商丘物流園項(xiàng)目ppt課件

1、2021年11月 商丘物流園工程前期定位思緒市場調(diào)研商業(yè)定位規(guī)劃建議開發(fā)戰(zhàn)略1目 錄第一部分 解讀商丘第二部分 市場調(diào)研第三部分 商業(yè)預(yù)判第四部分 規(guī)劃建議第五部分 開發(fā)節(jié)拍2第一部分 解讀商丘 3工程位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市、全國重要交通樞紐-商丘城區(qū)東南部，城市價值明顯。商丘商丘隴海線隴海線京九線中原經(jīng)濟(jì)區(qū)開展已成為國家戰(zhàn)略，商丘做為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市將迎來開展契機(jī)。商丘為全國鐵路重要縱向交通動脈京九線、橫向交通動脈隴海線交匯處，為全國重要交通樞紐。工程區(qū)域隸屬于梁園區(qū)管轄，梁園區(qū)為商丘市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心，是商丘市政府所在地，本工程位于梁園區(qū)東南部，距市政府1.5公里，城市價值明顯

2、。商丘老城區(qū)4商丘未來規(guī)劃重點(diǎn)開展新區(qū)，工程區(qū)域位于老城區(qū)與新區(qū)銜接地帶，規(guī)劃價值將日益凸顯。商丘新區(qū)規(guī)劃：商丘新區(qū)將建立成為商丘的活力新城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、文化科教區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等六大功能完備的新區(qū)。商丘新區(qū)起步區(qū)為日月新城CBD；商丘新區(qū)在商丘市區(qū)東部集中規(guī)劃，西以中州路為界，東至梁園區(qū)與虞城縣行政邊境，南至連霍高速公路，北至梁園區(qū)雙八鎮(zhèn)、中州街道辦事處和虞城縣古王集鄉(xiāng)邊境，虞城縣賈寨鎮(zhèn)納入新區(qū)行政管理范圍，規(guī)劃總面積約198平方公里。工程區(qū)域位于商丘老城區(qū)與商丘新區(qū)的銜接地帶，隨著新城建立，作為過渡地帶，工程所在區(qū)域規(guī)劃價值將日益凸顯。價值一：商丘新區(qū)的建立必將帶來

3、政府根底建立投資向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移，工程區(qū)域城市容顏將進(jìn)一步改善；價值二：新區(qū)建立將帶來大量人口導(dǎo)入，在新區(qū)建立成熟之前，將在新老城區(qū)之間產(chǎn)生大量的居住需求；商丘新區(qū)起步區(qū)5隨著商虞一體化進(jìn)程推進(jìn)，區(qū)域作為重要承接地帶將在城建、居住、配套效力方面迎來開展契機(jī)。商丘市“十二五規(guī)劃建議提出的“一核，就是指商丘市中心城區(qū)、商丘新區(qū)和商虞一體化，商虞一體化是商丘市政府未來城市建立的重點(diǎn)任務(wù)之一。工程區(qū)域作為商虞一體化重要承接地帶將承當(dāng)起城市建立、人口居住、配套效力等城市功能。為促進(jìn)商虞一體化進(jìn)城，虞城在城市規(guī)劃方面牢牢堅持向西開展，盡快與商丘市區(qū)對接的思緒，盡快開通南環(huán)路至華商大道、木蘭大道至北海路、嵩山

4、路至長江路、隴海路北至勝利路四條交通干道，總投資超越150億元。6第二部分 市場調(diào)研 7商丘物流市場比較興隆，根據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有各類市場約22個，總建筑面積約141萬，其中，商鋪一層建筑面積約78萬。名稱規(guī)模（）名稱規(guī)模（）白云副食品批發(fā)市場33000農(nóng)機(jī)市場27000光彩市場270000種子市場5500農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場350000中意建材城120000梁園市場12000京隴商貿(mào)城46000京九建材城18000市場街8000汽配城7000東風(fēng)市場11000向陽路步行街18000中原車城180000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場1700金鷹市場140000家電市場60000世紀(jì)建

