MM商廈承接大廈商業(yè)策劃實(shí)施方案

1、WORD27/30WORDMM商廈承接X(jué)X大廈商業(yè)策劃方案二三年九月目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc50736945part1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究 PAGEREF _Toc50736945 h 0HYPERLINK l _Toc50736946一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查 PAGEREF _Toc50736946 h 0HYPERLINK l _Toc507369471、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 PAGEREF _Toc50736947 h 0HYPERLINK l _Toc507369482、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查 PAGEREF _Toc50736948 h 0HYPERLI

2、NK l _Toc50736949二、商圈圍與主力客戶群 PAGEREF _Toc50736949 h 0HYPERLINK l _Toc507369501、商圈圍 PAGEREF _Toc50736950 h 0HYPERLINK l _Toc507369512、主力客戶群 PAGEREF _Toc50736951 h 0HYPERLINK l _Toc507369523、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析 PAGEREF _Toc50736952 h 0HYPERLINK l _Toc507369534、商圈既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成與評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc50736953 h 0HYPERLINK l

3、 _Toc50736954part2 商業(yè)市場(chǎng)與功能定位 PAGEREF _Toc50736954 h 0HYPERLINK l _Toc50736955一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況 PAGEREF _Toc50736955 h 0HYPERLINK l _Toc507369561、市商用房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況 PAGEREF _Toc50736956 h 0HYPERLINK l _Toc507369572、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn) PAGEREF _Toc50736957 h 0HYPERLINK l _Toc507369583、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果 PAGEREF _Toc50736958

4、h 0HYPERLINK l _Toc50736959二、XX大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位 PAGEREF _Toc50736959 h 0HYPERLINK l _Toc507369601、市場(chǎng)形象 PAGEREF _Toc50736960 h 0HYPERLINK l _Toc507369612、本案主力店鋪的選取原則 PAGEREF _Toc50736961 h 0HYPERLINK l _Toc507369623、營(yíng)運(yùn)效果 PAGEREF _Toc50736962 h 0HYPERLINK l _Toc507369634、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響 PAGEREF _Toc50736963 h

5、0HYPERLINK l _Toc50736964Part3 商業(yè)配比與組合方案 PAGEREF _Toc50736964 h 0HYPERLINK l _Toc50736965一、XX大廈收益能力測(cè)算 PAGEREF _Toc50736965 h 0HYPERLINK l _Toc507369661、銷售價(jià)格測(cè)算 PAGEREF _Toc50736966 h 0HYPERLINK l _Toc507369672、租金水平測(cè)算 PAGEREF _Toc50736967 h 0HYPERLINK l _Toc507369683、XX大廈營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算假設(shè) PAGEREF _Toc50736968

6、h 0HYPERLINK l _Toc50736969二、XX大廈商業(yè)組合模式 PAGEREF _Toc50736969 h 0HYPERLINK l _Toc507369701、業(yè)態(tài)與業(yè)種選擇 PAGEREF _Toc50736970 h 0HYPERLINK l _Toc507369712、店鋪組合與推薦品牌 PAGEREF _Toc50736971 h 0HYPERLINK l _Toc507369723、店鋪面積與區(qū)位分布 PAGEREF _Toc50736972 h 0HYPERLINK l _Toc50736973Part4 商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較 PAGEREF _Toc5073

7、6973 h 0HYPERLINK l _Toc50736974一、主力店鋪的功能與區(qū)位設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc50736974 h 0HYPERLINK l _Toc507369751、自營(yíng)主力店鋪超市的區(qū)位設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc50736975 h 0HYPERLINK l _Toc507369762、超市面積控制因素 PAGEREF _Toc50736976 h 0HYPERLINK l _Toc507369773、超市總體風(fēng)格定位 PAGEREF _Toc50736977 h 0HYPERLINK l _Toc50736978二、組合業(yè)態(tài)的功能與區(qū)位設(shè)計(jì) PAGEREF

8、_Toc50736978 h 0HYPERLINK l _Toc507369791、各業(yè)態(tài)的選擇與樓層分布 PAGEREF _Toc50736979 h 0HYPERLINK l _Toc507369802、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動(dòng)效果PAGEREF _Toc50736980 h 0HYPERLINK l _Toc507369813、推薦店鋪的功能要求 PAGEREF _Toc50736981 h 0HYPERLINK l _Toc50736982三、組合方案比選 PAGEREF _Toc50736982 h 0HYPERLINK l _Toc50736983四、營(yíng)運(yùn)模式與風(fēng)險(xiǎn)控制 PAGEREF

9、 _Toc50736983 h 0HYPERLINK l _Toc507369841、整體營(yíng)運(yùn)模式 PAGEREF _Toc50736984 h 0HYPERLINK l _Toc507369852、風(fēng)險(xiǎn)與防 PAGEREF _Toc50736985 h 0HYPERLINK l _Toc507369863、管理架構(gòu) PAGEREF _Toc50736986 h 0HYPERLINK l _Toc50736987Part5 商業(yè)收益研究與測(cè)算 PAGEREF _Toc50736987 h 0HYPERLINK l _Toc50736988一、承接租金水平測(cè)算 PAGEREF _Toc50736

10、988 h 0HYPERLINK l _Toc50736989二、各方案的投資收益分析 PAGEREF _Toc50736989 h 0HYPERLINK l _Toc50736990三、各方案測(cè)算數(shù)據(jù)匯總 PAGEREF _Toc50736990 h 0HYPERLINK l _Toc50736991四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果 PAGEREF _Toc50736991 h 0HYPERLINK l _Toc50736992五、建議方案與收益預(yù)期 PAGEREF _Toc50736992 h 0HYPERLINK l _Toc50736993結(jié)論 PAGEREF _Toc50736993 h

11、0HYPERLINK l _Toc50736994附件 PAGEREF _Toc50736994 h 0part1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查XX大廈位于B路段與C外大街交叉路口東北角，是三環(huán)沿線在X小區(qū)地區(qū)的標(biāo)志性建筑。就建筑物所在區(qū)域的整體氛圍來(lái)看，交通便捷、通過(guò)流量大，但沉淀客流不充分，集中消費(fèi)的商業(yè)氛圍尚未形成。1、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查圍：以X小區(qū)為基準(zhǔn)點(diǎn)將調(diào)查分析的區(qū)域按地理位置分為四部分。以A、B、C、D分別代表劃定的區(qū)域。區(qū)域劃分參見(jiàn)附件一：XX大廈區(qū)位圖示。A區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況備注服裝專賣店約15家規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營(yíng)狀況一般。食品、用品店約10家規(guī)模很小

