項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告報(bào)告某房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、-PAGE . z. - w -工程經(jīng)濟(jì)課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)題目：*房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)*： 溫曉 專業(yè)：建筑經(jīng)濟(jì)管理 *： 42 指導(dǎo)教師： 金瑋佳 TIME yyyy年M月d日1:29 PM目錄1.課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)12.建小高層商品房住宅樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 62.1項(xiàng)目概況 62.2投資估算62.3資金籌措計(jì)劃 72.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)92.5不確定性分析 123.建高層商業(yè)寫字樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 133.1項(xiàng)目概況133.2投資估算 13 3.3資金籌措計(jì)劃 143.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)163.5不確定性分析 214.方案比選結(jié)論221設(shè)計(jì)題目(自選其一)1.1 工程項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃1.2 工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

2、）1.3 工程項(xiàng)目多方案比選1.4 工程項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析1.5 工程項(xiàng)目設(shè)備更新方案的經(jīng)濟(jì)分析1.6 工程項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.7 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)2設(shè)計(jì)目的課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識(shí)的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本過(guò)程，全面掌握工程經(jīng)濟(jì)的基本原理和方法，具備進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的基本能力。3任務(wù)3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立完成項(xiàng)目，容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。3.2設(shè)計(jì)資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)本課程設(shè)計(jì)是考慮在*大中城市中的*一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

3、的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。建筑物地點(diǎn)：省圍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)模可以是：多層、小高層或高層；4時(shí)間安排本次課程設(shè)計(jì)安排在18周進(jìn)行。5設(shè)計(jì)容本課程設(shè)計(jì)是考慮在*大中城市中的*一個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設(shè)定，但要予以說(shuō)明）設(shè)計(jì)若干種開(kāi)發(fā)方案，綜合運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)多種方案進(jìn)行比較和選擇，最終確定最佳方案。如果方案比選，至少設(shè)計(jì)2種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選；各種方案應(yīng)包括以下容：投資概算（包括前期費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，可考慮建成后的使用費(fèi)用）；資金籌措計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（必須含有全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表和資本金

4、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表，資金來(lái)源與運(yùn)用表，貸款還本付息估算表等容）；不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；結(jié)論：在方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標(biāo)。不同方案之間的比選方法自行選擇并說(shuō)明理由及其方法優(yōu)劣。文字容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。6設(shè)計(jì)工作要求課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為A4頁(yè)面大小裝訂上交，封面參照首頁(yè)。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊(cè)，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。7成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不遲于18周星期五下午2點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲

5、交不予評(píng)定成績(jī)。有申請(qǐng)優(yōu)秀者若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績(jī)。8主要參考資料1付曉靈主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)計(jì)劃，20072曉君主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第二版.，20083葉曉甦主編，工程財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理.，20074建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例.中國(guó)計(jì)劃，20065國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù).第三版，中國(guó)計(jì)劃，2006*房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（舉例）(標(biāo)題宋體四號(hào)加粗)方案 建小高層商品房住宅樓項(xiàng)目概況 此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于*市中心地帶，占地面積50000（75畝），建筑容積率4：1，建筑面積為:200000，建設(shè)期為3年，銷售期3年。（正文宋體

6、小四，單倍行距）投資估算1、前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：800萬(wàn)元/畝75=60000萬(wàn)元 可行性研究費(fèi)：100萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元200000=1600萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/200000=100萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/200000=240萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：1.3元/200000=26萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元2%=600萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元200000=36萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1500元/200000=30000萬(wàn)元電梯：240萬(wàn)元供水電工程：300002=600萬(wàn)元3、管理費(fèi)用:1200萬(wàn)元 基本預(yù)備費(fèi)：935425%=4677.1萬(wàn)元4、其他費(fèi)用

7、：200萬(wàn)元 1+2+3+4=99619.1萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款60000萬(wàn)元，年利率7%，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000萬(wàn)元，第二年投20000萬(wàn)元，第三年投20000萬(wàn)元。表1 建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0.00207004284966548.43當(dāng)年借款200002000020000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息70021493699.436548.43年末欠款累計(jì)207004284966548.43工程總造價(jià)99619.1+6548.43=106167.53萬(wàn)元，自有資金46167.53萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的43.49%。資金籌措計(jì)劃1、自有資金