5、材城7000歐亞市場20000旺角廣場500008一切在營業(yè)商戶數(shù)量不低于13152戶，數(shù)量每年都在緩慢增長，根據(jù)訪談，約20%的商戶有擴(kuò)展?fàn)I業(yè)面積的需求。名稱商戶數(shù)量（戶）名稱商戶數(shù)量（戶）白云副食品批發(fā)市場960農(nóng)機(jī)市場光彩市場2100種子市場300農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場4100中意建材城600梁園市場1600京隴商貿(mào)城900京九建材城260市場街800汽配城110東風(fēng)市場300向陽路步行街800中原車城電子市場80鋼材市場金地廣場12金鷹市場500家電市場230世紀(jì)建材城100歐亞市場100旺角廣場2009園區(qū)型物流園運(yùn)營業(yè)態(tài)以零售為主，兼有零售；道路型市場運(yùn)營業(yè)態(tài)均為零售。園區(qū)型物流園主要依賴

6、銷售渠道，道路型市場主要依賴人流量。名稱經(jīng)營形式名稱經(jīng)營形式白云副食品批發(fā)市場批發(fā)種子市場批發(fā)為主，兼顧零售光彩市場批、零兼顧中意建材城批發(fā)為主、零售次之農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場批發(fā)京隴商貿(mào)城批發(fā)為主、零售次之梁園市場批發(fā)為主，兼有零售市場街批、零兼顧京九建材城批、零兼顧東風(fēng)市場零售汽配城零售中原車城向陽路步行街零售鋼材市場批發(fā)電子市場零售金鷹市場批發(fā)為主、零售次之金地廣場零售世紀(jì)建材城零售為主家電市場零售旺角廣場零售為主農(nóng)機(jī)市場零售歐亞市場零售為主10運(yùn)營種類涉及消費(fèi)、生活、輕型、重型等各個方面，其中，農(nóng)產(chǎn)品、建材類、服裝類和汽車類三類業(yè)態(tài)營業(yè)面積最大。名稱規(guī)模（）名稱規(guī)模（）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場35000

7、0歐亞市場20000光彩市場270000京九建材城18000中原車城180000向陽路步行街18000金鷹市場140000梁園市場12000中意建材城120000東風(fēng)市場11000家電市場60000市場街8000旺角廣場50000汽配城7000京隴商貿(mào)城46000世紀(jì)建材城7000白云副食品批發(fā)市場33000種子市場5500農(nóng)機(jī)市場27000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場170011市區(qū)中心地塊租金程度在40-60元/月/，城市邊緣位置租金程度在30元/月/左右；對租金支撐程度最高的為服裝、小百貨日化、床上用品等和副食品；租金程度最高的為向陽路步行街100-200 元/月，其次是梁

8、園市場110元/月和旺角廣場100元/月。名稱一層租金（元/月/）名稱一層租金（元/月/）白云副食品批發(fā)市場60種子市場23光彩市場35中意建材城20農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場30京隴商貿(mào)城40梁園市場110市場街80京九建材城40東風(fēng)市場60汽配城40中原車城不詳向陽路步行街100-200鋼材市場電子市場30金鷹市場60金地廣場25世紀(jì)建材城50家電市場19旺角廣場100農(nóng)機(jī)市場歐亞市場5012多數(shù)物流市場出租率可以到達(dá)100%，未能滿租的市場出租率根本可以到達(dá)80%以上；出租率與所處區(qū)位無關(guān)，與市場定位直接相關(guān)。名稱出租率名稱出租率白云副食品批發(fā)市場100%種子市場80%光彩市場80%中意建材城85%

