國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)(共12頁)

1、03-07年是地產(chǎn)瘋狂大躍進(jìn)的五年，這個(gè)時(shí)候是塊地就能掙錢，所以(suy)看不出周期操作能力的重要性。到了下一個(gè)五年08-13年，市場則經(jīng)歷了兩次大的波動(dòng)，開發(fā)商傷亡慘重，踩點(diǎn)兒沒踩好的被高價(jià)地套住、房子(fng zi)開發(fā)到一半賣不動(dòng)、大降價(jià)引發(fā)前期業(yè)主砸售樓處的比比皆是。而恒大是這五年里起飛最迅猛的一家，廣泛在受調(diào)控影響較小的三四線城市鋪超低價(jià)剛需產(chǎn)品，而且(r qi)每次調(diào)控他幾乎都做到了低點(diǎn)拿地，高點(diǎn)賣樓，堪稱神跡。保利是抓住了第二波市場波動(dòng)，在全國快速鋪開了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的優(yōu)勢發(fā)揮到了極限，但產(chǎn)品和服務(wù)就有點(diǎn)糙了。碧桂園最近的三年把自己做成了更加兇殘的恒大，走的是一

2、樣的路線：三四線城市或二線城市的遠(yuǎn)郊拿地，超低價(jià)格，用極高的營銷費(fèi)用快速走量。碧桂園這兩年連續(xù)做了幾個(gè)日銷三四十億的項(xiàng)目，為了銷售規(guī)模可以想出發(fā)動(dòng)廣場舞大媽深入田間地頭給老鄉(xiāng)賣房子這種壯舉，在全行業(yè)瞠目結(jié)舌的目送中，在今年第五個(gè)干到了千億企業(yè)。萬達(dá)：商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大 而且優(yōu)勢非常明顯 萬達(dá)的戰(zhàn)略很清晰：統(tǒng)一、可復(fù)制的產(chǎn)品（萬達(dá)廣場），高效的執(zhí)行力，自持商業(yè)在前期保證準(zhǔn)時(shí)且百分之百（滿鋪）開業(yè)經(jīng)營，給銷售物業(yè)（住宅和外圍商業(yè) 街）一個(gè)好的銷售條件，住宅可以同時(shí)追求速度和利潤，同時(shí)留下一座不動(dòng)產(chǎn)。最后這句最重要，王健林對(duì)自己定位不是開發(fā)商，是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營商。萬達(dá)廣場經(jīng)歷過3-4次調(diào)整，11、12年大

3、爆發(fā)階段兩年開了幾十個(gè)場子，已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品。同時(shí)也有了一大批穩(wěn)定跟隨的商家。萬達(dá)的軍事化風(fēng)格明顯，企業(yè)運(yùn)營效率非常高，從拿地到商場開業(yè)的周期卡的很死，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力強(qiáng)，一旦運(yùn)營計(jì)劃被拖延當(dāng)?shù)乜偨?jīng)理直接下課。萬達(dá)為了商場的百分百開業(yè)，可以說無所不用其極，從很早就開始自己打造或者扶持一些主力業(yè)態(tài)，比如萬千百貨（現(xiàn)已更名萬達(dá)百貨）、萬達(dá)影院、大玩家、大歌星 等等，減輕了招商壓力；對(duì)第一批入駐商家的優(yōu)惠力度很高；為了不空鋪，也允許一些不夠檔次或標(biāo)準(zhǔn)的小商家進(jìn)駐；為了趕開業(yè)進(jìn)度可以幫商家裝修店鋪甚至鋪 貨，這些在業(yè)內(nèi)都是很有名的。萬達(dá)的這些特點(diǎn)為他在政府關(guān)系和拿地階段提供了至關(guān)重要的優(yōu)勢，政府都愿意把

4、比較優(yōu)質(zhì)或有潛質(zhì)的土地低價(jià)提供給萬達(dá)，一是因?yàn)槿f達(dá)已經(jīng)證明自己有能力炒熱一個(gè)區(qū)域，政府可以在周邊土地增值中獲益，二是萬達(dá)的執(zhí)行力和快速開業(yè)，能夠讓政府在其一屆任期內(nèi)既賣地又出政績。萬達(dá)的住宅乏善可陳，在業(yè)內(nèi)也沒什么影響。高端系的萬達(dá)公館簡直是為土豪量身定制的浮夸貨。萬達(dá)的管理體系是典型的中央集權(quán)制，集團(tuán)的話語權(quán)非常大，地區(qū)公司和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)偏執(zhí)行。在重要節(jié)點(diǎn)（如開業(yè)前）遇到困難的時(shí)候，會(huì)調(diào)動(dòng)多方資源支援到一處，也 有可能集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)直接到項(xiàng)目上替換整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來操盤。萬達(dá)的商業(yè)人才這兩年是流失最嚴(yán)重的，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的興起，老萬達(dá)人被挖的非常厲害。王健林則 在嘗試一個(gè)很大膽的路數(shù)，把很多相關(guān)行業(yè)的

