CRRC：2009年中國商業(yè)地產(chǎn)研究講解學(xué)習(xí)

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。CRRC：2009年中國商業(yè)地產(chǎn)研究-2009年中國商業(yè)地產(chǎn)十大焦點(diǎn)研究單位：中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心前言2009年金融海嘯肆虐后的中國樓市步入深度調(diào)整和復(fù)蘇期。當(dāng)住宅開發(fā)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)政策利好刺激下，幾經(jīng)沉浮上演跳躍上升，2009年無論價(jià)格還是交易量都達(dá)到歷史新高。但是相較住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)顯得很冷清。這一年，商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，開發(fā)商陣營出現(xiàn)分化，開發(fā)商聯(lián)合作戰(zhàn)和項(xiàng)目并購有所升溫。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延影響，一線城市核心區(qū)寫字樓以及購物中心項(xiàng)目遭遇招商入駐難等系列問題。2009年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體表

2、現(xiàn)為投資熱，消化冷的特點(diǎn)。商住在價(jià)格和成交量上都呈現(xiàn)出“倒掛”的現(xiàn)象，說明和實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，尚處在調(diào)整谷底。而同樣基于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來的一致看好，有實(shí)力的投資者（保險(xiǎn)資金，傳統(tǒng)以住宅為主的地產(chǎn)商等）已經(jīng)著手全面布局商業(yè)地產(chǎn)，占領(lǐng)未來幾年中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶給商業(yè)地產(chǎn)的巨大利潤高地。2010年初之際CRRC（中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心）盤點(diǎn)“2009年商業(yè)地產(chǎn)十大焦點(diǎn)”，總結(jié)2009年發(fā)展規(guī)律，以期對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)有更清晰的把握和認(rèn)識(shí)。一、一線城市商住價(jià)格倒掛明顯現(xiàn)象：一般而言，健康的房地產(chǎn)市場中商業(yè)地產(chǎn)由于其商業(yè)回報(bào)價(jià)值高，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出3

3、0%左右，即便再低通常商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)也要高于住宅項(xiàng)目，從而一般商業(yè)地價(jià)也是高于居住地價(jià)。此外，原本投資投機(jī)性資金一般進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但是2009年住宅地產(chǎn)銷售火爆，住宅投資成為見效快、收益高的投資方式，因而得以更加吸引資金涌入，最終導(dǎo)致2009年出現(xiàn)了少見的住宅項(xiàng)目的售價(jià)高于商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象，業(yè)界稱之為“商住價(jià)格倒掛”。事實(shí)上不只是價(jià)格，在成交量上也有所體現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年1-10月商業(yè)營運(yùn)用房銷售面積同比增長33%，而同期住宅銷售面積增長50%?！吧套〉箳臁爆F(xiàn)象在北京、上海等全國一線大城市尤為明顯。北京。特別是在2009年第三季度北京樓市商住價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，寫字樓普遍賣不過同區(qū)域公寓產(chǎn)品。參

4、見下表1。上海。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2006年開始上海住宅市場的價(jià)格漲幅就逐步加快，逐漸超過周邊寫字樓價(jià)格。從2006年至今，辦公樓買賣價(jià)格漲幅普遍僅約15%-20%，而同期住宅項(xiàng)目價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)超于此，其中普陀長征板塊、浦東金橋板塊等相對(duì)優(yōu)越的區(qū)域中寫字樓、住宅售價(jià)倒掛明顯。原因：“商、住”轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)的問題。住宅轉(zhuǎn)讓的稅賦低，而轉(zhuǎn)讓商用住房的稅賦卻相對(duì)來講相當(dāng)高。從綜合征收率來計(jì)算：轉(zhuǎn)讓住房的稅費(fèi)=轉(zhuǎn)讓收入（6.50%或6.4%或6.2%）；轉(zhuǎn)讓商鋪或非住房的稅費(fèi)=轉(zhuǎn)讓收入（7.50%或7.4%或7.2%）。這樣投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都用于繳納稅收。

5、此外，房屋投資如用于出租，仍然涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等?？傊?，較之住宅轉(zhuǎn)讓，商用項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)重許多。對(duì)相當(dāng)一部分的投資者來說，注重的還是短期內(nèi)的回報(bào)率，商用辦公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，2009年我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未得到根本的恢復(fù)與好轉(zhuǎn)，投資者不會(huì)輕易投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，然而住宅市場在2009年高度火熱，甚至局部已經(jīng)火爆，投資于此可以收到立竿見影之效。因此相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，2009年投資住宅比投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要小得多，收益也大得多，這又是一個(gè)造成“商住價(jià)格倒掛”的重要原因。現(xiàn)階段，中國政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及銷售的相關(guān)政策已經(jīng)顯得限制的過緊。例

6、如央行規(guī)定：個(gè)人購置商業(yè)用房申請(qǐng)貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年；并且明確限制放款條件為所購商業(yè)用房須竣工驗(yàn)收的房屋而非主體結(jié)構(gòu)已封頂。這種限制性政策使得投資商業(yè)用房的潛在購買力得不到正常釋放，客觀上造成了投資全都投向了住宅地產(chǎn)上?！吧套r(jià)格倒掛”的造成一個(gè)重要原因是2009年住宅價(jià)格的大幅上升，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部部長余斌1月16日在成都表示，2009年1-11月份房價(jià)均價(jià)達(dá)到了4600元/平方米，比2008年上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來歷史漲幅最高。2008年底為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場出臺(tái)了系列措施，其中對(duì)購買住宅提出了降低首付、優(yōu)惠利率等扶植性措施。但是