9、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場京隴商貿(mào)城100%梁園市場100%市場街100%京九建材城90%東風(fēng)市場100%汽配城80%中原車城100%向陽路步行街100%鋼材市場電子市場90%金鷹市場100%金地廣場50%世紀(jì)建材城100%家電市場90%旺角廣場100%農(nóng)機(jī)市場歐亞市場100%13多數(shù)物流市場采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街的建筑格局，極少數(shù)物流市場采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街+集中型商業(yè)攤位的建筑格局，建筑方式總體上比較簡單。名稱建筑形式名稱建筑形式白云副食品批發(fā)市場商業(yè)內(nèi)街種子市場商業(yè)內(nèi)街光彩市場商業(yè)內(nèi)街中意建材城商業(yè)內(nèi)街農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場商業(yè)內(nèi)街及攤位京隴商貿(mào)城商業(yè)內(nèi)街梁園市場商業(yè)內(nèi)街+市場攤位市場街商業(yè)內(nèi)街京九建材城

10、商業(yè)內(nèi)街東風(fēng)市場市政道路商業(yè)街汽配城商業(yè)內(nèi)街中原車城獨(dú)棟4S店向陽路步行街市政道路商業(yè)街鋼材市場露天廣場電子市場商業(yè)內(nèi)街金鷹市場商業(yè)內(nèi)街金地廣場商業(yè)內(nèi)街及社區(qū)底商世紀(jì)建材城商業(yè)內(nèi)街家電市場商業(yè)內(nèi)街旺角廣場商業(yè)內(nèi)街農(nóng)機(jī)市場半露天廣場歐亞市場商業(yè)內(nèi)街、住宅底商14多數(shù)市場商業(yè)用房為兩層，一層用于運(yùn)營，二層多數(shù)用于貯藏，少數(shù)作日常生活之用，二層空間利用率不高。主體構(gòu)造為兩層的市場，容積率約1.2左右，市場容量不高。名稱商業(yè)層數(shù)名稱商業(yè)層數(shù)白云副食品批發(fā)市場1-2層種子市場2層光彩市場2-4層中意建材城2層農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1層京隴商貿(mào)城2-3層梁園市場1層市場街1-2層京九建材城2層?xùn)|風(fēng)市場1-2層汽配

11、城2層中原車城向陽路步行街1-2層鋼材市場電子市場2層金鷹市場1-3層金地廣場2層世紀(jì)建材城1-2層家電市場2層旺角廣場1-2層農(nóng)機(jī)市場歐亞市場1-2層15市場中僅一層的商鋪單鋪面積約30/間左右，兩層聯(lián)體的商鋪單鋪面積集中在50-80/間，面寬3.34.2米，進(jìn)深1012米。名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積（）名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積（）白云副食品批發(fā)市場1-2層36種子市場2層70光彩市場2-4層80中意建材城2層90農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1層京隴商貿(mào)城2-3層60梁園市場1層30左右市場街1-2層27京九建材城2層80東風(fēng)市場1-2層30汽配城2層80中原車城向陽路步行街1-2層56鋼材市場電子市場2層18金鷹

12、市場1-3層40金地廣場2層50-80世紀(jì)建材城1-2層120家電市場2層65旺角廣場1-2層140農(nóng)機(jī)市場歐亞市場1-2層60-8016服飾、百貨類商業(yè)對營業(yè)面積需求較小，通常一間商鋪即可滿足其需求，建材家具類、汽配類商業(yè)營業(yè)面積需求較大，通常需求3間左右商鋪才干滿足其根本運(yùn)營需求。名稱規(guī)模（）商戶數(shù)量（戶）戶均面積（）單鋪面積（）名稱規(guī)模（）商戶數(shù)量（戶）戶均面積（）單鋪面積（）白云副食品批發(fā)市場3300096034 36種子市場550030018 70光彩市場2700002100129 80中意建材城120000600200 90農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場350000410085 京隴商貿(mào)城4600

