房地產(chǎn)估價第四章-比較法-2課件

1、 第二節(jié) 比較法的運用步驟本次課講授重點內(nèi)容： 1.交易情況修正的方法：百分率法 2.市場狀況調(diào)整的方法：價格指數(shù)法本次課難點： 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)交易價格的修正。 第二節(jié) 比較法的運用步驟四、進行交易情況修正 1. 交易情況修正的含義交易情況修正是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。 第二節(jié) 比較法的運用步驟四、進行交易情況修正 2. 造成成交價格偏差的因素 （1）有利害關(guān)系人之間的交易。（2）急于出售或者購買情況下的交易。（3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。（4）交易雙方或者一方獲取的市場信息不完全。（5）交易雙方或一方有特別動機或者特別偏好

2、的交易。（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 相鄰房地產(chǎn)的合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在時的正常市場價格。 (7)特殊方式的交易。如拍賣、招標(biāo)等。（8）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。第二節(jié) 比較法的運用步驟四、進行交易情況修正 相鄰房地產(chǎn)的合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在時的正常市場價格。 例如：A、B兩宗面積較小或形狀不規(guī)則的相鄰地塊，各值30萬元人民幣。若該兩相鄰地塊和并后，因面積增大或形狀變得規(guī)則而有利于合理利用，合并后的土地價值為100萬元（合并產(chǎn)生的增值為40萬元）。如果A地塊的擁有者購買B地塊（反之亦然）。問:A、B兩相鄰地塊的鄰地購買價格是多少？ 第二節(jié) 比較法的運用步驟四、進

3、行交易情況修正 3. 交易情況修正的方法 交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。 要求掌握百分率法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：正常價格可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)=（100/100S）或=（1/1S%）在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)當(dāng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。 第二節(jié) 比較法的運用步驟四、進行交易情況修正 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易，修正時主要把握以下兩點：正常交易價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費賣方實際得到的價格正常交易價格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費買方實際付出的價格其中：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費正常交易價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費比率應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費正常交易價格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅

4、費比率利用上述公式推出求正常交易價格的公式。 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 1.市場狀況調(diào)整的含義 市場狀況調(diào)整是將可比實例在其成交日期的價格修正到待估房地產(chǎn)價值時點的價格。 2. 市場狀況調(diào)整的方法 （1）利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正 價格指數(shù)是反映不同時期商品或服務(wù)項目價格水平的變化方向、變化程度的經(jīng)濟指標(biāo)，通常以報告期價格水平與基準(zhǔn)期價格水平相對比的相對數(shù)值來表示。 價格指數(shù)是研究價格動態(tài)變化的一種工具。 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 例如：如果某地2月份雞蛋平均價格為4.80元斤，3月份雞蛋 平均價格為4.50元斤，那么，3月份與2月份相比雞蛋的價格指數(shù)，

5、則用3月份雞蛋平均價格除以2月份平均價格再乘以100%求得，即：4.50/4.80100%=93.75%。也就是說，3月份比2月份雞蛋價格下跌了6.25%。價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。如果是以某個固定時期作為基準(zhǔn)期，稱為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基準(zhǔn)期，稱為環(huán)比價格指數(shù)。價格指數(shù)的編制原理時間價格 定基價格指數(shù) 環(huán)比價格指數(shù) 1P1 P1P1 P1P0 2P2 P2 P1 P2 P1 n-1 Pn-1 Pn-1 P1 Pn-1 Pn-2 n pn pn P1 pn Pn-1 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式：修正到估價時點的

6、可比實例價格=可比實例價格在成交日期的價格 （估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)） 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式：修正到估價時點的可比實例價格可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)應(yīng)用舉例：P54例43 ；P54例44 。 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 （2）采用房地產(chǎn)價格變動率進行調(diào)整采用逐期遞增或逐期遞減的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式：調(diào)整到估價時點的可比實例價格可比實例在成交日期的價格（1價格變動率）期數(shù)采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正

7、的公式：調(diào)整到估價時點的可比實例價格可比實例在成交日期的價格（1價格變動率期數(shù)） 第二節(jié) 比較法的運用步驟五、進行市場狀況調(diào)整 應(yīng)用舉例：P54例45 ；P54例4-6 。(3)估價人員根據(jù)市場情況及自己的經(jīng)驗積累進行修正判斷在上述可供選用的價格指數(shù)或價格變動率中，最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。課堂練習(xí)：1.（單選） 甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。 A.050 B.5075 C.50100 D.100150 2.（單選）某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3