7、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶植性措施，購買商業(yè)地產(chǎn)都沒有優(yōu)惠貸款措施，不僅購買商業(yè)地產(chǎn)首付為50%，利率也沒任何優(yōu)惠，最重要的是沒有減輕商業(yè)樓宇業(yè)主的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，相反地方政府受財(cái)政收入下降的影響，在2009年紛紛出臺(tái)了更為嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)租金稅收措施，商業(yè)地產(chǎn)在失去租戶的同時(shí)，又得承受高額稅收。后果：商改住。2010年北京市1月份新開盤樓盤很多為商業(yè)立項(xiàng)的公寓等產(chǎn)品，40年、50年產(chǎn)權(quán)的“商業(yè)型”住宅成了市場主力，70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)量卻相對(duì)減少。這說明隨著住宅銷售火爆，很多樓盤出現(xiàn)了“商改住”的現(xiàn)象。帶動(dòng)住宅地價(jià)上漲，將“商住價(jià)格倒掛”由房產(chǎn)市場傳遞至土地市場。根據(jù)國土資源部中國土地勘測

8、規(guī)劃院歷年的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，2009年之前商業(yè)地價(jià)基本都是高于住宅地價(jià)的，而2009年在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了住宅地價(jià)高于或接近商業(yè)地價(jià)的現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場。這一方面是住宅價(jià)格的快速上漲帶動(dòng)了住宅地價(jià)的上漲。另一方面是由于2009年開發(fā)商資金充裕，鑒于商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、成本等均存在劣勢，開發(fā)商更傾向與大量囤積住宅用地。事實(shí)上，歷史數(shù)據(jù)顯示2009年二季度北京土地市場首現(xiàn)價(jià)格商住倒掛現(xiàn)象，四季度寧波、?？凇刂菀渤霈F(xiàn)了類似現(xiàn)象，與此同時(shí)，深圳、鄭州、成都、烏魯木齊等城市的居住地價(jià)已接近商業(yè)地價(jià)。這表明土地市場泡沫已現(xiàn)。從一定角度來說，住宅地產(chǎn)是生活資料，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)卻是生產(chǎn)資料。

9、造成“商住價(jià)格倒掛”的諸如稅負(fù)等種種原因，不利于企業(yè)根據(jù)經(jīng)營狀況擴(kuò)大或縮減開發(fā)面積或辦公區(qū)域，不利于鼓動(dòng)民間資本流入第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)貿(mào)易等范圍中，進(jìn)而不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二、保險(xiǎn)資金松閘，千億資金攪動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象：2009年10月1日新保險(xiǎn)法正式施行，新保險(xiǎn)法拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許保險(xiǎn)公司資金可在遵循安全性的原則下投資不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)了解，此次放開后保險(xiǎn)資金可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類。據(jù)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為3.9萬億，若按照5-6%的比例推算，未來可能將有2000億元左右的保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)市場。而這些資金最

10、有可能進(jìn)入有著穩(wěn)定租金收入、升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為最終受益者。事實(shí)上，在政策相關(guān)細(xì)則未明確乃至新保險(xiǎn)法正式實(shí)施之前，保險(xiǎn)資金通過形形色色的方式尋求進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場，尤其是在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，保險(xiǎn)資金打著“自用”旗號(hào)購置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的行動(dòng)一刻也沒有停頓過。中國人壽、泰康人壽、新華保險(xiǎn)等多家保險(xiǎn)公司在國內(nèi)多個(gè)城市頻頻“關(guān)注”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只不過由于政策上的限制，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并未得到正式允許。主要事例如下：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2009年底，保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公

11、司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008一年，保險(xiǎn)公司購買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬平方米，而且大部分集中于北京金融街區(qū)域。中國人壽之前對(duì)近11家上市地產(chǎn)公司進(jìn)行了股權(quán)投資，其中不乏萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)這樣的地產(chǎn)股第一集團(tuán)公司。中國人壽的“影子”公司中保信開發(fā)建設(shè)了位于北京市朝陽區(qū)朝外大街的中國人壽大廈。除了中保信外，國壽集團(tuán)旗下的國壽投資控股有限公司建立于2007年1月8日，涉足房地產(chǎn)、酒店等業(yè)務(wù)。2009年4月份，中國太平洋保險(xiǎn)以近22億元的價(jià)格收購了位于北京金融街的豐盛大廈（即北豐C2大廈）?？此圃谛卤ｋU(xiǎn)法正式實(shí)施五個(gè)月前就早早動(dòng)手，但實(shí)際上，在以自用名義購入投資性物業(yè)的國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，太?？?/p>

