房地產(chǎn)高管班講義預(yù)算與成本王智勇

1、主講人：王智勇 博士(bsh)房地產(chǎn)企業(yè)(qy)全面預(yù)算管理與動態(tài)成本控制共五十四頁開篇(kipin)語當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向(qngxing)越來越嚴重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的管理控制力息息相關(guān)，不注重管理控制的企業(yè)都將被淘汰出局，管理控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。共五十四頁企業(yè)(qy)利潤趨薄利潤時間(shjin) (年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產(chǎn)品時代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注成本關(guān)注品牌與形象理念與價值觀成本領(lǐng)先戰(zhàn)略共五十四頁企業(yè)(qy)利潤趨薄各專業(yè)(zhuny)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力管

2、理能力共五十四頁財務(wù)管理房地產(chǎn)企業(yè)和其他(qt)行業(yè)在財務(wù)管理上有何不同？共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)財務(wù)管理特點管理(gunl)現(xiàn)狀：有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，資金管理多頭、分散，資金無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)財務(wù)管理特點管理現(xiàn)狀：會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)(shxi

3、n)管理上的需求尚有較大差距。共五十四頁全面預(yù)算(y sun)管理房地產(chǎn)企業(yè)(qy)共五十四頁全面(qunmin)預(yù)算管理全面預(yù)算管理 (Master Budgeting Management)全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制，以便(ybin)有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。關(guān)鍵詞：控制、考核、目標(biāo)導(dǎo)向資源活動目標(biāo)全面預(yù)算管理共五十四頁全面(qunmin)預(yù)算編制過程高管層事業(yè)部/職能部門各部門上報業(yè)務(wù)總結(jié)、明年(mngnin)業(yè)績預(yù)期與粗預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)批示下達目標(biāo)，下發(fā)詳細的預(yù)算表單 各個部門上報詳細工作計劃和預(yù)算 C

4、 部門業(yè)務(wù)總結(jié)、明年業(yè)績預(yù)期與粗預(yù)算總結(jié)/計劃模板及所附表單B 預(yù)算啟動D 高管與業(yè)務(wù)部門討論業(yè)務(wù)發(fā)展重點與相關(guān)業(yè)務(wù)目標(biāo) E 各部門編制詳細的計劃與預(yù)算 F 財務(wù)部匯總數(shù)據(jù)，編制預(yù)算A 預(yù)算準備財務(wù)預(yù)算表單共五十四頁目標(biāo)(mbio)與預(yù)算自由現(xiàn)金流量經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量預(yù)計(yj)資本性支出平衡“三張表”平衡三因素：規(guī)模、盈利與 (財務(wù))風(fēng)險綜合收入和成本兩個方面 大多數(shù)企業(yè)的選擇現(xiàn)金流導(dǎo)向KPI導(dǎo)向利潤導(dǎo)向共五十四頁預(yù)算導(dǎo)向成本導(dǎo)向收入導(dǎo)向利潤導(dǎo)向現(xiàn)金流導(dǎo)向預(yù)算起點預(yù)算依據(jù)管理重點預(yù)算導(dǎo)向(do xin)決定了預(yù)算模式目標(biāo)(mbio)與預(yù)算共五十四頁各項費用(fi yong)預(yù)算(y sun)成

5、本預(yù)算預(yù)算損益表用品采購計劃庫存計劃生產(chǎn)線安排計劃薪酬計劃資產(chǎn)計劃資金計劃人力成本預(yù)算生產(chǎn)計劃生產(chǎn)成本預(yù)算固定成本預(yù)算收入預(yù)算銷售計劃市場預(yù)測各項費用預(yù)算成本預(yù)算預(yù)算損益表用品采購計劃用品采購計劃采購計劃庫存計劃庫存計劃生產(chǎn)線安排計劃生產(chǎn)線安排計劃薪酬計劃資產(chǎn)計劃資金計劃人力成本預(yù)算生產(chǎn)計劃生產(chǎn)計劃生產(chǎn)成本預(yù)算固定成本預(yù)算收入預(yù)算銷售計劃市場預(yù)測計劃與預(yù)算共五十四頁全面預(yù)算管理是一套系統(tǒng)的方法，它通過合理分配人力、物力和財力等資源協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)實施進度，控制費用(fi yong)支出，并預(yù)測現(xiàn)金流量和利潤。全面預(yù)算(y sun)管理共五十四頁實施(shsh)預(yù)算管理應(yīng)具備的

