淺析未來房價(jià)的走勢3400字

1、淺析將來房價(jià)的走勢3400字 摘要：很長時(shí)間來，我國房價(jià)一直保持高位運(yùn)行。自2022年從緊的宏觀經(jīng)濟(jì)政策施行以來，一些主要城市房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌。但隨后不斷有國家將放松宏觀調(diào)控的報(bào)道，房價(jià)走勢撲朔迷離。本文主要從宏觀環(huán)境、微觀機(jī)制兩方面進(jìn)展分析，并提出自己對將來房價(jià)走勢的分析判斷。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 寡頭壟斷市場 價(jià)格聯(lián)盟 行業(yè)洗牌 一、高房價(jià)的危害1導(dǎo)致貧富分化，影響社會和諧。早在18世紀(jì)，中國還是世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的時(shí)候，市場經(jīng)濟(jì)的鼻祖，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)?斯密就曾斷言中國不會再有開展?jié)摿α?。其根?jù)主要是兩點(diǎn)：一是中國閉關(guān)鎖國；二是中國貧富分化嚴(yán)重。果然，隨后太平天國、義和團(tuán)運(yùn)動

2、等此起彼伏，中國陷入了長期的兵荒馬亂，民生涂炭時(shí)期。而在21世紀(jì)的中國，貧富分化再次抬頭。根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2022年我國代表貧富差距的重要指標(biāo)基尼系數(shù)達(dá)0.47，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過0.4的國際戒備線。而房價(jià)的持續(xù)上漲正是導(dǎo)致貧富分化的罪魁禍?zhǔn)住?影響資源的優(yōu)化配置，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)空洞化。由于房價(jià)的持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)遍地是黃金的暴利行業(yè)，許許多多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)產(chǎn)介入。銀行也把房地產(chǎn)貸款作為其主要的利潤增長點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款不但金額大，而且相對來說風(fēng)險(xiǎn)小，與其他貸款比屬于優(yōu)質(zhì)貸款。當(dāng)大量資金投向房地產(chǎn)時(shí)，那些真正需要貸款扶持的消費(fèi)部門自然得不到滿足，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空洞化。3不利于刺激內(nèi)需?！懊褚跃訛榘玻袊?/p>

3、似乎天生就有買房情結(jié)。面對高聳的房價(jià)，許多人都是傾其前半生所有，背負(fù)后半生負(fù)債來購房置業(yè)的，從而淪為“房奴。高房價(jià)不僅套住了一個(gè)小家庭，有時(shí)甚至是幾個(gè)家庭。小兩口購房結(jié)婚，不僅雙方父母要勒緊褲腰帶，可能連父母的父母都要省吃儉用。房價(jià)越高，對消費(fèi)的擠出效應(yīng)越大，這嚴(yán)重影響了“十一五提出的“消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)的政策目的的實(shí)現(xiàn)。4不利于三農(nóng)改革。三農(nóng)改革的重中之重是增加農(nóng)民收入，但以農(nóng)村現(xiàn)有的資源，現(xiàn)有條件，要增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差異是不可能的，唯一的途徑就是打通農(nóng)民工進(jìn)城的通道，讓農(nóng)民工進(jìn)城。但過高的房價(jià)及房租使他們望樓生畏，嚴(yán)重打擊了他們進(jìn)城的積極性。5高房價(jià)增加了企業(yè)的運(yùn)營本錢，降低了城市競爭力。

4、在深圳、杭州等地，高企的房價(jià)是企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)面臨宏大的征地本錢而不得不紛紛“外逃，許多優(yōu)秀人才也因不愿淪為房奴而望而卻步。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀人才的外流必然降低城市的競爭力。6泡沫經(jīng)濟(jì)的陰霾。有關(guān)專家通過研究發(fā)現(xiàn)，這幾年發(fā)生在中國的房價(jià)暴漲，在產(chǎn)生背景、資金運(yùn)作、市場跟風(fēng)、銀行相應(yīng)的“金融創(chuàng)新等方面都與上世紀(jì)九十年代初發(fā)生在日本的泡沫經(jīng)濟(jì)有驚人的相似之處。日本著名作家、研究日本泡沫經(jīng)濟(jì)最著名的學(xué)者吉川元忠曾說，泡沫經(jīng)濟(jì)給日本帶來的損失達(dá)兩萬億美元，就其損失比例而言，與第二次世界大戰(zhàn)日本的損失相當(dāng)。 二、房價(jià)久降不下的原因分析一地方政府自身利益驅(qū)動導(dǎo)致宏觀調(diào)控在執(zhí)行過程中被軟化在目前的土地分級管理體

5、制下，土地的出讓控制在各級地方政府手中，土地出讓金的70%屬于地方政府，土地出讓收入成為地方政府的一筆非常重要的經(jīng)濟(jì)來源，地方政府成為開展房地產(chǎn)的最大收益人。另外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，對經(jīng)濟(jì)增長及提供就業(yè)方面奉獻(xiàn)大，在當(dāng)前追求政績以及國家片面強(qiáng)調(diào)GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的畸形鼓勵(lì)下，很多宏觀調(diào)控政策到了地方便無法執(zhí)行或被大打折扣。二我國房地產(chǎn)市場的寡頭壟斷性質(zhì)“寡頭意味著“很少的賣者，寡頭市場顧名思義就是很少的賣者對市場產(chǎn)品價(jià)格與產(chǎn)量具有較強(qiáng)控制力的市場。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，寡頭市場有兩個(gè)顯著特征：一是為數(shù)不多的賣者。二是賣者之間互相依賴。1我國房地產(chǎn)寡頭壟斷的形成1土地市場的國家壟斷和政府管制不當(dāng)導(dǎo)致行

