北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)研究(全文)

1、市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)研究（全文）引言近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)投資過(guò)熱等討論也一直爭(zhēng)論不休。越來(lái)越多的人開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)是否存在“泡沫”，對(duì)“泡沫”僅僅存在于局部還是充斥著整個(gè)市場(chǎng)有著各種不同的看法，甚至有人預(yù)測(cè)“泡沫”不久將會(huì)破裂并引發(fā)一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的各種研究也就成為了熱點(diǎn)課題。作為宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支撐，房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策、人口、文化、法律制度等諸多因素的影響，在整體上會(huì)呈現(xiàn)上下波動(dòng)的周期性規(guī)律特征。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難定量分析泡沫的情況，因此關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)更多集中在周期波動(dòng)的研究之上。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究分析，把脈房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行趨勢(shì)，辨析波動(dòng)的核心因素，對(duì)宏觀調(diào)控政策的制定，平緩波動(dòng)的幅度，幸免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和破裂，都有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、文獻(xiàn)回憶房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究最早起源于美國(guó)，Burns（1935）首先采納官方公開(kāi)數(shù)據(jù)描述美國(guó)房地產(chǎn)建筑的長(zhǎng)周期。20世紀(jì)60年代，美國(guó)StephenA.Pyhrr等經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)開(kāi)始研究西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，在其專著中指出周期波動(dòng)的根源是供求的變動(dòng)，并將房地產(chǎn)周期波動(dòng)分為5個(gè)階段，從宏微觀多角度探究波動(dòng)的機(jī)理，通過(guò)實(shí)證分析證明房地產(chǎn)周期與通貨膨脹周期正相關(guān)。Barrast和Ferguson（1985，1987）年在理論分析中初步建立起房地產(chǎn)周期波動(dòng)循環(huán)的時(shí)

3、間模型，又用光譜分析和轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析等方法進(jìn)行實(shí)證分析，從理論和實(shí)證兩方面研究英國(guó)的建筑周期波動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺乏，伴隨著上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)行業(yè)的快速進(jìn)展相關(guān)的研究開(kāi)始展開(kāi)。最初大多從供求關(guān)系定義不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，以商品房年銷售面積等指標(biāo)，通過(guò)單一指標(biāo)分析不動(dòng)產(chǎn)周期波動(dòng)及特點(diǎn)，對(duì)比GDP增長(zhǎng)率等指標(biāo)，簡(jiǎn)要分析其與總體經(jīng)濟(jì)周期的相互關(guān)系。譚剛（1993）提出了房地產(chǎn)周期的概念，建立擴(kuò)張與收縮兩階段的房地產(chǎn)周期分析模式，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建間接、表層和內(nèi)生三類指標(biāo)組成的房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系，采納擴(kuò)散指數(shù)法研究深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特性。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)價(jià)大多采納景氣指數(shù)法

4、，其中最有權(quán)威和代表性的事全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)， TOC o 1-5 h z 它是由政府統(tǒng)計(jì)部門編制的，簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”。二、指標(biāo)和數(shù)據(jù)的選取本文采納主成分合成綜合指數(shù)法，即利用多元統(tǒng)計(jì)分析中的主成分分析方法來(lái)合成指數(shù)，從而幸免人為設(shè)置權(quán)重的偏差。主成分分析主要是用來(lái)解決變量太多時(shí)減少變量的問(wèn)題（降維），將原來(lái)的多個(gè)指標(biāo)通過(guò)線性變換，綜合成互相獨(dú)立的少數(shù)幾個(gè)變量指標(biāo)，這些新變量指標(biāo)能夠盡可能充分地反映原有的信息。為了更好的反映房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)，根據(jù)可得性、可信性以及時(shí)間序列盡可能長(zhǎng)的總體要求，選取以下7個(gè)影響房地產(chǎn)波動(dòng)原因的指標(biāo)：X1為地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，X2為社會(huì)固定資產(chǎn)投資額，X3為

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，X4為商品房銷售面積，X5為住宅銷售面積，X6為商品房平均銷售價(jià)格，X7為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。選取市這個(gè)比較有代表性的城市作為我們的城市樣本，以1994年到2021年共19年的指標(biāo)數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行研究，以期構(gòu)造市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)周期波動(dòng)的綜合指數(shù)，數(shù)據(jù)來(lái)源ZG統(tǒng)計(jì)年鑒。三、市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)周期波動(dòng)綜合指數(shù)1.主成分計(jì)算過(guò)程（1）KMOandBartlett檢驗(yàn)主成分分析最主要的要求就是各變量間相關(guān)性較高，KMO的值介于0-1之間，越接近1，表明所有變量之間簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)平方和遠(yuǎn)大于偏相關(guān)系數(shù)平方和，越適合主成分分析。通過(guò)SPSS軟件計(jì)算各指標(biāo)相關(guān)系數(shù)都較高，且KMO的值為0.

6、729，根據(jù)Kaiser給出的KMO檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，屬于一般標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明可以使用主成分分析方法進(jìn)行分析。表1KMOandBartlettsTest（2）選擇主成分提取方法：主成分分析。根據(jù)SPSS計(jì)算的特征根和貢獻(xiàn)率，前兩個(gè)主成分的累積貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到99.407%，說(shuō)明選取前兩個(gè)主成分基本完全反應(yīng)了原始信息；SPSS的碎石圖顯示前兩個(gè)指標(biāo)比較陡峭，其余幾個(gè)接緩，也證明選取前兩個(gè)成分作為主成分是比較合適的。（3）主成分得分根據(jù)SPSS軟件計(jì)算的得分系數(shù)矩陣，得到各主成分的成分矩陣，各主成分可以用標(biāo)準(zhǔn)化后的原始指標(biāo)表示如下：四、結(jié)束語(yǔ)本文主要研究市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，通過(guò)主成分分析法，得到宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和微觀銷售指標(biāo)兩個(gè)主成分，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展做初步分析，并合成房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指數(shù)描述該周期波動(dòng)，用量化直觀的方式描述房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，并對(duì)成因進(jìn)行相關(guān)解釋，最后檢驗(yàn)合成綜合指數(shù)的可靠性。實(shí)踐證明合成綜合指數(shù)法對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)有非常良好的解釋力，通過(guò)對(duì)該指數(shù)進(jìn)行進(jìn)一步的深入研究，能夠進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)引起房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的原因以及房地產(chǎn)業(yè)的主要影響因素，對(duì)我國(guó)做好房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控也將有一定的指導(dǎo)意義。目前我國(guó)正面臨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的研究