5、高管跨行業(yè)招進(jìn)來，比如管超市的找來統(tǒng)籌運(yùn)營等等。萬達(dá)最可怕的是王健林本人對(duì)行業(yè)和企業(yè)未來發(fā)展的理解高度，甩開同行兩條街，這一點(diǎn)上，任何人都沒有評(píng)價(jià)的資格。綠城：工匠氣很濃的產(chǎn)品主義者，高端開發(fā)商老大，無視商業(yè)環(huán)境也因此受到很大打擊宋衛(wèi)平在業(yè)內(nèi)絕對(duì)是傳奇人物TOP3（業(yè)內(nèi)，不是公眾，公眾誰能比得過潘馮任），有興趣的可以搜搜他的創(chuàng)業(yè)史。總體來說他很理想主義，對(duì)產(chǎn)品（包括物業(yè)服務(wù)）有自己很高的標(biāo)準(zhǔn)和追求，對(duì)財(cái)務(wù)、市場相對(duì)不夠敏感，這也形成了綠城的風(fēng)格。綠城的產(chǎn)品在市場上是有口皆碑的，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平很高，精工細(xì)活經(jīng)的起考驗(yàn)，大量的使用石材，非常重視物業(yè)服務(wù)的檔次，可以說是高大上的標(biāo)準(zhǔn)定義，市場調(diào)查必 看

6、項(xiàng)目。對(duì)產(chǎn)品的癡迷還造就了綠城研究院這樣國內(nèi)罕見的企業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，一個(gè)與公司開發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的另一個(gè)結(jié)果是作為大本營的杭 州，整個(gè)市場的口味都被吊的非常高，客戶懂得什么是好房子，所以外來開發(fā)商的落地難度變得很大，這在很多城市都是沒有的情況。高品質(zhì)產(chǎn)品注定了高售價(jià)，除去星河灣這種小規(guī)模的高端精品，在大型房企里綠城絕對(duì)是高端企業(yè)的老大，每年排名前二十開發(fā)商的成交單價(jià)一對(duì)比，綠城比其它企業(yè)能高出30-50%，只有龍湖能和他接近。但只做高端產(chǎn)品也讓綠城在調(diào)控來臨時(shí)吃到了苦果。綠城（其實(shí)就是宋衛(wèi)平本人）賭性很重，作為一個(gè)產(chǎn)品主義者，他對(duì)政策、大勢尤其是資金的理解與運(yùn)用實(shí)在是相當(dāng)糟糕的

7、水平，這就導(dǎo)致08-12年這劇烈波動(dòng)的 幾年里綠城兩次差點(diǎn)翻船，資產(chǎn)負(fù)債率一度是150%多的水平（記不清了，好像是250%？），借了很多高利息的資金（在我看來就算高利貸了）。當(dāng)市場向剛 需傾斜，抑制高端和多次置業(yè)需求時(shí)，綠城是第一個(gè)也可以說是最大受害者，大量存貨在手里，資金鏈在斷裂的邊緣，命懸一線。拯救綠城的一部分原因可以說也是宋衛(wèi)平的個(gè)人魅力和江湖交情。眾所周知的是馬云出手相助，九龍倉有些趁火打劫的意思但也幫綠城分擔(dān)了很多壓力，和融創(chuàng)的聯(lián)手是最有故事性 的，宋衛(wèi)平孫宏斌的故事有興趣的可以多搜搜。甚至很多綠城的忠實(shí)業(yè)主都愿意為綠城提供過冬的資金（有業(yè)主直接打給物業(yè)說可以援助4000萬）。緩過氣

