東城半島個(gè)案分析

1、東城半島(bndo)個(gè)案分析2013年11月 市場(shchng)策劃部共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目總結(jié)分析產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目名稱中海東城半島物業(yè)地址新密東區(qū)密州大道與溱水路交匯處 開發(fā)商鄭州中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)美國斯納史密斯建筑設(shè)計(jì)太平洋設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)物業(yè)類型洋房、高層、小高層、商業(yè)綜合體占地面積800畝建筑面積900000容積率2.2規(guī)劃戶數(shù)一期787戶目前價(jià)格認(rèn)籌中，價(jià)格暫未出臺面積區(qū)間86-91兩房，122、125、116三房，141四房、184、214、211復(fù)式建筑風(fēng)格ArtDeco建筑風(fēng)格綠化率3

2、5%認(rèn)籌時(shí)間一期開始認(rèn)籌時(shí)間：2013年11月3日交房時(shí)間預(yù)計(jì)2015年施工單位中建七局共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目總結(jié)分析產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁項(xiàng)目分析項(xiàng)目(xingm)區(qū)位 新密目前主要依然是向西發(fā)展，但隨著東區(qū)(dn q)一些大盤入市和老城區(qū)改造開展，逐漸出現(xiàn)向東發(fā)展的勢頭。 項(xiàng)目處于新密東區(qū)，緊鄰密州大道與溱水路，處于兩條主干道交叉口東北部，項(xiàng)目兩面臨路。共三十三頁項(xiàng)目分析周邊(zhu bin)配套教育配套：成熟：市直二小、二幼、外國語中學(xué)、興華中學(xué)、新世紀(jì)學(xué)校等；規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部還有自建的兩所幼兒園和市政(shzhng)規(guī)劃的一所小學(xué)，

3、鄭州教工幼兒園意向進(jìn)駐。 商業(yè)：成熟：五四廣場商圈；規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃大型商業(yè)綜合體。 金融：中國農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：成熟：新密中醫(yī)院、新華醫(yī)院；規(guī)劃：項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃婦幼保健院娛樂休閑：規(guī)劃有大公園，分別為北部公園、漢風(fēng)公園、老年公園。項(xiàng)目周邊配套相對相對貧乏，但未來規(guī)劃配套相對齊全。規(guī)劃配套成熟配套本案五四廣場商圈中海商業(yè)綜合體共三十三頁項(xiàng)目分析開發(fā)商品牌(pn pi)三門峽大中海商業(yè)文化廣場項(xiàng)目，位于三門峽市湖濱區(qū)，人民公園以西，湖濱廣場南側(cè)，東臨六峰中路(zhngl)，北臨和平路。用地呈相對規(guī)整的方形，南北寬約155米，東西約158米，用地面積為20669.79平方米（約31畝）。中海麗江位于焦作市

4、塔南路與新安路交叉口東600米，沿南水北調(diào)世紀(jì)運(yùn)河兩岸規(guī)劃建設(shè)，是焦作運(yùn)河邊唯一的親水社區(qū)，占據(jù)運(yùn)河景觀第一排得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢。項(xiàng)目總占地400余畝，一期總建筑面積約20萬平方米，總投資約4億人民幣，被列為焦作市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目、山陽區(qū)2009年第一批重點(diǎn)項(xiàng)目。 河南中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于福建凱景集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司，開發(fā)業(yè)績：鄭州麗江水花園、麗江水鋼琴；焦作大中海生活圈商業(yè)板塊：中海摩登商業(yè)街，商住綜合體：中海麗江期、中海麗江期.等五年大計(jì)劃。 開發(fā)商雖為大集團(tuán)旗下附屬公司，但屬于外地開發(fā)商，本地知名度不大，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，所以品牌優(yōu)勢并不明顯。共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分

5、析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目總結(jié)分析產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總占地800畝，分6期開發(fā)，1期住宅南側(cè)是花園洋房，北側(cè)是小高層和高層，全部為框剪結(jié)構(gòu)，在兩到三棟樓之間就會為業(yè)主提供一個(gè)休閑、娛樂(yl)的景觀廣場。 一期花園洋房一期高層、小高層2期商業(yè)3-5期住宅產(chǎn)品項(xiàng)目一期規(guī)劃為產(chǎn)品組團(tuán)規(guī)劃布局，分為花園洋房組團(tuán)、高層小高層組團(tuán)。6期住宅產(chǎn)品共三十三頁產(chǎn)品(chnpn)分析景觀設(shè)計(jì) 東城半島一期住宅貫徹 “以人為本，尊重(znzhng)自然”的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)“綠色、陽光、生態(tài)”。 200余種珍貴樹種、千株天然植物，一步一景，打造中原地區(qū)典藏級園林式坡地人

