房屋租賃業(yè)稅收與印花稅管理難點(diǎn)與對(duì)策

1、一、房屋租賃業(yè)稅收（房產(chǎn)稅）（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1. 稅收宣傳難， 納稅人納稅意識(shí)淡薄。 對(duì)個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠， 宣傳不多， 加上房屋租賃的納稅人群體多、 情況比較復(fù)雜， 有單位房屋出租、 私有房屋出租，還有轉(zhuǎn)租、 轉(zhuǎn)讓的， 因此稅務(wù)部門(mén)要想將房屋租賃稅收政策宣傳到位，讓每一個(gè)房屋租賃的納稅人知曉稅收政策， 自覺(jué)履行納稅義務(wù)，確實(shí)存在一定的困難。2. 稅源監(jiān)控難。 房屋租賃行為既不需要在工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門(mén)或其他職能部門(mén)注冊(cè)登記， 只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議， 私下簽訂一X租賃合同就可現(xiàn)金交易， 收入帶有很大隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清。 房屋租賃涉及

2、面廣、稅源分散、周期短、變動(dòng)性大，給稅源監(jiān)管帶來(lái)了很大難度：一是產(chǎn)權(quán)所有人難以尋找。 有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方， 有的是委托親朋好友幫忙看管， 代收房租， 查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了很大困難， 對(duì)一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人， 要想找到他們更是難上加難。 二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。 在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說(shuō)是借用、有的說(shuō)是自用，有的說(shuō)是合伙經(jīng)營(yíng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，致使租賃關(guān)系無(wú)法確認(rèn)。三是變動(dòng)頻繁難以監(jiān)控。 房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、 停業(yè)、短期租賃等情況，人員變動(dòng)較為頻繁，給稅源監(jiān)控帶來(lái)了很大難度。3. 部門(mén)配合難。房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社

3、區(qū)居委會(huì)等部門(mén)。在實(shí)際工作中，各部門(mén)的管理體制不健全、管理部門(mén)職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)X、綜合管理措施不完善， 以致相關(guān)職能部門(mén)往往各自為政， 信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒(méi)有共同規(guī)X管理房屋租賃市場(chǎng)，各部門(mén)之間缺乏行之有效的協(xié)作配合機(jī)制， 未能形成齊抓共管的合力， 無(wú)法從源頭上對(duì)房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。4. 確定收入難。 按規(guī)定， 對(duì)個(gè)人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不同，地段不同、 房間朝向不同、 房型不一， 樓層有異， 甚至房東、房客性格不同，都會(huì)影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。 倘若房東、 房客結(jié)成 “攻守同盟” ，拒絕提供租賃

4、協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實(shí)或不能如實(shí)申報(bào)租賃收入的， 稅務(wù)人員根本無(wú)從知曉房東所取得的真實(shí)租金收入， 也不能在核定房東租金收入時(shí)來(lái)個(gè)“一刀切”。5. 稅收負(fù)擔(dān)重，執(zhí)行政策難。從當(dāng)前的情況來(lái)看，出租房屋稅負(fù)較高，其主要稅種及稅率為：增值稅 3%、房產(chǎn)稅 4%12%、個(gè)人所得稅 10%20%，印花稅 1 等，總體稅率超過(guò) 30%。出租房屋行業(yè)涉及稅種較多、 總體稅率偏高， 客觀上給稅收征管工作加大了難度，房屋租賃的稅收政策和管理很難執(zhí)行到位。（二）對(duì)策及建議1. 廣泛宣傳， 加強(qiáng)協(xié)調(diào)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對(duì)納稅人納稅意識(shí)淡薄，稅收流失嚴(yán)重的情況，廣泛采用、廣播、電視、報(bào)紙、稅務(wù)公開(kāi)欄以及“送稅法進(jìn)社區(qū)”活

