大型集中商業(yè)選址要求分析課件

1、大型集中商業(yè)選址要求大型集中商業(yè)分類(lèi)決定百貨商場(chǎng)類(lèi)商家選址的KPI分析百貨商場(chǎng)外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模2-3萬(wàn)；層數(shù)地上4-5層；單層面積5000；建筑格局通透、方正、實(shí)用率高；車(chē)位每萬(wàn)平米 200個(gè)；層高4.5-5米；凈高3.6米以上。十字路口，兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路，昭示性好；進(jìn)入性強(qiáng)；如果定位住宅類(lèi)核心客戶群一般要求3公里靜態(tài)居住人口30-40萬(wàn)人；如果定位商務(wù)類(lèi)核心客戶群一般要求日人流量2-3萬(wàn)人，周末5-6萬(wàn)人；直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開(kāi)放城市、省會(huì)、城市人口規(guī)模在

2、50萬(wàn)人以上；傳統(tǒng)商脈的商業(yè)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)；成熟的大型住宅區(qū)；2公里范圍內(nèi)無(wú)直接檔次定位相同的企業(yè)；以城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做指導(dǎo)；例如： 百盛中國(guó) 北京華聯(lián) 西單商場(chǎng)決定大型超市類(lèi)商家選址的KPI分析大型超市外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模1-1.5萬(wàn)；層數(shù)地上1-3層；單層面積5000-7000；實(shí)用率高；其中進(jìn)深在50-70米；車(chē)位每萬(wàn)平米 至少100個(gè)，400個(gè)最優(yōu)；層高3.6米以上；快速交通主干道一側(cè)，要求人流進(jìn)入性強(qiáng)，對(duì)昭示性要求相對(duì)較弱；依托周邊住宅人口及商業(yè)氛圍發(fā)展直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開(kāi)

3、放城市、省會(huì)；要求大量人流，同時(shí)通過(guò)快速交通保持一定的流動(dòng)人口；1公里之內(nèi)避免直面競(jìng)爭(zhēng)。3000以上超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；例如： 家樂(lè)福 沃爾瑪 易初蓮花沃爾瑪選址要求一、對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬(wàn)人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳二、對(duì)物業(yè)的要求1、物業(yè)縱

4、深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門(mén)至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)6、每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接7、商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng)三、對(duì)停車(chē)場(chǎng)的要求1、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位3、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車(chē)輛提供物流專(zhuān)用

5、場(chǎng)地，40尺貨柜車(chē)轉(zhuǎn)彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明，收銀臺(tái)，冷庫(kù)，冷柜，監(jiān)控，電腦主機(jī)等的用電需求，并提供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機(jī)，強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲(chǔ)水滿足市政府停水一天的商場(chǎng)用水需求3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

6、家樂(lè)福選址要求一、地理位置要求：1、交通方便(私家車(chē)、公交車(chē)、地鐵、輕軌)；2、人口密度相對(duì)集中；3、兩條馬路交叉口，其一為主干道；4、具備相當(dāng)面積的停車(chē)場(chǎng)，至少600 個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)2000平方米以上;二、建筑物要求1、建筑占地面積15000平方米以上；2、最多不超過(guò)兩層；3、總建筑面積2-4萬(wàn)/平方米；4、建筑物長(zhǎng)寬比例：10 7 或10 6.三、停車(chē)場(chǎng)地要求：至少600 個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)2000平方米以上，免費(fèi)提供家樂(lè)福公司及顧客使用；四、合作要求：1.轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理；2.租賃合同一般是20 年-30 年。決定中型超市類(lèi)商家選址的KPI分析中型超市外 因內(nèi) 因

7、 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模3000-5000萬(wàn)；層數(shù)地上1-2層；可在地下；實(shí)用率高；層高3.6米以上；依托百貨商場(chǎng)、依托大型住宅區(qū)人口不考慮競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，2公里半徑內(nèi)靜態(tài)居住人口在10-20萬(wàn)之間大型居住區(qū)，商業(yè)中心區(qū)不在統(tǒng)一住區(qū)出現(xiàn)；不在統(tǒng)一百貨商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)例如： 茂業(yè)超市 天虹超市決定購(gòu)物中心類(lèi)商家選址的KPI分析購(gòu)物中心外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模3萬(wàn)平米以上；層數(shù)小于等于5層；單層面積1萬(wàn)平米以上；建筑格局