6、文高端住區(qū)。 東城半島景觀設(shè)計(jì)根據(jù)新密丘陵地形設(shè)計(jì)的獨(dú)特坡地景觀，新密大多數(shù)項(xiàng)目都采用坡地景觀，其中典例有中強(qiáng)御金灣、世悅凱旋山等項(xiàng)目。共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)景觀展示景觀(jn un)主干道水系景觀營銷中心外一角項(xiàng)目標(biāo)識 項(xiàng)目處于初期階段，規(guī)劃三大景觀組團(tuán)，均有小型水系景觀，但目前景觀尚不成熟。共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)物業(yè)類型東城半島住宅產(chǎn)品以花園(huyun)洋房、高層、小高層為主，后期規(guī)劃有零星別墅產(chǎn)品。高層、小高層花園洋房共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)物業(yè)類型 東城半島商業(yè)(shngy)部分建筑面積5萬，主要包括購物中心、寫字樓、酒店式公寓、步行街、五星級酒店、商務(wù)會所等，涵蓋購

7、物、餐飲、休閑娛樂、商務(wù)等多種功能，如果此項(xiàng)目建成，這里將成為新密最大商業(yè)(shngy)綜合體項(xiàng)目。商業(yè)綜合體共三十三頁產(chǎn)品(chnpn)分析建筑風(fēng)格 項(xiàng)目(xingm)采用ArtDeco建筑風(fēng)格，外注重線條美，是新古典與現(xiàn)代簡約的完美結(jié)合體。美國帝國大廈上海錦江飯店共三十三頁第一太平戴維斯物業(yè)管理顧問，是國際領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司，服務(wù)歷程涵蓋英國、美國、亞太區(qū)、非洲及美洲為世界一流地產(chǎn)開發(fā)公司提出最專業(yè)的指導(dǎo)意見。在中國第一太平戴維斯更是市場的領(lǐng)導(dǎo)者，在北京上海等地有20年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)(jngyn)，所服務(wù)項(xiàng)目均被業(yè)界稱為標(biāo)桿級名盤。主力服務(wù)于高端地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，將最精致細(xì)節(jié)國際服務(wù)實(shí)

8、施于客戶生活的一點(diǎn)一滴中。產(chǎn)品分析物業(yè)(w y)管理共三十三頁產(chǎn)品(chnpn)分析一期推售產(chǎn)品占地面積66148建筑面積10萬容積率1.6綠化率35%總戶數(shù)244戶（一期一批）多層10棟小高層9棟車位893個(gè)10棟多層9棟小高層(o cn) 一期一批主要推售8層電梯洋房：1#、2#、4#、6#、7#、11#，11層小高層：12#、17#.共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)洋房戶型配比 116平層戶型(h xn)整體布局較為合理，但客廳較為狹長，舒適度一般；211復(fù)式基本全明戶型，南北通透，另一二層雙花園，舒適度較高。一期洋房推售產(chǎn)品樓棟樓層戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)1#/2#/3#8F3-2-1100左右1

9、07F3-2-2116.55506F5F4F3F2F6-3-4211.28101F合計(jì)70共三十三頁產(chǎn)品(chnpn)分析洋房戶型配比 125三房南北通透(tn tu)，整體設(shè)計(jì)比較方正，但廚房面積較小，成為此戶型一大缺陷；187、201為一拖二、二拖三復(fù)式，戶型設(shè)計(jì)動靜分離，主臥均設(shè)有衣帽間和衛(wèi)生間相連，居住起來更舒適。一期洋房推售產(chǎn)品樓棟樓層戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)6#/7#8F3-2-2125.7567F4-2-2140.74246F5F4F3F5-2-3201.5462F2F5-2-3187.9061F合計(jì)42共三十三頁產(chǎn)品分析(fnx)小高層戶型配比一期小高層推售產(chǎn)品樓棟戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)12

10、#12層4-2-2141.0444一期小高層推售產(chǎn)品樓棟位置戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)17#11層?xùn)|、西戶2-2-186.7520中戶2-2-191.9420西南、東南戶3-2-2122.9920合計(jì)60共三十三頁產(chǎn)品分析小高層(o cn)戶型配比17#一梯三戶兩房91.94： 戶型(h xn)緊湊，布局合理；大面寬朝南陽臺，采光面積大；兩臥室對立，非動靜分區(qū)共三十三頁產(chǎn)品分析小高層(o cn)戶型配比17#一梯三戶三房122.99： 南北通透(tn tu)，大開間，小進(jìn)深；雙臥朝南，采光較好；動靜分區(qū)，設(shè)計(jì)科學(xué)人性化生活陽臺利用率不大共三十三頁產(chǎn)品(chnpn)分析小高層戶型配比12#一梯兩戶四房14