12、，檔次較低，經(jīng)營(yíng)一般。綜合超市5規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)狀況良好。綜合商場(chǎng)1規(guī)模大，中高檔次，經(jīng)營(yíng)一般。郵政、快遞2X小區(qū)郵局規(guī)模較大，另一家較小銀行、儲(chǔ)蓄所約10家絕大多數(shù)有一定規(guī)模，經(jīng)營(yíng)狀況較好。娛樂(lè)設(shè)施0健身設(shè)施2規(guī)模較大比較有特色，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。保健按摩等餐飲設(shè)施19大部分為中檔餐廳，主要聚集在XX大廈以北，生意好。B區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況備注服裝專賣店1規(guī)模較大，檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合超市61家規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)狀況較好，其他規(guī)模一般。建材家居2規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)一般。電子產(chǎn)品專賣店15家左右大多數(shù)規(guī)模較大，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。郵政、快遞2規(guī)模較小銀行、儲(chǔ)蓄所9中等規(guī)模較多，經(jīng)營(yíng)較好。娛樂(lè)設(shè)施3規(guī)模中

13、等，經(jīng)營(yíng)一般。健身設(shè)施1規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)一般。保健性質(zhì)餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。C區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況備注服裝較多規(guī)模很大，檔次較低，多數(shù)為批發(fā)市場(chǎng)。食品、用品店較多規(guī)模小，低檔次。綜合超市4規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。郵政、快遞3BB郵局，規(guī)模較大，其他規(guī)模很小。銀行、儲(chǔ)蓄所約15家工商、招商、民生、華夏等等，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。娛樂(lè)設(shè)施2規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。餐飲設(shè)施17規(guī)模不大，有一部分為西式快餐，經(jīng)營(yíng)較好。D區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況備注服裝較多規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合超市2規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。郵政、快遞1規(guī)模較大，需求較大，業(yè)務(wù)很多

14、。銀行、儲(chǔ)蓄所6中等規(guī)模，經(jīng)營(yíng)較好。工藝品1較大規(guī)模，檔次較高，經(jīng)營(yíng)一般。美容1中等規(guī)模，中等檔次，生意很好。娛樂(lè)設(shè)施4中等以上規(guī)模，經(jīng)營(yíng)較好。距離本案較遠(yuǎn)健身設(shè)施1經(jīng)營(yíng)較好。賓館3規(guī)模較大，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)一般。餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。 四個(gè)區(qū)域的主要商業(yè)設(shè)施與其分布詳見(jiàn)附件二：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖；附件三：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表。2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查區(qū)域與周邊道路交通XX大廈近鄰海淀區(qū)、西城區(qū)交界處。區(qū)域的規(guī)劃與道路發(fā)展相對(duì)滯后，局部經(jīng)濟(jì)景氣度不足。區(qū)域道路拆建、擴(kuò)充為交通要道的可能性不大。A路段主輔路改造與擴(kuò)建后，本案近鄰的交通要

15、道通過(guò)量大增，對(duì)本案品牌店的宣傳有一定的幫助，但在主力通路與次級(jí)道路的交叉口且有雙向護(hù)欄阻隔，一定程度上會(huì)減少商業(yè)機(jī)會(huì)。周邊地區(qū)既有商業(yè)核心區(qū)黃金投資地區(qū)已列入市、海淀區(qū)的周邊商業(yè)規(guī)劃二、商圈圍與主力客戶群1、商圈圍覆蓋半徑以本案所在地為圓心點(diǎn)；以2KM半徑為一級(jí)商圈；以3.5KM半徑為二級(jí)商圈；5KM半徑為三級(jí)商圈。由于XX大廈為商務(wù)寫(xiě)字樓建筑，入住商戶的社交活動(dòng)會(huì)帶來(lái)部分消費(fèi)潛能，可視為潛在商圈或第四商圈。主通道 XX大廈處于B路段中路與新街口外大街交叉路口的東北街角，主力通道為B路段中路由東向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商業(yè)用房部分位于四座寫(xiě)字樓中間，只能以東西方向?yàn)槌鋈?/p>

16、口。這樣商業(yè)用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由東向西方向需由東進(jìn)入大廈南門再進(jìn)入商業(yè)房產(chǎn)東門，為次通道。2、主力客戶群根據(jù)本案特點(diǎn)，主力客戶群有兩部分構(gòu)成。固定客戶群A、B、C、D四個(gè)區(qū)域?yàn)楣潭蛻粑齾^(qū)，其中又以A區(qū)為第一主力客戶群構(gòu)成區(qū)域。按B、C、D順序吸引力遞減。按四、三、二、一權(quán)重匯總分析可知：、人口數(shù)量在市與海淀區(qū)均屬中等密度；、常住人口與流動(dòng)人口入住比例約為7:3；、人員結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，教育程度與收入水平跨度較大；、總體收入水平中等偏上；、家庭人口主力群體為小型化； 、日常生活消費(fèi)與社區(qū)服務(wù)狀況一般，休閑娛樂(lè)設(shè)施不足；、社區(qū)環(huán)境中等與中上等；、交通出行較為

17、便利；、生活秩序一般，治安狀況一般；、主力消費(fèi)群體特色尚不突出。潛在客戶群 潛在客戶群由兩個(gè)群體構(gòu)成。、由X小區(qū)地理位置帶來(lái)的通過(guò)顧客群。A路段是城市交通的第一要道，而X小區(qū)又是北A路段上的主要換乘站。十字路口雙向?qū)﹂_(kāi)公交汽車線路近20條，每小時(shí)通過(guò)乘客近萬(wàn)人。按每輛車上下乘客10人次計(jì)算，每小時(shí)乘降人數(shù)近2000人。下午4點(diǎn)至7點(diǎn)的晚高峰時(shí)段，每小時(shí)的乘降乘客在5000人以上。（未單獨(dú)計(jì)算乘坐出租車、班車、私家車到達(dá)、離開(kāi)、通過(guò)人數(shù)）按近鄰交通線路比例折算，乘坐公交車在XX大廈主通道、次主通道經(jīng)過(guò)的客人在晚高峰時(shí)段，平均每小時(shí)接近1000人。、XX大廈寫(xiě)字樓部分入住的業(yè)主與其商務(wù)、私人交往的