8、為46167.53萬(wàn)元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入20000萬(wàn)元，第二年投入20000萬(wàn)元，第三年投入20000萬(wàn)元。表2 長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）項(xiàng)目456期初累計(jì)欠款66548.4344365.6222182.81當(dāng)期償還本金22182.8122182.8122182.81當(dāng)期償還利息4658.393105.591552.80期末欠款累計(jì)44365.6222182.810表3 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1231總投資35389.1835389.1835389.171.1建設(shè)投資33206.3733206.3733206.361.2建設(shè)期利息70021493699.4

9、32資金籌措35389.1835389.1835389.172.1項(xiàng)目資本金13206.3713206.3713206.362.2債務(wù)資金207002214923699.43序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例1工程費(fèi)用合計(jì)306003060028.821.1建筑安裝費(fèi)300001.2供水電費(fèi)6001.3電梯費(fèi)用2402400.232工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)6270259.06表4 建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）2.1土地使用費(fèi)600002.2城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)16002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1002.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)2402.5白蟻防治費(fèi)262.6勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6002.7規(guī)劃管理費(fèi)362

10、.8可行性研究費(fèi)1003預(yù)備費(fèi)合計(jì)4677.14677.14.4%3.1基本預(yù)備費(fèi)4677.14其他費(fèi)用+管理費(fèi)用14001.32%5建設(shè)期利息6548.436548.436.17%合計(jì)3060024075327.53106167.53100%2、各項(xiàng)資本金估算工資及福利費(fèi)估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬(wàn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年償還當(dāng)年利息;營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，用于宣傳、推銷廣告等；修理費(fèi)：（設(shè)備+水電）10%=84萬(wàn);建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年回收，分別為35389.17萬(wàn)元、35389.17萬(wàn)元、35389.19萬(wàn)元；總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期沒(méi)有新的貸款和新

11、的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。表5 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目4561工資及福利1000100010002財(cái)務(wù)費(fèi)用4658.393105.591552.803營(yíng)業(yè)費(fèi)用3003003004修理費(fèi)8484845建設(shè)費(fèi)用35389.1735389.1735389.196總成本費(fèi)用41431.5639878.7638325.99項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1、銷售收入估算通過(guò)2012年7月城市住宅房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，按市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均26652元。在3年經(jīng)營(yíng)期，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：20000040%266522

12、13216（萬(wàn)元）第二年的銷售收入：20000030%26652159912（萬(wàn)元）第三年的銷售收入：20000030%26652159912（萬(wàn)元）總銷售收入為533040萬(wàn)元。2、增值稅的估算（增值稅稅率為20%）：第一年應(yīng)納增值稅：21321620%42633.2（萬(wàn)元）第二年應(yīng)納增值稅：15991220%31982.4（萬(wàn)元）第三年應(yīng)納增值稅：15991220%31982.4（萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算根據(jù)市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅3%計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅：20000

13、03=60（萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅：第一年 42633.27%=2984.324（萬(wàn)元）31982.47%=2238.768（萬(wàn)元）31982.47%=2238.768（萬(wàn)元） 教育費(fèi)及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（萬(wàn)元） 第二年 31982.43%=959.472（萬(wàn)元）31982.43%=959.472（萬(wàn)元）表6 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入5330402132161599121599122增值稅10659842633.231982.431982.43營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243.1城鎮(zhèn)

14、土地使用稅1806060603.2城市維護(hù)建設(shè)稅7461.862984.3242238.7682238.7683.3教育費(fèi)附加3197.941278.996959.472959.4724、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配估算表7 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入5330402132161599121599122營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.84323.323258.243258.243總成本費(fèi)用119636.3141431.5639878.7638325.994利潤(rùn)總額402563.89167461.12116775118327.775所得稅100640.9741865.28

15、29193.7529581.946凈利潤(rùn)301922.92125595.8487581.2588745.83表8 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1234 561現(xiàn)金流入2132161599121599121.1營(yíng)業(yè)收入2132161599121599122現(xiàn)金流出35389.1835389.1835389.175707.324642.244642.242.1建設(shè)投資35389.1835389.1835389.172.2經(jīng)營(yíng)成本1384138413842.3營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.243凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.

