案例解讀“地產(chǎn)+醫(yī)療”5種模式(共9頁)

1、案例(n l)解讀“地產(chǎn)+醫(yī)療”5種模式互聯(lián)網(wǎng)+自被提到國家戰(zhàn)略高度后，目前已熱得發(fā)燙。最近(zujn)，方興、華遠、正榮等紛紛與小米、騰訊、360合作，打造智慧社區(qū)。但筆者認(rèn)為，在新一輪的“地產(chǎn)+X”浪潮中，“互聯(lián)網(wǎng)+”并不是唯一的，對房地產(chǎn)來說，醫(yī)療(ylio)同樣是一個巨大的風(fēng)口。圖1 衛(wèi)生總費用增長來源：統(tǒng)計年鑒，海通證券研究所根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見，到2020年，中國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上，而2012年我國醫(yī)療衛(wèi)生總費用達到2.8萬億，這意味著到2020年平均復(fù)合增長率為17%?。▓D1）目前已經(jīng)有13家上市房企介入醫(yī)療行業(yè)，包括恒大和萬科。如何才

2、能成功站上這個颶風(fēng)口？筆者特地梳理了當(dāng)前醫(yī)療地產(chǎn)的5種模式，總有一種適合你。通過股權(quán)收購介入 直接收購社會上一些成熟醫(yī)療機構(gòu)的股權(quán)，藉此進入醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)，有代表性的開發(fā)商是恒大集團、宜華地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。恒大集團：打造醫(yī)療(ylio)旗艦財大氣粗的恒大集團在“醫(yī)療+地產(chǎn)”的道路上頻出大招。其目標(biāo)是在新型國際醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老、健康管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等四大業(yè)務(wù)(yw)領(lǐng)域積極探索，創(chuàng)造新的利潤增長點。推進(tujn)方式：收購了香港一架上市公司，改名為恒大健康，推進在醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的布局。項目進度：1、今年3月，恒大健康已與海南省、韓國原辰（韓國最大的醫(yī)療整形機構(gòu)）達成三方合作，將在博鰲樂城先行區(qū)建

3、立國際級醫(yī)學(xué)美容及抗衰老中心；2、選址在天津的首家恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院即將開業(yè)；3、恒大集團與哈佛附屬布萊根醫(yī)院組成的聯(lián)合團隊，正在三亞海棠灣實地考察，為在中國共建新型國際醫(yī)院選址。盈利模式：自建醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容中心等，通過醫(yī)療健康服務(wù)帶來收入，并帶動養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展。獨特優(yōu)勢：截至去年年底，恒大在全國147個城市有305個大項目，業(yè)主總數(shù)370萬且每年還將新增七八十萬人，有著豐富的社區(qū)資源和產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。恒大健康考慮引入先進的醫(yī)療技術(shù)及設(shè)備，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合龐大業(yè)主的群體，為社區(qū)居民提供全方位的醫(yī)療健康服務(wù)。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，恒大健康則有意向在全國多個中心城市設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，滿足老年群體對健

4、康生活的各項需求。恒大集團預(yù)計，今年在中國至少6個一二線城市設(shè)立分支機構(gòu)，年營業(yè)收入超過160億元，服務(wù)人群超過5000萬人。宜華地產(chǎn)：收購+參股宜華地產(chǎn)以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權(quán)，并以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，進軍網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院行業(yè)。廣東眾安康后勤集團股份有限公司是中國醫(yī)院后勤社會化服務(wù)的領(lǐng)先(ln xin)企業(yè)，主要從事醫(yī)院后勤服務(wù)全方位一體化管理，涉及醫(yī)院機電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診、病人陪護服務(wù)，病人餐飲服務(wù)，醫(yī)療設(shè)備物資管理，醫(yī)院手術(shù)室、重癥監(jiān)護室等醫(yī)療設(shè)施的潔凈工程建設(shè)，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能。通過兩次收購的宜華地

5、產(chǎn)成功介入醫(yī)療(ylio)行業(yè)，并且醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)超過了地產(chǎn)板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場的高度認(rèn)可，估值在一年內(nèi)暴漲近10倍。世榮兆業(yè)：曲線(qxin)跨界進入與宜華地產(chǎn)單刀直入不同，世榮兆業(yè)選擇的是“曲線跨界”的方式。其通過旗下全資子公司世榮投資出資1000萬，以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡稱“至和置業(yè)”）81%股權(quán)，從而獲得“橫琴國際生命科學(xué)中心”項目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。在此之前，至和置業(yè)已與珠海市橫琴新區(qū)管理委員會、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院，就投資建設(shè)“橫琴國際生命科學(xué)中心”項目簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。因此，世榮兆業(yè)控股后即獲得了“橫琴國際生命科學(xué)中心”項目的投資