5、動(dòng)等，發(fā)揮街道和社區(qū)居委會(huì)聯(lián)系群眾面廣的工作優(yōu)勢(shì)，采取逐戶(hù)走訪、個(gè)別宣傳、文體活動(dòng)等多種形式宣傳和普及稅法知識(shí)， 把房屋租賃稅收征管與社區(qū)評(píng)先評(píng)優(yōu)相結(jié)合， 提升納稅人的納稅意識(shí)， 在全社會(huì)真正形成誠(chéng)信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣傳依法誠(chéng)信納稅典型，曝光涉稅XX犯罪大案要案， 強(qiáng)化震懾教育作用， 提高納稅人的稅法遵從度和稅法宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性。2. 加大稅源監(jiān)管力度。 一是對(duì)轄區(qū)內(nèi)的個(gè)人房屋租賃情況進(jìn)行認(rèn)真的專(zhuān)項(xiàng)清查， 主管地稅機(jī)關(guān)設(shè)置稅款征收清冊(cè)和賬簿， 建立并完善出租人的納稅資料檔案管理。建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)信息庫(kù)，納入計(jì)算機(jī)管理； 二是根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合房屋的地區(qū)分布、 結(jié)構(gòu)類(lèi)型、市場(chǎng)租金價(jià)格

6、等因素，核定應(yīng)納稅額；三是委托房管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、物業(yè)管理等單位或部門(mén)代征相關(guān)稅費(fèi)。并與代征單位簽訂委托代征稅款協(xié)議書(shū)，向代征單位頒發(fā)委托代征稅款證書(shū)，并按有關(guān)規(guī)定支付代征手續(xù)費(fèi)。3. 加大執(zhí)法查處力度。 一是開(kāi)展房產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查， 稽查局要將收入較大的街道門(mén)面出租稅收納入稽查工作的重點(diǎn)， 建立房屋出租稅收的定期巡查制度或不定期地組織開(kāi)展房屋出租稅收的專(zhuān)項(xiàng)整頓， 將重點(diǎn)稽查與日常管理有機(jī)結(jié)合， 整頓和規(guī)X房產(chǎn)稅收秩序，實(shí)現(xiàn)以查促管，以查促收。二是加大處罰力度，實(shí)施小稅重罰，定期向社會(huì)公布房屋出租的稅款征收、減免稅、停歇業(yè)、處罰等情況，曝光涉稅XX犯罪行為，教育納稅人，震懾不法分子，設(shè)立舉

7、報(bào)或信箱，接受社會(huì)監(jiān)督。4. 成立稅收征管專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)， 充分發(fā)揮稅控聯(lián)管作用。 制定一套嚴(yán)謹(jǐn)有效、 操作性強(qiáng)的考核辦法， 由地稅系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或通過(guò)由政府組織成立以地稅主管、 各部門(mén)抽調(diào)人力組成的專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)， 改變以往的突擊性征管為日常性專(zhuān)一征管的征收模式，充分發(fā)揮稅收協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和納稅評(píng)估作用， 進(jìn)一步提高對(duì)房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。 一是加強(qiáng)與房管部門(mén)的協(xié)作， 及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供出租房屋的位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn)權(quán)所有人等信息， 這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性； 二是加強(qiáng)與工商部門(mén)的對(duì)口銜接， 及時(shí)把握納稅人 “進(jìn)” 、“出” 情況，從而摸清房源、稅源；三是加強(qiáng)日常納稅評(píng)估

8、工作。今后納稅評(píng)估的對(duì)象應(yīng)向小稅種傾斜， 用各種各樣的方法盡可能多地掌握稅源的規(guī)模和分布， 對(duì)可能漏征、 少繳稅款的單位要運(yùn)用評(píng)估方式進(jìn)一步了解相關(guān)情況，以達(dá)到充分掌握稅源的目的。二、印花稅（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1. 印花稅的稅目多，金額小，稅款難以足額征收。印花稅稅目有 13 個(gè)，涉及的應(yīng)稅憑證多達(dá)幾十種，由于憑證多、稅率多，加上印花稅屬于小稅種， 稅收政策宣傳輔導(dǎo)不到位， 企業(yè)單位財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)了解不全面， 不及時(shí)，企業(yè)單位的應(yīng)稅憑證分散管理，其財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)應(yīng)稅憑證匯集不及時(shí)， 因此， 企業(yè)單位很難及時(shí)準(zhǔn)確足額計(jì)算應(yīng)納印花稅額。2. 納稅意識(shí)不強(qiáng)，申報(bào)的稅目不齊全，漏稅現(xiàn)象較為普遍。由于印花稅稅