6、政性壟斷：我國土地一級市場由國家獨(dú)家壟斷經(jīng)營，國家實(shí)行土地批租制度。在一個(gè)房地產(chǎn)工程開發(fā)前，房地產(chǎn)商需要辦五個(gè)證，總共要蓋二十幾個(gè)章，涉及城市規(guī)劃、房管、國土資源、工商、稅務(wù)、交通等部門，審批時(shí)間長達(dá)一兩年，這位政府官員設(shè)租以及房地產(chǎn)商的尋租提供了廣闊的時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)成為官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的溫床，同時(shí)也為該市場的進(jìn)入設(shè)置了一道高高的壁壘，形成行政性壟斷2環(huán)形競爭導(dǎo)致區(qū)位市場的寡頭壟斷產(chǎn)業(yè)組織理論的環(huán)形空間競爭選址模型認(rèn)為，當(dāng)存在進(jìn)入的固定本錢，特別是存在進(jìn)入壁壘時(shí)，市場中的企業(yè)是有限的。由于區(qū)位差異化的存在以及運(yùn)輸本錢等差異，企業(yè)真正的競爭對手只是其區(qū)位鄰近的企業(yè)。在房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)的不

7、可挪動性，使每個(gè)工程都是獨(dú)一無二的、不可替代的，區(qū)位較遠(yuǎn)的企業(yè)之間其產(chǎn)品替代性大大降低。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭主要是工程鄰近的企業(yè)之間的競爭。這樣就為區(qū)位市場開發(fā)行使壟斷力量索取壟斷高價(jià)提供了條件。2房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格聯(lián)盟價(jià)格指導(dǎo)制謝勒爾的產(chǎn)業(yè)組織理論提出了“市場構(gòu)造市場行為市場績效的范式，即市場構(gòu)造決定市場行為，進(jìn)而決定市場績效的根本分析思路。在房地產(chǎn)市場，先期進(jìn)入某個(gè)小區(qū)的開發(fā)商首先會將房價(jià)標(biāo)得高高的，他并不急于賣出。后期進(jìn)入的房地廠商不但不會降價(jià)，反而實(shí)行價(jià)格跟隨策略，將房價(jià)標(biāo)的更高。處于完全弱勢的購房者逐漸地承受了高價(jià)的理由開場購置，前期因價(jià)格太高而空置的房地產(chǎn)商不但沒有受損反而因?yàn)榉績r(jià)上

8、升而大賺特賺。由于政府官員、銀行指導(dǎo)的深度參與，使得房地產(chǎn)商對房價(jià)的控制力越來越強(qiáng)。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)商獲得了壟斷高價(jià)，獲得了暴利。而廣闊的購房者不幸淪為房奴。 三、將來我國房價(jià)走勢之猜測一方面高房價(jià)帶來一系列嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題，另一方面由于政府行為不標(biāo)準(zhǔn)及房地產(chǎn)本身的寡頭壟斷性質(zhì)，兩者互相作用的結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商對市場價(jià)格具有較強(qiáng)的控制力，房價(jià)久降不下。自去年年中以來，政府先后出臺了多項(xiàng)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)展調(diào)控，特別是去年九月底推出的第二套按揭貸款的限制政策，市場急轉(zhuǎn)直下，目前深圳、廣州以及珠三角等一線城市房價(jià)出現(xiàn)了20%30%的回落。但在許多二、三線中小城市房價(jià)不但不跌反而還在攀升之即，報(bào)

9、刊雜志不斷爆出“斷供潮、“崩盤論并傳言政府將放寬宏觀調(diào)控政策，讓許許多多“望跌欲穿的購房者再度陷入迷茫，房價(jià)走勢撲朔迷離。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)相對較長的調(diào)整階段，房價(jià)回落遠(yuǎn)未完畢。1是控制通貨膨脹的需要。七月份，決策層為宏觀經(jīng)濟(jì)的定調(diào)由此前的“雙防防止經(jīng)濟(jì)增長過熱和防止全面通脹改為“一保一控保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長和控制物價(jià)過快增長，并仍把控制物價(jià)上漲放在首要位置。雖然自五月份以來CPI連續(xù)三個(gè)月回落，但PPI卻不斷攀升，其月份同比上漲10.09%，漲幅創(chuàng)12年新高。隨成品油、電、煤等管制價(jià)格的不斷市場化，今后通脹的壓力仍然宏大，中央政府最近明確申明，盡管有四川地震，但現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策不會

10、放松。國家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)字顯示，1-7月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長27.3%，高于市場預(yù)期。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占三分之二。打壓房價(jià)，控制房地產(chǎn)投資是抑制通貨膨脹所必需的。當(dāng)前雖然深圳等一線城市房價(jià)明顯下跌，但全國大多數(shù)城市仍在上漲，并且目前誘發(fā)房價(jià)上漲的因素仍然很多，一旦放松可能前功盡棄。相信政府將汲取以往每一次調(diào)控政策出臺后只經(jīng)歷短暫的調(diào)整房價(jià)就反彈的教訓(xùn)，將房地產(chǎn)調(diào)控向縱深化推進(jìn)。2是抑制國際熱錢流入的需要。人民幣升值導(dǎo)致國際熱錢流入。一季度，外匯儲藏新增1539億美元，較上年同期多增182億美元，每小時(shí)增加約1000萬美元。4月末，外匯儲藏達(dá)1.76萬億美元，比日本、韓國、臺灣和香港的總和還多。北大教授韓秀云認(rèn)為“熱錢進(jìn)入的規(guī)模和速度，成為決定中國經(jīng)濟(jì)短期挫折的速度