8、通透、方正、實(shí)用率高；車(chē)位每萬(wàn)平米400個(gè)最優(yōu)；層高4.5-5米，凈高3.6米以上。臨快速交通干線；昭示性好、進(jìn)入性強(qiáng)；家庭汽車(chē)為交通工具；目的地型小法；吸引力場(chǎng)所；。直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開(kāi)放城市、省會(huì)、城市人口規(guī)模在50萬(wàn)以上；城市邊緣區(qū)；政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃例如： 萬(wàn)象城 中信城市廣場(chǎng)按商圈輻射范圍對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行分類(lèi)按商圈輻射范圍分類(lèi)屬性Neighborhood SC 鄰里型購(gòu)物中心半徑1-2KM 時(shí)間距離3-5分鐘 人口1-2萬(wàn)人 停車(chē)場(chǎng)300-500輛 超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、藥店、洗衣房，其他10-20商鋪鄰里型商務(wù)中心更小型化，核心店鋪有百貨店或超市以及50-70家專(zhuān)賣(mài)店構(gòu)成，屬于相

9、對(duì)小型化的購(gòu)物中心Community SC 社區(qū)型購(gòu)物中心半徑3-5KM 時(shí)間距離5-8分鐘 人口5-10萬(wàn)人 停車(chē)場(chǎng)300-500輛 廉價(jià)商店、日用品商店專(zhuān)賣(mài)店、外食店、其他20-40店鋪比區(qū)域性稍小的購(gòu)物中心，包括百貨店、超市、廉價(jià)商店等核心店鋪各1家以及100家以上的專(zhuān)賣(mài)店Regional SC 區(qū)域型購(gòu)物中心半徑10-20KM 時(shí)間距離10-15分鐘人口5-10萬(wàn)人 停車(chē)場(chǎng)2000-5000輛 百貨店2家 量販店2家 衣料服裝店、外食、雜貨店100-200家區(qū)域性商業(yè)圈應(yīng)包括百貨店、超市、廉價(jià)商店等核心店鋪各1-2家以及150家以上的專(zhuān)賣(mài)店Super Regional SC 朝區(qū)域型購(gòu)

10、物中心半徑20KM以上 時(shí)間距離15分鐘以上人口100萬(wàn)以上 停車(chē)場(chǎng)10000輛 以上百貨店3-4家 綜合性零售店3-4家大型專(zhuān)賣(mài)店3-4家 專(zhuān)業(yè)零售店3-4家朝區(qū)域性購(gòu)物中心應(yīng)包括150-200家專(zhuān)賣(mài)店，及飯店、食品街、影院、健身房、文化中心決定家居建材類(lèi)商家選址的KPI分析家居建材外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模1-3萬(wàn)平米；單一業(yè)態(tài)1.2-1.4萬(wàn)平米；層數(shù)2-3層；單層面積5000-7000平米；實(shí)用率高；進(jìn)深50-70米；車(chē)位每萬(wàn)平米至少200個(gè)，400個(gè)最優(yōu)；層高5.5米左右?？焖俳煌ㄖ鞲?/p>

11、道一側(cè)，進(jìn)入性強(qiáng)，昭示性好，無(wú)遮擋；城市住區(qū)邊緣，一般為總部投資，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，不重點(diǎn)參考周邊人口數(shù)。直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開(kāi)放城市等二線以上城市?？焖俳煌ǜ删€沿線；大型新興住區(qū)邊緣。不以單個(gè)選址地點(diǎn)的局部競(jìng)爭(zhēng)考慮；從公司集團(tuán)角度出發(fā)，若干店形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。例如： 百安居 金海馬 歐培得百安居選址的粗略標(biāo)準(zhǔn)選址要求：1、凈用地面積30畝；2、建筑占地面積8000-10000平方米，單層；3、場(chǎng)地要求平坦，必須考慮綠化和機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)；4、停車(chē)位不少于300個(gè)；5、商場(chǎng)主入口面向城市主干道；6、室外收貨區(qū)位于建筑物背面，要求設(shè)專(zhuān)用貨物出入通道與城市道路連接；7、建筑層高8.5米，可用凈空高度（結(jié)構(gòu)構(gòu)

