昆明王旗營項目營銷概念案ppt課件

1、工程開發(fā)方向定位案益新地產(chǎn) 王旗營工程全 案 框 架工程基地感受工程目的分析工程戰(zhàn)略方向確定怎樣實現(xiàn)目的？市場研討？有效的市場研討？工程基地性質(zhì)確定工程怎樣做？產(chǎn)品怎樣做？住宅？商業(yè)？市場調(diào)查是市場營銷中的重要根底部分！絕對不能單純的作為完全導(dǎo)向功能對的任務(wù)方式信息處置的才干針對工程的市場調(diào)研工程基地研討開發(fā)商需求研討市場研討競爭對手研討客戶研討豐富的操盤閱歷對市場與客戶的認知度長期積累的符合經(jīng)濟規(guī)律的順應(yīng)昆明房地產(chǎn)的任務(wù)方式工程整體定位!我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域在市場調(diào)研的過程中，我們盡量做到?jīng)]有

2、脫漏用市場需求來說話，以此保證對工程仔細擔任的態(tài)度工程情況用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開發(fā)公司容積率：4.0；用地面積：11.67畝，7780.04；總建筑面積：31120.16；建筑密度：60%；車位特別提示：根據(jù)，新建住宅車位配比不得小于0.5：1。假設(shè)工程建有大體量商業(yè)，須思索商業(yè)部分的車位需求；本 案工程目的從工程平安角度科學(xué)的短、平、快快速回籠資金從實現(xiàn)利益的角度保證利潤率從品牌傳播的角度建立開發(fā)商地產(chǎn)品牌目的下的戰(zhàn)略商業(yè)體量合理最大保證利潤實現(xiàn)合理的商業(yè)主題定位銷售選擇最正確展現(xiàn)面，加大毗鄰城市的住房人氣高質(zhì)量，高附加值，高性價比優(yōu)先選擇更適宜市場，銷售速度快的產(chǎn)品產(chǎn)品以市場客戶群為目的系

3、，實現(xiàn)快速銷售定位快速回籠資金工程任務(wù)流程市場研討工程分析定位分析分項研討1：宏觀背景一、近期樓市買賣量情況分項研討1：宏觀背景二、昆明地域房地產(chǎn)艱苦政策變化昆明市政府管理當局也進一步明確了如下一些相關(guān)詳細措施：二環(huán)以內(nèi)規(guī)模低于10畝的工程制止開發(fā)，二環(huán)以外低于50畝的工程制止開發(fā)；在以往核準商品房預(yù)售答應(yīng)證規(guī)定的根底上，工程要在完成總投資25%以上的建立資金投入后，才允許上市銷售；提高商品房銀行按揭貸款的“門檻;對購買時間缺乏兩年的商品房出賣全額征收營業(yè)稅。對出賣二手房所獲的增益部份征收個人所得稅。宏觀市場研討結(jié)論供需關(guān)系的繼續(xù)存在 市場供需關(guān)系繼續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺并沒有改動市場內(nèi)客觀

4、存在的供求關(guān)系；昆明地產(chǎn)大市場所處階段 調(diào)控新政出臺后，昆明地產(chǎn)市場由“昌盛期走向“調(diào)整期，供盤量減少的同時，市場均價也實現(xiàn)也“三級跳的過程。目前處于該期段末期的大市場，均價將逐漸趨于平穩(wěn)化；詳細政策實施 06年新政在目前的“調(diào)整期末段成效逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購房有效需求的一柄利劍；工程所在片區(qū)樓盤供應(yīng)情況 可用地塊少，供量小，除老的小區(qū)外，近年開發(fā)工程大多銷售終了；分項研討2：周邊二手房調(diào)研1、主要以兩房為主，面積多在60 m2100 m2；2、戶型設(shè)計同質(zhì)化嚴重，并相對落后，但較適用，3、二手房的銷售均價約37004500元/m2；4、片區(qū)租賃房市比較火爆，租金約為10