8、的綠 城還是相當(dāng)可怕的，看看這幾年的房企排行榜吧。綠城的管理體系和萬達(dá)完全相反，是諸侯分封制，宋衛(wèi)平下面8個(gè)副總裁一人管一堆項(xiàng)目，各自 為王，權(quán)力很大。好笑的是這些項(xiàng)目甚至有可能在同一個(gè)城市，所以你會(huì)在市場上看到很奇怪的現(xiàn)象，同一個(gè)城市，兩個(gè)綠城的項(xiàng)目在營銷上沒有任何聯(lián)動(dòng)的動(dòng)作， 似乎誰也不認(rèn)識(shí)誰。最近兩年宋衛(wèi)平在用一些方法收權(quán)，有一定的效果。宋衛(wèi)平在我個(gè)人心目中，算得上地產(chǎn)界的半個(gè)喬布斯。萬科：稱職的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，節(jié)奏感強(qiáng)，產(chǎn)品線清晰，企業(yè)治理水平行業(yè)一流作為行業(yè)內(nèi)的先行者，萬科從先動(dòng)優(yōu)勢中獲益良多，業(yè)務(wù)線可以說全國最長，哪哪兒都能看到萬科的項(xiàng)目。難能可貴的是他不像這個(gè)國家很多行業(yè)先行者那樣利

9、用市場優(yōu)勢蒙錢，而是一開始就踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品和服務(wù)，并一直保持到今天。萬科的產(chǎn)品研發(fā)水平也是全國領(lǐng)先的（也有萬科研究院），產(chǎn)品定位中端和剛需（高端項(xiàng)目非常少而且產(chǎn)品力上沒有什么代表性），對(duì)市場需求的定位和判斷比較精 準(zhǔn)，相應(yīng)的創(chuàng)造出多條有競爭力的產(chǎn)品線，從最早的青青家園、城市花園到金域藍(lán)灣、萬科城等等不一而足?！皟r(jià)格是一道篩子，能在項(xiàng)目中集中一批同質(zhì)化的業(yè) 主”這句話在萬科身上是特別明顯的（有興趣的看這道題：同一地段有無必要買萬科這樣的大品牌的房子？），萬科的產(chǎn)品本身不是什么高端貨，但比一般社區(qū)貴的價(jià)格造就了一批愛生活有品位的萬科業(yè)主，可以作為中國第一批中產(chǎn)階級(jí)的代言人。當(dāng)然，定位準(zhǔn)的同時(shí)，萬

10、科的產(chǎn)品往往沒什么亮點(diǎn)。萬科對(duì)住宅，尤其是首置、首改類的住宅的理解是走在行業(yè)和市場前列的，產(chǎn)品看著樸實(shí)但好用耐用，反而在銷售 階段沒有什么特別拿得出手的賣點(diǎn)，主要靠出色的前期定位和客群鎖定贏得大勢。所以萬科在營銷上也以規(guī)范動(dòng)作為主，全部使用代理公司銷售，可以說是業(yè)內(nèi)營銷 最規(guī)范的一家開發(fā)商。這也造成一個(gè)有意思的現(xiàn)象，當(dāng)有一個(gè)好的品牌在同一區(qū)域直接競爭時(shí)，萬科往往并不會(huì)成為一個(gè)優(yōu)秀的競爭者。萬科 的管理水平在行業(yè)內(nèi)首屈一指。不像上面說的萬達(dá)的中央集權(quán)、綠城的諸侯分封兩個(gè)極端，萬科在集團(tuán)-區(qū)域-地區(qū)公司三級(jí)管理上的邊界、權(quán)責(zé)劃分相對(duì)比較合理 和明確，對(duì)地區(qū)公司的放權(quán)比較大但集團(tuán)和區(qū)域又有一套管控體

11、系。正因?yàn)槿绱?，萬科領(lǐng)頭人的風(fēng)頭也不像很多其他老板那樣勁，包括上述的王、宋兩位。王石其實(shí) 早在至少6、7年前就沒有對(duì)萬科的實(shí)際控制權(quán)了，被作為精神圖騰和企業(yè)的活logo在用，王石的公眾話題和萬科的業(yè)務(wù)聯(lián)系也是最少的，而實(shí)際掌門人郁亮的 曝光率就更沒法和幾個(gè)大boss相提并論了。整體來說房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平都不怎么樣，這一點(diǎn)上應(yīng)該說國內(nèi)只有萬科、中海、龍湖有真正的大企業(yè)范兒。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)中海龍湖的老大曝光率也是非常非常低的。 作為規(guī)模巨大的企業(yè)，萬科的節(jié)奏感、對(duì)政策大勢的把握以及項(xiàng)目開發(fā)周期的管理堪稱大師級(jí)別，最近動(dòng)蕩的五年也走的比較穩(wěn)當(dāng)，不聲不響的把中國開發(fā)商拉近 千億的世界。單項(xiàng)目上的開發(fā)速

