商業(yè)地產(chǎn)項目分析課件

1、成都錦華萬達城商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告壹貳叁項目介紹項目分析特色與借鑒區(qū)位交通基礎(chǔ)指標整體定位物業(yè)形態(tài)規(guī)劃布局動線規(guī)劃業(yè)態(tài)分布項目介紹基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標項目地址錦江區(qū)錦華路一段68號建筑形態(tài)城市綜合體建筑面積約40萬地上建筑面積309469.18地下建筑面積85535.8住宅15.4萬商業(yè)大型百貨、超市、影城、電玩城、KTV娛樂城、數(shù)碼電器、室內(nèi)步行街等約20萬酒店、服務(wù)式公寓約4萬停車場及配套車位2190個占地面積116畝容積率3.99開發(fā)商萬達地產(chǎn)租金/售價商鋪參考租金200-300元/。月，參考售價8-10萬/。月；商住公寓用作寫字樓租金25元/。月物業(yè)費2元/。月物業(yè)公司萬達物業(yè)開業(yè)時間

2、2007年12月23日基礎(chǔ)經(jīng)濟指標區(qū)位交通二環(huán)路錦華路臨二環(huán)路、錦華路兩條城市干道，周邊眾多中高檔居民小區(qū)簇擁，構(gòu)成客戶基礎(chǔ)；多條公交線路輻射整個城東及華陽、龍泉區(qū)域，具備優(yōu)越的公共交通資源。錦華路上的公交線路：3，68,75,77,91,817,139,810二環(huán)路上的公交線路：79,172,97,139,114,52,152一級商圈范圍內(nèi)居民區(qū)：錦州花園，望江嘉苑，華潤翡翠城，摩瑪城，瑞升橡樹林，東景雅苑，牛沙馨苑，青房云上，東光小區(qū)，永興小區(qū)等。周邊重要公共設(shè)施及教育資源：四川大學、四川師范大學、東湖公園、塔子山公園物業(yè)形態(tài)商住樓商業(yè)裙樓住宅二環(huán)路規(guī)劃布局商業(yè)住宅商住廣場商業(yè)步行街周邊道

3、路二環(huán)路錦華路規(guī)劃道路交通規(guī)劃：項目自行規(guī)劃400m長的規(guī)劃道路，連通二環(huán)路與錦華路兩條市政交通干線，在項目外部形成完整的循環(huán)交通線；物業(yè)規(guī)劃：從商業(yè)的人氣和停車兩方面考慮，建筑自用地紅線向里退讓，在二環(huán)路和錦華路側(cè)分別形成休閑廣場聚斂人氣，同時留出地面停車場地；住宅規(guī)劃避開人流量大的二環(huán)路布局，呈斜南北的“L”型單邊圍合。打造400m規(guī)劃道路，形成完整的外部交通循環(huán)動線；物業(yè)規(guī)劃以商業(yè)為重點，在此基礎(chǔ)上提升住宅產(chǎn)品的品質(zhì)檔次。商業(yè)整體定位中高端大型城市綜合體，填補城東一站式購物中心的市場空白，為城東包含攀成鋼片區(qū)、東南二環(huán)片區(qū)、東湖公園片區(qū)、磨子橋片區(qū)等的區(qū)域性商業(yè)中心。商業(yè)定位：中高檔區(qū)域

4、性商業(yè)中心功能定位：服務(wù)于中產(chǎn)城東、填補區(qū)域商業(yè)空白，并輻射龍泉、華陽地區(qū)。業(yè)態(tài)分布-主力店主力店：伊藤洋華堂、萬千百貨、萬達影院、國美電器、大歌星KTV、大玩家超樂場、韋德伍斯健身會所、紅杏酒家等。業(yè)態(tài)分布-主力店-伊藤洋華堂伊藤洋華堂，成立于1920年，日本主要零售企業(yè)。在中國內(nèi)地，以北京、成都為主要業(yè)務(wù)拓展區(qū)域，零售業(yè)態(tài)包括便利店、大型綜合超市、超級市場、百貨店、生鮮超市等。伊藤洋華堂集團為世界第五大零售企業(yè)，目前控股的著名零售店包括伊藤洋華堂、seven-eleven便利店、崇光百貨、西武百貨等。伊藤洋華堂簡介業(yè)態(tài)分布-主力店-伊藤洋華堂1996年，成都伊藤洋華堂合資公司成立，為伊藤進

