房產(chǎn)稅的意義

1、房產(chǎn)稅短期內(nèi)象征意義更大-淺議房產(chǎn)稅進入12月份后，多數(shù)城市紛紛出現(xiàn)反彈態(tài)勢，“9.29”政策再次面臨了“新國十條”的尷尬，調(diào)控政策飽受質(zhì)疑。面對強大的輿論壓力，2011年初，中央“國八條”和地方“限購令”等調(diào)控政策頻繁現(xiàn)身，以穩(wěn)定人心。作為2010年房地產(chǎn)最忽悠、最難產(chǎn)的政策房產(chǎn)稅昨日突然出臺，著實打破了市場的預(yù)期。世聯(lián)研究認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺標(biāo)志著中國開始對住房保有環(huán)節(jié)征稅，在調(diào)節(jié)收入分配，打擊投資投機方面邁出了重大一步。但由于上海房產(chǎn)稅實施細(xì)則尚未明確，重慶房產(chǎn)稅征收范圍有限，短期內(nèi)兩地房產(chǎn)稅方案的象征意義更大，旨在配合“國八條”穩(wěn)定市場預(yù)期。為何要出臺房產(chǎn)稅世聯(lián)研究認(rèn)為，房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)

2、市場的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是打擊投資投機：通過增加所有者的持有成本，提高投資投機性需求的成本，減少投資投機行為，同時有利于多套房屋所有者將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加存量房的供給；二是調(diào)節(jié)收入分配：通過對房價進行合理劃分，對房價較高的房產(chǎn)征稅，調(diào)節(jié)財富分配，實現(xiàn)社會公平；三是增加地方收入：房產(chǎn)稅是一種地方稅，可增加地方財政收入；四是穩(wěn)定市場預(yù)期：今后只要持有房屋，就需每年征收房產(chǎn)稅，是一項長期成本，將有助于形成理性的需求，但也無形中增加了購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。正是為了達到以上目的，上海和重慶分別出臺了房產(chǎn)稅暫行辦法。兩地房產(chǎn)稅方案對比從上海和重慶兩地房產(chǎn)稅暫行辦法來看，兩地房產(chǎn)稅存在一些相同之處

3、，也有一些不同做法。相同之處如下：（1）目前計稅依據(jù)均為交易價格（上海為交易價的70%，重慶為全部交易價），今后可考慮以評估價為準(zhǔn)，為后續(xù)改進提供了空間；（2）征收方式都是按年計征，且是個人上繳，此外還設(shè)置了一些偷稅漏稅的懲罰性措施，如上海暫行辦法明確指出如不能提供地方稅務(wù)機關(guān)出具是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅認(rèn)定結(jié)果文書的，登記機構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記；（3）都設(shè)置了免稅和減稅條款，以減輕購房者的稅負(fù)，如上海規(guī)定人均住房面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；（4）房產(chǎn)稅的用途都是用于保障性住房的建設(shè)，這樣一方面可以在一定程度上緩解保障房建設(shè)的資金壓力，另一方面也可體現(xiàn)該稅收“取之于民、用之于民”

4、的宗旨。但兩地房產(chǎn)稅暫行辦法也存在一些不同：（1）試點范圍不同：上海是全市范圍，而重慶僅限主城九區(qū)；（2）征收對象和目的不同：上海對本市居民新購二套住房和外地居民新購住房征稅，尚未涉及對存量住房征稅，打擊投資投機意味更濃；而重慶則更側(cè)重于通過對高端住房征稅來調(diào)節(jié)收入分配差距，此外還涉及了對存量獨棟商品住宅征稅的條款，覆蓋了部分存量房；（3）稅率和征稅價格標(biāo)準(zhǔn)不同：兩地都設(shè)定了一個價格標(biāo)準(zhǔn)，以此價格標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置了差別化稅率，上海為0.4-0.6%，重慶則為0.5-1.2%不等。上海的價格標(biāo)準(zhǔn)是以統(tǒng)計局公布的本市上年度新建商品住房平均銷售價格為準(zhǔn)，而重慶是按國土房管部門公布的上兩年主城九區(qū)新建商品住房

