致優(yōu)先權(quán)的濫用，這對維護(hù)交易安全和交易秩序十分不利，故有必要在將來立法中對該規(guī)定加以完善。、建立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的登記公示制度建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立不需要登記公示，即享有對抗普通債權(quán)人和其它擔(dān)保物權(quán)的法律效力。這樣，在建設(shè)工程上是否存在工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)，其它權(quán)利人則無從知曉。如此，對于依法辦理抵押登記的抵押權(quán)人和辦理商品房預(yù)售登記備案的購買人，可能隨時(shí)會(huì)面對承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而使其利益遭遇不可預(yù)測的侵害。甚至可能出現(xiàn)發(fā)包人與承包人惡意串通，隱瞞支付價(jià)款事實(shí)，而達(dá)到刻意排斥、妨礙抵押權(quán)人和商品房購買人權(quán)

20、利行使的目的。這不僅危害到抵押權(quán)人和購買人的利益，不利于法律對不同權(quán)利人的平衡保護(hù)，尤為嚴(yán)重的，還必將危害到擔(dān)保制度和商品房預(yù)售制度本身。因此，有必要參照物權(quán)公示制度，建立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)成立的登記公示制度，使社會(huì)公眾，特別是相關(guān)的權(quán)利人能從登記機(jī)關(guān)查詢承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否存在的信息，以便對自己的交易行為作出法律上的預(yù)測，避免與承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。為便于登記公示制度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的登記職權(quán)統(tǒng)一歸由縣級以上人民政府城市房地產(chǎn)管理部門行使為宜。為此，建議將來在修訂合同法時(shí)在第286條增加一款“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)在建筑工程開

21、工后向縣級以上人民政府城市房地產(chǎn)管理部門登記；工程價(jià)款的支付、結(jié)算受縣級以上人民政府城市房地產(chǎn)管理部門的管理和監(jiān)督?！?、規(guī)定實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的具體操作程序根據(jù)合同法第286條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式有協(xié)議折價(jià)和申請人民法院將該工程依法拍賣兩種，第二種方式的程序問題，因?yàn)楹贤]有規(guī)定而造成實(shí)踐中操作方式不一。目前，有兩種操作方式值得借鑒：一種是由承包人向人民法院遞交申請書，人民法院收到申請書后進(jìn)行公示，使標(biāo)的物的所有人及其它利害關(guān)系人在一定期限內(nèi)提出異議，如逾期標(biāo)的物的所有人和其它利害關(guān)系人均未提出異議，人民法院則作出支持承包人申請的裁定，以作為執(zhí)行依據(jù)。如公示期間內(nèi)，

22、相關(guān)權(quán)利人提出異議，人民法院應(yīng)進(jìn)行審查，如異議成立則裁定轉(zhuǎn)為訴訟程序；另一種方式為由承包人向人民法院起訴或申請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，獲得生效判決書或調(diào)解書或仲裁書后向人民法院申請執(zhí)行。究竟采用何種方式實(shí)現(xiàn)承包人申請人民法院拍賣工程變現(xiàn)優(yōu)先受償，需待經(jīng)一定的司法實(shí)踐后，由法律加以完善明確。為合理配置訴訟審判資源，體現(xiàn)法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的公正與效率，建議在訴訟程序上參照民事訴訟法第十七章督促程序的規(guī)定由合同法作出規(guī)定為宜。、建立承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限制度合同法第286條對承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沒有規(guī)定期限；這樣，只要承包人的工程價(jià)款債權(quán)不超過訴訟時(shí)效，承包人即可隨時(shí)行使優(yōu)

23、先受償權(quán)。但在相關(guān)權(quán)利竟合的情況下，抵押權(quán)人和商品房預(yù)售購買人行使抵押物權(quán)和商品房預(yù)售購房人請求權(quán)是有期限的?？梢?，倘若建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使沒有期限，那么，抵押權(quán)人礙于承包人優(yōu)先受償權(quán)的存在，其抵押權(quán)只能停止行使或等待承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使或放棄。同時(shí)預(yù)售商品房購買人也無法及時(shí)完成交易，辦理物權(quán)過戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，使抵押權(quán)和商品房交易長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果為保護(hù)承包人優(yōu)先受償權(quán)而對已實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)和已過戶的房產(chǎn)權(quán)予以撤銷，以保障或滿足承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但這會(huì)造成經(jīng)濟(jì)秩序的極大混亂。因此，立法應(yīng)盡快明確承包人行使優(yōu)先受償權(quán)起止時(shí)間及限制。、明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與其它權(quán)利行使順序由于

24、合同法未對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與其它權(quán)利行使的順序加以規(guī)定，由此導(dǎo)致了在實(shí)際中法律運(yùn)用的不必要的爭議和司法實(shí)踐中裁判結(jié)果不一致的混亂，因此立法應(yīng)予以明確規(guī)定。建議在合同法第286條中增加一款“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于以發(fā)包方為債務(wù)人的以建設(shè)工程為對象的普通債權(quán)、抵押權(quán)以及商品房預(yù)售購買人的請求權(quán)；但商品房預(yù)售購買合同依法成立且購買人支付了全部或大部分價(jià)款以及辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的除外?！弊罡呷嗣穹ㄔ弘m已公布了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，以司法解釋的形式對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的期限、范圍及與其它權(quán)利行使的順序作出了規(guī)定，但該解釋是否可行，是否能夠平衡保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利，尚待民法理論和司法實(shí)踐的考證和檢驗(yàn)；且該解釋對一些頗具爭議的問題并未明確，這些均有待今后由立法機(jī)關(guān)作出立法解釋或者在合同法修訂時(shí)完善之?！咀⑨尅恐腥A人民共和國合同法（1999年3月15日第九屆全國人