18、客人。此部分沉淀的相對(duì)穩(wěn)定消費(fèi)群體，保守估計(jì)也可達(dá)800人以上。發(fā)掘潛在客戶的消費(fèi)能力，提供一個(gè)空間、一種方式，讓流動(dòng)客人把交通擁堵時(shí)間用來(lái)享受休閑消費(fèi)。留住過(guò)客亦是本案策劃的關(guān)鍵。3、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析S優(yōu)勢(shì)、XX大廈地處B路段中路與新街口外大街的十字路口的街角，多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行便利的地理位置賦予XX大廈區(qū)位商機(jī)。既有商圈固定客戶的消費(fèi)支撐，又有潛在消費(fèi)能力可提升。密集的機(jī)動(dòng)車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機(jī)會(huì)。、隨著海淀商業(yè)的整體提升，城北地區(qū)的商業(yè)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的空間還有相當(dāng)大的容量。、XX大廈項(xiàng)目本身定位與物業(yè)檔次就將吸引大量的商務(wù)辦公人員，與之配套的商業(yè)

19、也必將定位于同等檔次。既能為整體商務(wù)、服務(wù)配套，也能吸引周圍地區(qū)的高消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)。W劣勢(shì)、現(xiàn)階段XX大廈周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個(gè)地區(qū)的商業(yè)還處于不成熟的狀態(tài)。固定的高檔次的理性消費(fèi)人群至今還沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)，而XX大廈整體定位高檔，商業(yè)更是要打造精品、風(fēng)格與特色。要形成高檔寫(xiě)字樓配品位商業(yè)區(qū)的整體概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng)。、與XX大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期又不可能進(jìn)行拆遷改造，使得XX大廈的小環(huán)境短期檔次難以提升。雖有鶴立雞群的廣告優(yōu)勢(shì)，但沒(méi)有小環(huán)境烘托，商業(yè)特色的進(jìn)程會(huì)有一定影響，不利于XX大廈商業(yè)環(huán)境的

20、建設(shè)。、XX大廈是以區(qū)域行業(yè)先行者來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，這對(duì)XX大廈、特別是部的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)遇到習(xí)慣勢(shì)力與舊有商業(yè)模式的阻礙。在高檔商業(yè)與低檔商業(yè)并存期間，高檔商業(yè)所受的傷害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低檔商業(yè)。這一點(diǎn)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防準(zhǔn)備。、距離XX大廈不足2公里的東西兩區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言，XX大廈的商業(yè)面積不大，很難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心相抗衡。O機(jī)會(huì)、XX大廈作為提升商業(yè)品質(zhì)的先行者，將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦品質(zhì)店鋪成功推出，將會(huì)給XX大廈帶來(lái)巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。、XX大廈的商用房產(chǎn)雖然面積不大，但是經(jīng)

21、過(guò)符合實(shí)際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量更容易被市場(chǎng)所消化吸納，更快地形成整體商業(yè)氣氛。、XX大廈商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，詳細(xì)分析了商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對(duì)大廈總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性。、成功品牌店鋪的入住也會(huì)呼應(yīng)XX大廈的物業(yè)品質(zhì)，相輔相成更易確立市場(chǎng)地位與風(fēng)格特色。T威脅、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的產(chǎn)生既有對(duì)潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng)，又需要從同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。既有的商業(yè)同業(yè)是不會(huì)忽視新對(duì)手的動(dòng)作，必將動(dòng)用各種手段加劇競(jìng)爭(zhēng)。、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)同樣具有威脅性，只不過(guò)時(shí)間稍稍晚些進(jìn)入而已。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，

22、造成本中心的購(gòu)買力外流。、項(xiàng)目的啟動(dòng)與整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都面臨一定的市場(chǎng)不確定性，市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響。4、商圈既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成與評(píng)價(jià)商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)、中低檔商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施普遍舊，沒(méi)有明顯的時(shí)代氣息。、分散的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)。固定客流的消費(fèi)沒(méi)有集中實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買場(chǎng)所，多以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費(fèi)形式實(shí)現(xiàn)。、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠(chéng)客戶群。大量客流集散，卻沒(méi)有可以聚會(huì)、休閑的場(chǎng)所。消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果，形不成整體商業(yè)氛圍。、商業(yè)零售店鋪零散，沒(méi)有檔次。店鋪與商品均沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有品質(zhì)保證。幾乎沒(méi)有能讓年輕、時(shí)尚的主

23、力消費(fèi)群體隨便逛逛的去處。、中等規(guī)模百貨店已有多次失敗經(jīng)歷。從“華泰”到“瑩虹”再到“賽麗特”無(wú)一幸免。、餐飲供應(yīng)相對(duì)充足，檔次較齊備。商圈唯有餐館數(shù)量充足，且中等水平的餐館總體營(yíng)運(yùn)效果不錯(cuò)。、快餐整體營(yíng)運(yùn)效果突出。無(wú)論麥當(dāng)勞、肯德基還是八番面屋、馬蘭拉面都經(jīng)營(yíng)得紅紅火火。綜合分析評(píng)價(jià)商圈穩(wěn)定的客戶群體與大量的流動(dòng)群體本身蘊(yùn)藏了巨大的消費(fèi)能力；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的舊更提供了搶占市場(chǎng)的機(jī)遇；XX大廈的高檔次建筑實(shí)物載體更提供了營(yíng)運(yùn)保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構(gòu)筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)效果是本案成功運(yùn)作的關(guān)鍵。part2 商業(yè)市場(chǎng)與功能定位一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況1、市商用房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況商用房產(chǎn)的供給與銷售

24、狀況近兩年來(lái)，市作為商住房產(chǎn)一部分的底商商鋪在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也顯得格外醒目?，F(xiàn)代城2萬(wàn)平方米商鋪面積，售價(jià)為每平方米22.3萬(wàn)元，怡景園老番街8000平方米商鋪售價(jià)每平方米2.2萬(wàn)(二層)3.2萬(wàn)元(首層)，藍(lán)籌名座1萬(wàn)多平方米售價(jià)為每平方米1.62萬(wàn)元，銀座4萬(wàn)平方米商鋪售價(jià)可能高達(dá)每平方米3萬(wàn)元以上，元嘉國(guó)際公寓3000平方米商鋪每平方米售價(jià)3萬(wàn)元，藍(lán)堡2000平方米商鋪每平方米售價(jià)為1.8萬(wàn)(二層)2.8萬(wàn)元(首層)?？傮w上商鋪售價(jià)一般高出項(xiàng)目售價(jià)30%以上，多數(shù)在50%以上；成交效果也好于住宅與寫(xiě)字樓。目前商業(yè)地產(chǎn)存量約為160多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè)27.9萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心66.1萬(wàn)

