《成本控制指導(dǎo)書》word版

1、成本管理指導(dǎo)書XXXX房地產(chǎn)有限公司按照XXXX房地產(chǎn)有限公司3年經(jīng)營規(guī)劃和利潤計劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀，經(jīng)相關(guān)部門人員研究討論，一致通過了XX項目成本管理指導(dǎo)書第一稿?，F(xiàn)予發(fā)布，請相關(guān)部門遵照執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：2000年 月 日責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽字：銷售部責(zé)任人： 項目開發(fā)部責(zé)任人： 財務(wù)部責(zé)任人： 項目經(jīng)理部責(zé)任人： TOC o 1-3 目 錄一、項目概況 PAGEREF _Toc481723128 h 3二、地價成本控制 PAGEREF _Toc481723129 h 31責(zé)任部門項目開發(fā)部 PAGEREF _Toc481723130 h 32現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc48172313

2、1 h 33控制要點 PAGEREF _Toc481723132 h 4三、營銷費(fèi)用控制 PAGEREF _Toc481723133 h 41責(zé)任部門銷售經(jīng)營部 PAGEREF _Toc481723134 h 42目標(biāo) PAGEREF _Toc481723135 h 43控制要點 PAGEREF _Toc481723136 h 44費(fèi)用范圍界定 PAGEREF _Toc481723137 h 5四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制財務(wù)部 PAGEREF _Toc481723138 h 6成本控制目標(biāo)： PAGEREF _Toc481723139 h 6五、建安成本控制 PAGEREF _

3、Toc481723140 h 61責(zé)任部門項目經(jīng)理部 PAGEREF _Toc481723141 h 62目標(biāo)成本及控制要點： PAGEREF _Toc481723142 h 63具體控制指標(biāo) PAGEREF _Toc481723143 h 8六、其他相關(guān)事項 PAGEREF _Toc481723144 h 8七、建安目標(biāo)成本詳表.9八、部分材料設(shè)備造價控制表.13一、項目概況總占地面積：20000.3M2容積率：2.99 建筑覆蓋率：23.5% 綠化率：36.8%總建筑面積：78179.24M2計入容積率的總建筑面積：59850M2 其中：可售住宅面積：59450 M2 不可售面積（會所）：

4、400 M2不計容積率面積18329.24其中：地下室16766.74 M2（含人防面積5698.25 M2）架空層1562.5 M2總套數(shù)：439套總車位數(shù)：410個；其中，地下車位：347個入伙日期：2001年5月二、地價成本控制1責(zé)任部門項目開發(fā)部2現(xiàn)狀按照有關(guān)協(xié)議，總地價為萬元，截止99年底已支付萬元。按容積率內(nèi)面積計算，樓面地價為元/平方米?？偟貎r中政府部分僅為萬元，剩余三分之二的地價無法在計算土地增值費(fèi)時從中扣除。公司同出地方已在有關(guān)協(xié)議中明確該項目的土地增值費(fèi)全部由公司承擔(dān)。根據(jù)測算，按照住宅均價元/平方米計算，預(yù)計需交納約0萬元土地增值費(fèi)。另，已支付地價款的正式稅務(wù)發(fā)票對方一直

5、未予提供。3控制要點利用國土局收繳土地增值費(fèi)力度弱的特點，采取“拖”的辦法，爭取不交或少交。在2000年底解決已付款項的發(fā)票問題。收回或抵扣應(yīng)由出地方承擔(dān)的“三通一平”的費(fèi)用。三、營銷費(fèi)用控制1責(zé)任部門銷售經(jīng)營部2目標(biāo)根據(jù)項目特點，營銷費(fèi)用目標(biāo)初步控制在銷售總額的%以內(nèi)，最終目標(biāo)待營銷計劃批準(zhǔn)通過后確定。3控制要點在總額內(nèi)由銷售部提出使用項目和預(yù)算，經(jīng)成本管理部審查同意后執(zhí)行。銷售部可在總額內(nèi)在各單項計劃之間靈活掌握使用，但單項計劃使用超出20%以上，不論營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告成本管理部審查并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說明理由和額度來源。由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目

6、（如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費(fèi)用目標(biāo)由銷售部和操作部門共同確定，具體實施控制由操作部門負(fù)責(zé)。費(fèi)用使用應(yīng)與銷售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計劃應(yīng)當(dāng)報成本管理部備案。示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設(shè)施、用具，最大程度回收組合利用；樣板房裝修費(fèi)按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)作價收回；加強(qiáng)現(xiàn)場包裝項目和廣告牌架的制作安裝的計劃性，全面實行招投標(biāo)；靈活配備現(xiàn)場銷售業(yè)務(wù)人員；按月或按階段向公司領(lǐng)導(dǎo)提供營銷費(fèi)用與銷售業(yè)績對比分析報告。4費(fèi)用范圍界定項 目內(nèi) 容 列 舉1、媒介廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交車身廣告、電子屏廣告2、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)車站廣告