12、度要求沒有萬達(dá)、龍湖那么變態(tài)的高，相對(duì)穩(wěn)健的多，每年整體規(guī)模也以控制為主，很多城市公司到了年底甚至都開始放緩?fù)票P速 度，多 么讓人羨慕嫉妒恨的玩兒法?？傮w來說，中國房地產(chǎn)行業(yè)有萬科這樣的領(lǐng)頭羊，國家幸事。中海：一代宗師中海首先很有歷史底蘊(yùn)，其前身中海建在文革后就作為支援香港建設(shè)而成立，在 港澳承建或者參與過一批又一批重要的工程，包括機(jī)場、迪士尼、填海、駐港部隊(duì)、大型酒店等等。80年代就開始在珠三角、港澳做房地產(chǎn)，本身就成長(chngzhng)在一個(gè)更 優(yōu)質(zhì)更開放的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)環(huán)境里，又是中國最早的房地產(chǎn)興起之地，可以說是行業(yè)起點(diǎn)早，企業(yè)起點(diǎn)高。歷史底蘊(yùn)里最 主要的財(cái)富當(dāng)然是歷史傷痕。上文提過，中

13、海經(jīng)歷了97年亞洲金融風(fēng)暴，當(dāng)年的老總一夜白頭，那時(shí)的中海就開始懂得做周期性操作、現(xiàn)金流管理、成本管控，這 些內(nèi)功到今天國內(nèi)80%的中小開發(fā)商還都不知道是什么東西。中海過冬的時(shí)候節(jié)省到多殘暴的地步呢？A4紙正反面打印使用不說，周邊的空白要裁下來當(dāng)便簽。 這個(gè)(zh ge)意識(shí)比整個(gè)行業(yè)提前了整整十年。周期操作能力通俗的說就是如何在經(jīng)濟(jì)環(huán)境(hunjng)波動(dòng)、政策大勢變化的情況下不僅不受影響，還能殺出重圍。中海，包括新鴻基、和黃等港資開發(fā)商通用的做法是，依靠規(guī) 模和現(xiàn)金流優(yōu)勢，降低開發(fā)速度，有的地在當(dāng)時(shí)看價(jià)格很高，但中海把它放到兩年里去開發(fā)，等銷售的時(shí)候看當(dāng)年的地價(jià)簡直成了白菜價(jià)。為什么別家不

14、能這么像中海這么玩呢？主要是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過來，資金規(guī)模不支持，擴(kuò)張速度高于積累速度。而且實(shí)際情況是恰恰相反的，絕大多數(shù)開發(fā)商都在想方設(shè)法 提高開發(fā)速度。這一點(diǎn)做的最好的又要說龍湖了，龍湖在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)立的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度也是被廣泛模仿的，提出了從支付第一筆土地金到開盤銷售的周期管理方法， 觀念和技術(shù)上都走在了前面，現(xiàn)在基本能做年初在一個(gè)新城市拿地，金九銀十就能開盤收錢，非?？膳隆Ｔ僬f中海的成本管控，在全國也是首屈一指。拿我比較了解的營銷費(fèi)用來說，行業(yè)里大多數(shù)是在2%-3%的水平（營銷費(fèi)用比銷售金額）。比如綠城常年控 制在2.5%，萬科今年(jnnin)大概2.8%。小一點(diǎn)兒的企業(yè)高的一般3.5%到頭了

15、。上文介紹的擴(kuò)張速度比龍湖更快的恒大碧桂園，動(dòng)不動(dòng)能搞出一開盤賣幾十個(gè)億 的項(xiàng)目，背后是巨額營銷費(fèi)用買單的，要到5%上下。龍湖在營銷費(fèi)用上也是出了名的會(huì)用，快速擴(kuò)張階段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”來 說），規(guī)模(gum)穩(wěn)定下來后基本能做到1.9%的樣子，好了，中海登場，慘無人道的1.3%。與此類似的還有管理費(fèi)用(fi yong)、融資費(fèi)用，合稱企業(yè)三費(fèi)，綜合下來，中海要比行業(yè)水平低出5%-10%。什么意思？同樣的地價(jià)，蓋同樣的房子，你賣30000，中?？梢灾毁u28000，不僅賣的比你更快還比你多掙1000。這還僅僅是幾個(gè)小的成本項(xiàng)的影響。龍湖：以一種讓人“看不懂”的方式快速?zèng)_