12、件和所有管線除外）6.2米；8、電：2000KW；樓板承重（荷載）2.5噸/平方米；9、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)：9米*9米以上；決定家用電器類(lèi)商家選址的KPI分析家用電器外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模0.3-1萬(wàn)平米；旗艦店2萬(wàn)平米；層數(shù)1-3層；賣(mài)場(chǎng)封閉，有獨(dú)立門(mén)頭；凈層高4.5米以上；臨街，昭示性好；3公里消費(fèi)人口在30萬(wàn)人，其中靜態(tài)居住人口在10-20萬(wàn)人；統(tǒng)一投資，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；較少訂單開(kāi)發(fā)。戰(zhàn)略聯(lián)盟，市場(chǎng)滲透。成熟商業(yè)圈；人口消費(fèi)力較大區(qū)域。市場(chǎng)區(qū)域飽和，擇優(yōu)選址。例如： 國(guó)美電器 蘇寧電器 順電國(guó)美3C

13、店選址標(biāo)準(zhǔn)3C店類(lèi)型規(guī)劃一、商業(yè)街店臨街商鋪（一層）。處于市級(jí)商圈區(qū)級(jí)商圈。二、店中店在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷(xiāo) 售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈區(qū)級(jí)商圈。三、社區(qū)店位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū) 人口10萬(wàn)人左右（一層）。四、特定市場(chǎng)店手機(jī)、IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、IT一條街。五、交通樞紐店位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模 的商圈。3C店規(guī)模要求一、小型店：30-50平米。二、中型店：80-120平米、160-240平米。三、大型店：260-320平米。四、旗艦店：400平米左右。 原則上小型店只經(jīng)營(yíng)3C

14、商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開(kāi)設(shè)中型店為主，特定市場(chǎng)店開(kāi)設(shè)中型店和大型店為主。蘇寧選址的粗略標(biāo)準(zhǔn)1、人口標(biāo)準(zhǔn)門(mén)店周邊人口要達(dá)到10萬(wàn)，能夠輻射到30萬(wàn)人口；同時(shí)考量周邊人口的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。2、交通環(huán)境十字路口最佳，不臨快速通道，因?yàn)榭焖偻ǖ赖氖致房诒M管有不錯(cuò)的人流但卻形成不了有效的人氣。3、物業(yè)設(shè)施物業(yè)寬敞，能夠容納下足夠多的貨柜，也給顧客一種“豁然開(kāi)朗”的感覺(jué)，地面停車(chē)位等配套設(shè)施充足。決定批發(fā)市場(chǎng)類(lèi)商家選址的KPI分析批發(fā)市場(chǎng)外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬

15、 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模2000-5萬(wàn)平米，可大可?。粚訑?shù)1-5層；單層面積：500-10000平米；層高3-4米；建筑格局通透；車(chē)位最好有，但個(gè)別沒(méi)有也可以；大型公共交通節(jié)點(diǎn)；或臨大型住區(qū)的道路；柜臺(tái)出租。成熟商業(yè)區(qū)或成熟大型住宅區(qū)；大型公共交通節(jié)點(diǎn)；決定大型餐飲類(lèi)商家選址的KPI分析大型集中餐飲外 因內(nèi) 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司戰(zhàn)略要求 城 市 屬 性 區(qū) 域 屬 性 競(jìng) 爭(zhēng) 關(guān) 系 政 策 導(dǎo) 向總規(guī)模1000-5000平米居多；層數(shù)獨(dú)立沿街1-4層，或?qū)懽謽抢飭螌用娣e：300-5000平米；車(chē)位越多越好（最好地上），最少要求路邊有臨時(shí)停車(chē)位；主要交通道路的臨街面；或?qū)懽?/p>