25、平方米， 外資超市33.2萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓底層商鋪36.7萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目71萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目320萬(wàn)平方米。商業(yè)物業(yè)的需求促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的供給，同時(shí)大量存量與建設(shè)中的底商店鋪也給后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下了壓力。商鋪供應(yīng)設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)策劃與實(shí)施管理等日益緊迫。商用房產(chǎn)的區(qū)位聚集性商用房產(chǎn)在供給總量上升的同時(shí)，還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特征。商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)與附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從城區(qū)看，區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的首選目標(biāo)。其次是海淀區(qū)，其對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型鋪位物業(yè)的需求上。區(qū)CBD區(qū)域是一級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)面積不到10萬(wàn)

26、平方米，占全市總商業(yè)面積的7%。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以購(gòu)物中心為主，主要集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。商鋪為適應(yīng)寫(xiě)字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次店鋪比例偏高，時(shí)裝更是職業(yè)化，飲食更多快餐式。主要顧客是消費(fèi)力較高的外籍人士、的演藝界名流、專業(yè)人士、公司白領(lǐng)，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金達(dá)2.74美金/日平米，空置率仍能保持在2%的低水平。同時(shí)入住的一些品牌店鋪的流水月均可達(dá)到人民幣150200萬(wàn)元，坪效超過(guò)百元。亞運(yùn)村地區(qū)總體商業(yè)表現(xiàn)為周邊居民區(qū)中穩(wěn)定、高知化、高智化的消費(fèi)群體與它九十年代中后期建設(shè)的商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商業(yè)布局極不相稱，對(duì)新型商業(yè)物

27、業(yè)的需求極為迫切。此時(shí)3.6萬(wàn)平方米規(guī)模、大空間的隨意組合的“第五大道”推出，定位于滿足大圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求。吸引了不少專業(yè)品牌店進(jìn)駐或聚合在其附近，全聚德、量販?zhǔn)終TV之王錢柜、星巴克咖啡廳等已進(jìn)入施工階段。“第五大道模式”值得思考和借鑒。海淀商業(yè)相對(duì)于CBD和亞運(yùn)村明顯滯后，特別是品味感不足。這與海淀整體上流動(dòng)人口多且高新技術(shù)人員比例過(guò)高，目的消費(fèi)強(qiáng)于沖動(dòng)消費(fèi)不無(wú)關(guān)系。海淀的技術(shù)創(chuàng)新水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其自身商業(yè)發(fā)展水平。正因?yàn)槿绱?，海淀區(qū)成為了商業(yè)跨國(guó)企業(yè)的首選。建材方面，德國(guó)第一家居超市歐倍德落戶海淀，英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚正在積極準(zhǔn)備中。711便利店

28、、迪亞折扣店正處于報(bào)批和選址階段。海淀區(qū)在不久的將來(lái)與世界同步的不僅僅是其生產(chǎn)能力，還有商業(yè)服務(wù)能力與消費(fèi)能力。2、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn)零售業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)：從商業(yè)類型上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，而對(duì)娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)的需求量較小，這主要是因?yàn)槭袏蕵?lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠。從商業(yè)物業(yè)的需求主體看，中小投資者異軍突起，由此帶動(dòng)了小型底商需求量的增加。與此相呼應(yīng)的餐飲、服裝類的競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)容量開(kāi)始趨于飽和，餐飲的風(fēng)格、服裝類的款式和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)也愈加殘酷。而娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)仍有較大經(jīng)營(yíng)空間，特別是軟性、自助娛樂(lè)消費(fèi)如自助KTV、小廳電影、數(shù)碼影像、網(wǎng)絡(luò)游戲、FLASH制作等上升潛力

29、較大，盈利空間也相對(duì)較大。3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果 綜上述分析，可以得出XX大廈與其商用房產(chǎn)市場(chǎng)定位時(shí)，需把握的基本要素。區(qū)域交通因素 區(qū)域交通便利。既可以吸引大商圈消費(fèi)者前來(lái)，也能幫助小商圈客戶流動(dòng)到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)需求。商務(wù)環(huán)境因素X小區(qū)地區(qū)區(qū)域歷史發(fā)展時(shí)間短，沒(méi)有人文沉淀的基礎(chǔ)，欠缺文化設(shè)施、個(gè)性化商鋪。XX大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、人氣，更要有靈氣。商業(yè)配套因素XX大廈商業(yè)配套要以自身功能配套為主，與大商圈、大商業(yè)的呼應(yīng)與互補(bǔ)為輔。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套而制約本身品質(zhì)。品牌因素 品牌是本案商業(yè)的生命線。要樹(shù)XX大廈商業(yè)品牌，首先要用好成功商戶品牌。古為今用、洋為中用。

30、站在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的角度進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。商圈顧客因素 主力客戶群的現(xiàn)狀消費(fèi)表現(xiàn)只是水面上面的冰山，真正的冰山在水下。真正的消費(fèi)需求需要探究和發(fā)掘。二、XX大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位1、市場(chǎng)形象與高檔寫(xiě)字樓相匹配的商鋪多以綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主，小規(guī)模、多品類、少品牌的精品型Shoppingmall占市場(chǎng)主流。未來(lái)趨勢(shì)中的幾大商業(yè)模式大規(guī)模專業(yè)店、大型娛樂(lè)中心、超大型市場(chǎng)、連鎖經(jīng)營(yíng)店鋪與休閑新概念型店鋪，都有一定的發(fā)展要求，但在大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑XX大廈部的商業(yè)組合應(yīng)突出中、小型精品店、品牌店形式。21世紀(jì)的商業(yè)在注重商品品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)入體驗(yàn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。商

31、家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現(xiàn)代商業(yè)理念，因此XX大廈外對(duì)品牌店的宣傳與展示也是本案實(shí)施的關(guān)鍵之一。2、本案主力店鋪的選取原則引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價(jià)位在人均消費(fèi)100-200元之間。與西餐廳相輝映，應(yīng)引入一家具有深厚中國(guó)文化底蘊(yùn)的中餐廳，以傳統(tǒng)特色與品牌為首選，達(dá)到中西合璧的效果。中餐廳檔次與消費(fèi)水平應(yīng)高于西餐廳。充分盤活F1最有效的商業(yè)面積。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、數(shù)碼影像、品牌展示等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場(chǎng)。引進(jìn)有品牌、有規(guī)模，規(guī)經(jīng)營(yíng)的娛樂(lè)健身項(xiàng)目。3、營(yíng)運(yùn)效果上述主力店鋪的區(qū)位分布與規(guī)?？刂茖⒃赑art3部分給出組合設(shè)計(jì)建議方案。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域