16、進(jìn)全國一線，可能是被模仿最多的開發(fā)商 龍湖從2006年的30億到2010年的300億，業(yè)績翻十倍只用了四年。能和這一速度匹敵的可能只有碧桂園和恒大了，但后兩者快速發(fā)展的原因相對(duì)比較 清楚，龍湖卻讓很多同行、專家大呼“看不懂”。龍湖可以說是從剛起步、小規(guī)模的時(shí)候就確立了清晰的價(jià)值觀和長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且一直秉承著這些發(fā)展戰(zhàn)略，這一點(diǎn) 對(duì)任何企業(yè)都是非常難能可貴的。頭腦清醒的龍湖非常有耐心，不急于擴(kuò)張，在重慶一地開發(fā)了各個(gè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，打造了完整成熟的產(chǎn)品、管理、人才、文化和營銷體 系，這才開始走出重慶可以說一下山就是高手。同樣穩(wěn)健的是每進(jìn)入一個(gè)城市都深耕細(xì)作，如果全國的大開發(fā)商做一個(gè)

17、排名，用銷售額比城市數(shù)量，相信這個(gè)數(shù) 字龍湖可以排在前三名，很有可能就是第一。戰(zhàn)略清晰還體現(xiàn)在龍湖的財(cái)務(wù)管理，從很早就非常重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健并用財(cái)務(wù)來指導(dǎo)決策，建立制度。08、09年左右龍湖第一次籌劃上市，但遇到金融危機(jī)世 道不好，當(dāng)時(shí)和龍湖一起做IPO的河南建業(yè)堅(jiān)持急于上市，結(jié)果發(fā)行價(jià)只有2塊，龍湖堅(jiān)持沒上，等到10年底上市的時(shí)候發(fā)行價(jià)做到了7塊多。包括現(xiàn)在龍湖的 財(cái)務(wù)操作水平也是業(yè)內(nèi)一流，絕不碰信托，經(jīng)常做海外融資，財(cái)務(wù)成本在全國來說都是最低的之一，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在香港內(nèi)房股中都名列前茅。龍湖的產(chǎn)品力是打入江湖的第一把利劍，園林景觀和物業(yè)服務(wù)在國內(nèi)迅速建立起口碑，樣板區(qū)像夢中騎著白馬的高富帥一樣亮

18、瞎了所有人的眼睛，龍湖的營銷 和產(chǎn)品相得益彰，尤其是在07年前后市場環(huán)境好的時(shí)候，敢溢價(jià)，有氣質(zhì)(qzh)，造夢能力一流，買龍湖房子的過程就像艷遇一樣刺激?！皠e墅(bish)專家”的美譽(yù)也逐漸建立 起來。當(dāng)然不得不提的是，交房后的建筑質(zhì)量和實(shí)際的物業(yè)(w y)服務(wù)水平，會(huì)和展示階段形成一個(gè)難免的落差。上文提到過，在管理體系上龍湖是走在行業(yè)前列的。相比萬科，他的組織架構(gòu)更簡單垂直，沒有“區(qū)域”這一層級(jí)，是集團(tuán)-地區(qū)公司兩層管理，且對(duì)地區(qū)公 司的放權(quán)要更大。龍湖是最早開始做跨行業(yè)高管引入的，尤其是從寶潔（我心目中的職業(yè)經(jīng)理人黃埔軍校），并且最為成功的實(shí)現(xiàn)了矩陣式管理架構(gòu)，為龍湖奠定了 大企業(yè)范兒的

19、氣質(zhì)。也在業(yè)內(nèi)大膽的大規(guī)模使用“學(xué)生兵”賣房子，并且是“聳人聽聞”的無傭金銷售，到現(xiàn)在都沒有一家模仿成功過。龍湖最值得稱道的是簡單直接的企業(yè)文化，不設(shè)副職不設(shè)秘書，討論工作對(duì)事不對(duì)人，提倡不給領(lǐng)導(dǎo)拎包、吃飯聚餐級(jí)別高者買單，公司里所有帶窗戶的位置 都留給開敞工位，年收入上千萬的執(zhí)行董事們辦公室不足十平米而且沒有窗戶，這些在其他公司簡直難以想象。尤其是龍湖有自己的員工論壇，開放包容，什么帖子 都能發(fā)，從不刪貼，讓新進(jìn)龍湖的員工十分驚訝和感慨。上面提到的這些打法，都在被業(yè)內(nèi)廣泛的模仿和學(xué)習(xí)，龍湖的人才流失這幾年也是非 常高的，堪比萬達(dá)在商業(yè)領(lǐng)域的狀況。龍湖自己則是初期學(xué)萬科，中段學(xué)綠城，現(xiàn)在主要學(xué)

