案例解讀“地產(chǎn)+醫(yī)療”5種模式(共9頁(yè))

1、案例(n l)解讀“地產(chǎn)+醫(yī)療”5種模式互聯(lián)網(wǎng)+自被提到國(guó)家戰(zhàn)略高度后，目前已熱得發(fā)燙。最近(zujn)，方興、華遠(yuǎn)、正榮等紛紛與小米、騰訊、360合作，打造智慧社區(qū)。但筆者認(rèn)為，在新一輪的“地產(chǎn)+X”浪潮中，“互聯(lián)網(wǎng)+”并不是唯一的，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，醫(yī)療(ylio)同樣是一個(gè)巨大的風(fēng)口。圖1 衛(wèi)生總費(fèi)用增長(zhǎng)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒，海通證券研究所根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，到2020年，中國(guó)的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上，而2012年我國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生總費(fèi)用達(dá)到2.8萬(wàn)億，這意味著到2020年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為17%！（圖1）目前已經(jīng)有13家上市房企介入醫(yī)療行業(yè)，包括恒大和萬(wàn)科。如何才

2、能成功站上這個(gè)颶風(fēng)口？筆者特地梳理了當(dāng)前醫(yī)療地產(chǎn)的5種模式，總有一種適合你。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)介入 直接收購(gòu)社會(huì)上一些成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)的股權(quán)，藉此進(jìn)入醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)，有代表性的開(kāi)發(fā)商是恒大集團(tuán)、宜華地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。恒大集團(tuán)：打造醫(yī)療(ylio)旗艦財(cái)大氣粗的恒大集團(tuán)在“醫(yī)療+地產(chǎn)”的道路上頻出大招。其目標(biāo)是在新型國(guó)際醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老、健康管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等四大業(yè)務(wù)(yw)領(lǐng)域積極探索，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。推進(jìn)(tujn)方式：收購(gòu)了香港一架上市公司，改名為恒大健康，推進(jìn)在醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的布局。項(xiàng)目進(jìn)度：1、今年3月，恒大健康已與海南省、韓國(guó)原辰（韓國(guó)最大的醫(yī)療整形機(jī)構(gòu)）達(dá)成三方合作，將在博鰲樂(lè)城先行區(qū)建

3、立國(guó)際級(jí)醫(yī)學(xué)美容及抗衰老中心；2、選址在天津的首家恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院即將開(kāi)業(yè)；3、恒大集團(tuán)與哈佛附屬布萊根醫(yī)院組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，正在三亞海棠灣實(shí)地考察，為在中國(guó)共建新型國(guó)際醫(yī)院選址。盈利模式：自建醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容中心等，通過(guò)醫(yī)療健康服務(wù)帶來(lái)收入，并帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)等的發(fā)展。獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：截至去年年底，恒大在全國(guó)147個(gè)城市有305個(gè)大項(xiàng)目，業(yè)主總數(shù)370萬(wàn)且每年還將新增七八十萬(wàn)人，有著豐富的社區(qū)資源和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。恒大健康考慮引入先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)及設(shè)備，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合龐大業(yè)主的群體，為社區(qū)居民提供全方位的醫(yī)療健康服務(wù)。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，恒大健康則有意向在全國(guó)多個(gè)中心城市設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，滿足老年群體對(duì)健

4、康生活的各項(xiàng)需求。恒大集團(tuán)預(yù)計(jì)，今年在中國(guó)至少6個(gè)一二線城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，年?duì)I業(yè)收入超過(guò)160億元，服務(wù)人群超過(guò)5000萬(wàn)人。宜華地產(chǎn)：收購(gòu)+參股宜華地產(chǎn)以7.2億元收購(gòu)廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司全部股權(quán)，并以1.2億元收購(gòu)深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院行業(yè)。廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司是中國(guó)醫(yī)院后勤社會(huì)化服務(wù)的領(lǐng)先(ln xin)企業(yè)，主要從事醫(yī)院后勤服務(wù)全方位一體化管理，涉及醫(yī)院機(jī)電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診、病人陪護(hù)服務(wù)，病人餐飲服務(wù)，醫(yī)療設(shè)備物資管理，醫(yī)院手術(shù)室、重癥監(jiān)護(hù)室等醫(yī)療設(shè)施的潔凈工程建設(shè)，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能。通過(guò)兩次收購(gòu)的宜華地