32、商業(yè)中心且為高檔次寫(xiě)字樓的底商，在總體風(fēng)格上要有品味能與XX大廈物業(yè)檔次相匹配，并且能夠組合區(qū)域既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。設(shè)計(jì)方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn)，更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂(lè)與新生活方式體驗(yàn)的整體商業(yè)特色。日常營(yíng)運(yùn)管理將采用物業(yè)分租與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，把統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)與功能定位與分散經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益相結(jié)合。以“穩(wěn)定收益，打造精品”為XX大廈商用房產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)。4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響本案主力店鋪選取原則是基于商圈相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況與目標(biāo)客戶群的消費(fèi)潛能設(shè)定的。目標(biāo)客戶群的狀況已在前面進(jìn)行了分析。這里只簡(jiǎn)述一下關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的影響。 通過(guò)對(duì)周邊的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在

33、A區(qū)域XX大廈以北的花園東路聚集了大量的中高檔餐廳，有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等，各色口味一應(yīng)俱全；且已經(jīng)聚集了較強(qiáng)的人氣，生意普遍很好，已構(gòu)成對(duì)XX大廈擬引進(jìn)餐館的較大威脅。同樣B、C、D其他三個(gè)區(qū)域也有幾家經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的中高檔餐廳。如果XX大廈也一味地引進(jìn)一些類似檔次、特點(diǎn)的餐廳，肯定會(huì)面臨異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字號(hào)、頂級(jí)品牌店并不多。縱觀四個(gè)區(qū)域的餐飲業(yè)，各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數(shù)很多，而高檔次的特色西餐廳或風(fēng)味主題餐廳只有C區(qū)域的展覽館的莫斯科餐廳一家。從市場(chǎng)供給的角度來(lái)看引進(jìn)中高檔西餐廳應(yīng)是XX大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。XX大廈位于城北，城北總

34、體消費(fèi)水平高于城南，但消費(fèi)的產(chǎn)品國(guó)際化特點(diǎn)不如城東南部。在XX大廈開(kāi)設(shè)一家中高檔且很有品位的西餐廳，可以吸引的主力客戶群應(yīng)有三部分。一為中關(guān)村科技園區(qū)的IT精英。這部分人收入高、年紀(jì)輕，又有相當(dāng)一部分的海歸派，對(duì)西餐的接受程度與需求程度都比較高。二為附近的住戶。該區(qū)域整體消費(fèi)為的強(qiáng)群體勢(shì)，中高檔的西餐廳定會(huì)吸引他們?nèi)L試新鮮。三為附近高校的大學(xué)生、留學(xué)生。海淀區(qū)為市大學(xué)校園聚集地，大學(xué)生、留學(xué)生的消費(fèi)傾向一定程度上影響著區(qū)域的市場(chǎng)供給。雖然大學(xué)生、留學(xué)生多數(shù)沒(méi)有穩(wěn)定收入，卻有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，消費(fèi)的渴望最為強(qiáng)烈。即便是非經(jīng)常性的消費(fèi)也是不可忽略的一個(gè)群體。從市場(chǎng)需求的角度來(lái)看高檔西餐廳會(huì)吸引這

35、三部分人群經(jīng)常光臨，并有帶動(dòng)其他消費(fèi)的可能。A、B、C、D四個(gè)區(qū)域有較多彩擴(kuò)店，但規(guī)模不大，設(shè)備老舊，經(jīng)營(yíng)狀況一般。X小區(qū)作為一個(gè)客流較大的交通樞紐，且有以遠(yuǎn)望樓為代表的相當(dāng)一部分中檔旅游定點(diǎn)飯店，國(guó)游客在此旅游住宿的比例較高，且西南、東北的辦事處也在商圈。對(duì)純正的風(fēng)味、特色產(chǎn)品、履行紀(jì)念品都有較大的需求。在XX大廈辟出一點(diǎn)空間經(jīng)營(yíng)彩擴(kuò)、數(shù)碼沖印業(yè)務(wù)也會(huì)吸流動(dòng)顧客群進(jìn)行消費(fèi)。目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。但我們不建議XX大廈采用這種形式。首先XX大廈周圍銀行較多，且多為分理處，已有一定規(guī)模且業(yè)務(wù)比較全面。其次本案有效面積不大，應(yīng)以客流吸引力較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)方

36、式為首選。個(gè)人金融服務(wù)可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間安裝24小時(shí)ATM機(jī)的方式滿足需求。Part3 商業(yè)配比與組合方案一、XX大廈收益能力測(cè)算1、銷售價(jià)格測(cè)算商用房產(chǎn)平均銷售價(jià)格一般為住宅價(jià)格的1.53倍。2003年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)為2008美元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，售價(jià)指數(shù)為121，比2003年第一季度下降了1.5%。查詢2002年、2003年X小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價(jià)格比較修正后選定四組參考價(jià)格，再根據(jù)XX大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算得出收益測(cè)算的四組參考價(jià)格：1.14萬(wàn)元/平米，1.31萬(wàn)元/平米，1.49萬(wàn)元/平米，1.73萬(wàn)

37、元/平米。測(cè)算表格參見(jiàn)附件四：XX大廈售價(jià)測(cè)算表。在后續(xù)的分析中，我們將以此銷售價(jià)格為參考折算MM商廈整體運(yùn)作XX大廈商用房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。2、租金水平測(cè)算租金水平測(cè)算，測(cè)算的是XX大廈擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)的成交租金價(jià)格平均水平。2003年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金為31.3美元/月/平方米(使用面積報(bào)價(jià))，租金指數(shù)為74.6，比2003年第一季度下降了1.9%甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率由第一季度的15.7%上升為16.4%，上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷售項(xiàng)目平均在20%25%。比較分析后選定五種租金組合方案，組合測(cè)算得出五個(gè)平均租金收