20、習(xí)中海和新鴻基因?yàn)橥砣虢?，龍湖?duì)市場波動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力還不 足，08年行業(yè)危機(jī)時(shí)龍湖的資金鏈也一度岌岌可危，而中海則是經(jīng)歷過97年金融風(fēng)暴的老宗師。上面全文沒有提到的是龍湖的創(chuàng)立者吳亞軍，實(shí)際上大量的戰(zhàn)略、企業(yè)性格都有著她深深的烙印。她也是我個(gè)人所知道的、中國企業(yè)家里（不僅是地產(chǎn)行業(yè)）最低調(diào)的老板，沒有之一。最后的招商和華僑城兩家，了解的就不多了，而且我也納悶為什么會(huì)和上面幾家放在一起來對(duì)比。簡單說兩句。招商地產(chǎn)背后的集團(tuán)歷史長背景硬，做地產(chǎn)在我看來有點(diǎn)兒玩兒票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，沒有要窮兇極惡掙錢的樣子。華僑城在國內(nèi)獨(dú)樹一幟，以歡樂谷為代表用主題地產(chǎn)炒熱一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，再跟進(jìn)做住宅銷

21、售，區(qū)域打造能力一流，產(chǎn)品中規(guī)中矩，營銷相對(duì)不夠給力，沒有做出足夠有影響力的聲音來。規(guī)模發(fā)展的速度比我預(yù)計(jì)的要慢的多，個(gè)中原因就不好猜測了。萬達(dá)房地產(chǎn)之外的“明日帝國” HYPERLINK javascript:void(0) 王健林發(fā)表中國房地產(chǎn)市場未來只有十年黃金時(shí)間(hung jn sh jin)的悲觀言論同時(shí)，已對(duì)關(guān)乎萬達(dá)未來的產(chǎn)業(yè)下了重注。萬達(dá)是中國最能將不同(b tn)業(yè)務(wù)都做到第一的公司：全球最大的院線公司、全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司、全球持有5星級(jí)酒店最多的業(yè)主而且，從進(jìn)入該行業(yè)到成為行業(yè)第一(dy)，萬達(dá)集團(tuán)所用時(shí)間都不超過15年。即便有多項(xiàng)全球第一的業(yè)務(wù)，萬達(dá)賴以起家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

22、仍是其目前最主要的收入來源。萬達(dá)集團(tuán)董事長 HYPERLINK /peoplestar/236/index.shtml 王健林迫切地希望降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，他的目標(biāo)是七年之后以商業(yè)地產(chǎn)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入降到50%以下。萬達(dá)接下來希望做到第一的業(yè)務(wù)是文化旅游產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)咄咄逼人的雄心確實(shí)在彰顯，而與這些“霸業(yè)”相對(duì)應(yīng)的，就是一筆筆驚人投入。僅萬達(dá)今年的項(xiàng)目投資列資就超過2900億元，而其2012年全年總收入也才1097億元。但投資額迅速膨脹的萬達(dá)究竟能否復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功？“賣房子”仍然是根本王健林最近為房地產(chǎn)業(yè)做出悲觀預(yù)言，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的高速成長時(shí)期未來只有10年左右，15到20年之

23、后，“這個(gè)市場就倒了”。但對(duì)于想做百年企業(yè)的王健林來說，這個(gè)時(shí)間按顯然不夠長。王健林提出的目標(biāo)是，2020年公司總收入6000億元，文化旅游產(chǎn)業(yè)收入至少達(dá)到800億元，房地產(chǎn)收入要降到50%以下。對(duì)于并未正式上市的萬達(dá)而言，它的成本賬外界并不容易算出來。王健林也大方承認(rèn)，一個(gè)500億元的項(xiàng)目，土地等初期投資約50億元，萬達(dá)自有資金、 HYPERLINK /money/bank/ 銀行貸款、商戶回款等三方面構(gòu)成整個(gè)投資的主要資金來源也就是說，看上去天文數(shù)字般的投資，真正需要萬達(dá)自掏腰包的占比并不多。但有一筆賬卻是相對(duì)好算的。自2000年萬達(dá)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、2008年開始進(jìn)入旅游地產(chǎn)以及文化地產(chǎn)