12、以算是后來者。原因：近年來，隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，資金規(guī)模迅速增長，保險(xiǎn)公司面臨著越來越大的經(jīng)營壓力，需要更加多元化的投資渠道。以2010年為例，由于新增保費(fèi)、到期再投資資金、積壓未有效運(yùn)用資金等三大因素將導(dǎo)致超過1.5萬億元的保險(xiǎn)資金面臨較大投資壓力，保險(xiǎn)資產(chǎn)存在較大錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)資金投資行為的核心原則是資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則。而當(dāng)前限于政策原因大量保險(xiǎn)資金進(jìn)入銀行存款、國債等短期投資渠道，了造成資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配。而不動(dòng)產(chǎn)正可以作為險(xiǎn)資的一種長期投資方式，有助于滿足保險(xiǎn)資金的長期匹配。新保險(xiǎn)法的政策放寬主要還是為了滿足在規(guī)避通脹預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮資本優(yōu)勢以獲得較好和穩(wěn)定

13、收益的動(dòng)機(jī)下而催生的保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)烈要求。之前出于安全性考慮，險(xiǎn)資投資范圍和額度一直有著嚴(yán)格的政策限制，70%用于銀行存款和債券，這導(dǎo)致險(xiǎn)資的收益率較低，除了2007年資本市場的火爆造就了保險(xiǎn)資金平均收益率高達(dá)12.17%外，近10年來險(xiǎn)資年平均收益率僅約為4%。然而在工業(yè)化尚未完成，城市化迅速推進(jìn)的中國當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)無疑是一個(gè)相對(duì)來說低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，根據(jù)測算中國房地產(chǎn)業(yè)近年來平均投資回報(bào)率超過10%并且相對(duì)資本市場更為穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更小?？偟膩碚f，為緩解越來越大的險(xiǎn)資經(jīng)營壓力、降低險(xiǎn)資投資風(fēng)險(xiǎn)以及提高險(xiǎn)資經(jīng)營收益，不斷拓寬保險(xiǎn)投資渠道將是行業(yè)大趨勢，而逐步放寬險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的限制正

14、是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。最新進(jìn)展：保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法（草案）已于2010年2月初上交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過。目前，已上報(bào)國務(wù)院擇機(jī)發(fā)布。然而，此草案與2009年12月28日的征求意見稿相比變動(dòng)很大。總的趨勢是更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，更加嚴(yán)格。其中，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比已從6%下降到5%以下，投資渠道更加狹小。中國保監(jiān)會(huì)主席吳定富在2009年1月21日明確表示，保險(xiǎn)資金不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與地產(chǎn)開發(fā)。一旦此法規(guī)出臺(tái)，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則和股權(quán)投資細(xì)則等將很快推出，總的來說，為險(xiǎn)資另類渠道投資打開一片新天地。影響：政策的出臺(tái)最大的影響自然

15、在于保險(xiǎn)資金向不動(dòng)產(chǎn)市場進(jìn)軍，其中主要有兩種方式：直接參與項(xiàng)目投資開發(fā)與地產(chǎn)公司股權(quán)投資。但多數(shù)保險(xiǎn)公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，因此更可能是通過收購房企股權(quán)間接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。其中最典型的案例莫過中國人壽于2009年12月24日，以58.19億港元認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，至2009年12月30日中國人壽占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴(kuò)大后已發(fā)行股份的16.57%。并且在2010年1月12日再次購入中化股份所持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例增至24.08%，從而躍居公司第一大股東?？梢灶A(yù)期的是將會(huì)催生保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)乃至不動(dòng)產(chǎn)的多種投資方式。例如即將在京滬試點(diǎn)的房地產(chǎn)信托基金（REITs），雖然較之直接投資存在資

16、金占用較多，回報(bào)有限等劣勢，但仍不失保險(xiǎn)資金探索投資不動(dòng)產(chǎn)的一條新路徑?？赡軐?dǎo)致商辦用地宗地格局的變化。2010年2月1日，上海外灘地王的競價(jià)名單中第一次出現(xiàn)了兩家險(xiǎn)資公司直接參與土地競標(biāo)，在中華企業(yè)聯(lián)合體中，除了開發(fā)主體中華企業(yè)地產(chǎn)有限公司占據(jù)35%股份之外，另外兩家出資方分別是中國太平洋人壽保險(xiǎn)有限公司占35%，以及泰康人壽保險(xiǎn)有限公司占30%。盡管最終沒有競投成功，但可以看到險(xiǎn)資已經(jīng)在加快布局地產(chǎn)業(yè)。2010年1月29日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛牌出讓市場矚目已久的“中服地塊”，并將于3月25日進(jìn)行現(xiàn)場競拍，這是北京CBD區(qū)域最后一塊優(yōu)質(zhì)土地，業(yè)界普遍預(yù)期其將成為新地王。雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中