38、入水平。分別為：組合方案合計(jì)年租金 （萬(wàn)元）平均日租金 （元/平米日）租金組合方案一 =SUM(ABOVE) 35124.98租金組合方案二 =SUM(ABOVE) 29194.14租金組合方案三 =SUM(ABOVE) 33144.70租金組合方案四 =SUM(ABOVE) 34604.91租金組合方案五 =SUM(ABOVE) 28904.10組合測(cè)算表見(jiàn)附件五：XX大廈租金收入水平測(cè)算表3、XX大廈營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算假設(shè)以MM商廈整體運(yùn)作XX大廈商業(yè)用房為前提。項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成設(shè)定為：承租B1F4全部面積應(yīng)付XX集團(tuán)租金總額；經(jīng)營(yíng)超市的設(shè)備、裝修與營(yíng)運(yùn)成本、所需流動(dòng)資金；管理分租部分的管理費(fèi)

39、、日常維修費(fèi)；分租房產(chǎn)項(xiàng)目空置損失；應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金與附加；所有商用面積均可以分割使用。二、XX大廈商業(yè)組合模式1、業(yè)態(tài)與業(yè)種選擇XX大廈商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇將本著立足大廈、服務(wù)大廈，面向一級(jí)商圈，吸引目標(biāo)顧客群體的原則進(jìn)行。業(yè)態(tài)模式主要有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂(lè)等四大板塊；每一板塊都有一個(gè)主力樓面空間，輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間；每一樓面空間力推12家主力店鋪，其余為優(yōu)選店鋪；主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)種關(guān)聯(lián)的原則選取優(yōu)選店鋪；空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合，獲取最大空間收益效果。2、店鋪組合與推薦品牌 根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種選取原則，我們給出兩種商用房產(chǎn)分割使用方案，并再

40、此基礎(chǔ)上給出主力店鋪推薦品牌與優(yōu)選店鋪推薦品牌。方案一 B1/F1分割組合為超市方案。方案二 F1 /F2分割組合為超市方案。方案一店鋪組合與推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1食品、日用品超市MM超市（自營(yíng)）茶餐廳、保齡球館、商務(wù)中心、閱讀吧臺(tái)北小站/仙蹤林；保齡球館、閱讀吧分租；商務(wù)中心自營(yíng)F1咖啡廳星巴克/上島汽車展示、汽車餐廳、數(shù)碼沖印、MM超市本田/別克/帕薩特等一個(gè)中高檔品牌車展示、專賣；麥當(dāng)勞汽車餐廳；Kodak數(shù)碼彩擴(kuò)店F2西餐廳Hard Rock/Friday量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂(lè)迪（需要餐飲配套，作一層半）F3量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂(lè)迪F4健身中心青鳥(niǎo)/中體倍力/

41、寶迪沃英派斯方案二店鋪組合與推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1健身中心青鳥(niǎo)/中體倍力/寶迪沃英派斯保齡球館保齡球館分租F1咖啡廳、日式餐廳星巴克/上島；京樽/花碟/易喜數(shù)碼產(chǎn)品專賣；MM超市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心三星數(shù)碼；Kodak數(shù)碼彩擴(kuò)店；商務(wù)中心自營(yíng)F2食品、日用品超市MM超市（自營(yíng)）F3西餐廳Hard Rock /Friday茶餐廳臺(tái)北小站/仙蹤林F4中餐廳譚家菜/全聚德3、店鋪面積與區(qū)位分布方案一對(duì)應(yīng)的店鋪面積樓層總面積（）主力店鋪建議面積（）優(yōu)選店鋪建議面積（）B16817.42MM超市2800茶餐廳、保齡球館、電影院、閱讀吧、商務(wù)中心、美容美發(fā)1000、1600、10

42、00、150、50、200F14057.91星巴克/上島300汽車展示、汽車餐廳數(shù)碼沖印、MM超市2500、400、100、600F22791.84Hard Rock/ Friday1300錢柜/麥樂(lè)迪1500F32957.83錢柜/麥樂(lè)迪整層F42957.83青鳥(niǎo)/寶迪沃英派斯整層合計(jì) =SUM(ABOVE) 19582.83區(qū)位分布示意圖見(jiàn)附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖方案二對(duì)應(yīng)的店鋪面積樓層總面積（）主力店鋪建議面積（）優(yōu)選店鋪建議面積（）B16817.42青鳥(niǎo)/中體倍力/寶迪沃英派斯4000保齡球館、電影院、美容美發(fā)1600、1000、200F14057.91星巴克/上島；京樽/

43、花碟/易喜300、1200數(shù)碼產(chǎn)品專賣；MM超市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心1700、600、100、100F22791.84MM超市（自營(yíng)）整層F32957.83Hard Rock /Friday1500茶餐廳1400F42957.83譚家菜/全聚德整層合計(jì) =SUM(ABOVE) 19582.83區(qū)位分布示意圖見(jiàn)附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖Part4 商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較一、主力店鋪的功能與區(qū)位設(shè)計(jì)1、自營(yíng)主力店鋪超市的區(qū)位設(shè)計(jì)本方案給出了兩種超市區(qū)位分布方案。方案一為B1/F1方案，即在B1部分劃分出2800左右，在F1部分劃分出600左右，共計(jì)3400左右。包含收貨區(qū)、滯貨區(qū)在。收貨

44、區(qū)、滯貨區(qū)統(tǒng)一設(shè)在B1部分，B1、F1通過(guò)中央扶梯貫通一體，出入口、收銀臺(tái)F1部分雙側(cè)出入口共設(shè)四個(gè)收銀臺(tái)，B1部分設(shè)置六個(gè)收銀臺(tái)。方案二為F1/F2方案，即在F1部分劃分出600左右，F(xiàn)2使用整層，共計(jì)約為3300。滯貨區(qū)設(shè)在F2，收貨區(qū)在F1，通過(guò)垂直電梯送達(dá)F2滯貨區(qū)。 F1部分設(shè)置六個(gè)收銀臺(tái)，F(xiàn)2部分設(shè)計(jì)兩個(gè)收銀臺(tái)（方便顧客去三、四層消費(fèi)）。方案一、方案二中的超市區(qū)位可參見(jiàn)附件六、附件七。2、超市面積控制因素?zé)o論是方案一、還是方案二，對(duì)自營(yíng)超市部分的面積都進(jìn)行了控制，總面積不超過(guò)3500。這應(yīng)的面積控制基于如下三方面考慮。消費(fèi)能力 本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū)，也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。