11、1.04： 南北通透(tn tu)，大開間，小進(jìn)深；臥室270轉(zhuǎn)角陽臺，觀景效果好；主臥衛(wèi)生間設(shè)計(jì)不合理，占用次臥面積較大共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目借鑒點(diǎn)及不足產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁營銷(yn xio)記錄營銷節(jié)點(diǎn)2013年9月項(xiàng)目入市(r sh)推廣。2013年10月進(jìn)行市場預(yù)熱，臨時(shí)接待中心開放。2013年11月2日營銷中心開放。2013年11月3日正式啟動認(rèn)籌。預(yù)計(jì)2013年11月29日解籌開盤。共三十三頁營銷(yn xio)記錄營銷活動 東城半島為新入市(r sh)項(xiàng)目，11月2日營銷中心正式開放，本次活動是項(xiàng)目入市(r sh)以來第

12、一次大型活動。大型抽獎活動大型演繹活動共三十三頁營銷(yn xio)記錄營銷活動 項(xiàng)目趁著11月2日營銷中心開放活動的余溫，11月3日在營銷中心舉行VIP會員(huyun)招募活動，正式啟動認(rèn)籌。內(nèi)場外場當(dāng)天認(rèn)籌量約400組，截止11月8日累計(jì)籌量達(dá)到約800組，但其中水籌量較多，與實(shí)際籌量落差較大。共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目總結(jié)分析產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁客戶(k h)群體特征分析外來務(wù)工者、中小型企業(yè)(qy)員工、小型個(gè)體戶公務(wù)員、私企高管、大型個(gè)體商業(yè)戶剛需型改善型 據(jù)現(xiàn)場抽樣調(diào)查，客戶區(qū)域多為新密市區(qū)居多，也有少量經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，

13、購房目的剛需改善平分秋色，投資只占極小一部分。共三十三頁項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目分析客戶(k h)特征分析項(xiàng)目總結(jié)分析產(chǎn)品分析營銷記錄報(bào)告框架共三十三頁項(xiàng)目(xingm)總結(jié)分析項(xiàng)目SWOT分析swot1、開發(fā)商屬于南方知名集團(tuán)旗下公司，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資金運(yùn)轉(zhuǎn)有保障(bozhng)；2、項(xiàng)目入市晚，定位高端；3、距離鄭少洛告訴較勁，距鄭州20分鐘車程，有一定的區(qū)位優(yōu)勢；4、規(guī)劃有新密首個(gè)城市綜合體，物業(yè)類型多樣性。1、地處新密待開發(fā)的東區(qū)，各種生活配套較為缺乏；3、開放商名字與中國某知名開放企業(yè)名字重復(fù)，模仿成分大；2、現(xiàn)階段周圍商業(yè)氣氛不濃厚，購物只能到指定商業(yè)集聚點(diǎn)；3、項(xiàng)目附近無公

14、交車站，交通缺乏便利。4、臨通往高速路的快車道，沿街住宅生活較為吵雜。5、背靠戰(zhàn)鼓山，但山已經(jīng)被開采，風(fēng)水不好。1、隨著老城區(qū)改造的開展，東區(qū)發(fā)展勢頭明顯增大；2、新密首個(gè)800畝大盤，體量大，發(fā)展空間較為寬闊。1、附近有凱旋山、中強(qiáng)一品等項(xiàng)目，市場競爭大；2、物業(yè)公司為戴維斯物業(yè)顧問公司，并非傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)公司，后期物業(yè)服務(wù)無保證；3.項(xiàng)目緊鄰快車道，后期不適合做大型商業(yè)綜合體。共三十三頁項(xiàng)目總結(jié)(zngji)分析項(xiàng)目對比東城半島(bndo)優(yōu)勢：住宅產(chǎn)品豐富；本地開發(fā)商，知名度較高；產(chǎn)品基本純現(xiàn)房，滿足剛需客戶需求；物業(yè)服務(wù)公司和建設(shè)公司為開發(fā)商旗下公司，便于管理；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高。劣勢：無規(guī)劃大型商業(yè)街，滿足不了喜歡逛街購物客戶需求；周圍暫無其他醫(yī)療、金融等配套。中強(qiáng)御金灣優(yōu)勢：緊鄰鄭少高速，區(qū)位優(yōu)勢；總占地800畝，體量大，發(fā)展空間大；戶型面積設(shè)計(jì)合理，滿足大多數(shù)客戶群體需要。劣勢：交通配套貧乏，無公交車站；規(guī)劃5萬平米商業(yè)綜合體可行性不大。 對比中強(qiáng)御金灣VS東城半島共三十三頁The end共三十三頁內(nèi)容摘要東城半島個(gè)案分析。新密目前主要依然是向西發(fā)展，但隨著東區(qū)一些大盤入市和老城區(qū)改造開展，逐漸出現(xiàn)向東發(fā)展的勢頭。規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部還有自建的兩所幼兒園和市政規(guī)劃的一所小學(xué)，鄭州教工幼兒