17、服地塊的一級(jí)開發(fā)商，但它在地產(chǎn)公司中處于中上水平，而且在商業(yè)地產(chǎn)方面并無豐富經(jīng)驗(yàn)，尤其是在SOHO中國等商業(yè)地產(chǎn)大鱷的虎視眈眈下，本來限于實(shí)力未必能拿下中服地塊。然而，在中國人壽成為其第一大股東之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)背倚豪門、實(shí)力雄厚，保守估計(jì)其可以動(dòng)用的資金超過400億，一時(shí)間遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為業(yè)界預(yù)期的奪標(biāo)最大熱門。保險(xiǎn)資金嚴(yán)格限制的放松無疑對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言是一個(gè)利好消息，尤其是有利于實(shí)現(xiàn)一線城市中黃金地塊商業(yè)項(xiàng)目的整體出售和長期持有。更樂觀一點(diǎn)的看，由于以往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行，若保險(xiǎn)資金能夠切實(shí)松閘，將有可能催生新一類專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。三、郊外購物中心盛行，新概念成地產(chǎn)商圈地新手段現(xiàn)

18、象：2009年商業(yè)地產(chǎn)的另一大值得關(guān)注的現(xiàn)象是在城市特別是一線大城市郊外購物中心愈發(fā)盛行，商家開店呈現(xiàn)郊區(qū)化，新概念成地產(chǎn)商圈地新手段。這一點(diǎn)在北京尤為明顯，參見表3。商家發(fā)展目標(biāo)隨著城市居民外遷向外移現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在北京，在上海等一線城市也是如此。新世界百貨2009年也在上海新開發(fā)的社區(qū)型商圈設(shè)立據(jù)點(diǎn)。此同時(shí)，以奧特萊斯購物公園為代表的新型商業(yè)項(xiàng)目逐漸在全國蔓延擴(kuò)張，這種新概念商業(yè)形式正在成為地產(chǎn)商圈地的最新手段。僅以奧特萊斯為例，目前已經(jīng)在北京、上海、成都、長沙等多地落地開業(yè)。原因：這個(gè)現(xiàn)象也是由多種原因造成的，以北京為例，主要有如下幾個(gè)原因：在快速發(fā)展的中國，政府的規(guī)劃基本決定一個(gè)區(qū)域未

19、來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?007年底北京市規(guī)劃委員會(huì)就公布了北京十一個(gè)新城規(guī)劃（2005年-2020年），其中通州、順義、亦莊、大興、昌平、房山、懷柔、門頭溝、密云、平谷、延慶等原來的郊區(qū)市、縣被確定為11個(gè)新城，其中通州、順義、亦莊是“十一五”期間尤為重點(diǎn)發(fā)展的新城。郊區(qū)縣的潛在購買力持續(xù)上升。最初為了疏散人口而在通州、望京、HYPERLINK/votehouse/253.htmlt_blank天通苑(HYPERLINK/msglist/259/t_blank論壇HYPERLINK/results.php?t=n&q_s=天通苑t_blank新聞)等新城單純的建設(shè)了一大批住宅區(qū)。但基礎(chǔ)設(shè)施、公共交

20、通建設(shè)嚴(yán)重滯后，使得通州、望京等新城一度被稱為“睡城”。在地鐵5號(hào)線、八通線等連接新住宅區(qū)的線路開通后，逐漸形成了方便的快速交通網(wǎng)，出行難得到了解決，人氣不足的“睡城”開始活躍起來，吸引著越來越多的購房者把家安在原來的郊區(qū)、現(xiàn)在的新城。大批在北京市里工作的年輕人將家安置在新型住宅區(qū)，使得新興住宅區(qū)逐漸脫離舊有“睡城”面貌，直接促使郊區(qū)縣的潛在的購買力不斷上升，進(jìn)而郊區(qū)縣居民對(duì)商業(yè)配套服務(wù)的范圍和水平也不斷提出新要求。郊區(qū)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的火爆。雖然2009年上半年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢非常不明朗，但是在“五一”小長假期間，北京順義國泰、大興星城商廈等3家京郊百貨商場銷售額同比增幅卻達(dá)到了20%以上，房山華冠、

21、通州福蘭德等農(nóng)村連鎖超市的增幅也接近20%，而同期全市百貨和超市行業(yè)的平均入賬增幅平均在10%左右。在2009年十一國慶黃金周，京郊百貨店的同比增幅平均高達(dá)30%以上，高出大部分市區(qū)百貨的上升幅度，同時(shí)超市業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了較大的增幅。此外，三年前落戶通州的家樂福，當(dāng)前由于顧客較多，排隊(duì)結(jié)賬已不僅限于周末購物高峰；翠微百貨龍德店雖然開業(yè)僅一年，但銷售增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市區(qū)門店；日本永旺方面也表示，進(jìn)入昌平以來所有數(shù)據(jù)均已達(dá)到預(yù)想結(jié)果?？傊m然北京郊區(qū)消費(fèi)的絕對(duì)值仍然落后于市區(qū)中心商圈，但是其現(xiàn)實(shí)增長和開發(fā)前景要明顯高出市區(qū)，隨著老城改造后居民外遷以及新興商業(yè)住宅區(qū)的迅猛發(fā)展，新城商業(yè)正在超越“郊區(qū)消費(fèi)”的