5、元/m2 供應(yīng)量與需求量都比較大5、對產(chǎn)品定位與營銷戰(zhàn)略有重要的指向作用本次市調(diào)經(jīng)過與房產(chǎn)中介的交談，對區(qū)域的購房客戶進展了資料分析統(tǒng)計 ；一次置業(yè)客戶為區(qū)域主要客戶群體北市區(qū)地原客戶為購房中堅力量 1、年齡構(gòu)造統(tǒng)計 2、居住區(qū)域統(tǒng)計 3、購房目的統(tǒng)計 居家型客戶數(shù)量遠大于投資客戶4、影響片區(qū)房要素統(tǒng)計 北市區(qū)客戶對性價比的注重程度很高分項研討3：工程區(qū)域客戶群分析分項研討4：工程片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研結(jié)論 4、商鋪售價實際反推：基地附近商鋪租金平均程度為50元/m2。15年的投資報答率為較合理加權(quán)銀行利率系數(shù)，假定商鋪租金無任何增值貶值實際上商鋪品均價錢為9000元/平方米左右2、該區(qū)段鋪面面積大

6、都在60平方米以下1、片區(qū)商鋪資源較為豐富，但是具有高籠統(tǒng)的商鋪資源缺乏 表現(xiàn)：很少有拿到中介出租的，絕少有拿出來賣的！ 租賃合同普通簽半年到一年3、租金平均在50元/平方米左右工程商業(yè)價值有待發(fā)掘，商業(yè)潛力較大，需重點思索市場研討小結(jié)宏觀背景供需關(guān)系改善，市場前景看好房地產(chǎn)市場自創(chuàng)高質(zhì)量、高附加是暢銷的前提客戶研討一次置業(yè)客戶為片區(qū)置業(yè)客戶主流工程任務(wù)流程市場研討工程分析定位分析工程區(qū)位解析工程位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的中心軸線區(qū)域；符合“中心軸線網(wǎng)絡(luò)的居住解析，商業(yè)生活配套極為興隆；興隆的商業(yè)生活配套和城市開展的重心成就工程的地塊價值；毗鄰市中心，且周邊多為10幾年前的老式住宅區(qū)域

7、，為城市開展改造的中心區(qū)域；東市生活區(qū)北市生活區(qū)工程四至研討北至：王旗營股份協(xié)作社南至：云南省化工機械廠住宅區(qū)西至：王旗營路東至：云南省化工機械廠住宅區(qū)西北：蘇寧電器王旗營店周邊雖有一定居住氣氛，但是居住籠統(tǒng)有限；磚磚磚磚5磚7云南省化工機械廠云南省化工機械廠王 旗 營 路北工程基地現(xiàn)狀目前，基地本身為王旗營農(nóng)貿(mào)市場?；氐貏葺^為平坦、方正，易于規(guī)劃?；嘏R街面較長，商業(yè)價值較大；基地地形方正、平坦，易于規(guī)劃；易于規(guī)劃的基地外形為充分發(fā)掘工程賣點埋下伏筆；工程周邊配套現(xiàn)狀調(diào)查范圍1、白云路與北京路交叉口至白云路與川金路交叉口；2、穿金路與白云路交叉口至穿金路與聯(lián)盟路交叉口；3、北站至北京路延伸

8、線與白云路交叉口；教育配套 名稱性質(zhì)位置昆明鐵路第五中學(xué)高中北站新法村小學(xué)小學(xué)白云路官渡區(qū)第二中學(xué)中學(xué)新迎路昆明大學(xué)東校區(qū)大學(xué)新迎路昆明理工大學(xué)新迎校區(qū)大學(xué)白龍路云南電子信息技術(shù)學(xué)校大專穿金路教育配套非常完善，且學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量都比較高醫(yī)療配套 名稱醫(yī)療條件位置婦女兒童醫(yī)院良好穿金路九州醫(yī)院優(yōu)良白云路云南省精神衛(wèi)生中心門診良好北京路延長線北京同仁醫(yī)院一般北京路延長線翠康大藥房一般北京路延長線醫(yī)療設(shè)備比較完善，醫(yī)療條件較好金融配套 名稱屬性位置上海浦東銀行銀聯(lián)北京路延長線興業(yè)銀行ATM北京路延長線農(nóng)村信用社信用社白云路工商銀行銀行白云路光大銀行銀行白云路中國銀行銀行白云路中國郵政儲蓄銀行穿金路建設(shè)銀