13、090051 60梁園市場1200016008 30左右市場街800080010 27京九建材城1800026069 80東風(fēng)市場1100030037 30汽配城700011064 80中原車城180000向陽路步行街1800080023 56鋼材市場22000電子市場30008038 18金鷹市場140000500280 40金地廣場170012142 50-80世紀(jì)建材城700010070 120家電市場60000230261 65旺角廣場50000200250 140農(nóng)機(jī)市場27000歐亞市場20000100200 60-8017服飾類、百貨類、副食品類商業(yè)對倉儲空間有一定要求，通常15

14、左右即可滿足需求；建材裝飾類商業(yè)對展現(xiàn)空間要求較高，通常需求3個門面，對倉儲空間要求不高，尤其在常規(guī)建筑格局中二層及以上空間較難作為倉庫運(yùn)用。名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能白云副食品批發(fā)市場副食品1-2層倉庫種子市場種子2層生活、少量倉儲光彩市場服裝、建材、五金、機(jī)電等2-4層生活、少量倉儲中意建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)產(chǎn)品1層京隴商貿(mào)城服飾、日化、小商品、床上用品2-3層倉儲梁園市場鞋類、服裝1層市場街服飾、鞋類1-2層倉儲京九建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲東風(fēng)市場日化、服裝、文具、工藝品1-2層倉儲汽配城汽車、電動車、農(nóng)

15、機(jī)配件2層中原車城汽車銷售及維修向陽路步行街服飾、鞋類、小吃1-2層倉儲鋼材市場鋼材電子市場電腦、耗材2層生活金鷹市場服裝、鞋帽1-3層倉儲金地廣場健身、美容、舞蹈2層世紀(jì)建材城建材衛(wèi)浴1-2層生活、少量倉儲家電市場家電2層生活旺角廣場高檔服飾、餐飲1-2層營業(yè)農(nóng)機(jī)市場農(nóng)用機(jī)械歐亞市場古玩、電子、日化1-2層營業(yè)18在產(chǎn)權(quán)方面，約有一半市場的商鋪產(chǎn)權(quán)分散屬于個人，少數(shù)市場的產(chǎn)權(quán)既有開發(fā)商自持，也有個人購買。就目前調(diào)研來看，市場產(chǎn)權(quán)能否集中，對中低端市場運(yùn)營并沒有直接影響，但會對市場以后的改造提升呵斥妨礙。名稱產(chǎn)權(quán)歸屬名稱產(chǎn)權(quán)歸屬白云副食品批發(fā)市場個人種子市場個人光彩市場個人及開發(fā)商中意建材城個

16、人農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場市場管理方京隴商貿(mào)城梁園市場梁園區(qū)市場街個人京九建材城個人東風(fēng)市場個人汽配城個人中原車城向陽路步行街個人鋼材市場電子市場個人金鷹市場個人金地廣場開發(fā)商世紀(jì)建材城個人家電市場個人旺角廣場個人農(nóng)機(jī)市場歐亞市場個人19在輻射范圍方面，市區(qū)和6縣1市是主要輻射范圍，部分市場可輻射到臨近的蘇、魯、徽部分縣區(qū) ，輻射范圍大小主要取決于市場規(guī)模的大小。名稱主要輻射范圍名稱主要輻射范圍白云副食品批發(fā)市場6縣1市種子市場6縣1市光彩市場6縣1市中意建材城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場河南東部及魯、蘇、徽部分區(qū)域京隴商貿(mào)城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區(qū)梁園市場6縣1市為主，魯、蘇、徽部分