7、、路牌廣告、指路牌3、現(xiàn)場包裝費(fèi)專為促銷而實施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等4、促銷活動費(fèi)場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作人員餐費(fèi)等5、宣傳資料及禮品費(fèi)售樓書、各種禮品、宣傳資料、萬客會?？M(fèi)用6、接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計、工程、裝飾等7、現(xiàn)場銷售器具費(fèi)飲水機(jī)、家私、辦公設(shè)備等8、樣板間臨時建造、設(shè)計、裝修、家具、家私等永久設(shè)計、裝修、家具、家私等，可收回部分從中扣除維護(hù)清潔、保安、維修費(fèi)用等9、銷售模型設(shè)計與制作費(fèi)10、展銷費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等11、中介費(fèi)代理銷售傭金、支付萬客會會員免交的物業(yè)管理費(fèi)12、現(xiàn)場銷售用電費(fèi)13、現(xiàn)場銷售人工費(fèi)含工資、津貼、著裝

8、費(fèi)等14、其他其他與銷售直接相關(guān)費(fèi)用四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費(fèi)用等成本控制財務(wù)部成本控制目標(biāo)：負(fù)責(zé)核算及進(jìn)行合理分配；吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；督促銷售部加快房款回籠，加強(qiáng)付款計劃性，以減少利息支出；通過公司范圍內(nèi)的目標(biāo)費(fèi)用管理，合理降低費(fèi)用支出。五、建安成本控制1責(zé)任部門項目經(jīng)理部項目部總經(jīng)理對項目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。項目經(jīng)理部關(guān)于成本控制的基本職責(zé)：按照成本費(fèi)用控制管理要點和目標(biāo)，遵照目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；配合并接受

9、成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)；主動報告業(yè)務(wù)活動情況，公布細(xì)節(jié)，提高透明度；按照公司有關(guān)規(guī)范，組織業(yè)務(wù)招投標(biāo)活動；對除樁基、主體土建及安裝及其他重大工程外的工程合同造價進(jìn)行預(yù)算或?qū)彾?；?fù)責(zé)全部工程具體結(jié)算事項；按月及按階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況。2目標(biāo)成本及控制要點：建安成本項目目標(biāo)成本（萬元）控 制 要 點勘察及設(shè)計費(fèi)基本確定。報建費(fèi)基本確定。施工單位原因造成的墻改保證金不能退回的部分，由施工單位承擔(dān)。臨時設(shè)施大部分已確定?；A(chǔ)造價已完成結(jié)構(gòu)造價設(shè)計變更控制在3%；區(qū)分設(shè)計變更和簽證責(zé)任，收回應(yīng)由設(shè)計或施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的款項；將圖紙設(shè)計或施工組織不合理現(xiàn)象消滅在施工之前，避免增

10、加造價。建筑造價施工難點、業(yè)主易投訴地方以及標(biāo)準(zhǔn)間，由乙方先報方案并做樣板，經(jīng)確認(rèn)后再進(jìn)行大面積施工；嚴(yán)格施工單位簽證單限時（5天內(nèi)）申報制度；嚴(yán)格審核簽證，杜絕違反合同約定及與事實不符的簽證現(xiàn)象；除特殊情況外，不得將總包范圍內(nèi)工程分包，以免因分包取費(fèi)高于總包合同取費(fèi)而引起工程成本增加；支付總包單位的2%分包配合費(fèi)概由分包單位承擔(dān)；消滅或減少政府壟斷工程成本不合理成分；調(diào)整材料設(shè)備須經(jīng)嚴(yán)格審批程序通過嚴(yán)格按招投標(biāo)方式采購甲供材料和甲供設(shè)備總包單位必須辦理施工保險水電管線安裝費(fèi)公共管網(wǎng)設(shè)施費(fèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室外環(huán)境費(fèi)項目部負(fù)責(zé)在目標(biāo)總額內(nèi)控制使用，事前向成本管理部報告使用計劃；超計劃造價需陳述詳細(xì)理

11、由，經(jīng)成本管理部審查報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；全面執(zhí)行招投標(biāo)公共配套會所裝修標(biāo)準(zhǔn)要與公司決定的經(jīng)營方式保持協(xié)調(diào)。工程管理費(fèi)（不含現(xiàn)場人工及辦公費(fèi)用）監(jiān)理費(fèi)用和監(jiān)理質(zhì)量掛鉤，加強(qiáng)監(jiān)理公司的成本控制作用。總 計3具體控制指標(biāo)見附表：六、其他相關(guān)事項營銷費(fèi)用、環(huán)境工程費(fèi)用具體計劃由相關(guān)部門另行編報；有關(guān)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的考核辦法另行制訂；招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算、成本變化信息的跟蹤等相關(guān)事項，按公司統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)行。（完）項目三期直接成本控制明細(xì)表序號項目名稱總價(萬元)建筑面積單位成本（元/M2）責(zé)任部門一開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)18272421勘察設(shè)計費(fèi)764101勘察費(fèi)131.7工程管理部測繪費(fèi)101工程管理部沉降觀測15

