上東大街定價策略案ppt課件

1、2021年5月23日上東大街定價戰(zhàn)略目錄一、影響單價的權(quán)益要素二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表三、各棟價錢總額統(tǒng)計表四、商鋪返租計算五、銷售戰(zhàn)略貨包價值分析六、平均折扣率計算過程七、投資方案舉例1.1 商鋪構(gòu)造影響要素1.2 商鋪位置影響要素1.3 商鋪運(yùn)用功能影響要素1.4 商鋪層數(shù)影響要素一、影響單價的權(quán)益要素1.1 商鋪構(gòu)造影響要素A級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)钫_。B級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級商鋪內(nèi)為純剪力墻中心筒，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級 商鋪內(nèi)為純剪力墻中心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價的權(quán)益要素1.2 商鋪位置影響要素A級 臨規(guī)劃路的商

2、鋪原蔡鍔大道、上東大道價錢加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價的權(quán)益要素蔡鍔大道上東大道1.2 商鋪位置影響要素B級.臨次干道的商鋪原東莊大道價錢加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價的權(quán)益要素東莊大道1.2 商鋪位置影響要素C級.臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪原彩云街、天子街價錢加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價的權(quán)益要素天子街彩云街1.2 商鋪位置影響要素D級. 在商鋪內(nèi)街的商鋪9樓內(nèi)街 價錢加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價的權(quán)益要素9摟內(nèi)街1.3 商鋪運(yùn)用功能影響要素1.3.1 預(yù)留可做餐飲條件的商鋪7、15、16一、影響單價的權(quán)益要素1.3 商鋪運(yùn)用功能影響要素1.3.2 可滿足汽車美容要求的商鋪10一、影響單價的權(quán)益要素1.4 商鋪

3、層數(shù)影響要素1.4.1 臨主干道的二層商鋪1、6、7、8A區(qū)域一、影響單價的權(quán)益要素蔡鍔大道上東大道AAAA1.4 商鋪層數(shù)影響要素1.4.1 臨次干道的二層商鋪12，B區(qū)域一、影響單價的權(quán)益要素東莊大道B1. 商業(yè)摟層越往上價值越低，通常假設(shè)是4層商業(yè)，那么 四樓價錢是一樓的1/8；三樓價錢是一樓的1/4；二樓是一樓的1/2。2. 思索昆明消費(fèi)者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷售風(fēng)險較高。3. 為降低二層商鋪銷售風(fēng)險，利用價錢杠桿，采用將一層與二層以上商鋪價錢拉開較大差距的方式，吸引部分實(shí)力相對較低的投資客，低價購買二層商鋪。 天方觀念：二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表?xiàng)澨枌訑?shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收

4、總價區(qū)間商鋪個數(shù)1一層33834.5927000142萬1048萬114萬837萬16二層17543.8614000165萬425萬132萬276萬145二層復(fù)式25062.6620000401萬642萬320萬512萬76一層33834.592700085萬384萬68萬306萬17二層17543.8614000433萬720萬345萬575萬67一層31328.4625000106萬1881萬84萬1501萬7二層13784.4611000226萬843萬181萬673萬5三層8771.937000144萬537萬115萬428萬3四層8771.937000126萬500萬100萬399萬

5、38一層31328.322500090萬336萬72萬268萬6二層17543.8614000197萬366萬157萬292萬5一層公寓8333.33800033萬100萬32萬96萬7二層公寓8333.33800016萬76萬15萬73萬119一層25062.662000012萬116萬10萬93萬33二層12531.3310000314萬335萬251萬267萬2二層公寓8333.33800016萬50萬15萬48萬13二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表?xiàng)澨枌訑?shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬221萬29萬177萬12二層公寓8333.33

6、800013萬99萬12萬95萬1411一層商鋪20050.131600071萬194萬56萬155萬512一層22556.391800064萬559萬51萬446萬10二層8771.93700064萬225萬51萬180萬513一層22556.391800039萬337萬31萬269萬11二層8771.93700082萬144萬66萬115萬2二層公寓8333.33800018萬75萬17萬72萬1214一層商鋪22556.391800067萬166萬53萬132萬1515一層28822.0623000143萬216萬114萬173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層75

7、18.86000191萬153萬116一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1合 計商鋪191/公寓57不同總價區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?0萬以下50-100萬100-300300-500萬500萬-1000萬1000萬以上小計100141311295000610760114530237008451188016400119151361003510732000121103200051224801015133541001314014100015150051006160000112合計27447035123191合計14.14%23.