16、68155269.76155269.764累計(jì)凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.675凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.18-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.747所得稅41865.2829193.7529581.948稅后凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-35389.17165643.4126076.01125687.829稅后累計(jì)

17、凈現(xiàn)金流量-35389.18-70778.36-106167.5359475.87185551.88311239.710稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-30774.43-26757.75108910.5472090.2662491.9811累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV209523.7

18、4（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV90571.42（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資部收益率（稅前）IRR=73.08%項(xiàng)目投資部收益率（稅后）IRR=60.30%表9 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入2132161599121599121.1營(yíng)業(yè)收入2132161599121599122現(xiàn)金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建設(shè)投資13206.3713206.3713206.362.2經(jīng)營(yíng)成本1384138413842.3借款本金償還22182.8122182.8122182.812.4借款利息償還4658.393

19、105.591552.802.5營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.242.6所得稅41865.2829193.7529581.943凈現(xiàn)金流量-13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累計(jì)凈現(xiàn)金流量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.636累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-24690.63-34675.9656586.4911421

20、6.84164907.47該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=164907.47（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)部收益率IRR=94.10%不確定性分析1、盈虧平衡分析表10盈虧平衡點(diǎn)分析表序號(hào) 年份項(xiàng)目4561固定成本36473.1736473.1736473.192營(yíng)業(yè)收入2132161599121599123營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.244增值稅42633.231982.431982.45BEP（%）21.94%2

21、9.26%29.26%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的21.94%，以后兩年平均銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的29.26%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 敏感性分析表11 敏感性分析表序號(hào)123因素指標(biāo)稅后部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案60.30%3.6490571.42營(yíng)業(yè)收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96經(jīng)營(yíng)成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.631

22、50690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目概況建高層商業(yè)寫字樓高30層，建設(shè)用地50000（75畝），容積率為5：1，建筑面積250000，土地使用費(fèi)為1200萬(wàn)元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照市通泰大廈寫字樓出租10元/天計(jì)算，建設(shè)期投資分別為40%，30%，30%，運(yùn)營(yíng)期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年還清。投資估算2.1建設(shè)投資估算1、前期費(fèi)用土地費(fèi)用：120075=90000萬(wàn)元 可行性研究：375000.5=187.5萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80250000=2000萬(wàn)元消防設(shè)施配套

23、費(fèi)：5250000=125萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12250000=300萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3250000=32.5萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：375002=750萬(wàn)元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8250000=45萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)：1500250000=37500萬(wàn)元 設(shè)備：電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元 中央空調(diào)：1000萬(wàn)元供水電工程：20250000=500萬(wàn)元3、管理費(fèi)：300萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)：1529153%=4587.45萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：80萬(wàn)元 1+2+3+4=139882.45萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款90000萬(wàn)，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬(wàn)，第二年30000萬(wàn)

24、，第三年30000萬(wàn)。建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0,003105064273.599822.65當(dāng)年借款300003000030000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息10503223.55549.159822.65年末欠款累計(jì)3105064273.599822.65工程總造價(jià)139882.45+9822.65=149705.1萬(wàn)元，自有資金59705.1萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的42.68%。資金籌措計(jì)劃1、自有資金為59705.1萬(wàn)元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬(wàn)元，第二年投入30000萬(wàn)元，第三年投入30000萬(wàn)元。(2)建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)

25、用工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例1工程費(fèi)用合計(jì)3800016003960026.801.1建筑安裝費(fèi)37500375001.2電梯費(fèi)用6006001.3中央空調(diào)費(fèi)用100010001.4供水電工程5005002工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)937409374063.452.1土地使用費(fèi)90000900002.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)200020002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1251252.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)3003002.5白蟻防治費(fèi)32.532.52.6可行性研究費(fèi)187.5187.52.7規(guī)劃管理費(fèi)45452.8勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7507502.9管理費(fèi)3003003預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.104建設(shè)期利息9822