24、以來，若干次轉(zhuǎn)型過后，萬達(dá)收入真正的核心支柱是什么？萬達(dá)公布的2013年上半年業(yè)績報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)公司上半年收入567.2億元，而另外三項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)酒店、文化旅游、連鎖百貨總共收入也才只有百億元出頭（如果加上2012年收購的美國AMC的上半年收入13.43億 HYPERLINK /money/forex/index.htm 美元，則此三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的上半年總收入接近200億元）。而上半年商管公司租金收入36.7億元，由于地產(chǎn)收入一般主要來源于售賣和租金，因此萬達(dá)上半年“賣房子”的收入極有可能達(dá)到530億元。而從具體的項(xiàng)目看，以萬達(dá)文化旅游轉(zhuǎn)型代表武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目為例，其總建筑面積達(dá)340萬平方米，

25、其中住宅地產(chǎn)就占155萬平方米，接近一半。從武漢市的土地交易網(wǎng)上可以看到，2010年萬達(dá)此區(qū)域多次拿地的地面單價(jià)都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴騰訊財(cái)經(jīng)，2010年武漢市執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)，一級(jí)商業(yè)用地是12983元/平米，一級(jí)住宅用地5848元/平米，作為政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，萬達(dá)拿地價(jià)格不可能這么高，極可能政府有稅收以及補(bǔ)貼名義對(duì)沒有特別優(yōu)惠的拿地價(jià)格對(duì)萬達(dá)進(jìn)行補(bǔ)償。而王健林本人在其他場合也提到過：“我們拿地的成本比所有企業(yè)都便宜很多，至少便宜一半，邀請(qǐng)我們和我們選擇去的項(xiàng)目比例是3：1或者4：1?！倍词故菦]有任何(rnh)補(bǔ)貼與優(yōu)惠，15000-

26、18000元/平方米的地面單價(jià)再算上項(xiàng)目的容積率，萬達(dá)武漢中央文化區(qū)內(nèi)的建筑露面地價(jià)平均約3600元/平方米，而純住宅項(xiàng)目的樓面地價(jià)可以達(dá)到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區(qū)的住宅樓宇最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)26000元/平方米，與本項(xiàng)目2011年08月23日第一次對(duì)外報(bào)出的19000元相比，28個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時(shí)，中央文化區(qū)所在的武昌區(qū)所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)只有9,031.4元/平方米。此區(qū)域內(nèi)還有8座共45萬平方米建筑面積的寫字樓項(xiàng)目，目前絕大多數(shù)已經(jīng)銷

27、售告罄(o qn)。僅以住宅和寫字樓200萬平方米，銷售均價(jià)26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經(jīng)可以回收中央文化區(qū)項(xiàng)目全部500億元的投資。而據(jù)其他媒體報(bào)道，在萬達(dá)同樣已經(jīng)開售的西雙版納國際度假區(qū)，銷售(xioshu)物業(yè)的面積達(dá)到400萬平方米，按照現(xiàn)在4500元/平方米的單價(jià)，也可以收回180億元的投資?？偼顿Y200億元的萬達(dá)長白山旅游度假區(qū)，規(guī)劃了400多萬平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價(jià)，都可以收回超過120億元的投資。“這還只是因?yàn)殚L白山項(xiàng)目剛開業(yè)，人們認(rèn)識(shí)還不夠，才賣3000多?！蓖踅×终f，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個(gè)投資收回來了。今年開

28、工的幾個(gè)萬達(dá)城也同樣依照此模式，4月底開工建設(shè)的哈爾濱萬達(dá)城，文化旅游項(xiàng)目都還看不到，但是已經(jīng)于8月10日 HYPERLINK /astock/ggcx/SNDA.OQ.htm 盛大開盤。而6月18日開工的南昌萬達(dá)城，現(xiàn)在也已經(jīng)開啟了精品商鋪的全城認(rèn)購。盡管宣稱要向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，每個(gè)萬達(dá)旅游文化城的投資量級(jí)已經(jīng)由此前一個(gè)萬達(dá)廣場幾十億元上升到幾百億元，然而無論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現(xiàn)金流回籠的根本“賣房子”是沒有動(dòng)搖的。當(dāng)人們?cè)谡f萬達(dá)是打著文化旅游的旗號(hào)做房地產(chǎn)銷售的事實(shí)時(shí)，王健林不無自豪的回應(yīng)：“我其實(shí)是在用房地產(chǎn)養(yǎng)文化旅游?！贝笙竽芊耢`活轉(zhuǎn)身目前有著房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回籠的保駕護(hù)航