5、入中國內(nèi)地市場的第一步。成都伊藤洋華堂公司以日本株式會社伊藤洋華堂為主要股東，合作伙伴有中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司、日本伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司及邱永漢集團中國永利都（成都）房產(chǎn)開發(fā)有限公司。截至目前，成都共有5家伊藤洋華堂：1997年11月21日開業(yè)的春熙店、2009年9月30日開業(yè)的雙楠店、2007年12月22日開業(yè)的錦華店、2009年11月24日開業(yè)的建設(shè)店、2011年11月8日開業(yè)的高新旗艦店。其中高新店是中國區(qū)伊藤洋華堂第一家shopping mall。同時，在成都西南建有伊藤洋華堂物流基地。伊藤洋華堂在成都的發(fā)展現(xiàn)狀一波三折的拓展之路：2003年，由于母公司日本

6、伊藤洋華堂出資支持日本右翼修改教科書，否認南京大屠殺和侵華史實，導致伊藤洋華堂春熙店被砸。接下來的幾年，凡中日關(guān)系出現(xiàn)各類敏感事件，成都各伊藤店面都會遭到民眾抵制乃至不同程度的打砸毀壞。業(yè)態(tài)分布-主力店-伊藤洋華堂伊藤洋華堂錦華店業(yè)態(tài)分布3F2F1FB1F新鮮食品館繽紛服飾館流行仕女館紳士運動館4F溫馨家居館業(yè)態(tài)分布-主力店-伊藤洋華堂伊藤洋華堂錦華店特色服務(wù)收銀特殊通道設(shè)置北京東京紐約時間送貨服務(wù)免費BUS手機充電服務(wù)雨傘雨具購物車租借傳真機服務(wù)嬰兒推車租借1F殘疾人衛(wèi)生間配置早市送茶服務(wù)復(fù)印服務(wù)雨傘裝袋機大件商品寄存柜兒童游樂設(shè)施RO水服務(wù)便民醫(yī)藥箱設(shè)置服務(wù)臺低位設(shè)置廣播服務(wù)業(yè)態(tài)分布-主力

7、店-伊藤洋華堂伊藤洋華堂錦華店免費購物班車3號車2號車1號車錦華萬達國際城南錦江198 東客站四川師范大學業(yè)態(tài)分布-主力店-萬千百貨萬千百貨業(yè)態(tài)分布3F2F1FB1F運動童趣休閑館時尚名品館仕女流行館紳士精品館大歌星KTV在萬達廣場2樓，營業(yè)面積約5000，內(nèi)部裝飾風格時尚典雅；擁有先進的視頻點歌系統(tǒng)和全數(shù)字化頂級音響設(shè)備；包廂內(nèi)設(shè)大型電視墻和演唱舞臺；附設(shè)平價超市和時尚休閑酒吧，全新超大的歌曲庫。業(yè)態(tài)分布-主力店-大歌星KTV大玩家超樂場在萬達廣場1樓，營業(yè)面積超過6000，是中國西部地區(qū)最大室內(nèi)游戲城。娛樂項目：體育類的溜冰、臺球；健身類的籃球機、地滾球、拳擊機；休閑類的音樂點播機、舞蹈機

8、；體驗類的槍機；競技類的賽車、傳統(tǒng)經(jīng)典的KOF格斗游戲等30多個項目，800多臺游藝設(shè)備，可直接容納2000名玩家同時娛樂。業(yè)態(tài)分布-主力店-大玩家超樂場萬達國際影城位于萬達廣場3樓，建筑面積逾8000，投資4000余萬元，擁有11個國際標準廳和2個VIP廳，可容納2000余觀眾，規(guī)模超大，設(shè)施豪華。是成都乃至西南地區(qū)目前最頂級的五星級標準國際多廳影城。2011年9月，改建成功四川地區(qū)首個IMAX數(shù)字影廳。業(yè)態(tài)分布-主力店-萬達國際影城步行街長355m，共有3層，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲休閑、時尚購物等。業(yè)態(tài)分布-步行街Smart成都仁孚店：開創(chuàng)商業(yè)廣場內(nèi)賣汽車的先河；多樂星：澳洲甜甜圈西南市場首家店。特

9、色商家業(yè)態(tài)分布-步行街1F主力店女裝男裝運動裝配飾餐飲生活服務(wù)/銀行大玩家超樂場；紅杏酒家；國美電器；ONLY;MIKIBANA;VISCAP;歐時力；貝拉維拉；嘉灝；GUGUO；歐尼遜；歌力思；TAPENADE；ROSE BULLET;ZUKKAJACK&JONESNIKELogin蒙奇奇；SHES；海盜船；PARK味千拉面；必勝客；棒！約翰；麥當勞；肯德基；星巴克；多樂星；DQ；早安巴黎NOKIA;索尼數(shù)碼影像工作坊；蘋果數(shù)碼專賣；千色店；萬寧；成都仁孚SMART店；新月煙酒愛卡汽車飾品；萬順洗車美容；中國農(nóng)業(yè)銀行；民生銀行；成都銀行業(yè)態(tài)分布-步行街2F主力店女裝男裝運動裝配飾鞋包餐飲生活