5、均價為準(zhǔn)。以上海為例，2009年統(tǒng)計局公布的住宅價格為12364元/平，如果2010年要征稅的話，價格在24728元/平以下的需納稅的住房，該年需要繳納98.9元/平以內(nèi)的稅，而價格在24728元/平以上的，該年需要繳納148.4元/米以上的稅；（4）上海房產(chǎn)稅方案僅有暫行辦法，沒有細(xì)則，一些條款界定尚不清楚。如“納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務(wù)機關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款”，但并未明確具體處罰額度，而重慶房產(chǎn)稅方案則配合相應(yīng)細(xì)則，有據(jù)可依。上海和重慶兩地房產(chǎn)稅暫行辦法對比方案上海重慶試點范圍上海市全市范圍內(nèi)重慶市主城九區(qū)范圍內(nèi)征收對象本市居民新購第二套及以上住房非本市居

6、民新購商品住房（持有本市居住證的高新人才和居住滿三年的可放寬至第二套及以上）存量和新購獨棟商品住宅新購高檔住房三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套（含）以上的普通住房計稅依據(jù)初期暫以交易價格的70%作為計稅依據(jù)，后期以評估值為準(zhǔn)初期為交易價格，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅稅率均價超過價格標(biāo)準(zhǔn)2倍的，稅率為0.6%；均價低于價格標(biāo)準(zhǔn)2倍的，稅率暫減為0.4%獨棟和高檔住房建筑面積均價為價格標(biāo)準(zhǔn)3倍以下的，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%價格標(biāo)準(zhǔn)以市統(tǒng)計局每年公

7、布本市上年度新建商品住房平均銷售價格為準(zhǔn)以國土房管部門公布的上兩年主城九區(qū)新建商品住房均價為準(zhǔn)征收方式按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額，個人自覺繳納按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額，個人自覺繳納稅收用途用于保障性住房建設(shè)等方面的支出公租房建設(shè)稅收減免人均住房面積不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積納稅人在暫行辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米稅收退還本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的

8、，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還等三無人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款懲罰措施不能提供地方稅務(wù)機關(guān)出具是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅認(rèn)定結(jié)果文書的，登記機構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記；納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務(wù)機關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；追繳不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；從其金融機構(gòu)存款中扣繳稅款、滯納金及罰款從以上比較來看，上海和重慶房產(chǎn)稅的針

9、對性有較大差異，上海以打擊投資投機為主要目的，而重慶調(diào)節(jié)貧富差距、促進社會公平的作用更明顯。世聯(lián)研究認(rèn)為，這與上海和重慶兩地房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平和購房者結(jié)構(gòu)有關(guān)。世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺顯示，上海市場的投資投機比例明顯高于重慶，上海本外地購房者比例為1:4.4，外來購房者所占比重超過80%，這就決定了上海政府打擊投資者，尤其是打擊外來投資者的需求更為迫切。實際上，上海和重慶代表著兩種“房產(chǎn)稅模式”。上海模式重在“房產(chǎn)”，而重慶模式重在“稅”。上海模式以打擊房地產(chǎn)投資投機為核心，強調(diào)房屋的居住功能。重慶模式對高檔房進行分檔收稅，同時打擊投資投機，更加突出的是通過房地產(chǎn)的征收縮小或者控制貧富差距的擴大，體現(xiàn)的

10、是社會的公平、公正。房產(chǎn)稅對市場的影響上海和重慶房產(chǎn)稅的試點開征，從長遠(yuǎn)來看，其意義在于：第一、中國因財產(chǎn)性收入而導(dǎo)致的貧富差距的擴大將有望通過財產(chǎn)稅改革而得到控制或縮??；第二、結(jié)合之前的各項政策，交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、制度環(huán)節(jié)成本的提升，房地產(chǎn)的投資投機將得到有效的控制，意味著價格的控制有更大的可能性。從國外經(jīng)驗來看，征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)會帶動房地產(chǎn)價格的下降，但從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響。在現(xiàn)階段的中國，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的長期性毋庸置疑，房價過快上漲的勢頭也已經(jīng)得到初步控制，這對于投資投機者來說是個利空消息。而房產(chǎn)稅的征收勢必會增加其購買成本，勢必會導(dǎo)致投資投機者尤其是短線投機者的觀望和猶豫，減少或者延緩了這部分人的購買需求，這與目前政府促供給、抑需求的邏輯是一致的。然而，上海、重慶兩個試點城市開征房產(chǎn)稅也存在一些問題，這些問題的有效解決，才能夠發(fā)揮房產(chǎn)稅應(yīng)有的作用。這些問題包括：（1）房產(chǎn)稅并未在全國大范圍推廣，可能給其