武漢XXXX年XX區(qū)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、武漢2008年xx區(qū)市場(chǎng)分析報(bào)告一、xx區(qū)分析1.南湖新城簡(jiǎn)介南湖新城位于武昌區(qū)南部，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線(xiàn)，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。目前，南湖地區(qū)還由665公頃土地可供開(kāi)發(fā)，可新增21萬(wàn)人，加上現(xiàn)狀10萬(wàn)人，南湖新城31萬(wàn)人。屆時(shí)，人均建筑面積將達(dá)到30平方米，人均公共綠地由現(xiàn)在的1.2平方增加到8.2平方米。2.交通規(guī)劃新城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機(jī)場(chǎng)路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路;6條東西向道路機(jī)場(chǎng)北路、機(jī)場(chǎng)二路、機(jī)場(chǎng)三路、機(jī)場(chǎng)四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽為主，公汽站點(diǎn)間距到200米左右，減少居民步行距離。預(yù)留

2、軌道交通站點(diǎn)位置，并與公汽交通站點(diǎn)結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。此外，遠(yuǎn)期規(guī)劃兩條軌道交通5、7號(hào)線(xiàn)將通過(guò)南湖新城，在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。特點(diǎn)：設(shè)立濱水區(qū)專(zhuān)用步行道和自行車(chē)道，體現(xiàn)了小區(qū)規(guī)劃以人為本的理念。注重綠化更襯托南湖延湖美境的整體效果，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們?cè)诓叫蟹秶鷥?nèi)生活。未來(lái)輕軌交通的方便快捷，可緩解陸路交通的壓力。該片區(qū)交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)已基本完善，是四個(gè)規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。大量開(kāi)發(fā)商的入駐、規(guī)劃政策的導(dǎo)向以及社區(qū)內(nèi)的成熟配套吸引眾多中、高檔消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)房，此片區(qū)的發(fā)展還有很大空間。3.公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)及公建配套按四級(jí)分布，包括城市商廈次中心、居

3、住中心區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)公建。居住區(qū)有4個(gè)特色服務(wù)中心。文化服務(wù)中心位于寶安花園內(nèi);體育服務(wù)中心位于武梁路與機(jī)場(chǎng)路交叉口，與武漢理工大學(xué)體育場(chǎng)遙相呼應(yīng);醫(yī)療服務(wù)中心位于人工渠兩側(cè);綜合服務(wù)中心位于武武梁路和石牌嶺路交叉口，形成商業(yè)、文化、娛樂(lè)、體育和醫(yī)療服務(wù)功能齊全設(shè)施晚上的服務(wù)中心。南湖通過(guò)水上公園、中心公園向西延伸至核心區(qū)。新增12所幼兒園、17所小學(xué)、7所中學(xué)，滿(mǎn)足了教育配套要求。突出的市民中心成為連接居住區(qū)、公園和大學(xué)校園的樞紐。4.生態(tài)建設(shè)規(guī)劃的居住山區(qū)公園與區(qū)域性的綠化相連，在街區(qū)范圍內(nèi)可形成臨近居民的游戲場(chǎng)和都市村莊公園;在區(qū)域內(nèi)恢復(fù)水道，強(qiáng)化人工渠，使之成為怡人的小溪。南湖

4、沿線(xiàn)住宅由低到高，南湖沿線(xiàn)住宅由低到高逐級(jí)提升高度，使得多人可以觀湖;沿東西向渠道兩側(cè)布置低層別墅類(lèi)住宅，創(chuàng)造優(yōu)雅的環(huán)境。按南湖新城的規(guī)劃，湖水將直接流入新城核心區(qū)，這里將建成讓更多居民都能觀景的濱湖綠地。這里將建人工河將南湖、巡司河?xùn)|西連通，形成連續(xù)性的濱水自然景觀，并通過(guò)水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入新城。讓大部分住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區(qū)中充分保存自然要素。都市景園式學(xué)校，大學(xué)園區(qū)形成中部低四周高的布局，并在中心大規(guī)模公共綠帶上，創(chuàng)建園景特色鮮明的都市景園式學(xué)校。大學(xué)新校園、中心綠化與中心公園連成一體，并向北擴(kuò)展將綠帶引入校園舊區(qū)，形成景觀體系。二、xx區(qū)房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)分析1、區(qū)域地理概述南湖新城是武昌近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的大型居住組團(tuán)，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團(tuán)之一。組團(tuán)東起南湖，南至二環(huán)線(xiàn)，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開(kāi)發(fā)，可新增21萬(wàn)人，那么南湖新城將31萬(wàn)人。新城將形成“一核”，“兩線(xiàn)”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化服務(wù)，體育中心和綜合服務(wù)三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。2.南湖板塊的歷史與現(xiàn)狀歷史：1) 南湖板塊的成型得益于南湖機(jī)場(chǎng)的遷出，1992年3月，武昌區(qū)政府將機(jī)場(chǎng)搬遷后產(chǎn)生的4000