9、行銀行白云路金融配套完善，完全能滿足生活、商業(yè)運營個方面要求商業(yè)生活配套 類型數(shù)量類型數(shù)量房屋中介46美容美發(fā)40醫(yī)療診所及藥店29服裝店164超市、便利店44汽車配件及修理25文化、音像、書店26飯店、小吃店120鞋店42通訊及通訊用品12網(wǎng)吧11家裝及建材24農(nóng)貿(mào)市場8娛樂、休閑場所15五金24茶室、飲料、咖啡吧51大型超市專業(yè)商場商業(yè)生活配套豐富，能充分滿足小區(qū)居民的日常生活需求公 交 配套 公交線路起點站終點站10金殿雙龍商場55黃土坡理工大學(xué)60金殿永盛路67北市區(qū)公交車場民航機場68世博園昆明站71世博園南屏街57公交北市車暢關(guān)上 3昆明站金苑商廈公交系統(tǒng)完善、能較好的滿足出行白云

10、路人、自行車、車流量統(tǒng)計時 間 頻 次（分鐘）車 流 量 人 流 量自行車流量Am8：455484852Am9：005814565時 間頻 次（分鐘）車 流 量人 流 量自行車流量Pm17：35513172112Pm17：5051215463人流車流量都較大，尤其是上下班時間，峰值為下午下班時間此車流量人流量對商業(yè)的支持度較高，但工程享用度有限工程市場抗性分析需求處理的抗性一：工程昭示性問題不鄰主干道，是“鬧中取靜的居住區(qū)域；不處理此問題，工程商業(yè)價值將大打折扣；不鄰主干道呵斥工程昭示性弱；需求處理的抗性二：商業(yè)籠統(tǒng)問題工程本身為專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場，商業(yè)籠統(tǒng)較差；待地塊撤除終了后，工程基地的商業(yè)氣氛

11、也損失殆盡；磚磚磚磚5磚7云南省化工機械廠云南省化工機械廠王 旗 營 路工程周邊居住文化氣氛王旗營為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū)構(gòu)成外地人口，相對收入中等的，大量會聚的居住區(qū)雖然這不是一個比較亂的地域，但給人的覺得是質(zhì)量中下的地域居住覺得找到了一個不美麗的好老婆！在這個片區(qū)住不會驕傲，可卻讓人很溫馨 , 歸宿感很強東市區(qū)、北市區(qū) 但是如今“住在王旗營？“外地打工的吧？工程分析小結(jié)本工程的中心價值與時機：1：位于城市開展的軸線位置2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶對片區(qū)的自信心3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域4：易于規(guī)劃的基地外形可以擴展工程地塊價值工程定位以一次置業(yè)客戶為主要參照系；并

12、且最大化工程商業(yè)價值。本工程總體開展戰(zhàn)略工程任務(wù)流程市場研討工程分析定位分析工程定位指向一基地支持的物業(yè)類型研討大方向定位商業(yè)工程商住結(jié)合工程商業(yè)工程寫字樓酒店大型商場專業(yè)市場寫字樓？ 原集大廣場為寫字樓，銷售了兩年 東華好又多背后有一家26層的寫字樓，根本上沒有任何的出賣。 距工程較近的優(yōu)勢地段東風(fēng)東路有較多寫字樓， 建業(yè)商務(wù)中心98年曾經(jīng)建好，分成A、B兩座，7年過后，B座還有4層沒有租出或售出，A座也還有一層，其他寫字樓人氣也較差。片區(qū)寫字樓較“稀缺?能否做寫字樓？“沒有不等于“ 稀缺 市場空白不等于有需求！給和尚買梳子？ 營銷本錢？營銷風(fēng)險？昆明的寫字樓繼續(xù)低迷，價錢甚至低于住宅缺乏足