6、基本條件共五十四頁基礎(chǔ)不完全(wnqun)具備，還做預(yù)算嗎，怎么辦？全面預(yù)算(y sun)管理共五十四頁全面(qunmin)預(yù)算管理強調(diào)(qing dio)管理基礎(chǔ)，分階段實施預(yù)算，分階段體現(xiàn)效果持續(xù)改進階段1初步搭建期階段2體系改進期階段3功能完善期初期成熟預(yù)算成熟度短預(yù)算運行時長功效簡化配套管理提升穩(wěn)定運行再升華長初步搭建國內(nèi)企業(yè)共五十四頁選準預(yù)算(y sun)主題預(yù)算(y sun)管理的授權(quán)與監(jiān)督體系建立全面預(yù)算管理組織建立預(yù)算管理考核體系確定預(yù)算管理目標(biāo)明確全面管理流程全面預(yù)算基本設(shè)計全面預(yù)算管理共五十四頁全面(qunmin)預(yù)算管理全面預(yù)算編制體系，程序(chngx)、表格有簡有繁-

7、分專業(yè)-圍繞管理重點圍繞業(yè)務(wù)計劃編制預(yù)算-計劃報告書與計劃表提煉管理信息-管理表預(yù)算管理也要注重成本效益原則全面預(yù)算報告體系共五十四頁預(yù)算種類方法要點固定預(yù)算適用于固定成本費用預(yù)算的編制。固定成本費用的劃分。彈性預(yù)算適用于變動成本費用預(yù)算的編制。變動成本費用的劃分，對于某些選擇性固定成本費用預(yù)算也可也考慮用這種方法編制。增量預(yù)算適用于影響因素簡單和以前年度基本合理的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用增量法，可以減少預(yù)算編制的工作量，但應(yīng)詳細說明增減變動原因。零基預(yù)算適用于以前年度可能存在不合理或潛力比較大的預(yù)算指標(biāo)編制。使用周期不宜過短，否則會增加工作量。定期預(yù)算適用于固定資產(chǎn)、部門費用、咨詢費、保險費、

8、廣告費等預(yù)算的編制。合理使用定期預(yù)算，可以減少預(yù)算編制的工作量。滾動預(yù)算適用于定期預(yù)算以外的指標(biāo)預(yù)算的編制。通常按季度滾動，每季度第三個月中旬著手滾動預(yù)算工作。確定預(yù)算適用于預(yù)算期穩(wěn)定的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用此方法，可以減少預(yù)算編制工作量。概率預(yù)算適用于預(yù)算期變化大的預(yù)算指標(biāo)的編制，也適合長期預(yù)算的編制。運用加權(quán)平均方法計算期望值。全面(qunmin)預(yù)算編制方法與要點共五十四頁全面預(yù)算的程序(chngx)與周期預(yù)算程序是預(yù)算體系構(gòu)建的核心，是預(yù)算具體運行的載體：預(yù)算管理程序，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可；集團預(yù)算特別關(guān)注預(yù)算目標(biāo)、審批與信息反饋。始于預(yù)算目標(biāo)，終于預(yù)算考核，將預(yù)算與經(jīng)營目標(biāo)及業(yè)績評價相

9、聯(lián)系，體現(xiàn)對目標(biāo)實現(xiàn)過程的管理；預(yù)算周期循環(huán)往復(fù)(xn hun wng f)，貫穿始終。共五十四頁動態(tài)(dngti)成本控制與管理房地產(chǎn)企業(yè)(qy)共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)成本控制鏈項目(xingm)發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售項目盈利目標(biāo)共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)成本特點房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：施工企業(yè)的確定與控制設(shè)計(shj)單位的確定與控制造價咨詢公司的確定與控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)成本特點成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益消除無效成本，提升投資價值。 成本控制不等于省錢，花得多會浪

10、費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；避免(bmin)價值不平衡造成的浪費（怎么花錢）共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)成本(chngbn)特點土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)(sh q)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本共五十四頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)成本特點土地(td)成本前期費用建安工程成本開發(fā)間接費營業(yè)費用公司管理費用財務(wù)費用項目發(fā)展成本共五十四頁成本形成的重要(zhngyo)階段劃分成本(chngbn)對象 歸集開發(fā)成本確認完工標(biāo)準實際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調(diào)整后續(xù)成本共五十四頁核算(h sun)流程企業(yè)成本核算

11、的一般程序如下：1.對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途(yngt)及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2.對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。共五十四頁核算(h sun)流程3.對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)

12、的成本費用待其實際銷售時再予扣除。4.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予(zhny)在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。5.對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。共五十四頁成本對象(duxing)的確定原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能

13、夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個(y )成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。共五十四頁成本對象的確定(qudng)原則（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行(jnxng)核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯

14、差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。共五十四頁成本對象的確定(qudng)原則案例資料：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計28層，14層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立(dl)規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？共五十四頁成本核算房地產(chǎn)項目全開發(fā)成本管理的內(nèi)容土地成本及相關(guān)費用前期性費用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套(pi to)費用（紅線外大市政配套(pi

