物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程1

1、TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc23152 如何做好物業(yè)承接查驗(yàn) PAGEREF _Toc23152 1 HYPERLINK l _Toc17067 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 PAGEREF _Toc17067 15 HYPERLINK l _Toc5239 物業(yè)承接、查驗(yàn)工作流程圖 PAGEREF _Toc5239 18 HYPERLINK l _Toc7238 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 PAGEREF _Toc7238 18如何做好物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)?錄一 名詞、術(shù)語解釋 3 二 承接查驗(yàn)法律依據(jù): 4三 承接查驗(yàn)條件 4四 承接查驗(yàn)流程 5五 承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì) 6 六 承

2、接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 8七 房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn) 10八 房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn) 12 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的查驗(yàn) 21 十 工程資料的接管 22十一 業(yè)主入伙時的承接查驗(yàn)25十二 缺陷整改與保修26一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程工程在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會對竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。 竣工驗(yàn)收是對其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)效勞企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和

3、前期物業(yè)效勞合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。物業(yè)公司代表全體業(yè)主包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，承接查驗(yàn)是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。承接查驗(yàn)標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的承接查驗(yàn)包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、

4、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻板面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位包括根底、屋蓋、梁、柱、墻體等、抗震結(jié)構(gòu)部位包括構(gòu)造柱、梁、墻等、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道管等。 公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路市政道路除外、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房棚、地下排水管等。 公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能

5、化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗(yàn)法律依據(jù): 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)以下文件：一物業(yè)買賣合同；二臨時管理規(guī)約；三前期物業(yè)效勞合同；四物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；五建設(shè)單位移交的圖紙資料；六建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。 三、承接查驗(yàn)條件物業(yè)承接查驗(yàn)是在工程竣工驗(yàn)收全部合格的根底上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足平安及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：一建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；二供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已

6、安裝獨(dú)立計(jì)量表具；三教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效勞等公共效勞設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；四道路、綠地和物業(yè)效勞用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；五電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；六物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；七法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、承接查驗(yàn)流程進(jìn)場了解情況、制定承接查驗(yàn)方案 確定查驗(yàn)時間、準(zhǔn)備查驗(yàn)資料開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗(yàn)小組分組現(xiàn)場查驗(yàn)，對缺陷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計(jì)缺陷，移交施工單位組織復(fù)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)缺陷查驗(yàn)合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄

7、移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)一、編制承接查驗(yàn)方案，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗(yàn)一般是由房地產(chǎn)工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗(yàn)通知后，按?承接查驗(yàn)條件?進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定查驗(yàn)時間。根據(jù)工程的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系承接查驗(yàn)事宜，并將驗(yàn)收方案報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合查驗(yàn)。對工程的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)工程的進(jìn)度，編制承接查驗(yàn)進(jìn)度方案，方案承接查驗(yàn)的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一

8、周左右。工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗(yàn)時間2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見?承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作?。三、對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)一、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好根底。初驗(yàn)可以屢次組織進(jìn)行。對于已入伙的工程，由物業(yè)公司組織做前期工程考察，接管時不作初驗(yàn)二、正式承接查驗(yàn)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將承接查

9、驗(yàn)分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn)、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所地的查驗(yàn)三局部。房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共公用設(shè)施設(shè)備、公共場所地的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行查驗(yàn)，由于該局部不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此局部驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。 四、承接查驗(yàn)重點(diǎn)是對物業(yè)的使用功能及平安進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。承接查驗(yàn)要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。承接查驗(yàn)多對影響使用功能、平安的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)對所

10、有項(xiàng)進(jìn)行檢查。承接查驗(yàn)采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)試機(jī)、對照圖紙清點(diǎn)等。1、對自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)局部進(jìn)行承接查驗(yàn)，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?ZBP 30001-90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶每個鋪位逐個房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改

11、，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后工程進(jìn)行查驗(yàn)。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承當(dāng)保管責(zé)任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承當(dāng)保管責(zé)任。2、對共用部位、共公用設(shè)施設(shè)備、公共場所地的查驗(yàn)查驗(yàn)時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗(yàn)查合格的工程，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改工

12、程須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格前方可接收。此局部的查驗(yàn)直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主客戶的效勞中。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和查驗(yàn)原那么上是待工程完全完工后已經(jīng)有合驗(yàn)證進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個系統(tǒng)接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以到達(dá)共識，并采取相應(yīng)的防范措施。注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行查驗(yàn)，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制局部與水泵分開，水泵分臺驗(yàn)收等。按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行