13、夠的經(jīng)濟環(huán)境否認此業(yè)態(tài)看看間隔工程最近的寫字樓工程！商場物業(yè)？競爭國際競爭管理無專業(yè)閱歷區(qū)位非中心區(qū)位，難以支持數(shù)個大型商場風(fēng)險過大否認此業(yè)態(tài)專業(yè)市場商場？政策向郊外搬周邊失敗案例過多專業(yè)定位？工程整體性嚴重影響工程籠統(tǒng)商住結(jié)合工程支持住宅體量？商業(yè)體量？ 住宅產(chǎn)品？商業(yè)產(chǎn)品？住宅營銷？ 商鋪營銷？有條件支持！工程方向定位綜合商住工程，高層工程產(chǎn)品指向地標建筑主力戶型控制在40-60平方米以內(nèi)，兩房以下，對總價控制做高附加值產(chǎn)品：空中花園、大陽臺、凸窗、 拐角窗質(zhì)量感強與競爭對手構(gòu)成足夠的差別化產(chǎn)品 工程定位內(nèi)容客戶定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議工程籠統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域分裂市場中心目的客戶群外地客戶工程重要時

14、機點 對片區(qū)的歸宿感 片區(qū)文化中心客戶群一：區(qū)域分裂客戶使用者Occupant 昆明本地人為主。 主要區(qū)域：王旗營、新迎片區(qū)。 經(jīng)濟能力：年家庭收入5萬元以上 年齡：2535歲 職業(yè)：有穩(wěn)定的收入宗旨Object 對片區(qū)生活高度認可 父母（親戚）住在該片區(qū) 對居住實際面積敏感 改善居住環(huán)境 注重品質(zhì) 注重時尚個性 看重升值空間目標驅(qū)動Objective與家人住得近經(jīng)濟實力增加改變層次低、品位低形象的強烈愿望得到周邊人的認同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動時機Occasion區(qū)域認同打動上一輩的產(chǎn)品通路Ou

15、tlet樓盤現(xiàn)場購買中心客戶二：外地客戶使用者Occupant外地打工人為主。主要區(qū)域：王旗營及周邊片區(qū)。經(jīng)濟能力：年收入6萬元以上年齡：2535歲職業(yè)：穩(wěn)定工作者 自由職業(yè)者 高收入服務(wù)行業(yè)宗旨Object對片區(qū)生活高度認可朋友，圈子在該片區(qū)對價格敏感， 對居住實際面積敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時尚個性看重升值空間目標驅(qū)動Objective離工作地點近經(jīng)濟實力增加改變層次低、品位低形象的強烈愿望得到周邊人的認同組織Organization范圍大：配偶、同事及親朋好友運作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動時機Occasion區(qū)域認同打動周邊人群的產(chǎn)品通路Outlet樓盤

16、現(xiàn)場購買重要目的客戶群年輕一族使用者Occupant 昆明本地人為主。 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 經(jīng)濟能力：年收入5萬元以上 年齡：2230歲 職業(yè)： 穩(wěn)定工作者 自由職業(yè)者 高收入行業(yè)宗旨Object 對片區(qū)生活高度認可 朋友，圈子在該片區(qū) 對價格敏感 改善居住環(huán)境 注重品質(zhì) 注重時尚個性目標驅(qū)動Objective離工作地點近經(jīng)濟實力增加得到周邊人的認同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運作方式Operation個性強，沖動時機Occasion區(qū)域認同符合個性的產(chǎn)品通路Outlet樓盤現(xiàn)場購買次要目的客戶群投資客戶使用者Occupant 投資客戶。 主要區(qū)域：昆明市區(qū)

17、。 經(jīng)濟能力：年收入10萬元以上 年齡：3055歲 職業(yè)： 本地私營企業(yè)主及股東； 外資企業(yè)主或股東； 個體工商戶； 金融界中高層管理者；宗旨Object對片區(qū)生活高度認可非常升值空間對價格敏感注重品質(zhì)目標驅(qū)動Objective賺錢組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運作方式Operation有著較高的購買力與相對豐富的房產(chǎn)置業(yè)經(jīng)歷，對自己的投資眼觀較自信，不易被“宣傳”所鼓動，較在乎投資項目產(chǎn)品的實質(zhì)與整個潛力自己預(yù)期，如一旦對項目心動，其購買意向?qū)⑾喈攺娏?，還會對其周邊引起帶動作用時機Occasion商鋪、住宅的相互利用通路Outlet樓盤現(xiàn)場購買目的客戶群共性分