12、2工程管理部設(shè)計費(fèi)71194設(shè)計部曬圖模型制作及其他152設(shè)計部2報批報建費(fèi)60680小配套費(fèi)52169項目發(fā)展部工程圖紙審查費(fèi)14.61.9項目發(fā)展部招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)14.772工程管理部招標(biāo)代理費(fèi)70.9工程管理部代理公司擔(dān)保費(fèi)11.51.5工程管理部合同審查費(fèi)70.9工程管理部 項目環(huán)境影響評測費(fèi) 3 0.4項目發(fā)展部室內(nèi)環(huán)境檢測60.8工程管理部散裝水泥保證金70.9工程管理部公告費(fèi)20.3項目發(fā)展部產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)10.51.4項目發(fā)展部3三通一平費(fèi)28952臨時道路152項目部臨時用電466項目部臨時用水203項目部場地平整30841項目部4臨時設(shè)施費(fèi)679臨時圍墻91.3項目部臨時辦公室2

13、0.3項目部臨時圍板557.3項目部二建安工程1153815311基礎(chǔ)（含樁）1009134工程管理部2結(jié)構(gòu)及粗裝修工程7426985工程管理部3門窗工程1020135設(shè)計部4材料及分包1252166設(shè)計部5樓內(nèi)水暖電821109工程管理部6設(shè)備101設(shè)計部三區(qū)內(nèi)管網(wǎng)28593801室外給排水系統(tǒng)50567項目部自來水系統(tǒng)19125項目部雨污水系統(tǒng)15320項目部中水12917項目部IC卡水表334項目部2室外采暖系統(tǒng)580113項目部換熱站土建405項目部區(qū)外熱源及管網(wǎng)58878項目部熱力入口裝置314項目部區(qū)內(nèi)管線19125項目部3室外燃?xì)庀到y(tǒng)40153項目部管道系統(tǒng)20627項目部IC卡

14、表426項目部氣源發(fā)展基金15320項目部4室外高低壓系統(tǒng)815108項目部區(qū)內(nèi)外電力工程收費(fèi)70994項目部變電站669項目部IC卡電表405項目部5室外智能化系統(tǒng)23932項目部電視電話網(wǎng)絡(luò)385項目部閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)112項目部樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)101項目部對講設(shè)備甲供材364.8項目部門禁管理系統(tǒng)112項目部小區(qū)停車管理系統(tǒng)132項目部背景音樂廣播系統(tǒng)2.30.3項目部電子巡更管理系統(tǒng)1.60.2項目部電子公告欄系統(tǒng)1.80.2項目部家居安防系統(tǒng)618項目部區(qū)內(nèi)施工土建費(fèi)用526.9項目部6管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)496工程管理部四園林環(huán)境費(fèi)1322175設(shè)計部1環(huán)境設(shè)計費(fèi)334設(shè)計部2綠化建設(shè)費(fèi)

15、899119設(shè)計部3項目標(biāo)志81設(shè)計部4道路廣場建造費(fèi)19926設(shè)計部5圍墻建造費(fèi)7910設(shè)計部6室外照明659設(shè)計部7室外零星工程395設(shè)計部五配套設(shè)施費(fèi)19882641會所64485設(shè)計部2售樓處7310設(shè)計部3市政配套設(shè)施537設(shè)計部4地下車庫1197159設(shè)計部6游泳池182設(shè)計部7網(wǎng)球場41設(shè)計部六開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)1002133工程監(jiān)理費(fèi)10714工程管理部預(yù)結(jié)算編審費(fèi)314成本管理部行政費(fèi)用42857項目部工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)81工程管理部資本化利息36148財務(wù)管理部2銷售費(fèi)用21128營銷中心3物業(yè)維修基金41855三期甲供、甲方分包材料限價表 單位:元材料名稱方式限制單價備注屋面瓦甲供45元/M2實際消耗面積外墻面磚甲供63.8元/M2實際消耗面積涂料甲供10元/M2（平涂）34.7元/M2 （噴點）42元/M2 （拉花）實際消耗面積窗甲分包575元/M2實際消耗面積、含紗窗鋼制入戶門甲分包公寓1000元/樘；情景1280元/樘； 實際消耗面積室外入口石材甲供45元/M2（15MM厚）65元/M2（25MM厚）實際消耗面積樓梯間地面磚甲供45元/M2實際消耗量公共部位墻面乳膠漆甲供4元/M2實際消耗量鐵藝室外欄桿甲分包240元/M實際消耗量空調(diào)百頁甲分包238元/M2實際消耗展開面積樓梯欄桿甲分包150元/M實際消耗量PVC雨水管（方）甲