13、記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評語并簽字。功能上不能到達(dá)要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其催促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，到達(dá)要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承當(dāng)相關(guān)責(zé)任。三、復(fù)驗(yàn)對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時間。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢或雙方認(rèn)可解決方法，

14、物業(yè)管理公司在日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 為了熟悉工程情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入工程最好從工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入，最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按工程的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備34人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。對業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修

15、工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。2、成立查驗(yàn)小組驗(yàn)收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：工程部經(jīng)理、護(hù)衛(wèi)效勞部經(jīng)理、客戶效勞部經(jīng)理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護(hù)員3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)、研讀施工圖紙對配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收熟悉工程情況、設(shè)備概況組織承接查驗(yàn)演練培訓(xùn)?，F(xiàn)場實(shí)習(xí)：待定4、購置、準(zhǔn)備工具根據(jù)工程的規(guī)模及查驗(yàn)時分組情況，準(zhǔn)備以下物品及工具，數(shù)量自定。搗棍小錘、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽

16、字筆圓珠筆等。另準(zhǔn)備木板假設(shè)干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準(zhǔn)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解工程根本情況。6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證準(zhǔn)備?承接查驗(yàn)相關(guān)記錄?中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。7、參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。對于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備、級設(shè)備建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物

17、業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改良建議。9、參與政府竣工驗(yàn)收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)對房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)主要是查驗(yàn)小業(yè)主用戶戶內(nèi)的土建含裝修、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙含戶內(nèi)鑰匙等。1、土建查驗(yàn)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊

18、全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫相關(guān)表格2、電氣查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否標(biāo)準(zhǔn)，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。填寫相關(guān)表格 3、給排水查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格 4、燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝標(biāo)準(zhǔn)；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格

19、5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位原物業(yè)公司、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設(shè)備的查驗(yàn) 1、屋面查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注屋 面保證項(xiàng)防水層無滲漏，通過觀察，必要時進(jìn)行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞

20、或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注樓層 及通道保證項(xiàng)防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常 基本項(xiàng)樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共局部無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 3、地下室驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注地下室根本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡

21、 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無污染隱患 管線外表整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象 4、外墻面查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無平安隱患或破損 5、供配電系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?GBJ303-88；?電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92

22、、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB 5005794檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)平安防護(hù)裝置完善，無平安隱患、無蟲害、鼠害 油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)枯燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各

23、種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地標(biāo)準(zhǔn)，電纜敷設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 6、給排水系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?GBJ302-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項(xiàng)壓力表工作 水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖

24、，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個井 化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物 7、消防系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?GB50166-92，?自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50084-2001，?自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法?GB5135-85，?自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗(yàn)方法?GB797-89，?室內(nèi)消火栓?GB3445-93，?消火栓箱?GB1456l-93，?防火門用閉門器試驗(yàn)方法?GA93-1995檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動噴淋系統(tǒng)放水試

25、驗(yàn)噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥翻開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反應(yīng)信號 消防播送正常 備用電源切換正常 基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常 設(shè)備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確抽取10個點(diǎn) 風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定

26、牢固 管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常 防火卷簾門在消防中心手動正常 8、閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-92，?民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?GB50198-94檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注根本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰 攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注防范系統(tǒng)根本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報警

27、正確，誤報率低 紅外對射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角 樹木對對射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 與攝像頭聯(lián)動正常 10、局域網(wǎng)、綜合布線查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注綜合布線基 本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、效勞器工作正常，安裝標(biāo)準(zhǔn) 布線標(biāo)準(zhǔn) INTERNET接入帶寬、傳輸率正常 終端數(shù)據(jù)接口RJ45正常 11、背景音樂系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注背景音樂設(shè)備根本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、

28、防雨 線路敷設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 12、電梯查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常 廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常 平安觸板或光電應(yīng)正確、照明有效 轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦 轎廂內(nèi)無雜亂廣告 機(jī)房門應(yīng)平安、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)標(biāo)識 機(jī)房墻壁完整，無孔洞 機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘

29、扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運(yùn)行時應(yīng)無較大的噪音 各功能開關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo) 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關(guān)有效 補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)平安、可靠 大小軌道有接油裝置 九、公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的查驗(yàn)1、公用設(shè)施查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設(shè)施設(shè)備