6、、開發(fā)及經(jīng)營權(quán)利。橫琴國際生命科學(xué)中心項目位于國家級新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計容建筑面積約40萬平方米。項目內(nèi)容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少于1000張；建設(shè)先進的智能健康療養(yǎng)康復(fù)中心；引進國內(nèi)外最先進的基因研究機構(gòu)，設(shè)立臨床基因研發(fā)和檢測中心；開發(fā)醫(yī)學(xué)研究中心、國際交流與會議中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。小結(jié)：通過股權(quán)收購直接獲取成熟的醫(yī)療專業(yè)和管理團隊，可以有效降低風(fēng)險，特別對于想要介入醫(yī)療的中小房企來說，是最為明智的選擇。因此帶來的缺點是品牌影響力會較小。圖2 未來龍頭開發(fā)商將沿產(chǎn)業(yè)鏈打造(dzo)綜合競爭優(yōu)勢來源(liyun)：海通證券研究所打造醫(yī)藥健

7、康(jinkng)產(chǎn)業(yè)城 在較大規(guī)模地塊內(nèi)進行建筑集群規(guī)劃，實現(xiàn)醫(yī)療機構(gòu)的區(qū)域集中，也是開發(fā)商延伸到醫(yī)療行業(yè)的一種流行模式，代表企業(yè)有燕達集團、珠江地產(chǎn)。已經(jīng)全面運營的“燕達國際健康城”，占地面積50萬平方米（不含附屬用地），總建筑面積110萬平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達國際醫(yī)院、燕達金色年華健康養(yǎng)護中心、燕達醫(yī)學(xué)研究院、燕達醫(yī)護培訓(xùn)學(xué)院、燕達國際會議中心等5個項目。通過遠程可視系統(tǒng)，世界各地的人們都可以通過電腦清晰了解燕達國際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠程會診通過寬大的屏幕，實現(xiàn)醫(yī)生與患者零距離溝通。燕達金色年華養(yǎng)護中心入住者的家人想探望親人，也可以通過養(yǎng)護中心探親

8、室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對面親切的交談。珠江地產(chǎn)與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項目”（俗稱從化珠江新城），規(guī)劃總面積約2萬畝，總投資超過500億元。這一項目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部(zn b)經(jīng)濟于一體。以高端醫(yī)療(ylio)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，依托“重粒子腫瘤治療(zhlio)設(shè)備”等尖端醫(yī)療設(shè)備和技術(shù)，面向全球市場提供頂級的醫(yī)療健康、安養(yǎng)休閑、教育科研和后臺服務(wù)等綜合服務(wù)。小結(jié)：與中小企業(yè)收購股權(quán)介入相比，打造醫(yī)藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產(chǎn)公司玩。雖然前期對資金的要求會很大，但是能夠極好地樹立品牌影響力。財務(wù)性投資醫(yī)療機

9、構(gòu) 大型房企的手筆更大，選擇一些在醫(yī)療行業(yè)有地位的機構(gòu)進行合作，是與其身份匹配的進入方式。案例：2013年，萬科國際兒童醫(yī)院項目簽訂了四方框架協(xié)議。萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心建設(shè)發(fā)展有限公司、復(fù)旦醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資公司等簽署共同建設(shè)上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心復(fù)旦萬科國際兒童醫(yī)院的框架協(xié)議。按照協(xié)議，項目總投資2.5億人民幣，由萬科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋、復(fù)旦醫(yī)療三方出資，萬科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時可以通過為業(yè)主提供優(yōu)惠就醫(yī)、健康管理等增值服務(wù)，帶動地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。小結(jié)：該種方式的優(yōu)勢是獲取的醫(yī)療團隊優(yōu)秀，大品牌公信力強；劣勢是門檻過高，耗資巨大，中小房企玩

10、不起，只適合萬科等大型實力房企玩。自己投資直接建醫(yī)院 通過“+醫(yī)療”，從而為業(yè)主提供理想的醫(yī)療服務(wù)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)(pnzh)，實現(xiàn)后者的增值，最終實現(xiàn)雙贏，這是綠城的玩法(wn f)。綠城開設(shè)杭州綠城醫(yī)院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大(sn d)重點科室，以及內(nèi)科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫(yī)科、放射科等26個臨床與醫(yī)技科室。心血管病專科是其主要特色。經(jīng)過特殊的處理，杭州綠城醫(yī)院去掉了傳統(tǒng)醫(yī)院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒；通過將醫(yī)生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫(yī)患之間的關(guān)系；病區(qū)內(nèi)還設(shè)有休閑咖啡吧、屋頂花園等

11、等，讓病人感覺不是在看病，而是在休閑。廣州祈福新邨的祈福集團投資建設(shè)的祈福醫(yī)院與杭州綠城醫(yī)院有異曲同工之妙。通過一流的酒店式病房、充分滿足每個病人需求的個性化服務(wù)，而十分大眾化的收費標(biāo)準(zhǔn)使得其十分親民而走向成功。其次是萬科在各地建兒童醫(yī)院。在?？漆t(yī)院里，兒童醫(yī)院的利潤率相對較薄。但在當(dāng)代的中國社會，“一家六口圍著一個小孩轉(zhuǎn)”已經(jīng)成為一種社會現(xiàn)象。一旦孩子生病了要去醫(yī)院，基本上全家的人都跟著去。因此，兒童醫(yī)院雖然利潤少，但非常聚集人氣，而且能帶來豐富的“家庭資源”。萬科做兒童醫(yī)院，雖然利潤率遠不及所謂的腫瘤醫(yī)院、骨科醫(yī)院，但一方面，相比骨科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院數(shù)量較多，國內(nèi)優(yōu)秀的兒童醫(yī)院本身較為稀缺，