10、教育國美電器；大歌星KTV；蒙娜麗莎酒吧藝之卉；歌莉婭；VERO MODA；Ming Bridge；塔吉；PPT；飄蕾；杰西伍；立美力；漁；forever new；KARLKNYGxg；LEVISS;HIM;SELETED;Mind Bridge；GXG；SEALSOUL；蘋果；JASONWOODColumbia；The Northface匯美舍；瑞士軍刀/ZIPPO；帽子屋邁樂；VANS金韓宮烤肉旗艦店；恒記甜品心發(fā)現(xiàn)造型；夏蜜兒美甲瘋狂鋼琴業(yè)態(tài)分布-步行街3F主力店餐飲生活教育銀鯊海鮮百匯自助餐廳；萬達影城；重慶德莊火鍋韓悅韓國烤肉；巴西烤肉；101牛排館；和綠回轉(zhuǎn)壽司；阿玉蓮；侑榮壽司；

11、金韓宮；德斯堡概念餐廳；77創(chuàng)意法餐廳；東源北京烤鴨/食尚品；皇城壩小吃城；澤源砂鍋；雅粵茶餐廳；錦碟新概念餐廳；杜佰瑞；覽蟲書吧；辛迪果飲；玉米王；茶奈爾發(fā)源地美發(fā)天才寶貝業(yè)態(tài)分布-步行街4F主力店韋德伍斯健身會所平面動線規(guī)劃（內(nèi)部人行動線）商業(yè)步行街在項目內(nèi)部形成單一動線，沿途串聯(lián)起各主力店，萬千百貨和伊藤洋華堂兩大主力店分別設(shè)置在動線兩端，與步行街互通有無，實現(xiàn)人流共享。平面動線規(guī)劃（外部車行動線）根據(jù)車行流向配合規(guī)劃道路，在項目周邊形成循環(huán)暢通車行路線。二環(huán)路錦華路規(guī)劃道路地面停車地面停車二環(huán)路車輛導入錦華路車輛導入車輛通過規(guī)劃道路分流至二環(huán)路和錦華路車庫出口車庫入口垂直動線規(guī)劃商業(yè)步

12、行街內(nèi)兩中庭各設(shè)置一部觀光直梯，扶梯共5部；萬千百貨、伊藤洋華堂內(nèi)部各有2部扶梯，1部直梯。產(chǎn)品組合產(chǎn)品分析租售模式停車系統(tǒng)經(jīng)營現(xiàn)狀項目分析產(chǎn)品組合相互反哺和共享的產(chǎn)品組合：商業(yè)+住宅+公寓+酒店商業(yè)住宅公寓酒店住宅公寓酒店固定消費群體商務(wù)、旅游消費方便居家購物、拓展生活空間擴大影響力，增加入住率產(chǎn)品分析-住宅項目在規(guī)劃和經(jīng)營中，無疑以商業(yè)部分為重點，這勢必會對作為次要部分的住宅和酒店式公寓產(chǎn)生限制和不利影響，如居住私密性不足、公共活動空間有限、環(huán)境嘈雜等，人流量大也為居住帶來安全隱患。在提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)、彌補不足方面，錦華萬達有很多做法可借鑒。板、點結(jié)合的樓面設(shè)計，“L”型單邊圍合布局。目的

13、：吃足地塊容積率；居住避開車流量、噪音大的二環(huán)路，保證居住環(huán)境；L型斜南北大圍合，保證每戶的采光、通風和視野通透。架空層綠化、頂層綠化，打造“泛會所”空間目的：彌補商業(yè)占據(jù)庭院等普通居民小區(qū)公共空間的不足，拓展空中的泛會所休閑場地。單元入戶門禁系統(tǒng)目的：有效過濾入戶人群，降低居住安全隱患，保證私密性。產(chǎn)品分析-酒店式公寓錦華萬達的酒店式公寓均為40裝修戶型；物業(yè)現(xiàn)多被用于小規(guī)模的商務(wù)辦公，使用者包括教育培訓機構(gòu)、商場內(nèi)商家的倉儲/辦事處及玫琳凱等直銷式美容機構(gòu)；酒店式公寓物業(yè)由錦華萬達廣場向投資者出售后進行統(tǒng)一返租，租金25元/.月。對于操作服務(wù)于周邊常住居民的區(qū)域性商業(yè)中心配套的酒店式公寓，