17、縣區(qū)市場街6縣1市京九建材城6縣1市，市區(qū)比重較大東風(fēng)市場市場附近汽配城市區(qū)及6縣1市中原車城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區(qū)向陽路步行街市區(qū)及近郊鋼材市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區(qū)電子市場市區(qū)及近郊金鷹市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區(qū)金地廣場市場附近世紀(jì)建材城市區(qū)家電市場市區(qū)旺角廣場市區(qū)農(nóng)機(jī)市場6縣1市歐亞市場市區(qū)20根據(jù)隨機(jī)訪談，約50%-60%的商鋪運(yùn)用者并非購房者，投資客是商鋪的購買主力。21結(jié)論：1、檔次不宜高，中低端商業(yè)具有極強(qiáng)的生命力承繼和積淀教訓(xùn)和改良2、專業(yè)化程度越高，越有利于擴(kuò)展市場影響力3、規(guī)模越大，越有利于擴(kuò)展輻射范圍，規(guī)模效應(yīng)至關(guān)重要1、現(xiàn)有市場建筑構(gòu)造簡單，難以提高市

18、場容量2、1-2層聯(lián)體出租降低了商鋪?zhàn)饨饐蝺r程度3、二層及二層以上空間利用率低，著重思索提高二層及以上空間價值4、倉儲空間必不可少，應(yīng)思索便利、廉價的倉庫5、充分思索投資者與運(yùn)用者的關(guān)系，降低投資門檻，鼓勵投資客進(jìn)入22第三部分 商業(yè)預(yù)判 23由于建筑鄭徐高鐵，道北四個主要市場均要面臨拆遷，這四個市場總建筑面積約98000，商戶數(shù)量約2960戶，即使全部遷入，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本工程約25萬的總建規(guī)模僅包括物流市場部分，因此必需充分發(fā)掘市場潛力。名稱規(guī)模（）商戶數(shù)量經(jīng)營業(yè)態(tài)白云副食品批發(fā)市場33000960副食品京隴商貿(mào)城46000900服飾、日化、小商品、床上用品市場街8000800服飾、鞋類東

19、風(fēng)市場11000300日化、服裝、文具、工藝品25萬-9.8萬=15.2萬24填滿本工程25萬市場空間的四種思緒：一、現(xiàn)有市場的搬遷及搬遷過程中的擴(kuò)容二、引進(jìn)新的商業(yè)種類三、引進(jìn)龍頭企業(yè)，量身定制四、做足配套產(chǎn)業(yè)25根據(jù)估算，現(xiàn)有面臨搬遷的四個市場在搬遷過程中大約有20%-30%的商戶能夠擴(kuò)展?fàn)I業(yè)面積，每個商戶擴(kuò)展幅度約為50%-100%，由此測算，可擴(kuò)展的商業(yè)規(guī)模大約27000。計入現(xiàn)有商業(yè)面積，經(jīng)過現(xiàn)有市場搬遷大約可產(chǎn)生12.5萬的商業(yè)需求。名稱規(guī)模（）商戶數(shù)量可能擴(kuò)張的商戶數(shù)量經(jīng)營形式出租率單鋪面積（）每個商戶擴(kuò)大幅度擴(kuò)大面積（）白云副食品批發(fā)市場3300096030%批發(fā)100%36一

20、間商鋪，即100%10368京隴商貿(mào)城4600090030%批發(fā)為主、零售次之100%60半間商鋪，即50%8100市場街800080030%批、零兼顧100%27一間商鋪，即100%6480東風(fēng)市場1100030020%零售100%30一間商鋪，即100%1800一、現(xiàn)有市場的搬遷及搬遷過程中的擴(kuò)容26二、引進(jìn)新的商業(yè)種類結(jié)合商丘現(xiàn)有物流市場實(shí)踐情況，本工程不宜引進(jìn)的商業(yè)種類有：汽車農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、電子產(chǎn)品等。1、汽車農(nóng)機(jī)：已有規(guī)模龐大的汽車市場和農(nóng)機(jī)市場，適宜半露天運(yùn)營，難以分割出賣產(chǎn)權(quán)；2、鋼材：高度依賴鐵路運(yùn)輸，市場內(nèi)須引進(jìn)鐵路公用線；3、農(nóng)產(chǎn)品：310國道農(nóng)貿(mào)市場規(guī)模大，影響大，

