房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設計階段成本控制

1、房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設計階段成本控制 2015年10月前言-目的和要求效果方法意識Z Z Z ZExcuse me!目錄 項目重視成本管理的重要性 項目成本管理為什么要前置 項目設計階段成本管理 項目重視成本管理重要性價格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場需求成本管理重要性-理念性價比 SatisfactionValue/Cost V C V C V C V C V C 如何 S？ 成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率 = 銷售凈利率 x 總資產(chǎn)周轉率 x 權益系數(shù) 銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售總額 凈利潤 = 銷售總額 土地成本 建安成本 設計成本 營業(yè)稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用 財

2、務費用 所得稅 總資產(chǎn)周轉率 = 銷售總額 / 資產(chǎn)平均總額 項目開發(fā)速度與銷售速度 權益系數(shù) = 1 / （1 資產(chǎn)負債率） 規(guī)模效應：又稱規(guī)模經(jīng)濟，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟”。成本管理重要性-規(guī)模效應成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項目間成本？如何累計經(jīng)驗教訓？如何防止成本失控？利潤是多少？ 不準確 不可比 可有可無 憑感覺 各自為戰(zhàn)基礎資料管理？成本管理重要性-理念 省錢等于賺錢 成本管理不僅僅是省錢A penny saved is a penny earned.-Dr. Benjamin Fran

3、klin 成本管理要依賴于全員 成本水平是專業(yè)水平的反映 項目成本管理為什么要前置前提條件：1、10萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積 = 1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元 / 平米和550元 / 平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元 / 平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？解：100000 x 0.18 x （550-350） = 360萬項目成本管理前置-觸目驚心的數(shù)字項目成本管理前置指導思想項目成本管理前置原因分析成本管理前置利弊分析概念設計施工/安裝使用控制的效

4、果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū) 項目設計階段成本管理追求平衡而非極端成本品質進度含鋼量等土建成本部品造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費產(chǎn)品的品質設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內(nèi)設計周期施工周期項目管理設計階段-原則降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質；縮短開發(fā)周期持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標準化緊扣規(guī)范建筑、結構、機電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關標準化，以提高工作效率，縮短設計周期，降低成本。在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質、進度、成本等方面的差異。各相關專業(yè)設計交叉協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯、漏、碰、

5、缺，降低糾錯成本。密切關注和準確掌握有關新政策和新規(guī)范，最大限度地應用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。成本控制原則項目管理設計階段-原則項目成本管理設計階段案例分析初始設計 - 總平面設計描述：地塊共設置四個出入口。設計描述：地塊出入口減少為兩個。優(yōu)化設計 - 總平面 在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本?？偨Y和啟

6、示經(jīng)濟技術指標面積計算人防綠地率其他機動車位減少地庫覆土不計容部分；規(guī)劃局與房地局差異盡量減少必建部分單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長面積比；層高；配比、自上而下初始設計 - 停車方式（聯(lián)排）設計描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范等。 應付驗收需要回填部分設計描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，繳納人防異地建設費少；地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。優(yōu)化設計 - 停車方式（聯(lián)排

7、）1、應根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結合當?shù)匾?guī)范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式；2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率。總結和啟示1) 地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；2） 柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置；3） 避免行車道靠地下室外墻布置；4） 避免布置平行或斜向車位；5） 設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6） 設備用房勉強夠用即可，不能有富余；7） 人防口部設施應布置在不影響

8、停車的地方?？偨Y和啟示 提高停車效率的關鍵措施 確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結構成本的增加。平面布置軸線不對齊 軸線對齊 當廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過大 深寬比小 體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復雜的輪廓設計，體型系數(shù)盡量小于0.35。）節(jié)能設計 體型系數(shù)輪廓復雜 輪廓簡單 節(jié)能設計 體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增加約100元/平方米。（

9、09年數(shù)據(jù)） 節(jié)能設計 外墻門窗 1、節(jié)能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。 2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。 3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點： a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500； b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料； c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意?？偨Y和啟示初始設計 層高選擇設計描述：高層住宅層高

10、為3米。優(yōu)化設計 層高選擇設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。 應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。 層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5% ?？偨Y和啟示初始設計 外立面設計1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設計有橫向線條；3、線條全部為GRC材質。優(yōu)化設計 - 外立面設計 1、基座部分改為兩層，局部三層，材質為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。 建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化，建議在建筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、

11、立面造型或構架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等?？偨Y和啟示初始設計 - 會所設計描述：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。優(yōu)化設計 會所設計描述：將臨時售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運營成本。1、會所的位置應根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時樣板區(qū)）面積和成本的方案。2、會所的功能設置應根據(jù)項目定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的后期運營成本。3、應根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、項目定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控制?？偨Y和啟示設計變更簽證率 = 由設計原因導致的簽證總金額

12、 / 工程合同金額（通過對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。）設計變更營銷類 客戶需求 競爭需求 施工錯誤 施工困難 施工進度要求 超成本目標 設計優(yōu)化 設計錯誤 設計缺漏 補充設計 二次設計 現(xiàn)場條件 很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10，其中重復性錯誤占相當比例。施工類設計類設計變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作伙伴甲方不斷完善的標準化設計成果給予設計單位合理的設計周期后期運營 在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影

13、響美觀，又造成成本投入的增加。后期運營 設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。 別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。后期運營排水口：1、應考慮排水量，避免開口較??；2、應考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設計為可開啟形式；3、從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。后期運營 從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節(jié)點周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應分區(qū)、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節(jié)能燈具。 公共部位的照明系統(tǒng)應避免采用翹板開關，以免業(yè)主可隨意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。后期運營 木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。后期運營1、貫通的空調(diào)機位百頁后側墻體涂料僅需簡單平涂；2、普通項目地庫頂可不刷涂料面層，除非驗收需要；3、普通項目圍墻及陽臺外側是石材或面磚的，內(nèi)側可不用。4、空調(diào)百頁做密了花錢不討好。5、不要是個鐵藝就氟碳噴漆，也許客戶根本不買賬直接換了。6、地庫如無大的天井啥的開口盡量不做深溝。后期運營7、減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長期的使用和經(jīng)營