9、目繁多、征稅面廣、政策復(fù)雜、稅收政策的宣傳不到位、 稅收征管方式的落后， 絕大多數(shù)納稅人不知道該如何計(jì)算繳納印花稅。如“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目，很多納稅人只申報(bào)銷(xiāo)售產(chǎn)品簽訂合同的印花稅， 而對(duì)購(gòu)進(jìn)材料的合同及購(gòu)入固定資產(chǎn)的合同不申報(bào)，再如“建筑安裝工程承包合同”稅目，很多納稅人只知道建設(shè)施工方申報(bào)繳納印花稅， 而對(duì)建設(shè)方簽定的建筑工程承包合同及建筑工程設(shè)計(jì)合同不申報(bào)，造成了部份稅款的漏繳。3. 納稅人不提供或少提供應(yīng)稅憑證，印花稅款難以征收到位。由于印花稅是一種行為稅，印花稅的計(jì)稅依據(jù)為書(shū)立、領(lǐng)受的憑證。而憑證的保管、提供完全取決于納稅人，是否納稅和足額納稅的主動(dòng)權(quán)屬于納稅人。 納稅人為了少繳稅款，

10、往往只提供金額較小的合同， 或不提供合同， 評(píng)估人員很難自行取得直接的計(jì)稅證據(jù)。4. 稅收征管手段落后， 源泉管理不到位。 稅收征管手段較為單一，征稅方式大多以納稅人自行申報(bào)和納稅評(píng)估、 稅務(wù)稽查為主，綜合治稅的手段運(yùn)用較少，印花稅源泉管理不到位。5. 對(duì)行政事業(yè)單位印花稅管理不到位。 如行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)采購(gòu)發(fā)生的購(gòu)銷(xiāo)合同、 車(chē)輛保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、 醫(yī)院醫(yī)療設(shè)備采購(gòu)發(fā)生的購(gòu)銷(xiāo)合同等未納入管理X圍， 未規(guī)定進(jìn)行印花稅納稅申報(bào)。（二）對(duì)策建議1. 加大稅收宣傳力度， 提高企業(yè)的納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平。 針對(duì)印花稅的稅目繁多且完全掌握比較困難、 納稅人對(duì)印花稅政策相對(duì)了解較少、 納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平

11、都較低下的現(xiàn)狀， 稅收機(jī)關(guān)應(yīng)該加強(qiáng)日常政策宣傳輔導(dǎo)， 進(jìn)行定期或不定期的稅收培訓(xùn)， 提高納稅人的納稅意識(shí)， 幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確計(jì)算印花稅額， 逐步形成自覺(jué)、準(zhǔn)確納稅的意識(shí)和習(xí)慣。2. 強(qiáng)化納稅輔導(dǎo)， 優(yōu)化納稅服務(wù)， 提高行政事業(yè)單位印花稅的納稅意識(shí)。 將行政事業(yè)單位也納入印花稅監(jiān)管X圍內(nèi)， 加強(qiáng)和優(yōu)化事業(yè)單位印花稅的納稅輔導(dǎo)， 要求行政事業(yè)單位在履行個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)的同時(shí)也履行印花稅納稅義務(wù)， 按月辦理印花稅納稅申報(bào)，尤其加強(qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療器械的購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅管理。3. 加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，強(qiáng)化代征代扣。印花稅征稅X圍較廣，征收難度和成本較大。要減少少征漏征以及無(wú)法征收的情況發(fā)生，就要加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作， 充分發(fā)揮部門(mén)聯(lián)動(dòng)作用， 對(duì)有關(guān)單位委托其代征稅款，提高綜合治稅水平和全民納稅意識(shí)。比如，讓銀行部門(mén)代征借款合同印花稅就可以真正做到合同在簽訂時(shí)雙方貼花；讓保險(xiǎn)公司代征車(chē)輛保險(xiǎn)合同印花稅就可以真正做到合同在訂時(shí)雙方貼花。4. 實(shí)行源頭控管， 提高服務(wù)質(zhì)量。 結(jié)合黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，針對(duì)印花稅征收X圍廣、稅額小、稅負(fù)輕、稅源散等特點(diǎn)，加大日常管