5、產(chǎn)成功介入醫(yī)療(ylio)行業(yè)，并且醫(yī)療板塊業(yè)務(wù)超過(guò)了地產(chǎn)板塊，正式更名為宜華健康，得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，估值在一年內(nèi)暴漲近10倍。世榮兆業(yè)：曲線(qxin)跨界進(jìn)入與宜華地產(chǎn)單刀直入不同，世榮兆業(yè)選擇的是“曲線跨界”的方式。其通過(guò)旗下全資子公司世榮投資出資1000萬(wàn)，以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“至和置業(yè)”）81%股權(quán)，從而獲得“橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)權(quán)利。在此之前，至和置業(yè)已與珠海市橫琴新區(qū)管理委員會(huì)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院，就投資建設(shè)“橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。因此，世榮兆業(yè)控股后即獲得了“橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目的投資

6、、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)權(quán)利。橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約40萬(wàn)平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要包括：投資一所三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少于1000張；建設(shè)先進(jìn)的智能健康療養(yǎng)康復(fù)中心；引進(jìn)國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的基因研究機(jī)構(gòu)，設(shè)立臨床基因研發(fā)和檢測(cè)中心；開(kāi)發(fā)醫(yī)學(xué)研究中心、國(guó)際交流與會(huì)議中心等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。小結(jié)：通過(guò)股權(quán)收購(gòu)直接獲取成熟的醫(yī)療專(zhuān)業(yè)和管理團(tuán)隊(duì)，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)于想要介入醫(yī)療的中小房企來(lái)說(shuō)，是最為明智的選擇。因此帶來(lái)的缺點(diǎn)是品牌影響力會(huì)較小。圖2 未來(lái)龍頭開(kāi)發(fā)商將沿產(chǎn)業(yè)鏈打造(dzo)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源(liyun)：海通證券研究所打造醫(yī)藥健

7、康(jinkng)產(chǎn)業(yè)城 在較大規(guī)模地塊內(nèi)進(jìn)行建筑集群規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的區(qū)域集中，也是開(kāi)發(fā)商延伸到醫(yī)療行業(yè)的一種流行模式，代表企業(yè)有燕達(dá)集團(tuán)、珠江地產(chǎn)。已經(jīng)全面運(yùn)營(yíng)的“燕達(dá)國(guó)際健康城”，占地面積50萬(wàn)平方米（不含附屬用地），總建筑面積110萬(wàn)平方米，總投資約100億元人民幣，包括燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院、燕達(dá)國(guó)際會(huì)議中心等5個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)遠(yuǎn)程可視系統(tǒng)，世界各地的人們都可以通過(guò)電腦清晰了解燕達(dá)國(guó)際健康城的全景和各功能及每座豪華的建筑。遠(yuǎn)程會(huì)診通過(guò)寬大的屏幕，實(shí)現(xiàn)醫(yī)生與患者零距離溝通。燕達(dá)金色年華養(yǎng)護(hù)中心入住者的家人想探望親人，也可以通過(guò)養(yǎng)護(hù)中心探親

8、室的屏幕，在家里利用電腦或電視屏幕，就可與親人面對(duì)面親切的交談。珠江地產(chǎn)與從化政府共同打造的“珠江生命健康城及科技CBD項(xiàng)目”（俗稱(chēng)從化珠江新城），規(guī)劃總面積約2萬(wàn)畝，總投資超過(guò)500億元。這一項(xiàng)目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部(zn b)經(jīng)濟(jì)于一體。以高端醫(yī)療(ylio)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，依托“重粒子腫瘤治療(zhlio)設(shè)備”等尖端醫(yī)療設(shè)備和技術(shù)，面向全球市場(chǎng)提供頂級(jí)的醫(yī)療健康、安養(yǎng)休閑、教育科研和后臺(tái)服務(wù)等綜合服務(wù)。小結(jié)：與中小企業(yè)收購(gòu)股權(quán)介入相比，打造醫(yī)藥健康城的投入資金要龐大的多，適合土豪地產(chǎn)公司玩。雖然前期對(duì)資金的要求會(huì)很大，但是能夠極好地樹(shù)立品牌影響力。財(cái)務(wù)性投資醫(yī)療機(jī)