6、畝土地出售給深圳寶安集團(tuán)，購(gòu)入成本價(jià)9.5萬(wàn)元/畝，總地價(jià)不足4億元。2) 98年福利分房政策結(jié)束后，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展期，南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類(lèi)似，以大規(guī)模開(kāi)發(fā)低價(jià)位商品住宅為特征。3) 南湖花園城建設(shè)迅速展開(kāi)，4000畝土地在迅速升值的同時(shí)，也讓寶安集團(tuán)承擔(dān)著巨額利息及各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，而開(kāi)發(fā)能力及市場(chǎng)容量也讓其不能單獨(dú)吞下這塊巨大的蛋糕，寶安集團(tuán)在大規(guī)模開(kāi)發(fā)住址項(xiàng)目的同時(shí)，也采用轉(zhuǎn)讓及共同開(kāi)發(fā)的方式降低持地成本.4) 2000年6月，寶安集團(tuán)將南湖花園城南側(cè)地塊777畝土地轉(zhuǎn)讓給武漢美洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格21.8萬(wàn)元/畝，獲得轉(zhuǎn)讓金1.69386億元。在

7、2003年轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)元/畝。5) 至此，南湖花園城內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)基本都采用寶安集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)或者土地轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行，其土地交易價(jià)格基本與市場(chǎng)掛牌成交價(jià)格相持平?，F(xiàn)狀：1) 目前南湖花園城內(nèi)幾乎沒(méi)有可開(kāi)發(fā)土地。2) 南湖花園城持續(xù)保持其中低層次居住板塊的形象，近幾年板塊內(nèi)土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目持續(xù)低價(jià)位運(yùn)行，區(qū)域價(jià)值沒(méi)有得到應(yīng)有的提升。從2007年南湖新城土地市場(chǎng)成交價(jià)格來(lái)看，僅僅略高于青山板塊。3、樓市簡(jiǎn)介南湖經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已經(jīng)建成了160萬(wàn)的大型居住社區(qū)，入住人口高達(dá)6.5萬(wàn)人。在這十年時(shí)間內(nèi)，已有幾十家地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的30多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目面世。這些樓盤(pán)可分成三大類(lèi)，一類(lèi)是1999年以前

8、開(kāi)發(fā)的以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的項(xiàng)目，如寧?kù)o苑，溫馨苑，康樂(lè)苑，祥和苑，頤和苑;二類(lèi)則是2000年左右開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這段時(shí)間片區(qū)內(nèi)有大量樓盤(pán)面世，如果說(shuō)xx區(qū)有百花齊放的年代應(yīng)是指這段時(shí)期。其中有以綜合品質(zhì)取勝的寶安花園，也有以景觀見(jiàn)長(zhǎng)的中央花園;有定位高端的千秋別墅，也有定點(diǎn)開(kāi)發(fā)的張黃新村、軍區(qū)醫(yī)院住宅區(qū)以及用低價(jià)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)的江宏花園、華錦花園;有包羅萬(wàn)象各種住宅類(lèi)型都有的松濤苑，也有僅幾棟多層的就號(hào)稱(chēng)“經(jīng)典”的經(jīng)典家園;還有代表寶安江南情結(jié)在武漢首次體現(xiàn)的江南庭院，也有集合N多開(kāi)發(fā)商力量開(kāi)發(fā)的新大地家園、博雅苑等等。值得一提的是當(dāng)時(shí)不僅項(xiàng)目眾多，各個(gè)樓盤(pán)之間的價(jià)差巨大，同一時(shí)期開(kāi)盤(pán)相距幾十米均價(jià)卻