12、這就使得萬科可以利用其品牌優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，迅速將其兒童醫(yī)院做大做出品牌；另一方面，當(dāng)萬科兒童醫(yī)院具有一定知名度之后，也能相應(yīng)為其在周邊的住宅項目提供更好的配套服務(wù)。若再加上萬科的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老公寓，那萬科將最終實現(xiàn)“醫(yī)院+住宅+商業(yè)+養(yǎng)老”的“生命健康城”終極目標(biāo)老、中、青、小通吃！小結(jié)(xioji)：直接投資建設(shè)醫(yī)院，可以保證高效的執(zhí)行力。醫(yī)療可以有效地增加房地產(chǎn)的附加值，最終實現(xiàn)雙贏。缺點是風(fēng)險很高，而且催化醫(yī)療成熟的時間較長，前期投入巨大，非土豪房地產(chǎn)公司不能玩。目前，以這種方式進入一醫(yī)療行業(yè)的開發(fā)商較少。各方分工(fn gng)，合作運營 各方分工合作(fn gng h zu)，讓專業(yè)

13、的人做專業(yè)的事是萬通地產(chǎn)正在考慮介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的模式。目前，公立醫(yī)院依然占據(jù)主導(dǎo)地位，一家醫(yī)院要擴張，往往需要黨委、院長跟政府申請經(jīng)費，而后進行擴建。醫(yī)院自身變成了投資商，還要變成開發(fā)商建醫(yī)院，最后還要運營這家醫(yī)院，三件事由同一主體承擔(dān)，其效能是比較低的。馮侖希望，萬通與醫(yī)療地產(chǎn)的合作模式是，壽險及其他社會資本參與投資，房地產(chǎn)公司是開發(fā)商，民營醫(yī)院是運營商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，三者應(yīng)該各司其職。作為開發(fā)商，萬通圍繞醫(yī)療健康，提供專業(yè)的不動產(chǎn)服務(wù)。專業(yè)的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營醫(yī)療的發(fā)展模式，也將最終顛覆了公立醫(yī)院的發(fā)展模式?？偨Y(jié)開發(fā)商介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)并非中國房企的創(chuàng)新，事實上

14、在國外早已有無數(shù)成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產(chǎn)開發(fā)商，通過介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，百匯控股迅速成長為了亞洲最頂尖、市值最大的私人醫(yī)療結(jié)構(gòu)。在百匯控股的玩法中，百匯控股負(fù)責(zé)營造奢華的醫(yī)療環(huán)境，醫(yī)生在百匯旗下的醫(yī)院中租用面積不等的房間開辦自己的診所，所有的專業(yè)門診、手術(shù)收入歸醫(yī)生所有；同時，這些醫(yī)生可以共享醫(yī)院提供(tgng)的先進檢測及化驗設(shè)備，護理以及病房服務(wù)等，這些收入歸醫(yī)院所有。根據(jù)美國Cain Brothers投資銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，醫(yī)生首次簽訂租賃協(xié)議時長通常為8年，而且續(xù)租率高達90%。相比之下，傳統(tǒng)寫字樓市場的租戶一般簽35 年，續(xù)租率為60%左右。醫(yī)療地產(chǎn)的租用模式的可預(yù)測性

15、高。對于采取自己經(jīng)營或財務(wù)投資模式介入醫(yī)療地產(chǎn)的開發(fā)商來說，中國的人口老齡化帶來的醫(yī)藥(yyo)需求增長空間也是可以預(yù)見的。這對轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是一個巨大的風(fēng)口。11個經(jīng)典(jngdin)案例美國Viliving養(yǎng)老項目：美國最佳養(yǎng)老社區(qū)；德國國王石銀發(fā)高級老年公寓：德國高端養(yǎng)老項目的代表，提供專業(yè)的全級別養(yǎng)老護理服務(wù)；荷蘭生命公寓：世界上最好的養(yǎng)老項目；英國圣喬治公園：英國最佳退休住宅，非盈機構(gòu)通過市場化方式運作來解決老年住宅與護理問題的代表日本(r bn)鶴之苑：日本住區(qū)綜合型養(yǎng)老機構(gòu)(jgu)的代表臺灣雙連安養(yǎng)(n yn)中心：臺灣著名的老人福利照顧機構(gòu)，宗教特色運營，多功能規(guī)劃；泰康之家燕園：中國保險業(yè)養(yǎng)老社區(qū)投資第一張牌照的持有者；東方太陽城：國內(nèi)首家大型綜合退休社區(qū)；合眾人壽CCRC：中國第一個專業(yè)CCRC養(yǎng)老社區(qū)品牌開創(chuàng)者；綠城烏鎮(zhèn)雅園：首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模