29、，萬達(dá)對(duì)文化旅游進(jìn)行投資探索，其實(shí)是相對(duì)容易的，艱難的挑戰(zhàn)卻在于當(dāng)房地產(chǎn)銷售占到總收入一半以下時(shí)，萬達(dá)是否能成為所布局的其他行業(yè)的真正玩家？即如武漢中央文化區(qū)兩個(gè)文化旅游項(xiàng)目漢秀劇場和科技電影院投資達(dá)到60億元，但王健林對(duì)其投資回報(bào)是很有信心的，他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示：“比如說投一個(gè)電影院35億，非常高，但我們是經(jīng)過反復(fù)的保守計(jì)算，就算收入5個(gè)億，其成本也就是1個(gè)億，主要就是耗電以及一些簡單的管理或者稅金成本，10年之內(nèi)能夠還本付息。而國外已有的模式可以給我們參考，大概估算一下一天能接待多少，再乘以一個(gè) HYPERLINK /money/insurance/index.htm 保險(xiǎn)系數(shù)，這是有一個(gè)測

30、算的，再把成本控制得非常嚴(yán)格。這個(gè)模式是經(jīng)過測算的，不然的話也不敢投資?！罢嬲膶?shí)際經(jīng)營效果還有待明年漢秀劇場真正開幕后才能驗(yàn)證。即使影院劇場這類項(xiàng)目的經(jīng)營要求相對(duì)簡單。但在零售業(yè)態(tài)上，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型就摔過大跟頭。萬達(dá)自營的萬千百貨被業(yè)內(nèi)人士說是常年虧損、從未真正盈利。萬達(dá)在2011年時(shí)已將萬千百貨的名字換掉，全部整改成萬達(dá)百貨。迄今，萬達(dá)仍然在零售地產(chǎn)的運(yùn)營上不斷探索。去年三季度，萬達(dá)廣場決定調(diào)整二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，并在今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)萬達(dá)廣場進(jìn)行試點(diǎn)，今年四季度以后(yhu)開業(yè)的萬達(dá)廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個(gè)

31、廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。而據(jù)贏商網(wǎng)稱，萬達(dá)已經(jīng)在武漢中央文化區(qū)開業(yè)的奢侈品購物中心里，此前已簽好約的LV、Prada和Chanel品牌仍未見入駐。在中國(zhn u)奢侈品市場增速放緩，各奢侈品牌對(duì)門店擴(kuò)張進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，萬達(dá)的預(yù)期與品牌的實(shí)情恐怕出現(xiàn)了溝壑有業(yè)內(nèi)分析人士(rnsh)對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)稱：“萬達(dá)就是靠賣房子，你看它其他所謂轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)有哪項(xiàng)是真正做好的？”這個(gè)說法可能有失偏頗，電影院萬達(dá)至少經(jīng)營得還不錯(cuò)。但對(duì)于其它各項(xiàng)業(yè)務(wù)，由于缺乏公開的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，孰虧孰贏還真不好說。目前，萬達(dá)在建或開業(yè)的文化旅游項(xiàng)目已有武漢中央文化區(qū)、長白山旅游國際度假村、西雙版納國際度假村、哈爾濱文化旅游城、南昌文化旅游城，剛與當(dāng)?shù)卣灱s的還有桂林文化旅游城。為此，萬達(dá)也已收購3家旅行設(shè)為其補(bǔ)充客源。在院線之外，萬達(dá)的影視制作公司現(xiàn)在每年都要保持8部影片和10部電視劇的投資量，質(zhì)量先不論，但至少要先成為一個(gè)有誠意的玩家。在萬達(dá)身上，匯聚的那些全球第一的光環(huán)，讓人仿佛看到一個(gè)重合了迪士尼、環(huán)球影城、 HYPERLINK /astock/ggcx/SPG.N.htm 西蒙地產(chǎn)那些世紀(jì)企業(yè)的