45、對(duì)日常生活消費(fèi)品的需求能力有一定的限度。一級(jí)、二級(jí)商圈已有“美廉美”、“超市發(fā)”等型超市，價(jià)格、品種平民化色彩很濃。如MM超市一味與之比規(guī)模、比價(jià)格，未必占優(yōu)勢(shì)。營(yíng)運(yùn)成本MM超市作為MM整體運(yùn)作XX大廈配套商業(yè)的一部分，要以總的投資報(bào)酬率為評(píng)價(jià)選擇的依據(jù)。為符合整體成本控制要求，超市部分不宜過(guò)大。在保證整體營(yíng)運(yùn)收益上，分租其他業(yè)態(tài)更易獲得投資收益時(shí)，應(yīng)選擇分租聯(lián)營(yíng)。此外商務(wù)大廈的配套超市也有一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模限制，以品質(zhì)形象和客單價(jià)的訴求為店面規(guī)模的控制要素。店面效果 MM超市要把握業(yè)態(tài)本質(zhì)，做出形象、做出效益。店面形象上要符合整體高檔商務(wù)樓配套商業(yè)整體風(fēng)格，并且與引進(jìn)的品牌店鋪相呼應(yīng)。為明顯區(qū)別

46、于“美廉美”、“利客隆”總店的店面效果，我們建議XX大廈MM超市借鑒中糧廣場(chǎng)百佳超市、國(guó)貿(mào)中心華潤(rùn)超市、豐聯(lián)廣場(chǎng)屈臣氏店模式定位于高端客戶，強(qiáng)調(diào)人性化，舒適度與明亮色彩，合理價(jià)格，新鮮商品。 3、超市總體風(fēng)格定位高鮮度高鮮度包含雙重含義。一是賣場(chǎng)整體風(fēng)格時(shí)尚、新鮮，與一流商務(wù)大廈相匹配；二是商品列要有強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。高品質(zhì) 所有商品都有嚴(yán)格、規(guī)的管理措施，特別是進(jìn)口商品的選擇與銷售標(biāo)識(shí)必須符合國(guó)家規(guī)定；生鮮商品必須符合食品加工企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；商品保管與蟲(chóng)害防治有專業(yè)規(guī)與專業(yè)合作單位定期防控。平價(jià)格超市客戶定位高端不等于價(jià)格定位高端。對(duì)高客單價(jià)的追求應(yīng)通過(guò)商品結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而不是商品單價(jià)的畸高來(lái)實(shí)現(xiàn)

47、。在Part 5部分中我們給出的超市綜合毛利率是同行業(yè)、同規(guī)模的平均水平，我們不建議因?yàn)槲飿I(yè)檔次的提升而帶來(lái)商品價(jià)格提升。盡管物業(yè)檔次的提升會(huì)帶來(lái)費(fèi)用提升，但應(yīng)通過(guò)商品組合、營(yíng)運(yùn)管理水平的提升來(lái)化解。高流轉(zhuǎn)商品應(yīng)保持不高于市場(chǎng)平均價(jià)格，特色商品不高于主力銷售價(jià)格。二、組合業(yè)態(tài)的功能與區(qū)位設(shè)計(jì)1、各業(yè)態(tài)的選擇與樓層分布在業(yè)態(tài)組合上，方案一只有MM超市一間零售店鋪，汽車展示部分雖有銷售但以展示為主，銷售為輔。方案二有MM超市和數(shù)碼產(chǎn)品專賣兩間零售店鋪，但兩間店鋪并不屬于同業(yè)，沒(méi)有部競(jìng)爭(zhēng)。餐飲、娛樂(lè)同樣遵循保證主力店鋪唯一性與與優(yōu)選店鋪有相近目標(biāo)顧客群或關(guān)聯(lián)消費(fèi)原則，在店鋪間保持合力效果大于單體運(yùn)行

48、效果。在樓層分布上，對(duì)店面形象展示要求高，租金負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)的店鋪給予首層、二層。對(duì)店鋪特色明顯，定向消費(fèi)群體比例較高的給予三、四層與B1部分，使特色店鋪能獲得相對(duì)低廉的租金，利于其發(fā)展。2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動(dòng)效果方案一、方案二的業(yè)態(tài)面積比重與綜合貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)如下表對(duì)比方案零售面積比重%餐飲面積比重%娛樂(lè)面積比重%體育健身面積比重%綜合服務(wù)面積比重%展示空間面積比重%方案獻(xiàn)系數(shù)1.11.31.51.11.51.1綜合效果18.719.54226.44.514.3方案二263803420貢獻(xiàn)系數(shù)11.501.31.50綜合效果2657044.230方案一匯總綜合效果為125.

49、4/7.6；方案二匯總綜合效果為130.2/5.3。3、推薦店鋪的功能要求店 鋪上下水動(dòng)力電燃?xì)庀拉h(huán)保面積 租期樣板店超市2000以上35年百佳超市、屈臣氏星巴克10040068年國(guó)貿(mào)店、安貞店麥當(dāng)勞30050010年以上家和超市中體倍力3000以上5年以上長(zhǎng)安大戲院錢柜3000以上5年以上門店全聚德1000以上5年以上和平門店汽車展示500以上1年以上長(zhǎng)安俱樂(lè)部、崇光百貨注：“”表示此項(xiàng)有專門要求；“”表示此項(xiàng)無(wú)特別要求。三、組合方案比選方案一優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)入比較全面，互動(dòng)能力強(qiáng)；、自營(yíng)超市以B1為主，一定程度上增加分租收益能力；、F4做健身中心通風(fēng)、采光效果好，利于推廣。方案一劣勢(shì)、

50、B1、F1分割過(guò)多會(huì)增加分?jǐn)偯娣e，導(dǎo)致實(shí)際分租面積減少；、F4做健身中心租金相對(duì)B1要高，對(duì)其市場(chǎng)推廣壓力有所增加；、B1的使用功能重新劃分，會(huì)增加部分改造投資。方案二優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種相對(duì)集中，便于發(fā)揮群體效應(yīng)；、餐飲總體定位高，易于構(gòu)建高端消費(fèi)群體，提升商鋪總體檔次。方案二劣勢(shì)、店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，抗擊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力有所減弱；、中餐設(shè)定檔次較高，在招商方面會(huì)有一定難度。四、營(yíng)運(yùn)模式與風(fēng)險(xiǎn)控制1、整體營(yíng)運(yùn)模式XX大廈商用房產(chǎn)要承擔(dān)其借助大廈物業(yè)基礎(chǔ)，提升XX大廈的責(zé)任。在營(yíng)運(yùn)模式上必須選擇整體營(yíng)運(yùn)模式。對(duì)商用房產(chǎn)的使用先期整體規(guī)劃，按規(guī)劃方案進(jìn)行定向招商、招租。自營(yíng)、分租聯(lián)營(yíng)部分統(tǒng)一管理、獨(dú)立核算