30、完整、無平安隱患，有平安指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全 基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所地完好 建筑小品、雕塑等完好無損 2、園林綠化查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：?建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)?GBJ306-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注園林綠化根本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì) 土質(zhì)符合植物生長，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 3、鑰匙交接1檢查鑰匙是否匹配，是否齊全2拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；3數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；4將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；5按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號、保管。 十、

31、工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書消防公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書以上均為復(fù)印件 二、市府驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書供水合同書。公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見書建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書電梯平安檢驗(yàn)合格證書防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書白蟻防治

32、工程竣工驗(yàn)收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報告電纜檢測報告智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證攝象機(jī)檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、電氣強(qiáng)弱電、給排水包括消防、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 圖紙會審記錄； 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核

33、定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。注：電梯相關(guān)資料包括以下局部勞動局電梯平安勞動局電梯平安使用許可證每梯一本勞動局電梯平安技術(shù)檢驗(yàn)報告書每梯一本 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局平安檢驗(yàn)合格證每梯一份勞動局起重機(jī)械登記卡片每梯一份電梯安裝工程施工技術(shù)資料每梯一本質(zhì)檢報告每梯一份電梯隨機(jī)文件至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等產(chǎn)品合格

34、證含限速器合格證、曳引機(jī)合格證試驗(yàn)報告書每梯一份四、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在?工程資料交接清單?。十一、業(yè)主用 戶入伙時的承接查驗(yàn)業(yè)主用戶入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主用戶入伙時對房屋的承接查驗(yàn)主要針對以下方面進(jìn)行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量包括

35、裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡是否漏水；檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；檢查開關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫相關(guān)記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)

36、準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承當(dāng)?shù)恼馁|(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議開展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗(yàn)或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位，并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便催促整改良展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)影響房

37、屋結(jié)構(gòu)平安或設(shè)備、設(shè)施使用平安的質(zhì)量問題時，驗(yàn)收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，到達(dá)合格要求、確保住用平安的，再商定時間予以驗(yàn)收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對不具備使用功能問題的處理 承接查驗(yàn)時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗(yàn)條件后，再行組織驗(yàn)收。4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決方法 對業(yè)主在承接查驗(yàn)或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位，并出

38、具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便催促整改良展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，答復(fù)內(nèi)容見?裝修管理手冊?。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日假設(shè)距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致承接查驗(yàn)時保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期

39、順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：根底設(shè)施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他工程的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。2、保修期滿后物業(yè)公司承當(dāng)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套效勞設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承當(dāng)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修

40、繕責(zé)任。3、其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。4、保修期內(nèi)管理方法設(shè)備承接時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期特別是電梯保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位提供的效勞單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以到達(dá)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件局部。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修

41、，物業(yè)公司應(yīng)催促保修單位解決。保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程釋義在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。 物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程1.物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收 2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn) 3.對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理 4.物業(yè)移交 承接查驗(yàn)準(zhǔn)

42、備工作一人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 二方案準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有方案地實(shí)施。 1與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排； 2要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料； 3派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。 三資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查

43、驗(yàn)工作流程和記錄表格。 1工作流程一般有?物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程?、?物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法?、?承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程?等； 2承接查驗(yàn)的常用記錄表格有?工作聯(lián)絡(luò)登記表?、?物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表?、?物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表?等。 四設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。 物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式一查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)以下資料： 1竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)

44、等技術(shù)資料； 3物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4物業(yè)管理所必需的其他資料。 2、物業(yè)共用部位 按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括： 1主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； 2共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； 3公共衛(wèi)生間、陽臺； 4公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 3、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，平安防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等

45、。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠花籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。 5、其他公共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心會所、停車場庫、棚、游泳池、運(yùn)動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。 二物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程工程建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的根底上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部

46、位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)拭和試運(yùn)行，還應(yīng)催促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。 查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)催促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重平安隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人 ，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。 1、觀感查驗(yàn) 觀感查驗(yàn)是對查驗(yàn)對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。 2、使用查驗(yàn) 使用查驗(yàn)是通過

47、啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被檢查對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和平安性等。 3、檢測查驗(yàn) 檢測查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 4、試驗(yàn)查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法如通水、閉水試驗(yàn)測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反標(biāo)準(zhǔn)造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按標(biāo)準(zhǔn)施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 一收集整理存在問