22、固有模式，并向城區(qū)消費(fèi)靠攏。對(duì)此，北京市商務(wù)委員會(huì)根據(jù)節(jié)日期間的消費(fèi)統(tǒng)計(jì)指出新住宅區(qū)所在的“郊區(qū)消費(fèi)”不斷升級(jí)，并因之對(duì)郊區(qū)消費(fèi)市場的定性也由此前的“活躍”變成了“繁榮”。政府對(duì)五環(huán)內(nèi)部分項(xiàng)目政策上的限制。早在2007年，北京市商務(wù)委、發(fā)改委等部門在北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄中就明確，二環(huán)以內(nèi)地區(qū)不再新增6000平方米的大型超市和建材家居商店，住宅底層明確限制發(fā)展影響居民生活的餐館等商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施；三環(huán)內(nèi)，限制新建、改建1萬平方米以上的大型批發(fā)、零售商業(yè)設(shè)施，但王府井、西單商業(yè)街區(qū)、前三門大街及其延長線以南地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目除外；即使五環(huán)以內(nèi)地區(qū)，也不鼓勵(lì)發(fā)展5萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施。政府對(duì)

23、市區(qū)內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目采取“限制發(fā)展”的政策無疑對(duì)商業(yè)企業(yè)紛紛到新城區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣選點(diǎn)起到了推波助瀾的作用。此外商家郊區(qū)布局另一個(gè)重要誘因是北京城八區(qū)越來越寸土寸金，新城區(qū)土地成本相對(duì)較低，成本優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，開發(fā)大型商業(yè)設(shè)施的余地較大，城市中心消費(fèi)在郊區(qū)實(shí)現(xiàn)的可能性也越來越大。問題：雖然商家布局郊區(qū)化有諸多有利因素和合理因素，但是還是有許多值得注意的問題。盡管城鎮(zhèn)化以及新城發(fā)展給商業(yè)企業(yè)郊區(qū)化布局帶來了發(fā)展空間，但是商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)遵循城鎮(zhèn)化規(guī)律，商圈的培養(yǎng)也是一個(gè)漸進(jìn)的過程，商業(yè)企業(yè)應(yīng)該更注重長期投資規(guī)劃而不是短期操作。五一、國慶等消費(fèi)黃金周的火爆固然能夠反映出郊區(qū)不斷壯大的購買力，但過后的銷售淡季

24、才更考驗(yàn)進(jìn)駐郊區(qū)的商家的經(jīng)營，商家應(yīng)當(dāng)根據(jù)附近居民消費(fèi)的特點(diǎn)不斷調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和品牌，而不應(yīng)因?yàn)槎唐诘幕鸨つ窟M(jìn)入。另外，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，新城區(qū)商業(yè)發(fā)展在社區(qū)便利服務(wù)終端不足的情況下已經(jīng)開始出現(xiàn)中心商業(yè)區(qū)過剩的問題，然而新城區(qū)的超大型商業(yè)項(xiàng)目仍在持續(xù)新建中，因此商家的郊區(qū)布局應(yīng)當(dāng)充分考慮新城區(qū)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的合理化，以免出現(xiàn)“重復(fù)過?！焙汀斑^于超前”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)正視新城區(qū)的商業(yè)需求，而非將其需求視為郊區(qū)升級(jí)版。當(dāng)前進(jìn)入郊區(qū)的商家很多存在商品缺乏時(shí)尚性，耐克、ONLY、VEROMODA等品牌以老舊款式居多，年輕人購買率較高的KAPPA、美津濃等品牌難覓蹤影。事實(shí)上，新興住宅區(qū)居民對(duì)商業(yè)設(shè)施的要求在不

25、斷變化，購買需求從簡單實(shí)用不斷向豐富時(shí)尚轉(zhuǎn)變。商家應(yīng)當(dāng)充分正視不斷發(fā)展成熟的新城區(qū)，并非昔日城鎮(zhèn)化、衛(wèi)星城的升級(jí)，不少新城住戶是市區(qū)外遷居民和在市區(qū)工作的年輕人，他們的消費(fèi)水平與城區(qū)無太大差異。因此，新城區(qū)的商業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取跨越式發(fā)展，引進(jìn)國際品牌直接向高水平跨越，而不應(yīng)局限于傳統(tǒng)的遞進(jìn)式推進(jìn)。四、備戰(zhàn)未來利潤空間，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象：實(shí)際上最近五年多來，不管是國企還是民企都在越來越多的關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，除了北京、上海、廣州等一線城市之外，全國二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也都備受青睞。尤其是在出現(xiàn)“商住價(jià)格倒掛”2009年，為了備戰(zhàn)未來利潤空間，越來越多的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)實(shí)力開發(fā)

26、商萬科、富力、合生、綠地、綠城、中糧和上海世茂等開始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，新加坡的凱德、美國西蒙、菲律賓SM集團(tuán)等國際商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始直接或間接進(jìn)入或加大在中國的商業(yè)地產(chǎn)投資。原因：2009年在金融危機(jī)的影響下，更多開發(fā)商開始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的影響與平衡。正是因?yàn)榭紤]到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響和平衡，越來越多的開發(fā)商將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，甚至以往單純進(jìn)行住宅開發(fā)的萬科，也不得不在2009年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。從更深層次來看，土地實(shí)行招拍掛之后，地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了后地產(chǎn)時(shí)代。現(xiàn)在的地產(chǎn)是一個(gè)以資本為平臺(tái)的市場，之前那種三五百萬就能拿到地，撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)代一去不復(fù)返了。雖然當(dāng)下住宅開