18、析 對片區(qū)的認可 對產(chǎn)品適用性要求較高 對升值空間的要求在乎周邊人的認同 獵奇心強，關(guān)懷時髦和潮流 對身份和位置的需求工程定位內(nèi)容客戶定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議工程籠統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)工程目的回想快速回籠資金保證利潤率建立開發(fā)商地產(chǎn)品牌為工程的首要義務(wù)；符合目的客戶群體的產(chǎn)品定位；高品、高附加；為工程的重要目的；商業(yè)和住宅的合理結(jié)合；商業(yè)體量的最大化；最適宜工程的商業(yè)物業(yè)定位，保證商業(yè)高投資性與地標性；確保勝利的短、平、快方案產(chǎn)品定位商業(yè)定位與規(guī)劃從目的客戶群體角度出發(fā)，做高附加產(chǎn)品符合工程性質(zhì)的大體量商業(yè)最大化商業(yè)價值的商業(yè)物業(yè)方式一工程產(chǎn)品定位我們產(chǎn)品的定位包括今后的營銷戰(zhàn)略將是以我們鎖定的目的客戶群為根

19、底！產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位為目的客戶群量身打造工程“ 新都市主義A建筑新都市主義的演化都市主義郊區(qū)化新都市主義本 質(zhì)： 住在城中央，享用城市帶來的便利，并且是真正適宜人居住的社區(qū)！新都市主義： 新都市主義都市主義主張反對蔓延，重整城市、建立真正的社區(qū)。 A 建筑“ A =ADD“ A 有第一的含義“ A 有質(zhì)量感在里面 Add Character添加質(zhì)量1、高質(zhì)量定位滿足工程訴求本人打本人？周邊二手房？臟、亂？看看金康園小區(qū)幾年以前的工程高品定位領(lǐng)先的設(shè)計理念目前銷售均價：4500元/平方米而我們要做高質(zhì)量的工程!籠統(tǒng)、產(chǎn)品、效力走的是高檔道路，銷售價錢那么是相對低的！客戶稱心的中心

20、心思價位與實踐價位的差別！“低價不是指我們?yōu)E價，那樣會損失開發(fā)商的利潤，降低工程的價值！外立面籠統(tǒng)實現(xiàn)高質(zhì)量質(zhì)量源于細節(jié)工程細節(jié)的處置 景觀綠化 景觀大堂 小品 住宅細節(jié) 商鋪專門設(shè)計見商業(yè)分析部分Add Interspace (添加“空間) 1、添加居住空間凈適用面積 套內(nèi)面積： 大面積凸窗的運用 普通入戶花園、空中花園錯陽臺設(shè)計的運用！ 加強了空中花園陽臺效果豐富立面效果2、添加室外共享空間共享空間的設(shè)置Add Factuality ( 添加適用性 ) 如今有很多戶型雖然功能齊全，但在運用時會經(jīng)常遇到一些莫名其妙的空間上的為難，我們的目的客戶群,最這些又是比較敏感的!在設(shè)計的時候盡量做到無

21、浪費空間發(fā)明“ 100%得房率 各功能房間的尺寸的精雕細琢,務(wù)求最經(jīng)濟適用Add Individuality (添加個性)新都市主義需求個性建筑 如今的城市建筑像盜版光碟一樣，越來越喜歡克隆和復(fù)制，我們的建筑要做地標性建筑，必需在眾多大同小異的建筑方式中突出本人的個性。 目的客戶群非常敏感 !個性時髦的地標外立面?zhèn)€性時髦的戶型個性時髦的細節(jié)符合新都市主義A建筑概念提升工程籠統(tǒng)和質(zhì)量目的客戶群敏感市場創(chuàng)新度高本錢低現(xiàn)代時髦科技建筑 寬帶接入？數(shù)字電視？可視對講？我們要給到的時髦高科技概念：Add science and technology(添加科技)中央機械式通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷不通

22、風(fēng)開窗后噪音大工程要實現(xiàn)高容積率、無大戶型難防止內(nèi)廊式戶型出現(xiàn)產(chǎn)品定位客戶屬性分析產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位“A建筑總規(guī)擺放指向 最大化臨街面的利用 最大化弱化周邊環(huán)境的影響 防止出現(xiàn)產(chǎn)品硬傷戶型功能建筑面積區(qū)間大致套比一室一廳一衛(wèi)4030%兩室兩廳兩衛(wèi)6045%8015%三室兩廳兩衛(wèi)10510%合計-100%控制工程房源面積、控制總價，做高功能一次置業(yè)產(chǎn)品；“A建筑戶型配比定位指向產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位二商業(yè)定位與規(guī)劃工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)運營主題定位物業(yè)類型物業(yè)名稱現(xiàn)有狀況物業(yè)評價大型零售商場家樂福位于北京路延長線此商業(yè)形態(tài)必須地處交通樞紐地段，擁有大規(guī)模的