51、。必須改變規(guī)劃用途時(shí)，應(yīng)選擇相近使用功能替代。統(tǒng)一策劃營(yíng)銷方案，統(tǒng)一進(jìn)行市場(chǎng)推廣，做大營(yíng)銷、小銷售結(jié)合的營(yíng)銷模式。理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績(jī)創(chuàng)新。2、風(fēng)險(xiǎn)與防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體商用房產(chǎn)投資走強(qiáng)，但強(qiáng)勢(shì)并不穩(wěn)定也不均衡。2003年第二季度總體情況以開(kāi)始走低，價(jià)格下降、空置率上升，新樓盤還在增加。整體行業(yè)短期大幅上升的空間不大。但進(jìn)入三季度世界經(jīng)濟(jì)與國(guó)經(jīng)濟(jì)都有上升跡象，從風(fēng)險(xiǎn)防的角度應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度把握整體經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)策略。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)以MM商廈運(yùn)作XX大廈的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是XX大廈本身不處于核心商圈，商業(yè)氛圍不夠成熟；二是以經(jīng)營(yíng)超市的經(jīng)驗(yàn)拓展為商業(yè)物業(yè)全案營(yíng)運(yùn)管理，管理經(jīng)驗(yàn)方面有所欠

52、缺。對(duì)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的防應(yīng)以揚(yáng)長(zhǎng)避短為原則。在商圈培養(yǎng)與招商初期，應(yīng)給予客戶較大幅度的優(yōu)惠政策，以短期獲利損失換取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。對(duì)管理能力方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新，廣泛合作，請(qǐng)專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司進(jìn)行咨詢或委托進(jìn)行專項(xiàng)管理、策劃等，以專業(yè)管理技術(shù)化解個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，抗擊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3、管理架構(gòu)XX大廈項(xiàng)目啟動(dòng)后，MM商廈可采用合署辦公方式，逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個(gè)業(yè)務(wù)部、兩個(gè)管理部。五個(gè)業(yè)務(wù)與主要職能、超市經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)連鎖超市部分的日常經(jīng)營(yíng)。以門店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。、商業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)整體商業(yè)策劃與營(yíng)運(yùn)效果分析，投資收益測(cè)算、核算，與專業(yè)人員、專業(yè)公司合作等。、市場(chǎng)營(yíng)銷部：負(fù)

53、責(zé)招商、招租，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等。、稽核部：負(fù)責(zé)防損、安全保衛(wèi)、員工瀆職追查與員工誠(chéng)信管理等。、物業(yè)、工程部：負(fù)責(zé)商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實(shí)施以專業(yè)合作公司的方式進(jìn)行。兩個(gè)管理部與主要職能、財(cái)務(wù)管理部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算與財(cái)務(wù)分析。、人事行政部：負(fù)責(zé)人力資源與日常行政管理工作。Part5 商業(yè)收益研究與測(cè)算一、承接租金水平測(cè)算計(jì)算依據(jù)以MM商廈運(yùn)作XX大廈商用房產(chǎn)，其可承受的租賃費(fèi)可按兩種方法確定，一是比較分析法，比較市場(chǎng)同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅；二是以投資置業(yè)方式測(cè)算投資收益，以投資回收期的收益年金為租賃費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益

54、率。商用房產(chǎn)貸款利率為5.75%，商用房地產(chǎn)平均投資收益率為4%6%?？紤]整體接受XX大廈替業(yè)主方承接了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與空置損失因素，選擇5% 、4%兩個(gè)貼現(xiàn)率分別計(jì)算。投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為1020年，我們分別選擇10年，15年，18年，20年四種方案計(jì)算。承租標(biāo)準(zhǔn)租金比較結(jié)果：整體承接X(jué)X大廈，可比寫(xiě)字樓租金價(jià)格為3.5元/平米日；商用物業(yè)租金一、二層均價(jià)為4.5元/平米日。均包含物業(yè)費(fèi)。收益年金測(cè)算見(jiàn)附件八：XX大廈投資收益年金測(cè)算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果與收益年金測(cè)算，選定MM商廈承接X(jué)X大廈的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。以五年為合同定價(jià)周期，可接受的租金水平分別為1800萬(wàn)元、2200萬(wàn)

55、元、2400萬(wàn)元、2400萬(wàn)元、2500萬(wàn)元。租金水平與分擔(dān)方式見(jiàn)附件九：MM商廈支付租金測(cè)算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共有十個(gè)組合方案。我們分析其中六個(gè)總體投資收益較好的組合方案，分別為：方案一：租金組合方案一和B1/F1組合1、 出租部分的效益分析項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年空置率為0時(shí)總租金收入19130000.929077419.0830240515.8531450136.4832708141.94設(shè)定空置率30%25%20%16%16%考慮空置率的租金收入合計(jì)數(shù)13391000.6321808064.3124192412

56、.6826418114.6427474839.23物業(yè)費(fèi)(1.5元/平米.日)6049141.856481223.426913304.987258970.227258970.22應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅與附加1069207.841555910.821710814.471852239.671910359.52支付XX的租金1700000021000000230000002300000024000000項(xiàng)目管理費(fèi)360000360000360000360000360000出租和物業(yè)損益1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.932、自營(yíng)部分效益分析項(xiàng)目第一

57、年第二年第三年第四年第五年預(yù)期日銷售額115000120000125000135000135000預(yù)期年收入4197500043800000456250004927500049275000毛利與通道利潤(rùn)率13%15%15%15%15%毛利與通道利潤(rùn)54567506570000684375073912507391250營(yíng)運(yùn)費(fèi)用率13.50%12.30%12.00%11.00%11.00%營(yíng)運(yùn)費(fèi)用56666255387400547500054202505420250流動(dòng)資金占用的資金成本2000020000200002000020000開(kāi)辦費(fèi)攤銷400000400000400000400000400000支付的租金10000001000000100000010000001000000費(fèi)用合計(jì)70866256807400689500068402506840250超市經(jīng)營(yíng)損益合計(jì)-1629875-237400-512505510005510003、總效益分析項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年出租與物業(yè)損益合計(jì)1010934