9、可相差50%以上，真是八仙過(guò)海各顯神通。三類(lèi)則是目前的在售項(xiàng)目，主要是指2004年后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。價(jià)格較前幾年有了一倍的增幅，項(xiàng)目整體感覺(jué)雖有所提高，同質(zhì)化卻日漸嚴(yán)重，亮點(diǎn)鮮得一見(jiàn)。隨著政府對(duì)南湖的重新規(guī)劃，建設(shè)南湖新城，南湖新城中心板塊就成為了南湖新城的居住核心區(qū)。主要表現(xiàn)為引入金地和大華兩個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，南湖公園世家和金地格林小城兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積達(dá)到了143萬(wàn)，以這兩個(gè)項(xiàng)目為中心區(qū)域向外擴(kuò)散。4.區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 政府規(guī)劃指引,確保板塊和諧開(kāi)發(fā)根據(jù)政府規(guī)劃，南湖居住新城規(guī)劃總面積13.1平方公里，可容納居民25萬(wàn)至31萬(wàn)人，新城中公共綠地面積達(dá)140公頃。南湖新城的規(guī)劃目標(biāo)，是建立起一個(gè)全

10、新的兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設(shè)施的“都市村莊”。使區(qū)內(nèi)居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環(huán)境，同時(shí)又能感受到都市便捷的交通及商業(yè)服務(wù) 交通路網(wǎng)改造解決最大發(fā)展瓶頸，促進(jìn)區(qū)域與傳統(tǒng)城市中心融合根據(jù)武漢有關(guān)的市政規(guī)劃，目前武漢二環(huán)線(xiàn)東段規(guī)劃基本敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設(shè)超過(guò)3公里的高架橋以及長(zhǎng)2公里的下穿隧道，珞獅路將變成第二條“解放大道”同時(shí)珞獅南路延長(zhǎng)線(xiàn)通車(chē)后，可南達(dá)江夏紙坊，成為江夏和中心城區(qū)連接的必經(jīng)之地，南湖西珞南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲鹘幽虾▓@城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達(dá)江夏紙坊的樞紐之地，屆時(shí)居民出行將更加便利，珞獅路的主干

11、道效應(yīng)將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的良性發(fā)展，這里的新城將更快完全成型在橫向路網(wǎng)上，橫貫武昌東西的南湖南路已貫通，路寬30米，為雙向4車(chē)道，從南湖新城到兩開(kāi)發(fā)區(qū)之間的車(chē)程都縮短在20分鐘內(nèi)，將成為城市拓展過(guò)程中新的區(qū)域中心兩條軌道交通通過(guò)南湖將從另一個(gè)方面提升南湖板塊居住價(jià)值，一條從武昌新火車(chē)站直達(dá)南湖花園城，另一條從南湖新城經(jīng)漢口市中心到達(dá)古田。直通三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢(shì)十分明顯 區(qū)域中高端市場(chǎng)發(fā)展后勁乏力，板塊再次定位面臨契機(jī)武昌區(qū)域中高端房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)發(fā)展歷來(lái)與水有不解淵源：東湖、沙湖及長(zhǎng)江南岸一環(huán)段區(qū)域均為武昌區(qū)域的傳統(tǒng)中中高端區(qū)域。受該傳統(tǒng)區(qū)域土地發(fā)展空間的制約，目前區(qū)域中中高端市場(chǎng)開(kāi)始尋求新的發(fā)展板塊，

12、近幾年最大熱門(mén)的積玉橋板塊便是新興高端板塊之一。但是僅僅一個(gè)積玉橋板塊顯然無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)域中高端市場(chǎng)的要求，新的中高端板塊即將應(yīng)運(yùn)而生。 景觀資源支持，本應(yīng)卓而不凡作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉，沙湖與東湖各執(zhí)一端，而南湖相對(duì)前兩者卻異常失落。不爭(zhēng)的是，東湖的優(yōu)勢(shì)明顯高于沙湖和南湖，這一點(diǎn)也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標(biāo)桿區(qū)。但自本土巨頭福星惠譽(yù)進(jìn)入沙湖之后，沙湖從此風(fēng)生水起。對(duì)于相對(duì)失落的南湖，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直都沒(méi)有寂寞。隨著東湖保護(hù)力度的加強(qiáng),其周邊房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)土地資源基本絕跡;而沙湖由于其面積較小,周邊發(fā)展非常成熟,潛力有限;南湖當(dāng)仁不讓的成為武昌區(qū)域最具開(kāi)發(fā)潛力的城市中心水域