48、題1收集所有的?物業(yè)查驗(yàn)記錄表?； 2對?物業(yè)查驗(yàn)|考試大|記錄表?內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； 3將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 二處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看|考試大|，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。假設(shè)質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部?建筑工程質(zhì)量保修方法?規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位催促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能缺乏、使用不便、

49、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。 三跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的工程進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對整改不合要求的工程工程那么應(yīng)繼續(xù)催促建設(shè)單位處理。 物業(yè)承接、查驗(yàn)工作流程圖1、物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收2、物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)3、對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理4、物業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程目 錄竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 03竣工驗(yàn)收 03接管驗(yàn)收 03接管驗(yàn)收的作用 04物業(yè)接管驗(yàn)收的程序

50、及條件 05接管驗(yàn)收的程序 05 接管驗(yàn)收的條件 05物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的材料 06驗(yàn)收的組織 07物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 09主體結(jié)構(gòu) 09外墻 09屋面 09樓地面 10裝修 10強(qiáng)電 10水、衛(wèi)、消防 11空調(diào)采暖 11附屬工程及其他 12物業(yè)移交 12物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收當(dāng)一個建筑工程工程經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，到達(dá)了該工程工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程工程竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工工程進(jìn)行查驗(yàn),在人為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這

51、一交接過程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程工程由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對工程工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，物業(yè)管理公司早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主

52、移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、領(lǐng)取?用戶手冊?、?裝修手冊?等。接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏┙庸芎贤В飿I(yè)管理公司就必須承當(dāng)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須有物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要表達(dá)在：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接

53、管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補(bǔ)局部業(yè)主專業(yè)知識的缺乏，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量到達(dá)要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，方案安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條

54、件接管驗(yàn)收程序建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收；接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間；接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理方法辦理；經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的根底上，以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)

55、檢索提交的資料產(chǎn)權(quán)資料：規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；拆遷安置資料。技術(shù)資料：竣工圖：包括總平面圖、各層建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、效果圖、各專業(yè)平面圖、系統(tǒng)圖、室外綜合管網(wǎng)圖、道路、綠化、室外照明圖、設(shè)備圖、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)量事故處理記錄；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、新配件的簽定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗(yàn)合格證書；保修單據(jù)等文件；消防驗(yàn)收合格，

56、由消防局頒發(fā)的驗(yàn)收合格證；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告。驗(yàn)收的組織驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶著專業(yè)人員參與，會同開展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原那么進(jìn)行驗(yàn)收。參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須說明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆⑴c驗(yàn)收人員不可接受施工方禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理、開展商的批準(zhǔn)，否那么一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。接管驗(yàn)收程序應(yīng)具備的條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通

57、風(fēng)、電梯、公共照明、程控 、鍋爐、衛(wèi)星接收、樓宇自動控制等系統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：.工程批準(zhǔn)文件 .用地批準(zhǔn)文件 .建筑執(zhí)照 .拆遷資料技術(shù)資料：.工程竣工圖 .地質(zhì)勘察報告 .工程合同,開、竣工報告?zhèn)?.工程預(yù)決算書 .圖紙會審記錄 .工程設(shè)計(jì)變更通知 .隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 .沉降觀察記錄 .竣工驗(yàn)收證明書 .鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 .新材料、構(gòu)配件的合格書 .物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格書 .砂漿混凝土試塊試壓報告 .管道試壓報告審核所提交的資料，假設(shè)有資料不全，書面提出請籌建處盡快補(bǔ)齊雙方對所有設(shè)備、設(shè)

58、施進(jìn)行分段檢查第一太平戴維斯綜合物業(yè)參謀北京融科資訊中心分公司工程部與北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部制定驗(yàn)收方案檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問題處理、返修跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程工程簽署驗(yàn)收合格文件所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份合格 總經(jīng)理簽發(fā)接管文件物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗(yàn)收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改良。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于以下工程：主體結(jié)構(gòu)地基根底的沉降不得GB

59、J202-83(地基與根底工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；地下室防水工程應(yīng)符合GBJ208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))的規(guī)定；鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GBJ50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))的規(guī)定值；木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))中的有關(guān)規(guī)定；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ111(建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))的規(guī)定。外墻:不得滲水；保溫層完好；幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞；符合JG102-96(

60、玻璃幕墻工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))的有關(guān)規(guī)定。屋面:各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))中的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；九層平臺及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面:面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷 ；塊料面層應(yīng)外表平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合；符合GB50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))的規(guī)定。裝修:鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