21、且有政府扶持，本工程難以構(gòu)成競爭優(yōu)勢；4、電子產(chǎn)品：此類商品以零售為主，依賴高客流量生存，適宜規(guī)劃在市區(qū)中心路段，不宜在較偏位置。27二、引進(jìn)新的商業(yè)種類根據(jù)商丘現(xiàn)有物流市場實(shí)踐情況，可以思索引進(jìn)的商業(yè)種類有：副食品、服飾、建材、家具、家居、裝修裝飾、家電、小商品、日化、汽配、農(nóng)資等。面積需求排名租金支撐排名1、建材2、家具、家居3、服飾4、副食品5、裝修裝飾6、家電7、小商品8、日化9、汽配10、農(nóng)資1、服飾2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家電8、裝修裝飾8、汽配9、農(nóng)資28二、引進(jìn)新的商業(yè)種類整體分析，可以思索引進(jìn)的10大類商業(yè)對市場的順應(yīng)性比較強(qiáng)，對建筑構(gòu)造的要求程

22、度較低，對市場產(chǎn)權(quán)分割出賣不會產(chǎn)生抗性，多數(shù)商業(yè)可以經(jīng)過適當(dāng)引導(dǎo)向負(fù)一層、二層和三層規(guī)劃，提升二層及以上空間價值。商業(yè)種類可以分布的樓層對建筑的特殊要求服飾1-2層商鋪可自由組合副食品1-2層商鋪可自由組合日化1-3層商鋪可自由組合小商品1-3層商鋪可自由組合家具、家居1-3層商鋪可自由組合家電1-3層商鋪可自由組合建材1-2層商鋪可自由組合裝修裝飾1-2層商鋪可自由組合汽配1層商鋪可自由組合農(nóng)資1層商鋪可自由組合29二、引進(jìn)新的商業(yè)種類綜合思索需求面積、租金接受才干和對建筑硬件的順應(yīng)性，可以引進(jìn)的商業(yè)按重要性排序如下：第一、副食品第二、服飾第三、建材、家電、家具家居建材、家電和家具家居必需共

23、生第四、小商品、日化小商品和日化適宜搭配共生第五、裝修裝飾第六、農(nóng)資第七、汽配30二、引進(jìn)新的商業(yè)種類引進(jìn)新的商業(yè)種類時，應(yīng)防止經(jīng)過價錢廝殺“虎口搶食，而把立足點(diǎn)放在商業(yè)轉(zhuǎn)移過程中的規(guī)模擴(kuò)容。1、建筑規(guī)劃更加便利，方便商戶運(yùn)營；2、規(guī)模更大，規(guī)模效應(yīng)更加明顯；3、物業(yè)效力更加人性化，商戶運(yùn)營環(huán)境更好；4、配套效力產(chǎn)業(yè)銀行、文娛等更加完善，商戶運(yùn)營更有效率；5、開業(yè)初期適度的租金優(yōu)惠措施。商戶可在其他市場繼續(xù)運(yùn)營，同時在本工程開設(shè)新店 31二、引進(jìn)新的商業(yè)種類初步思索，可把排名前五的商業(yè)副食品、服飾、建材、家電、家具家居作為重點(diǎn)引入業(yè)種?，F(xiàn)有市場道北面臨拆遷的四個市場不計入在內(nèi)按照20%的商戶擴(kuò)

24、張、每個商戶擴(kuò)容幅度100%來測算，可新增商業(yè)營業(yè)面積需求83510。名稱規(guī)模（）商戶數(shù)量擴(kuò)張商戶比例單鋪面積擴(kuò)張幅度擴(kuò)張規(guī)模光彩市場270000210020%80100%33600梁園市場12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向陽路步行街1800080020%56100%8960家電市場6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鷹市40100%4000世紀(jì)建材城700010020%120100%2400旺角廣場5000020020%140100%560