13、板塊,后發(fā)優(yōu)勢(shì)有明顯,前景注定卓而不凡作為武昌中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū)，憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對(duì)于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為美麗、和諧、內(nèi)斂、鋒銳、親切和溫馨。南湖板塊的將來(lái)應(yīng)該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城而南湖由于歷史上非市場(chǎng)化的發(fā)展模式和地理位置的相對(duì)弱勢(shì)，而一直被定位成了平民區(qū)。在已有的歷史基礎(chǔ)上改變形象往往要比從零開(kāi)始的樹(shù)立形象要困難的多，盡管南湖注定要卓而不凡 知名地產(chǎn)巨鱷進(jìn)駐，以行動(dòng)彰顯板塊價(jià)值多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭進(jìn)入南湖新城開(kāi)發(fā)，繼金地、大華之后，2

14、005年9月，深圳泰然集團(tuán)繼大華和金地后再次出手南湖新城，拿下臨湖400畝土地，總建面50萬(wàn)平方米;2006年，保利在“南湖農(nóng)業(yè)園”掛牌上也大顯身手，最終經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)價(jià)，戰(zhàn)勝HYPERLINK /indexfdckeywd.asp t _blank萬(wàn)科、金地等多家巨鱷。以10億3千萬(wàn)拿下，超出起始價(jià)近一倍。隨著這些中高端樓盤(pán)的面世，對(duì)南湖新城發(fā)展前景的再認(rèn)識(shí)將逐步涌現(xiàn)。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，有力支撐板塊崛起隨著中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的迅猛發(fā)展，大量知名企業(yè)入住，將產(chǎn)生新的住宅需求，由于南湖新城做為中南尚圈的核心輻射區(qū)域，必將成為中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的居住配套板塊之一南湖新城緊鄰為中國(guó)光谷及武漢大學(xué)城的，眾多的高科

15、技產(chǎn)業(yè)群也相對(duì)的繁衍出大量高收入人群，為板塊崛起提供了市場(chǎng)支持武昌作為高校聚集區(qū),高校畢業(yè)后駐留武漢工作者，從置業(yè)傾向上來(lái)看，離學(xué)校不遠(yuǎn)的xx區(qū)是其購(gòu)房首選區(qū)域，著也注定了南湖新城在武漢高知白領(lǐng)中具備先天心理慣性?xún)?yōu)勢(shì)5、區(qū)域配套建設(shè)教育：武昌實(shí)驗(yàn)寄宿小學(xué)，南湖小學(xué)，南湖中學(xué)，武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)療: 陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健院、中建三局醫(yī)院商貿(mào):中商平價(jià),中百倉(cāng)儲(chǔ),中百超市,南湖生鮮市場(chǎng)金融：建行,招行,民生,信合交通：59，74，543，561，573，609，908等公交線(xiàn)路直達(dá)三鎮(zhèn)可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)的基本設(shè)施已經(jīng)成形，但中高檔餐飲及休閑文化場(chǎng)所相對(duì)缺乏，這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水

16、平不高有一定關(guān)系。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量?jī)?yōu)秀客戶(hù)，相信以后在這些方面應(yīng)能得到明顯改善。三、xx區(qū)樓市運(yùn)行情況分析2007年xx區(qū)商品住房成交均價(jià)為4282.59元/平方米，較去年上漲1011.29元/平方米，漲幅為30.91%。商品住房共成交3970套。從區(qū)域位置上來(lái)說(shuō)，南湖區(qū)域內(nèi)原機(jī)場(chǎng)部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨近尾聲，目前在售的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。而以珞獅南路為界的南湖新區(qū)，則呈供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)狀況。金地格林小城、大華南湖公園世家、保利淺水灣、水域天際等項(xiàng)目撐起了整個(gè)片區(qū)銷(xiāo)量。臨近歲末，寶安璞園也應(yīng)勢(shì)推盤(pán)，主打“校園文化”，為該區(qū)域的銷(xiāo)售找到新的熱點(diǎn)。憑借中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū)，

17、憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對(duì)于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為親切和溫馨。南湖板塊的將來(lái)應(yīng)該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城。四、xx區(qū)綜述xx區(qū)隨著交通問(wèn)題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤(pán)價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。正是這種環(huán)境下，看似競(jìng)爭(zhēng)激烈的xx區(qū)其實(shí)有在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商壓力并不大。從片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新度不高、宣傳投入不大、促銷(xiāo)活動(dòng)偏少、各種銷(xiāo)售方式并存的情況下，銷(xiāo)售進(jìn)展依然不錯(cuò)足以證明。1.南湖區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線(xiàn)區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近，道路通暢。同時(shí)，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居