8、04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上價錢區(qū)間為價錢表的總價二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表1樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層33834.5927000142萬1048萬114萬837萬16二層17543.8614000165萬425萬132萬276萬141樓一層二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表1樓二層二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表5樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬642萬320萬512萬75樓一層二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表5樓二層二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表6樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總

9、價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層33834.592700085萬384萬68萬306萬17二層17543.8614000433萬720萬345萬575萬6二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表6樓一層6樓二層7樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層31328.4625000106萬1881萬84萬1501萬7二層13784.4611000226萬843萬181萬673萬5三層8771.937000144萬537萬115萬428萬3四層8771.937000126萬500萬100萬399萬3二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表7樓一層7樓二層7樓三層7樓四層8樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)

10、間商鋪個數(shù)一層31328.322500090萬336萬72萬268萬6二層17543.8614000197萬366萬157萬292萬5一層公寓8333.33800033萬100萬32萬96萬7二層公寓8333.33800016萬76萬15萬73萬11二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表8樓一層公寓部分8樓二層公寓部分9樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層25062.662000012萬116萬10萬93萬33二層12531.3310000314萬335萬251萬267萬2二層公寓8333.33800016萬50萬15萬48萬13二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表9樓一層公寓大堂9樓二層公寓部分

11、10樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪20050.131600037萬221萬29萬177萬12二層公寓8333.33800013萬99萬12萬95萬14二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表10樓一層公寓大堂10樓二層公寓部分11樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪20050.131600071萬194萬56萬155萬5二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表11樓一層12樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層22556.391800064萬559萬51萬446萬10二層8771.93700064萬225萬51萬180萬5二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表1

12、2樓一層12樓二層13樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層22556.391800039萬337萬31萬269萬11二層8771.93700082萬144萬66萬115萬2二層公寓8333.33800018萬75萬17萬72萬12二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表13樓一層公寓大堂13樓二層公寓部分14樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪22556.391800067萬166萬53萬132萬15二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表14樓一層15樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層28822.0623000143萬216萬114萬173萬4二層1

13、2531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬1二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表15樓一層15樓二、三層16樓層數(shù)對外均價實(shí)收均價對外總價區(qū)間實(shí)收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1二、各棟樓價錢區(qū)間統(tǒng)計表16樓一層三、各棟價錢總額統(tǒng)計表?xiàng)澨栴愋弯N售面積實(shí)收總額實(shí)收均價對外總價對外均價1商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666商鋪2

14、829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310商鋪471.357541600.0016000.009

15、450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915商鋪741.1

16、39412490.0012700.1911795100.2515915.0216商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷售戰(zhàn)略貨包價值分析開盤日期區(qū)域銷售對象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.00 34.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.00 60.87%09.1.1 公寓8#、9#

17、、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.00 4.92%合計22781.59364623780元五、商鋪返租計算價錢表總價=實(shí)收總價/0.84/0.95平均折扣率根據(jù)估算價錢表得出： 返租部分的對外均價為20050/六、平均折扣率計算過程平均折扣率是指樓盤各種情況下打折總和后的平均值，是在做價錢表時上浮的比例。六、平均折扣率計算過程1一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032指點(diǎn)優(yōu)惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063. 8達(dá)證10000優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524. 8達(dá)證持證1%的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055. 8達(dá)證持證引見10人1%的優(yōu)惠0.4%1%*0.4=0.0046. 8達(dá)證客戶贊賞金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026六、平均折扣率計算過程7. 老業(yè)購買1%的優(yōu)惠0.1%1%*0.1=0.0018. 400萬推行基金的本錢1.1%4000000/364000000=0.0119.投資綠卡1%的優(yōu)惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的優(yōu)惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711其他銷售政策優(yōu)惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折