23、人、車流量和大量的消費者。并且這種物業(yè)可以大量吸引消費。專業(yè)市場農(nóng)貿(mào)市場形象較差，租金較低若上方有住宅項目，很難與之相結(jié)合，并且嚴重影響住宅品質(zhì)。普通臨街商鋪分布在主干道和小區(qū)道路兩邊經(jīng)營項目主要以服裝、鞋、為主，其他經(jīng)營項目所覆蓋的范圍非常廣泛，餐飲、游戲室、還涵蓋了五金、機械配件、太陽能器材等等，五花八門，應(yīng)有盡有。臨街的商鋪總體看來還是非常好租，但是項目所在的臨街商鋪租金并不高，為了讓商業(yè)利潤最大化，必須使項目臨街長度最大化，還必須增加附加以提高商鋪的價值。工程商業(yè)定位原那么商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)運營主題定位發(fā)揚地塊的區(qū)域及規(guī)劃優(yōu)勢做工程區(qū)域的地標性商業(yè)物業(yè)樹立開發(fā)商的品牌利用商

24、業(yè)物業(yè)和住宅的合理結(jié)合，最大化工程利潤做可以完全實現(xiàn)商業(yè)價值的，大體量商業(yè)；經(jīng)過我公司已掌握的工程部分用地經(jīng)濟目的進展計算：工程建筑基座可以占用的投影=工程凈用地工程建筑密度 7780.0460%=4668.02假設(shè)可以在此投影面積上做足商業(yè)，按照基地周邊支持的商業(yè)租金計算：假設(shè)為一層商鋪層高5.8米，支持的銷售均價為14000元/左右；假設(shè)為二層商鋪層高3.0米，支持的銷售均價為11000元/左右；假設(shè)為三層及以上的商鋪層高3.0米，那么支持的銷售均價更低，并且由于面積較大，甚至出貨也會成為危險；并且工程基地僅有臨街面支持二層到三層的大面積商業(yè)，無法在建筑投影上最大化做足商業(yè)！根據(jù)前期與甲方

25、對接的結(jié)果，工程所傾向的商業(yè)方式為：3層商鋪+海鮮專業(yè)市場運營定位在這種物業(yè)方式下，工程僅有臨街面可以作為商業(yè)區(qū)域運用：工程可以實現(xiàn)的商業(yè)面積=臨街面寬度街鋪進深3=130米12米3=4680；可以實現(xiàn)的商業(yè)價值為：=商業(yè)面積10000元/ =46800000元注：海鮮市場作為專業(yè)市場，根本無法實現(xiàn)快速銷售回款。我公司經(jīng)過研討后以為，在此種商業(yè)方式下，工程可以選擇的物業(yè)方式為：住宅+住宅底商；一商業(yè)定位方案一磚磚磚磚5磚7云南省化工機械廠云南省化工機械廠王 旗 營 路為了最大化防止海鮮市場對工程整體商業(yè)籠統(tǒng)和居住環(huán)境的影響，我公司以為可以運用的規(guī)劃方式為：1.5米3.0米層高海鮮市場3.0米層高商鋪3.0米層高商鋪3.0米層高商鋪住宅部分海鮮市場鋪滿工程基地，并且半下沉1.5米，以盡量躲避對住宅的影響，工程必需抬高1.5米用以規(guī)劃景觀等元素。同時地下負一層作為工程的停車場運用；地面商業(yè)定位方案一優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析滿足工程對于大體量商業(yè)的需求，實際上可以實現(xiàn)大量商業(yè)銷售額；滿足了農(nóng)貿(mào)市場拆遷后的市場空白，補充了周邊的商業(yè)生活配套；維系了農(nóng)貿(mào)市場時期的消費人氣；海鮮市場為海腥味與污水的結(jié)合體，會很大程度的影響工程住宅的居住性和地面上也的籠統(tǒng)；海鮮市場