14、錦華萬達在運營管理模式和使用者鎖定方面都具有重要的參考價值。產(chǎn)品分析-服務(wù)型酒店成都萬達美宜佳酒店具備自助式、短租酒店式自助公寓式酒店功能，為異地短期租房、商務(wù)考察、因公出差、自助旅游、探親訪友、同城小聚的人士提供酒店式公寓短期租房服務(wù)。公寓特點：價格實惠：一天起租，按天計算，比相同品質(zhì)的酒店套房便宜30%以上。居家自助：裝修精致的酒店式公寓，配備全套家具，家電、廚房和衛(wèi)浴設(shè)施及居家用品。錦華萬達酒店產(chǎn)品均定位于經(jīng)濟型酒店。不同的經(jīng)營特色在于，酒店兼具服務(wù)式公寓的功能，豐富了客戶資源，增進收益。產(chǎn)品分析-商業(yè)產(chǎn)品組合：商業(yè)街+主題商業(yè)+零售商鋪業(yè)態(tài)組合：百貨+大賣場+商業(yè)街鋪功能組合：居家生活

15、+休閑娛樂+商務(wù)辦公租售模式商業(yè)裙樓-自持物業(yè)住宅-全部出售酒店自持，其他為出售物業(yè)酒店式公寓-售后統(tǒng)一返租停車系統(tǒng)錦華萬達廣場共有2190個停車位，包括地下兩層和地面停車場；該項目還設(shè)計有自行車停車場、員工停車場等。經(jīng)營現(xiàn)狀錦華萬達是萬達集團在成都一炮走紅的成功先例，萬達錦華城成功帶動成都東南二環(huán)區(qū)域板塊價值的整體升級，現(xiàn)在城東乃至全城擁有大批固定消費客群，并使得萬達品牌深入人心，在成都乃至川內(nèi)獲得廣泛認可，這成就了金牛萬達廣場在樓市困境中創(chuàng)造銷售奇跡的財富神話。動線規(guī)劃購物環(huán)境高標準的商業(yè)配套萬達模式-訂單地產(chǎn)目標人群購物心理業(yè)態(tài)布局思路聚集商業(yè)人氣的手法特色與借鑒成功的商業(yè)經(jīng)營活動特色與

16、借鑒針對客戶購物心理設(shè)計產(chǎn)品形態(tài)及業(yè)態(tài)組合舒適、便捷、商品豐富有影響力，環(huán)境舒適，有高檔主力店或特色商家提升檔次全能的一站式綜合型購物中心特色與借鑒業(yè)態(tài)布局思路：重點考慮小型店鋪，以提高商業(yè)回報率；對商業(yè)展示條件要求不高的娛樂服務(wù)型商家安排在人流相對小的區(qū)域。二環(huán)路錦華路主力店萬千百貨安排在口岸優(yōu)勢相對較弱的西南角。商業(yè)步行街錦華路端口為早安巴黎面包房，面積約10。對展示條件要求不高的超樂場、KTV、酒吧、銀行等開口設(shè)在整個地塊展示條件最弱的規(guī)劃道路一側(cè)。特色與借鑒動線規(guī)劃：平面動線為單一環(huán)線，垂直動線清晰且便于掌握。平面環(huán)線與個主題商業(yè)間的人流動向平面動線商場內(nèi)部人流匯聚的中庭挑空設(shè)計，觀光

17、電梯及手扶梯組一覽無余，顧客可以很快掌握垂直動線。貫通整個地塊的商業(yè)步行街鏈接各大主題商業(yè)板塊，增進購物的方便快捷，并促進客源共享。特色與借鑒高品質(zhì)購物環(huán)境，優(yōu)雅舒適，成為社區(qū)居民溝通放松場所。大量的室內(nèi)休憩設(shè)備及娛樂造型，足夠吸引人群停留。商業(yè)街寬度在13.6-16.8m之間，相較于結(jié)構(gòu)緊湊的百貨，購物節(jié)奏放緩，提供舒適、輕松、柔和的購物環(huán)境。屋頂自然采光，舒適節(jié)能。特色與借鑒超標準的商業(yè)配套：停車位配置2倍于國家標準；自行修建400m市政規(guī)劃道路，連通項目外部交通環(huán)線。國家規(guī)定商業(yè)項目車位配置標準為0.4個車位/100營業(yè)面積。萬達錦華城配套機動車位2190個，遠遠高于國家標準。自行在地塊南側(cè)修建400米長的雙向市政道路，連通二環(huán)路與錦華路。這兩項舉措為項目帶來的效益遠遠高于其建造成本，為后期商業(yè)經(jīng)營帶來極大的利好。特色與借鑒聚集人群的手法：外部商業(yè)景觀廣場及市民活動廣場；內(nèi)部打造挑空中廳，匯聚人氣。二環(huán)路錦華路規(guī)劃道路特色與借鑒深具影響力和心理共鳴的商業(yè)經(jīng)營活動：錦華萬達已成功策劃并開展“萬達廣場雙胞胎節(jié)”、“成都2009萬達廣場臺灣風情周”、“快樂老生活 那時的我們”、“看殲10 揚國威 聚萬達”、“成都人的世博 我的世博”等一系列活動，成功開展商業(yè)活動數(shù)百次，涵蓋