9、構(gòu) 大型房企的手筆更大，選擇一些在醫(yī)療行業(yè)有地位的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，是與其身份匹配的進(jìn)入方式。案例：2013年，萬(wàn)科國(guó)際兒童醫(yī)院項(xiàng)目簽訂了四方框架協(xié)議。萬(wàn)科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心建設(shè)發(fā)展有限公司、復(fù)旦醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資公司等簽署共同建設(shè)上海新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心復(fù)旦萬(wàn)科國(guó)際兒童醫(yī)院的框架協(xié)議。按照協(xié)議，項(xiàng)目總投資2.5億人民幣，由萬(wàn)科企業(yè)股資產(chǎn)管理中心、上海新虹橋、復(fù)旦醫(yī)療三方出資，萬(wàn)科控股。出資方按照投資占股比例分享收益。同時(shí)可以通過(guò)為業(yè)主提供優(yōu)惠就醫(yī)、健康管理等增值服務(wù)，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。小結(jié)：該種方式的優(yōu)勢(shì)是獲取的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀，大品牌公信力強(qiáng)；劣勢(shì)是門(mén)檻過(guò)高，耗資巨大，中小房企玩

10、不起，只適合萬(wàn)科等大型實(shí)力房企玩。自己投資直接建醫(yī)院 通過(guò)“+醫(yī)療”，從而為業(yè)主提供理想的醫(yī)療服務(wù)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)(pnzh)，實(shí)現(xiàn)后者的增值，最終實(shí)現(xiàn)雙贏，這是綠城的玩法(wn f)。綠城開(kāi)設(shè)杭州綠城醫(yī)院整體投資約3億元人民幣，擁有心血管病、整形美容和體檢保健三大(sn d)重點(diǎn)科室，以及內(nèi)科、外科、口腔科、骨科、婦科、兒科、中醫(yī)科、放射科等26個(gè)臨床與醫(yī)技科室。心血管病專(zhuān)科是其主要特色。經(jīng)過(guò)特殊的處理，杭州綠城醫(yī)院去掉了傳統(tǒng)醫(yī)院普遍存在的濃重藥水味，可以減緩病人的緊張、煩躁的情緒；通過(guò)將醫(yī)生幾十年慣用的方形辦公桌，改成圓型，有效地拉近了醫(yī)患之間的關(guān)系；病區(qū)內(nèi)還設(shè)有休閑咖啡吧、屋頂花園等

11、等，讓病人感覺(jué)不是在看病，而是在休閑。廣州祈福新邨的祈福集團(tuán)投資建設(shè)的祈福醫(yī)院與杭州綠城醫(yī)院有異曲同工之妙。通過(guò)一流的酒店式病房、充分滿足每個(gè)病人需求的個(gè)性化服務(wù)，而十分大眾化的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使得其十分親民而走向成功。其次是萬(wàn)科在各地建兒童醫(yī)院。在專(zhuān)科醫(yī)院里，兒童醫(yī)院的利潤(rùn)率相對(duì)較薄。但在當(dāng)代的中國(guó)社會(huì)，“一家六口圍著一個(gè)小孩轉(zhuǎn)”已經(jīng)成為一種社會(huì)現(xiàn)象。一旦孩子生病了要去醫(yī)院，基本上全家的人都跟著去。因此，兒童醫(yī)院雖然利潤(rùn)少，但非常聚集人氣，而且能帶來(lái)豐富的“家庭資源”。萬(wàn)科做兒童醫(yī)院，雖然利潤(rùn)率遠(yuǎn)不及所謂的腫瘤醫(yī)院、骨科醫(yī)院，但一方面，相比骨科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院數(shù)量較多，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的兒童醫(yī)院本身較為稀缺，

12、這就使得萬(wàn)科可以利用其品牌優(yōu)勢(shì)和資本優(yōu)勢(shì)，迅速將其兒童醫(yī)院做大做出品牌；另一方面，當(dāng)萬(wàn)科兒童醫(yī)院具有一定知名度之后，也能相應(yīng)為其在周邊的住宅項(xiàng)目提供更好的配套服務(wù)。若再加上萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老公寓，那萬(wàn)科將最終實(shí)現(xiàn)“醫(yī)院+住宅+商業(yè)+養(yǎng)老”的“生命健康城”終極目標(biāo)老、中、青、小通吃！小結(jié)(xioji)：直接投資建設(shè)醫(yī)院，可以保證高效的執(zhí)行力。醫(yī)療可以有效地增加房地產(chǎn)的附加值，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。缺點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)很高，而且催化醫(yī)療成熟的時(shí)間較長(zhǎng)，前期投入巨大，非土豪房地產(chǎn)公司不能玩。目前，以這種方式進(jìn)入一醫(yī)療行業(yè)的開(kāi)發(fā)商較少。各方分工(fn gng)，合作運(yùn)營(yíng) 各方分工合作(fn gng h zu)，讓專(zhuān)業(yè)