15、 to)）工程建安成本室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政）公共配套成本期間費用其他共五十四頁開發(fā)(kif)成本核算內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容一、土地成本1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉(zhuǎn)讓費支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費、契稅、土地使用費等共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容二、前期費用2-1勘察費用包括：1、勘察方案的設(shè)計和咨詢；2、勘察實施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。2-2規(guī)劃設(shè)計費項目立項后的設(shè)計招標(biāo)費、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、景觀設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)

16、計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案咨詢及評審費。2-3報批報建費項目整體報批報建費:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、“兩證一書”申報費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止費、墻改基金、路口開設(shè)費、占道費等。2-4造價咨詢服務(wù)費支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費用。2-5工程監(jiān)理費2-6臨時工程費包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發(fā)生的費用；2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)

17、計、建造、裝飾等費用；3、其他共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計入此項費用內(nèi)，不計入地下室工程費。包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填；2、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項工程的電纜

18、在地下室內(nèi)敷設(shè)時，不計入地下室工程費。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃氣管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃氣管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機、負荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)

19、生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報警閥、防排煙風(fēng)機、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝3-1-12中水處理設(shè)備及安裝3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝3-1-143-1-15增容費其他共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容3-2環(huán)境工程3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)

20、內(nèi)的崗?fù)ぁ和瘶穲@、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容3-3公共配套設(shè)施3-3-1地下室工程費含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項工程，設(shè)在地下室內(nèi)時，不計入地下室工程費內(nèi)。3-3-

21、2架空層工程費包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費用。3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。3-3-7其他共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-1基礎(chǔ)工程費包括土方、地基處理、降水護坡等基礎(chǔ)工程3-4-2單體土建工程費3-4-3單體安裝工程費3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝3-4-3

22、-3采暖工程包括散熱器及管道安裝3-4-4土建專業(yè)分包工程費用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑3-4-4-1外立面、門窗3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。共五十四頁費用項目名稱明細內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-5安裝專業(yè)分包工程費主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。3-4-5-1空調(diào)工程包括主機、冷水機組、新風(fēng)機組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及

23、轎廂裝修。3-4-5-3燃氣工程單體內(nèi)的燃氣管道及自動抄表切斷系統(tǒng)。3-4-5-4電話工程3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃氣抄表以外的所有抄表系統(tǒng)3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包3-4-6其他包括：分包照管

24、費、甲購材料采保費、進度獎、質(zhì)量獎等。共五十四頁開發(fā)(kif)成本核算內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容四、紅線外市政工程費及市政配套費小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等。五、期間接費4-1管理費用4-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、售樓機構(gòu)費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、售后服務(wù)基金等。4-3財務(wù)費用共五十四頁成本管理的立足點-確定(qudng)與控制合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價原則，沒有準確只有合理（計算準確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。成本的決定因素：外部-市場；內(nèi)部-產(chǎn)品定位。成本的影響因素

25、：諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;（如，資金、進度、協(xié)調(diào)）成本確定的方法(fngf)：決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場。共五十四頁成本(chngbn)管理的立足點-確定與控制有效控制動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀褐贫繕?biāo)、偏差測定(cdng)、修正。有效控制的前提：目標(biāo)要合理實在，實際結(jié)果要及時反饋。能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就

26、可以說在控制之中。共五十四頁成本(chngbn)管理的幾個問題1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；2.成本控制忽視重點： 只重視“顯性成本”的控制，而忽略對“隱性成本”的控制；3.成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項目施工階段過程的 “事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視；4.成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項目費用開支當(dāng)作成本控制的主要(zhyo)手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項目的最終實際開發(fā)成本大大增加，利潤

27、降低，增加了項目后期開發(fā)風(fēng)險。共五十四頁基本概念目標(biāo)成本：項目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。責(zé)任(zrn)成本：主要解決成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。共五十四頁成本的動態(tài)(dngti)管理目標(biāo)成本確定后，即進入成本的動態(tài)管理階段：每一項招標(biāo)、采購、外包，都要與目標(biāo)成本明細項進行對照，確?？刂圃谀繕?biāo)成本內(nèi)。即使有一兩項突破，也要考慮要在其他項找回來，綜合(zngh)平衡。對于彈性較大的期間費用,如開發(fā)間接費、銷售費

28、用、財務(wù)費用，則與相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，進行控制。負責(zé)成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具項目動態(tài)成本信息報告反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。共五十四頁成本(chngbn)控制目前絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個預(yù)算審核部門或合約部門，負責(zé)項目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都歸屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設(shè)計甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多(xdu)開發(fā)商都難以回答清楚。共五十四頁到底(do d)誰是成本控制的核心部門？觀 點 一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進行詳細的核算，與承建單位進行商務(wù)談判、造價談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價格。觀 點 二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成