25、0歐亞市場2000010020%70100%140032三、引進(jìn)龍頭企業(yè)量身定制可思索引進(jìn)通暢之家、歐凱龍、紅星美凱龍等知名家居龍頭進(jìn)駐。這類龍頭企業(yè)需求面積大，可以思索城市邊緣位置，可以自主或協(xié)作開發(fā)，也可租賃。缺乏之處是，假設(shè)租賃，租金程度較低。一個家具龍頭企業(yè)大約需求30000-35000。家居建材選址要求：建筑面積30000-35000平方米 建筑高度 約25米，3層建筑標(biāo)準(zhǔn)一層層高8.5米以上，長以100150米、寬以75100米為最佳，柱網(wǎng)1010米以上 地塊要求扣除綠化、退讓、車位等因素后，保持建筑物的建筑要求，保證主面臨街，周圍道路進(jìn)出方便 ，保證門前有廣場。車位 500-12

26、00個，以地上為最佳 商場出入口保證主入口及出口最少各一個，并設(shè)置專門的貨車出 入 基礎(chǔ)設(shè)施要求雙路供電，2200KV；雙路供水，管徑 主管100mm，支管75mm 建筑承載倉庫1.5T，經(jīng)營區(qū)500KG，一樓地面承重2500KG/平方米 33四、做足配套產(chǎn)業(yè)充分拉長配套效力產(chǎn)業(yè)鏈條，大力引進(jìn)銀行、餐飲、文娛等配套商業(yè)，優(yōu)化市場功能，提升市場綜合效力程度。根據(jù)對其他物流市場的調(diào)查，配套效力類商業(yè)比重不低于總營業(yè)面積的5%，由此測算本工程需求的配套商業(yè)面積不低于13000。可以引進(jìn)的配套商業(yè)：銀行、餐飲、住宿、文娛、洗浴、茶社、棋牌、健身等按需求面積排序：住宿、文娛、洗浴、餐飲、健身、棋牌、銀行

27、、茶社34結(jié)論：經(jīng)過測算，以上四種途徑可以產(chǎn)生大約25萬的商業(yè)需求，根本可以滿足本工程的招商需求。一、現(xiàn)有市場的搬遷及搬遷過程中的擴(kuò)容二、引進(jìn)新的商業(yè)種類三、引進(jìn)龍頭企業(yè)，量身定制四、做足配套產(chǎn)業(yè)125000840003000013000=25200035第四部分 規(guī)劃建議 36 一、便于分割銷售； 二、提升二層及以上空間利用率； 三、要有運(yùn)用方便的倉儲空間； 四、優(yōu)質(zhì)地塊要優(yōu)用，劣質(zhì)地塊應(yīng)巧用，做到地“盡其用。規(guī)劃分析原那么37住 宅市場集中型商業(yè)市場倉儲倉儲1、最北面兩塊地居住規(guī)模較小，難以構(gòu)成居住院落；整個工程應(yīng)有適當(dāng)?shù)膫}儲空間，而這兩塊地更適宜規(guī)劃倉儲空間。2、臨包河一帶居住價值最高，景觀好，且位于地塊最里面，相對安靜，不易遭到市場影響，適宜規(guī)劃為住宅。3、臨睢陽北路一側(cè)應(yīng)規(guī)劃為市政籠統(tǒng)好、檔次高端的商業(yè)建筑。4、地塊其他區(qū)域可規(guī)劃為物流市場，作為整個工程的主體，呈現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。381、住宅定位為以商戶為主力客群、效力于市場的高檔住宅區(qū)；2、建筑方式為高層點(diǎn)式塔樓，兩梯四戶；3、南北縱向只規(guī)劃一排住宅樓，在此根底上容積率做到最大。391、副食品、服飾、建材等商業(yè)均需求一定的倉儲面積，尤其