26、.659822.656.65合計(jì)380001600108150.1147750.1100（3）建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）形成資產(chǎn)表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)比例1固定資產(chǎn)費(fèi)38000160013562.6553162.6535.981.1工程費(fèi)用380001600396001.2固定資產(chǎn)其他費(fèi)374037401.3建設(shè)利息9822.659822.652無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用900009000060.913預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.114合計(jì)380001600108150.1147750.1100項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，考慮風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算期取13年，

27、預(yù)測(cè)房子每年租出80.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）40=3330.98萬(wàn)元折舊費(fèi)為（4587.45+3740）6010=199.86萬(wàn)元（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員20，年薪10萬(wàn)，寫字樓保潔及看守人員50，年薪2萬(wàn)，合計(jì)為300萬(wàn)每年。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)估算 經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)150萬(wàn)元，用于宣傳、推銷廣告等；（3）修理費(fèi)估算50萬(wàn)每年；（4）總成本估算，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)；（5）無(wú)形資產(chǎn)攤銷 9000010=9000萬(wàn)元； 鋪地流動(dòng)資金 15035=52.5

28、萬(wàn)元； 投資總額 147750.1+52.5=147802.6萬(wàn)元根據(jù)市政府規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅3%，城市建設(shè)維護(hù)稅3%*7%,教育費(fèi)及附加3%*3%。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措序號(hào)項(xiàng)目1231總投資59100.0444325.0344325.031.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.881.2建設(shè)期利息10503223.55549.152資金籌措59100.0444325.0344325.032.1項(xiàng)目資本金28050.0411101.538775.882.2債務(wù)資金3105033223.535549.15固定資產(chǎn)還本付息表項(xiàng)目45678910111213年初累計(jì)貸款 9982

29、2.6589840.2579857.8569875.4559893.0549910.6539928.2529945.8519963.459981.05本年應(yīng)計(jì)利息6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.67本年應(yīng)還本金9982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49981.05還本付息和16969.9916271.2215572.4514873.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.

30、72總成本費(fèi)用表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱456789101112131經(jīng)營(yíng)成本5005005005005005005005005005002折舊費(fèi)199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863攤銷費(fèi)90009000900090009000900090009000900090004財(cái)務(wù)費(fèi)6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.675總成本費(fèi)用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.

31、6112494.8411796.0711097.310398.53利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱456789101112131營(yíng)業(yè)收入730007300073000730007300073000730007300073000730002營(yíng)業(yè)稅金及附加21902190219021902190219021902190219021903總成本費(fèi)用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.534利潤(rùn)總額56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.

32、3960505.1661203.9361902.762601.475所得稅16893.7717103.4017313.0317522.6617732.2917941.9218151.5518361.1818570.8118780.446凈利潤(rùn)39418.78539907.9240397.0640886.2041375.3441864.4742353.6142842.7543331.8943821.03項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)年份資金項(xiàng)目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營(yíng)業(yè)收入730007300073000

33、73000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出58050.0441101.5338775.88415041504150415041502.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.882.2經(jīng)營(yíng)成本5005005005005003營(yíng)業(yè)稅金及附加365036503650365036504凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.386885068850688506885072180.985累計(jì)凈現(xiàn)金流量-58050.04-99151.57-137927.45-69077.45-227.4568622.55481722.55553903.536凈現(xiàn)

34、值流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.44345268.87539368.4334232.2214795.8713490.637累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得稅16893.7717103.4017313.0318570.8118780.449稅后凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.8851956.2351746.651536.9750279.1953400.5410稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-58540.04-99641

35、.57-138417.45-86461.22-34714.6216822.3532164.94375042.4811稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.4434161.2229588.7125624.1810805.009980.5612累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-93791.93-123110.37-88949.15-59360.45-33736.2662008.9571989.5該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*8-1+11547.46/19215.15=7.

36、60（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV138791.05（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV71989.5（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資部收益率（稅前）IRR=33.76%項(xiàng)目投資部收益率（稅后）IRR=26.24%項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)年份資金項(xiàng)目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營(yíng)業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出28050.0411101.538775.8838013.6937524.6237035.4834100.6533610.162.1項(xiàng)目資本金28050.0411101.538775.882.2借款本金償還9982.49982.49982.49982.49981.052.3借款利息支付6987.596288.825590.051397.4469