27、發(fā)有資金回籠快等優(yōu)勢，但前幾十年的住宅需求空檔經(jīng)過這幾年的高漲基本已經(jīng)填充了相當(dāng)一部分，業(yè)界甚至有人預(yù)計(jì)已經(jīng)填補(bǔ)了70%80%的市場缺口，這就決定了地產(chǎn)商不能再將“所有雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子”里了。雖然住宅地產(chǎn)在2009年全年來看相當(dāng)火爆，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，全國主要城市住宅市場成交總量環(huán)比下跌超過三分之一，絕大多數(shù)城市跌幅在30%50%之間。經(jīng)過慘淡的2008年，房地產(chǎn)市場在2009年開局仍不理想。以至于在年初時(shí)業(yè)界對(duì)住宅地產(chǎn)的觀點(diǎn)相當(dāng)悲觀，認(rèn)為金融危機(jī)對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響才開始，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，具體到不同地區(qū)，調(diào)整程度也不同。珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過大，調(diào)整會(huì)趨于緩和；北京與長

28、三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開；而中西部和東北地區(qū)的調(diào)整幅度不大。后果：由于開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的集體看好，地方政府對(duì)商業(yè)用地的集中供應(yīng)呈現(xiàn)加速，2009年下半年以來，上海、杭州等地的商業(yè)用地也不斷出現(xiàn)拍賣熱潮。五、零售商買地自建，跨界發(fā)展?jié)u成主流現(xiàn)象：2009年是零售行業(yè)購買物業(yè)自行開發(fā)最明顯、最集中的一年，宜家、Tesco、麥德龍等國際零售公司紛紛開始購地自建物業(yè)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，除了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，零售商買地自建也已然成為主流的模式之一。商業(yè)地產(chǎn)的競爭升級(jí)，直接導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)“上移”，此舉無疑將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)層面的變化。撇開商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，零售商買地自建成為主流模式之一。原因：

29、隨著地方政府對(duì)土地財(cái)政的愈發(fā)依賴，地價(jià)近年來不斷上漲，尤其是在總體經(jīng)濟(jì)形勢和實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未有良好表現(xiàn)的2009年表現(xiàn)更是格外搶眼，資本幾乎可以單純的憑借對(duì)土地的買賣而獲得利潤。事實(shí)上，已有企業(yè)因此而獲利甚豐，最典型的可能要數(shù)宜家，在得到7月23日的拍地之后，短短4個(gè)月之后，12月24日，該地以南6公里的大興黃村棗園二期地塊拍出了16.05億人民幣的價(jià)格，樓面地價(jià)達(dá)到10928元/平米。也就是說，先前地塊的價(jià)值已經(jīng)翻倍。零售業(yè)相對(duì)比較辛苦，全行業(yè)的利潤平均值也僅有1-2%，相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的暴利性，零售業(yè)的利潤率明顯過低，也是促使零售行業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的原因。2009年土地和住宅地產(chǎn)的價(jià)格大幅上漲，雖

30、然相比之下商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲幅度并不太大，但是作為租戶的零售企業(yè)一定會(huì)理性預(yù)期到將來租金有可能隨之大幅上漲，在面對(duì)如此之大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之時(shí)，零售業(yè)買地自建不失為資金流相對(duì)充裕的企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好方法。此外，零售企業(yè)的購地自建還具有一定的優(yōu)勢。由于有零售作為經(jīng)營資源，支持著企業(yè)的經(jīng)營，很大程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)，比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營更具有競爭力，因此具有資金實(shí)力的企業(yè)購地自建對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來說也是較好的經(jīng)營模式。風(fēng)險(xiǎn)：相對(duì)于地價(jià)變動(dòng)，購地自建給零售企業(yè)帶來的更為直接的考驗(yàn)來自現(xiàn)金流。以購物中心為例，如果采用租賃方式，一家購物中心的投資約為2000萬元，若購地自建，則投入在3-5億元不等。然而零售業(yè)

31、屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，很多公司資金都不是自有資金，而租賃物業(yè)最大的好處在于可以使投資最小化、現(xiàn)金流更充足，所以當(dāng)前租賃經(jīng)營幾乎是絕大多數(shù)零售商的發(fā)展方式。尤為值得注意的是購地自建在物業(yè)的選址、建設(shè)方面所需的時(shí)間很明顯都要比租賃方式長很多。實(shí)際上，自建物業(yè)投資大、回報(bào)周期長，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，并且需要大量的資金。因此從這個(gè)角度講，購地自建占零售企業(yè)資金的比例應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制，也就是說零售行業(yè)不應(yīng)該將大量的資金沉淀在購地方面，這會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的擴(kuò)張速度，必然會(huì)造成資金鏈相對(duì)緊張。因此，零售企業(yè)在是否購地自建方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略做長期、慎重考慮。六、商業(yè)地產(chǎn)迎來上市融資潮現(xiàn)象：2009年商業(yè)地產(chǎn)