13、的人做專(zhuān)業(yè)的事是萬(wàn)通地產(chǎn)正在考慮介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的模式。目前，公立醫(yī)院依然占據(jù)主導(dǎo)地位，一家醫(yī)院要擴(kuò)張，往往需要黨委、院長(zhǎng)跟政府申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)，而后進(jìn)行擴(kuò)建。醫(yī)院自身變成了投資商，還要變成開(kāi)發(fā)商建醫(yī)院，最后還要運(yùn)營(yíng)這家醫(yī)院，三件事由同一主體承擔(dān)，其效能是比較低的。馮侖希望，萬(wàn)通與醫(yī)療地產(chǎn)的合作模式是，壽險(xiǎn)及其他社會(huì)資本參與投資，房地產(chǎn)公司是開(kāi)發(fā)商，民營(yíng)醫(yī)院是運(yùn)營(yíng)商，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，三者應(yīng)該各司其職。作為開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)通圍繞醫(yī)療健康，提供專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的分工，能夠有效提高效能，最終這種模式顛覆的不僅是民營(yíng)醫(yī)療的發(fā)展模式，也將最終顛覆了公立醫(yī)院的發(fā)展模式?？偨Y(jié)開(kāi)發(fā)商介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)并非中國(guó)房企的創(chuàng)新，事實(shí)上

14、在國(guó)外早已有無(wú)數(shù)成功的先例。新加坡百匯控股的前身是一家小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)介入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，百匯控股迅速成長(zhǎng)為了亞洲最頂尖、市值最大的私人醫(yī)療結(jié)構(gòu)。在百匯控股的玩法中，百匯控股負(fù)責(zé)營(yíng)造奢華的醫(yī)療環(huán)境，醫(yī)生在百匯旗下的醫(yī)院中租用面積不等的房間開(kāi)辦自己的診所，所有的專(zhuān)業(yè)門(mén)診、手術(shù)收入歸醫(yī)生所有；同時(shí)，這些醫(yī)生可以共享醫(yī)院提供(tgng)的先進(jìn)檢測(cè)及化驗(yàn)設(shè)備，護(hù)理以及病房服務(wù)等，這些收入歸醫(yī)院所有。根據(jù)美國(guó)Cain Brothers投資銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，醫(yī)生首次簽訂租賃協(xié)議時(shí)長(zhǎng)通常為8年，而且續(xù)租率高達(dá)90%。相比之下，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶一般簽35 年，續(xù)租率為60%左右。醫(yī)療地產(chǎn)的租用模式的可預(yù)測(cè)性

15、高。對(duì)于采取自己經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)投資模式介入醫(yī)療地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中國(guó)的人口老齡化帶來(lái)的醫(yī)藥(yyo)需求增長(zhǎng)空間也是可以預(yù)見(jiàn)的。這對(duì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)巨大的風(fēng)口。11個(gè)經(jīng)典(jngdin)案例美國(guó)Viliving養(yǎng)老項(xiàng)目：美國(guó)最佳養(yǎng)老社區(qū)；德國(guó)國(guó)王石銀發(fā)高級(jí)老年公寓：德國(guó)高端養(yǎng)老項(xiàng)目的代表，提供專(zhuān)業(yè)的全級(jí)別養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)；荷蘭生命公寓：世界上最好的養(yǎng)老項(xiàng)目；英國(guó)圣喬治公園：英國(guó)最佳退休住宅，非盈機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)化方式運(yùn)作來(lái)解決老年住宅與護(hù)理問(wèn)題的代表日本(r bn)鶴之苑：日本住區(qū)綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(jgu)的代表臺(tái)灣雙連安養(yǎng)(n yn)中心：臺(tái)灣著名的老人福利照顧機(jī)構(gòu)，宗教特色運(yùn)營(yíng)，多功能規(guī)劃；泰康之家燕園：中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)投資第一張牌照的持有者；東方太陽(yáng)城：國(guó)內(nèi)首家大型綜合退休社區(qū)；合眾人壽CCRC：中國(guó)第一個(gè)專(zhuān)業(yè)CCRC養(yǎng)老社區(qū)品牌開(kāi)創(chuàng)者；綠城烏鎮(zhèn)雅園：首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模