32、融資體系開始迅速成長，商業(yè)地產(chǎn)迎來了上市融資潮。其典型案例列舉如下。原因：開發(fā)企業(yè)依靠預(yù)售款可以把一個(gè)個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)起來的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，特別是對(duì)于投資大、周期長、需長期經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)來說，簡單的“開發(fā)+銷售”的模式實(shí)踐證明并不成功，戰(zhàn)略思維和定位都必須重新調(diào)整。當(dāng)下時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，除了要求熟稔地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營之外，更重要的一條是懂得金融經(jīng)營之道。也就是說當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須走一條資本之路，有在金融創(chuàng)新中才能繼續(xù)綻放活力。從長期來看，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非常廣闊，這主要得益于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與長期發(fā)展?jié)摿?、人口、資金等主要因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的支撐；此外在城市化進(jìn)程中，固然住宅地產(chǎn)

33、將會(huì)獲益良多，但另一方面住宅發(fā)展到一定規(guī)模勢必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，特別是諸如購物中心這樣的業(yè)態(tài)衍生出相當(dāng)?shù)男枨?。通過研究當(dāng)下租金數(shù)據(jù)分析我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)有近一半城市沒有恢復(fù)到2008年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比2008年三季度還低一些；此外和國際化大都市的租金水平比，絕對(duì)數(shù)字還是處于相對(duì)低的水平，因而在租金以及發(fā)展空間方面都存在廣闊的想象空間。既然如此，現(xiàn)實(shí)卻是地產(chǎn)商更樂意涉足住宅地產(chǎn)而非商業(yè)地產(chǎn)，這主要是由于資金鏈的限制。國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中，在國外商業(yè)地產(chǎn)貸款在貸款到期之前可以只還利息不還本金，而我國為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款還是局

34、限在那些短期或者是中期的，銀行要求每年還本付息，數(shù)年內(nèi)全部還清。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使十年還清也需要10%的回報(bào)率，而商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年是培育期，回報(bào)率沒有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國商業(yè)地產(chǎn)的投資。在這種商業(yè)地產(chǎn)貸款模式下，上市融資成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)破解資金鏈困局的最佳選擇之一。房企通過上市、REITs等方式不斷擴(kuò)大自身融資規(guī)模，不但分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市不必要求過高的回報(bào)率，而且由于將會(huì)使其進(jìn)入到更大的自由資本市場，進(jìn)而將有可能獲得更多的基金等機(jī)構(gòu)投資者的投資，是一個(gè)不錯(cuò)的融資選擇。另一方面商業(yè)地產(chǎn)的真正贏利模式不在于分割銷售，也不在于租金收益，只有和資本市場對(duì)接之后，才能放大未來

35、的長期資金收益，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。由此，上市融資成為了商業(yè)地產(chǎn)公司的必然選擇。意義：2009年商業(yè)地產(chǎn)的上市融資潮一方面體現(xiàn)了在商業(yè)銀行貸款對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)支撐不到位的情況下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)破解自身資金鏈困局的努力，另一方面也說明了資本市場已經(jīng)全面認(rèn)可和支撐了商業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)里程碑式的事件。有可能改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、破解限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸，并有可能打通商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展的“高速公路”。也有可能改變商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的競爭模式，使得商業(yè)地產(chǎn)的競爭越來越多的帶有資本市場競爭的色彩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年商業(yè)用房銷售面積1到10月份增長了33%，住宅銷售面積增長50%；而1到10月份商業(yè)用房投資則有35

36、.4%的增長速度，住宅增長只有14%，說明商業(yè)地產(chǎn)2009年出現(xiàn)了明顯的相對(duì)高投資，資本市場的推動(dòng)自然功不可沒。七、城市綜合體紛紛亮相，呈現(xiàn)開發(fā)熱現(xiàn)象：2009進(jìn)入中國城市綜合體開發(fā)元年。由于對(duì)城市綜合體需求大增，地產(chǎn)商應(yīng)社會(huì)需求的需要而競相開發(fā)集辦公、休閑、娛樂、餐飲于一體的城市綜合體。在此風(fēng)潮影響之下，北京出現(xiàn)了諸多經(jīng)典案例。此外，2009年深圳于11月18日開始在位于華強(qiáng)北核心地塊建設(shè)總建筑面積達(dá)82萬平米的城市綜合體“中航城”；無錫開始投資近600億元建22個(gè)城市綜合體。2009年不但一線城市，二、三城市也開始規(guī)劃建設(shè)自己的城市綜合體?？傊鞘芯C合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開

37、發(fā)模式，業(yè)界諸多開發(fā)商認(rèn)為未來企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主，世茂等公司甚至已經(jīng)開始成立專門的綜合體投資管理公司，進(jìn)行戰(zhàn)略部署。類似萬達(dá)、中糧、華潤、富力以及世茂等這樣的企業(yè)，都遵循著“非綜合體不開發(fā)”的理念。原因：城市綜合體的出現(xiàn)，是一個(gè)城市發(fā)展過程中的必然。在全球范圍內(nèi)，幾乎任何城市化的過程都伴隨著都市綜合體的發(fā)展，如美國洛克菲勒中心、日本六本木、香港太古城等，均是集辦公、商場、住宅甚至?xí)沟缺姸喙δ苡谝惑w的代表性項(xiàng)目，已成為各自所在城市的地標(biāo)乃至心臟。城市綜合體代表的是一種新城市時(shí)代的生活方式，能夠使人們充分體驗(yàn)辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活，因而備

38、受開發(fā)商推崇。影響：城市綜合體的開發(fā)猶如一把雙刃劍：一個(gè)城市綜合體的成功塑造，其益處自然頗多，主要的是不但可以實(shí)現(xiàn)宣揚(yáng)企業(yè)的品牌效應(yīng)，還可以帶動(dòng)周圍區(qū)域的價(jià)值升級(jí)，甚至可以影響區(qū)域和城市的未來發(fā)展。但同時(shí)也正是由于其屬于復(fù)合型開發(fā)，極大考驗(yàn)著地產(chǎn)商的開發(fā)能力。此外，一窩蜂的城市綜合體開發(fā)熱令人擔(dān)憂，政府在城市綜合體開發(fā)過程中起到的推手作用，也隱藏著令人不安的因素。八、上海迪斯尼+海南旅游島效應(yīng)，旅游地產(chǎn)再升級(jí)現(xiàn)象：2009年旅游地產(chǎn)的發(fā)展可謂波瀾壯闊，從最初的低迷到而后的火爆，期間不斷有“驚世之音”出現(xiàn)，其中最主要的莫過全球占地面積最大的主題樂園迪斯尼樂園正式落戶上海以及海南國際旅游島獲批，這

39、兩個(gè)消息的出現(xiàn)猶如重磅炸彈刺激了旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。在上海，迪斯尼樂園的開建，立刻引發(fā)周邊土地價(jià)格的升值，同時(shí)也引得相關(guān)企業(yè)積極備戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，以國內(nèi)主題公園大佬華僑城集團(tuán)為例，實(shí)際上它在深圳、北京、成都、上海、昆明、天津、武漢、西安及長沙等10個(gè)城市均涉及旅游地產(chǎn)，總土地?fù)碛辛考s35平方公里，然而華僑城仍然表示將投資60億元急速擴(kuò)張連鎖主題公園數(shù)量，其中還可能衍生出適合二、三線城市的歡樂谷主題公園子品牌。同樣，海南國際旅游島獲批的消息一出，也引發(fā)了地產(chǎn)商的蜂擁而至。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前，魯能、雅居樂、首創(chuàng)、萬科、今典、富力、中信等知名開發(fā)商都已經(jīng)在海南圈下大幅土地。富力集團(tuán)在海南的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過

40、兩萬畝；今典集團(tuán)在三亞擁有800畝酒店建設(shè)用地，包括三個(gè)建成和在建五星級(jí)以上酒店項(xiàng)目；雅居樂也于2006年聯(lián)手摩根士丹利開發(fā)海南清水灣，發(fā)展旅游地產(chǎn)，項(xiàng)目總投資逾200億元。同時(shí)隨著海南房地產(chǎn)的升溫，恒大地產(chǎn)火速成立海南項(xiàng)目公司，打算進(jìn)軍海南房地產(chǎn)；富力地產(chǎn)海南公司董事長胡亦明表示，集團(tuán)董事會(huì)已通過決議，將海南作為一個(gè)重要區(qū)域大力發(fā)展。此外，中信集團(tuán)也在博鰲核心區(qū)儲(chǔ)備了近5000畝的土地，共6個(gè)項(xiàng)目，囊括了龍?zhí)稁X國賓館項(xiàng)目、三江入?？谏虡I(yè)項(xiàng)目以及玉帶灘綜合旅游項(xiàng)目等等。在2009年開工的有海南昌江黎族自治縣昌化鎮(zhèn)“雨潤棋子灣”旅游度假區(qū)，該項(xiàng)目號(hào)稱海南西線最大的旅游開發(fā)項(xiàng)目；此外還有投資百億落

41、戶澄邁的占地面積540公頃的海南“富力紅樹灣”大型生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在2009年9月奠基。除了火爆的上海以及海南之外，其他城市旅游地產(chǎn)的建設(shè)也是如火如荼。2009年天津計(jì)劃總計(jì)投資780多億元建設(shè)“都市觀光、休閑度假、商務(wù)會(huì)展”三大旅游體系，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2009年陽光100落戶大連，聯(lián)手大連柏林山實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，開發(fā)建設(shè)預(yù)計(jì)投資50億元，集運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、休閑娛樂、文化藝術(shù)、主題酒店、購物中心等設(shè)施于一體的大型旅游度假項(xiàng)目“甜蜜生活”于10月19日舉行正式簽約儀式。2009年11月15日，昆明泰隆華瑞實(shí)業(yè)有限公司投資約23億元、規(guī)劃占地面積1.2萬余畝的西雙版納楠景新城項(xiàng)目正式開工建設(shè)。該項(xiàng)目將于6年后完工，將打造成集傣族文化及體育、旅游于一體的東南亞綜合性度假勝地?？傊?，2009年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)熱潮。（詳略，本報(bào)告全文索取，請(qǐng)發(fā)郵件至crrc，留下您的簡介、聯(lián)系方式。）九、商業(yè)地產(chǎn)受結(jié)構(gòu)性沖擊，甲級(jí)寫字樓觸底反彈現(xiàn)象：2009年，金融危機(jī)的影響雖然仍在持續(xù)，